Хотим приобрести объект незавершенного строительства (дом)
на земельном участке. У собственника есть Прово собственности на земельный участок и разрешение строительство. Права собственности на объект незавершенного строительства они не регистрировали. Хотят оформить договор купли продажи только на земельный участок и передать разрешение на строительство (оно выписано на предыдущего собственника). Можно ли так покупать объект незавершёнки?. Не будет ли потом проблем с оформлением права собственности по завершению строительства?
Владимир Александрович, доброго дня
Я НЕ РЕКОМЕНДУЮ так делать. Так как правовая судьба участка будет следовать собственности дома, НО НЕ НАОБОРОТ.
И потом возможны судебные тяжбы по данному вопросу.
1. чтобы собственник земли написал заявление в Администрацию города Хабаровска с требованием о переназначении разрешения на нового собственника в связи с продажей земельного участка, на котором находится объект
2. Подписать Акт приема-передачи данного объекта, в котором установить, что право собственности на объект переходит одновременно с переходом права собственности на земельный участок и ОБЯЗАТЕЛЬНО указать, что никаких финансовых претензий Продавец к Вам не имеет.
Несмотря на то, что земельным законодательством закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ), в практике встречаются случаи, когда земельный участок и объект недвижимости на нем принадлежит разным субъектам.
В частности, ст.272 Гражданского кодекса РФ регулирует правоотношения между собственником земельного участка и собственником недвижимости, когда указанные объекты недвижимости принадлежат разным лицам.
По общему правилу закон запрещает раздельное отчуждение здания и земельного участка, когда оба эти объекта недвижимого имущества принадлежат одному лицу, однако в рассматриваемом вопросе правило п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ не применяется.
Между тем, собственник дома, находящегося на чужом участке, имеет преимущественное право покупки участка, которое реализуется в порядке, установленном статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 250 ГК РФ).
Иными словами, если собственник участка решит продать его, то сначала должен будет предложить купить этот участок собственнику дома. В случае отказа от покупки земельного участка собственником дома, собственник участка вправе продать его третьим лицам.
Если мне удалось Вас проконсультировать, буду благодарен за небольшую денежную поддержку с надеждой на долгосрочное сотрудничество. Просто нажмите кнопку «Отблагодарить»
Акт приема-передачи незавершенного строительства: образец
С того момента, как строительные работы по объекту полностью завершатся, следует этап непосредственной его передачи строительной организацией в руки заказчика.
Такую передачу в обязательном порядке должно сопровождать оформление и подписание между указанными сторонами акта приема-передачи объекта завершенного строительства.
Следует отметить, что такого рода акт может быть составлен не только с момента полного завершения строительных работ по объекту.
Для примера, вполне приемлемо составление такого акта, в случае передачи объекта, строительство которого еще не было завершено, лицу, выступающему исполнителем/подрядчиком или заказчиком. Если объект передается другому подрядчику, то весь процесс должен производиться, основываясь на дополнительном соглашении и при наличии оформленного заказчиком согласия.
При передаче объекта, застройщик проставлением личной подписи в акте письменно подтверждает, что сооружение/здание не обременено правами третьих лиц.
Акт должен составляться в минимальном количестве трех экземпляров: один из них вручается принимающей стороне (заказчику), второй предназначен для передающей стороны (исполнителя), а третий остается в государственном учреждении. Каждый из этих экземпляров равноценен по своей юридической силе.
Весь процесс оценки соответствия строительного объекта определяется с помощью правил и технических регламентов, которые являются действующими к моменту осуществления приемки объекта.
Процедура оценки может быть совмещена с приемкой объекта заказчиком. В случае, когда участниками строительных работ принято решение о принятии объекта при фактически незавершенных отделочных работах, либо когда сам объект нуждается в доведении его до состояния готовности, этот момент должен отображаться в условиях договора с обозначением конкретного перечня необходимых работ.
Подготовленный документ должны будут подписать такие участники:
Членов комиссии выбирает заказчик либо инвестор. Заказчик производит оформление приемки, основываясь на результатах проведенных обследований, выполненных измерений, проведении контрольных испытаний и документации, с помощью которой подтверждается соответствие объекта, подлежащего приемке, действующим стандартам и проекту.
Кроме того, в качестве основы берется подготовленное органами надзора заключение. Основываясь на акте приемки, исполнитель должен будет подготовить отчетную документацию, для подтверждения надлежащего выполнения обязательств, предусмотренных условиями договора.
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства: образец
Образец акта здесь.
Передаточный акт
Город Москва 03 декабря 2016 года
Акт приема-передачи объекта строительства.
Как составить акт приема-передачи недвижимости, читайте тут.
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства: бланк
Бланк акта здесь.
Передаточный акт
Город ________ _________________________ года
Акт приема-передачи объекта строительства
Акт приема-передачи объекта строительстваБланк акта здесь.
А К Т
приема-передачи объекта строительства
от «___» ___________________ 201__ г. _______________________________________________
(наименовани и место расположение объекта)
Заказчик (застройщик) ____________________________________________ в лице
Генеральный подрядчик (лицо, осуществляющее строительство) ______________ _________________________________________________________________в лице (организация)
составили настоящий акт о нижеследующем:
1.Генеральным подрядчиком (лицом, осуществляющим строительство) предъявлен к приемке объект капитального строительства ________________________________
(наименование объекта и вид строительства)
расположенный по адресу: ________________________________________________
(почтовый и строительный адрес)
2. Проектная документация на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) разработана проектными организациями _____________________________________
(наименования проектных организаций)
3. Экспертиза проекта проведена ____________________________________________
________________________________________________________________________ (наименование органа экспертизы проектной документации, номер заключения, дата выдачи)
4. Строительство осуществлялось по проекту _________________________________
утвержденному__________________________________________________________(наименование органа, утвердившего проект, реквизиты документа об утверждении проекта)
5. Строительство производилось в соответствии с разрешением на строительство, выданным _______________________________________________________________(№ документа, дата выдачи)
________________________________________________________________________(наименование органа, выдавшего разрешение)
6. Предъявляемый к приемке объект капитального строительства имеет следующие показатели (мощность, производительность, производственная площадь, протяженность, вместимость, объем, пропускная способность, провозная способность, число рабочих мест и др.):
7. Строительно-монтажные работы были осуществлены в сроки:
начало работ «____» _________________ 200__ г.
окончание работ «____» _________________ 200__ г.
8. Сезонные работы должны быть выполнены_______________________________
________________________________________________________________________ (объемы и сроки выполнения сезонных работ в соответствии с договором подряда)
9. На объекте установлено предусмотренное проектом оборудование в количестве согласно актам о его приемке после индивидуального испытания (перечень указанных актов приведен в приложении)____________________________________
РЕШЕНИЕ ЗАКАЗЧИКА (ЗАСТРОЙЩИКА)
Представленный к приемке объект __________________________________________
в объеме, предусмотренном договором и проектной документацией, считать принятым от генерального подрядчика для подготовки к эксплуатации.
Строительство (реконструкция, капитальный ремонт) объекта выполненного согласно требованиям нормативных документов. Объект капитального строительства принят с участием представителей государственных органов:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Кадастровый учет и справки на объект незавершенного строительства (ОНС) в 2020 году
Время чтения: 4 минут
Гражданское законодательство позволяет регистрировать права не только на готовую недвижимость, но и на объекты незавершенного строительства (ОНС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в службе Росреестра, а правила этой процедуры регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Кадастровый учет незавершенки
Общий перечень оснований для проведения кадастрового учета недвижимости указан в ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, а для объектов незавершенного строительства в статье 40 указанного нормативного акта предусмотрены дополнительные правила. Для прохождения учетной процедуры заявителю нужно представить разрешение на строительство, правоустанавливающий документ на землю, а также технический план.
Если разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на землю собственник возводимого объекта оформляет самостоятельно, то изготовление технического плана на ОНС входит в компетенцию профессионального специалиста – кадастрового инженера. Обязательным условием при составлении техплана на ОНС является указание степени готовности здания, для этого используются расчетные формулы по Приказу Минэкономразвития РФ № 953.
Алгоритм действий для постановки ОНС на кадастровый учет выглядит следующим образом:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Ключевое значение для кадастрового учета будут иметь сведения технического плана. От правильности проведенных измерений зависит положительный результат при обращении в Росреестр.
Необходимые документы
Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:
Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства.
Правоустанавливающие документы
Постановка объекта незавершенного строительства на кадастровый учет возможно только при подтверждении законности владения земельным участком. Возведение нового объекта возможно на участке, принадлежащем на праве собственности или на условиях временного пользования (например, аренды). Таким образом, правоустанавливающим документом могут выступать:
Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, у правообладателя на руках должно быть свидетельство о праве (с июля 2016 года вместо свидетельства стала выдаваться выписка из ЕГРН).
Если земля ранее не была поставлена на кадастровый учет (например, при выделении участка до 2013 года), эта процедура будет проводиться одновременно в отношении двух объектов – земельный участок и объект незавершенного строительства. После завершения учетных и регистрационных действий будут выданы выписки ЕГРН на землю и ОНС.
Комментарий специалиста. Если у заявителя имеется свидетельство о праве, выданное до июля 2016 года, обменивать его на выписку ЕГРН не нужно. При совершении любой сделки с земельным объектом вместо свидетельства будет выдана выписка из ЕГРН (например, если арендованный участок будет оформлен в собственность застройщика).
Выписка на земельный участок
Если участок после 2013 года проходил процедуру кадастрового учета, сведения о нем уже внесены в ЕГРН. При проведении учетных действий в отношении ОНС будет необходимо получить актуальную выписку ЕГРН на земельный участок. Сделать это можно следующими способами:
Получение выписки ЕГРН является платной услугой, размер госпошлины будет зависеть от способа обращения с запросом. Выписка необходима уже на стадии обращения к кадастровому инженеру для получения технического плана.
Разрешение на строительство
Статьей 51 Градостроительного кодекса РФ установлено обязательное требование о получении разрешения на строительство, если возводимый объект подпадает под требования градостроительных регламентов. Например, указанный разрешительный документ выдается при возведении многоквартирных зданий. Разрешение на строительство выдается на основании проектной документации и согласования в государственных и муниципальных органах.
При отсутствии указанного документа, возведение объекта незавершенного строительства будет являться незаконным, а изготовление технического плана и проведение учета в Росреестре будет невозможно. Статья 40 Федерального закона № 218-ФЗ допускает возможность кадастрового учета ОНС без разрешения на строительство, если оно не требовалось по условиям нормативных актов. Разрешение на строительство представляется в пакете документов кадастровому инженеру, а затем и в службу Росреестра. Сведения о наличии разрешения будут указаны в содержании технического плана.
Разрешение на строительство
Технический план
Содержание технического плана позволяет определить фактические характеристики объекта незавершенного строительства, которые будут внесены в сведения ЕГРН по итогам кадастрового учета. Технический план изготавливается кадастровым инженером на основании договора подряда и представленных заказчиком документов (правоустанавливающие документы на землю, разрешение на строительство).
Составление техплана на ОНС осуществляется по правилам, зафиксированным в Приказе Минэкономразвития № 953. Также учитываются общие требования к форме и содержанию технического плана, закрепленные в статье 24 Федерального закона № 218-ФЗ. Выделим ключевые особенности оформления техплана на объект незавершенного строительства:
Местоположение объекта незавершенного строительства на участке фиксируется путем определения координат характерных точек контура. Для этого используются различные варианты измерений, а наибольшую точность дает метод спутникового геодезического определения.
Комментарий специалиста. По правилам Приказа № 953, технический план изготавливается в электронной форме и направляется кадастровым инженером в службу Росреестра. Для получения профессионального результата обращайтесь в компанию Смарт Вэй
Как определяется процент готовности здания?
При заполнении сведений о характеристиках объекта незавершенного строительства инженер обязан указать степень его готовности. Для этого проводится фактическое обследование объекта, а также учитывается содержание проектной документации и разрешения на строительство (п. 20 Приказа № 953).
Степень готовности указывается в виде процентного отношения (например, 50%). Для определения степени готовности объекта Приказом № 953 определены две формулы:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
Для второй методики используются показатели удельного веса конструктивных элементов. Например, для одноэтажного кирпичного здания удельный вес фундамента составит 18%, стен и перегородок – 19%, а перекрытий – 7%.
Итоговый показатель степени готовности инженер указывает в техническом плане. Законодательные акты не содержат требования о минимально необходимой степени готовности объекта для проведения кадастрового учета.
Координирование здания
Основными характеристиками любого объекта недвижимости являются характерные точки его границ или контура, которые описываются в текстовой части и отображаются в графическом блоке техплана. Определение координат характерных точек контура позволит зафиксировать местоположение ОНС на земельном участке.
Для определения координат кадастровый инженер используется проектную документацию, документы на земельный участок, а также проводит обследование объекта в натуре. Приказом № 953 предусмотрены следующие способы определения координат – геодезический, картометрический, фотограмметрический метод, а также метод спутниковых геодезических измерений. Использование спутникового геодезического метода позволяет получить максимально точные сведения о координатах, а допустимая погрешность будет указана в содержании технического плана.
При заполнении блока сведений о проведенных измерениях, кадастровый инженер указывает на один или несколько методов координирования здания, данные об использованном оборудовании, а также информацию о поверке приборов. Если учтенный объект впоследствии будет достраиваться, его уточненные характеристики будут определены при последующих кадастровых работах с оформление нового технического плана.
Образец технического плана ОНС
Типовая форма технического плана на объекты капитального строительства, а также порядок ее заполнения, зафиксированы в Приказе № 953. На нашем сайте вы можете скачать образец технического плана ОНС с учетом изменений в законодательстве 2017 года.
Сложности в учете ОНС
При оформлении технического плана и проведении кадастрового учета ОНС могут возникать следующие наиболее распространенные проблемы:
Большинство перечисленных проблем устраняются в ходе подготовки технического плана. В частности, для составления техплана на объект незавершенного строительства, построенный до 2013 года, могут использоваться результаты работ органов БТИ, техническая документация застройщика и т.д. Для устранения проблемы с выходом объекта за пределы границ участка, кадастровый инженер оформит обновленный межевой план.
Комментарий специалиста. Если в сведениях ЕГРН будет выявлена техническая или реестровая ошибка, она может быть исправлена на основании собственного решения органа Росреестра или путем возвращения документов кадастровому инженеру. Если устранение ошибки может повлечь причинение ущерба правообладателю, эта процедура проходит в судебном порядке.
Справка о степени готовности здания
С 2019 года года многие застройщики столкнулись с необходимости получения справки о процентности готовности своего незавершенного строительства в случае, если готовность уже больше 30%, то застройщик может не использовать эскроу счета и начать привлекать средства дольщиков.
Соответствующее постановление № 480 было подписано 22 апреля 2019 года. Ссылка на постановление http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72128724/
Компания Смарт Вэй успешно подготавливает и выдает такие справки. По одному из наших телефонов можно узнать подробности и стоимость таких работ.
Сроки и стоимость подготовки справки и постановки на учет ОНС
Федеральным законом № 218-ФЗ регламентированы следующие сроки для проведения кадастрового учета ОНС:
Срок изготовления справки:
Москва и МО: от 5 до 30 дней;
Санкт-Петербург и ЛО: от 5 до 30 дней;
Краснодарский край, Владимирская область, Тверская область: от 10 до 45 дней;
Другие Регионы РФ: от 15 до 45 дней.
Проведение кадастрового учета любого объекта недвижимости, в том числе ОНС, является безвозмездной услугой, уплата госпошлины по НК РФ не предусмотрена. Если одновременно с учетными действиями будет проводиться регистрация прав на объект, госпошлина для граждан составит 2000 рублей, а для организаций – 22000 рублей.
Стоимость услуги по постановке ОНС или выдачи справки о степени (процента) готовности здания в компании Смарт Вэй – от 50000 рублей. Подробнее можно узнать по телефону или электронной почте.
Комментарий специалиста. Для заказа и получения технического плана, а также для постановки на кадастровый учет объектов ОНС вы можете обратиться по одному из наших телефонов.