Как сдать землю в аренду и грамотно оформить сделку?
Каждый собственник земельного участка имеет право сдавать его в аренду. Сделки регулируются Гражданским кодексом.
Как отдать землю в наем, у кого есть право сдать в аренду земельный участок? Как рассчитать арендную плату, можно ли досрочно расторгнуть договор?
Ответы на вопросы, бланк и образец договора — в статье.
Особенности сдачи
Право на заключение соглашения на сдачу земельного участка имеется не только у полноправного владельца, но и у доверителя. Если собственник младше 14 лет, арендодателем выступает один из родителей или опекун.
Арендаторами могут выступать физические и юридические лица, проживающие в РФ на постоянной или временной основе, государство.
В соответствии с Земельным кодексом нельзя сдавать в аренду следующие территории:
Когда истекает срок найма, арендатор должен вернуть участок в изначальном состоянии. Если состояние его было улучшено без оповещения владельца, он не обязан возмещать средства наймодателю.
Чтобы совершить сделку, необходимо:
Для регистрации договора потребуется кадастровый план.
Нюансы процедуры:
Арендные права могут оформляться в залог с целью получения кредита. Арендатор имеет право выкупить землю, но возможность выкупа должна быть указана в соглашении.
Если участок находится в залоге, сдача его в аренду допускается только после согласия залогодержателя.
Порядок действий
Для сдачи территории в наем предусмотрен порядок действий, он включает в себя следующие шаги:
Чтобы зарегистрировать договор аренды, понадобятся справки:
Подаются оригиналы и копии.
Как рассчитать арендную плату?
В соответствии с 65 статьей Земельного кодекса за землю, оформленную в аренду, взимается плата. Рассчитывается на основании кадастровой стоимости.
Сроки внесения и порядок платы стороны оговаривают лично, отображают в договоре. Выплачиваются средства арендодателю.
Если земля арендуется у частного лица, наймодатель не имеет прав на льготы. Стоимость участка можно узнать в кадастровом отделении.
Формула для расчета: А = К*%, где К — кадастровая стоимость, % — корректирующий коэффициент, равный:
Досрочное расторжение договора
Если при оформлении соглашения срок найма не указывается, он считается максимальным. Стороны имеют право расторгнуть договор по совместному решению по окончании срока аренды или оповестив о намерении за 3 месяца (ст. 610 Гражданского кодекса).
Допускается досрочное расторжение договора. Причинами выступают:
Инициатором преждевременного расторжения вправе выступать как собственник земли, так и арендатор.
Можно ли продлить соглашение?
Если со стороны арендатора не было нарушений, допускается продление договора. Если нарушения обнаружены, наймодатель не имеет права сдавать в аренду участок в течение 1 года.
Если сроки найма истекли, и собственник участка не возражает против повторной сдачи, договор продлевается автоматически.
Заключение
Таким образом, юридическим и физическим лицам разрешена сдача земельного участка в аренду за определенную плату. Подтверждением заключенной сделки является договор найма. Соглашение подлежит регистрации, если оформляется на срок более 1 года.
Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду и какие документы необходимы
Незарегистрированные в собственность земли в РФ принадлежат государству. Однако, каждый вправе оформить участок в пользование – это хорошая альтернатива покупке при нехватке финансов.
Арендатором вправе выступить физическое или юридическое лицо, а арендодатель – государство или муниципалитет. Оформляется сделка арендным договором, но с характерными нюансами.
Важно учитывать категорию, вид пользования, принадлежность территории. Игнорирование этих факторов – причина для отказа в предоставлении участка.
В статье мы также расскажем можно ли оформить землю в аренду без торгов и в каких случаях, какие документы понадобятся и куда обращаться.
Условия
Главными условиями арендного соглашения признаются:
В дополнительных условиях стоит прописать, кто обязуется оплатить расходы по госрегистрации договора, а также указать, что любые изменения и дополнения действительны при письменном оформлении с подписями.
Процедура
Оформить землю в аренду можно, приняв участие в аукционе или без торгов, подав в муниципалитет заявление. Порядок действий в том и другом случае различается.
Пошаговая инструкция по оформлению через аукцион
Органы власти разыгрывают на торгах земли, поставленные на кадастровый учет, на которых организована возможность подведения коммуникаций, то есть готовые к использованию по назначению.
Устанавливается первоначальная цена, определенная по результатам независимой оценки. Каждый участник называет свою стоимость (шаг аукциона обычно 2%). Кто готов дать больше, тот побеждает и может получить землю в аренду.
Чтобы максимально упростить процесс следуйте нашей пошаговой инструкции.
Куда и к кому обращаться?
Торги бывают открытыми и закрытыми. Закрытые ведутся по приглашениям. Открытые торги доступны неограниченному количеству участников. Информация о них публикуется в открытом доступе на официальном сайте. Плюс сообщения в местной прессе минимум за 1 месяц до аукциона.
Порядок подбора надела
Самый удобный способ поиска – сайт http://torgi.gov.ru
Алгоритм такой:
В выдаче покажутся все земли, разыгрываемые на аукционах в конкретном регионе. Они будут в виде таблицы.
Останется только просмотреть сведения о каждом лоте и выбрать подходящий.
Какие документы необходимы?
Для участия в аукционе и последующего оформления земельного участка в аренду необходим целый пакет документов.
При отсутствии хотя бы одного документа заявка будет отклонена.
Как проходит аукцион?
Процедура проводится в соответствием с Гражданским и Земельным кодексами. Орган, организующий аукцион, объявляет о нем через местную прессу и на официальном сайте за месяц до начала.
В установленный срок все желающие могут подать документы для участия в торгах. В течение аукциона участники поднимают цену. Каждое повышение отражается в протоколе. Предложивший наибольшую цену выигрывает и получает право на заключение договора аренды. Проигравшим в течение 3 дней отдают задаток.
Если власти по какой-то причине отменяют торги, они обязаны уведомить всех участников минимум за 15 дней до объявленного начала и вернуть им взносы.
Как заключить договор?
После торгов все участники подписывают протокол.
Один экземпляр отдают победителю, предложившему самую высокую цену, и его приглашают подписать арендное соглашение. Сведения о нем направляют в СМИ и на официальный сайт организатора.
Договор аренды составляется в трех экземплярах.
Он должен содержать:
Отдельно указывается, есть ли возможность сдачи земли в субаренду.
Регистрация договора
Под госрегистрацией понимается внесение данных о договоре в ЕГРН.
Арендатору нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с:
В течение 3-5 дней данные будут внесены в реестр.
Регистрация договора не требуется, только если его срок – менее 1 месяца.
Особенности
К открытым торгам допускаются все, в том числе иностранные граждане и юрлица.
Однако, согласно ч. 8 ст. 39.12 ЗК РФ, не могут становиться участниками:
Аукцион может не состояться, если заявки подали лишь двое, никто не повышал цену либо победитель отказался подписывать протокол и договор. В этих случаях организатор может провести торги повторно, но после изменения условий.
Как оформить землю без торгов?
По общему правилу земля предоставляется в аренду только по результатам торгов. Однако в ст. 39.6 ЗК РФ прописаны исключения.
Физлица могут получить землю во временное пользование без торгов, если они:
Организации могут обойти аукцион, если:
Все, для кого не действуют исключения, могут попробовать арендовать землю в упрощенном порядке. Это подразумевает поиск несформированного участка на публичной кадастровой карте Росреестра и его оформление.
Куда и к кому обращаться?
Подыскав подходящий участок, нужно подавать заявление о предварительном согласовании аренды на имя главы муниципалитета, к которому относится интересующий надел. Специалисты рассмотрят его в течение 30 дней и вынесут решение о предоставлении участка или отказе в нем.
Как найти земельный надел?
Запросить данные о свободных участках можно в муниципалитете или территориальном отделении Росреестра. Удобнее же пользоваться публичной кадастровой картой.
Алгоритм такой:
Подыскав участок, нужно сделать схему его расположения на кадастровом плане. Иначе администрация не примет заявление о согласовании аренды.
Документы
Для оформления земли в аренду без вначале нужно подать в администрацию следующие документы:
Заключение договора
Если решение положительное, муниципалитет готовит договор для передачи заявителю. Ему дается месяц для ознакомления, после чего можно заключить сделку.
В тексте указываются:
Нужны 3 копии договора, которые подписаны сторонами.
Чтобы сэкономить, в качестве цели стоит указать огородничество – цена будет ниже, чем при ИЖС или ЛПХ. Потом можно бесплатно изменить цель.
Регистрация
Зарегистрировать договор нужно, а делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ.
Процесс занимает до 5 дней. В конце заявитель получает выписку из ЕГРН.
Особенности
Заявление рассматривается до месяца, поскольку муниципалитету нужно опубликовать информацию об этом на своем сайте. Если никто не захочет поучаствовать в аукционе, заявителю направят разрешение на аренду.
Однако возможен альтернативный сценарий: подаются другие схемы, где границы совпадают с вашим. Тогда рассматривать заявления будут в порядке живой очереди, сначала от тех, кто обратился раньше.
Еще один важный момент – согласование затягивается на 1-2 месяца. Быстрее иногда идет поиск объекта на аукционах. Да и деньги, потраченные на изготовление кадастрового паспорта, никто не вернет.
Где получить помощь?
Не имея профильных знаний, опыта взаимоотношений с властями оформление земли в аренду может сильно затянуться. Поэтому есть смысл обращаться к юристам.
Юристы могут оказать разностороннюю помощь:
Привлечение юриста позволяет сэкономить время и силы, которые отнимает бумажная волокита, сами торги. Только специалист может провести качественный анализ договора. Еще сводится к нулю риски ошибок, чреватых отказом в выделении участка.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором юрист рассказывает об особенностях аренды земельного участка.
Заключение
Каждый может получить землю во временное пользование от государства, что экономичнее и надежнее аренды у частных лиц. Стандартный порядок подразумевает торги, но их можно обойти, если подыскать несформированный участок. В обоих случаях важно проявить внимание к документации.
Как правильно взять земельный участок в аренду под строительство жилого дома, чтоб не возникло никаких проблем?
Для постройки собственного дома потребуется земельный участок. Его можно купить или арендовать.
Оба варианта имеют свои преимущества, но в первую очередь стоит рассмотреть возможность аренды.
Это будет не так обременительно при начале строительства, а впоследствии надел можно приватизировать.
Куда обращаться для предоставления земли?
Арендовать землю для строительства можно у частных лиц или у государства. В первом случае арендодателем является физическое или юридическое лицо. Именно владелец устанавливает все условия аренды, включая размер ежемесячной платы и срок пользования земельным наделом.
С 2015 года арендовать землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) у государства стало легче. И теперь решение о передаче участка в пользование принимается на местах.
Это значит, что бумаги подаются не в городскую администрацию, а в районную, т.е. в органы самоуправления поселка или деревни, к которой “приписаны” земли.
Благодаря такому перераспределению, нет необходимости иметь регистрацию в населенному пункте, где будет арендоваться участок.
Кто может стать арендатором?
Российское законодательство лояльно относится к потенциальным арендаторам, поэтому получить надел для строительства жилого дома могут:
Все эти категории граждан на общих основаниях могут участвовать в торгах и заключать договор на аренду земельного участка под строительство.
Однако в ст. 39.10 Земельного Кодекса России указано, что муниципальные земли под ИЖС могут быть предоставлены на безвозмездной основе, но только отдельным категориям граждан.
Список льготников, которые получают участок для строительства бесплатно, каждым муниципалитетом определяется самостоятельно.
Претендентами на заключение договора безвозмездного пользования могут быть:
Льготники имеют первоочередное право получение земельного участка, поэтому договор с ними может быть заключен без торгов.
Преимущества и недостатки
В России очень много бесхозных и пустующих земель. Чтобы исправить текущее положение, было проведено несколько реформ, в том числе и дачная амнистия. А также упрощена система передачи в пользование.
Хотя заключение договора все еще многоступенчатое и растягивается до 2 месяцев, такая аренда имеет свои преимущества:
Кроме очевидных достоинств аренды муниципальной земли под ИЖС эта процедура имеет и недостатки. Например, гражданин не может изменить вид использования во время аренды.
Сделать это можно только после оформления участка в собственность. Но больше всего опасений возникает из-за ограниченного срока пользования.
Из-за постоянных нарушений со стороны арендаторов земля под ИЖС выделяется на довольно короткий срок. За этот период гражданин должен полностью построить частный дом и, желательно, приватизировать землю.
Если основная постройка не будет завершена, участок вместе с недостроем вновь уйдет в государственную собственность и будет выставлен на торги. У предыдущего владельце нет преимущественного права продления аренды.
Если строительство было начато, но еще не закончено, гражданину аренда продлевается единожды на 3 года.
Как взять землю для постройки частного дома: пошаговая инструкция
Оформление аренды на землю под ИЖС состоит из нескольких основных этапов:
Вся процедура растянется примерно на 2 месяца или больше. Приступать к строительству можно будет только после регистрации сделки.
Само строительство также сопряжено с подготовкой ряда документов и разрешений, поэтому новый дом будет готов не так скоро, как хотелось бы многих гражданам.
Поиск
Первый этап — поиск участка. Для этого можно воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Рекомендуется совмещать электронный поиск с реальным просмотром местности.
Например, если гражданин заметил подходящий земельный надел, нужно проверить, действительно ли он доступен для аренды на карте. Также на сайте можно проверить вид землепользования. Нельзя арендовать землю под ИЖС, если она предназначена для сельскохозяйственных работ.
Оформление документов
Еще до обращения в местные органы власти с заявлением об аренде, гражданину придется подготовить ряд документов. Начать стоит с кадастрового паспорта участка. Поручить его оформление необходимо кадастровому инженеру. Он же даст рекомендации по выбору земли.
Гражданин может взять в аренду землю, которая уже поставлена на кадастровый учет. Такие наделы периодически выставляются на аукцион. Но в большинстве случаев удобнее самостоятельно подобрать участок без межевания.
Гражданину до подачи заявления необходимо подготовить:
Если проблем с подготовкой бумаг нет, можно писать заявление на передачу земли в аренду.
Заявление
Нет единой установленной формы для подачи заявления. Местная администрация может выставить собственные требования по оформлению и подаче. Это необходимо уточнять в муниципалитете.
Если же готового образца нет, то в заявлении нужно обязательно указать:
Также в заявлении указывается на основании чего, гражданин может получить землю в аренду. Это может быть льготная категория или выставление участка на аукцион.
Торги являются обязательной частью процедуры, однако в ст. 39.6 перечислены все категории граждан и ситуации, когда допускается предоставление земли без аукциона.
Особенности
До изменений в марте 2015 года заключить договор аренды на землю под ИЖС можно было без проведения аукциона. Для этого гражданину необходимо было предварительно согласовать места размещения объектов на выбранном участке. Поэтому на схеме участка должны быть не только обрисованные границы надела, но и будущих построек.
При этом обязательно соблюдалось указание площади дома, его удаленность от границ участка и некоторые другие аспекты.
План постройки обязательно прикреплялся к заявлению вместе с другими документами.
Сегодня предоставление земли в аренду проводится без предварительного согласования мест размещения объектов, так как право пользования “разыгрывается” на аукционе в обязательном порядке.
Документы на строительство дома утверждаются уже после получения участка. Кроме того сейчас действует уведомительная, а не разрешительная система, что упрощает постройку дома.
Сроки договора
В соответствии с Земельным Кодексом РФ максимальный срок аренды земли — 49 лет.
Для строительства собственного дома действуют другие сроки.
В ст. 39.8 ЗК РФ указано, что под ИЖС земля выделяется сроком от 3 до 20 лет и возможно продление аренды еще на 3 года максимум, если объект строительства не заверен.
В ст. 39.10 есть уточнения, которые касаются льготных категорий граждан. Если муниципалитет предоставил право бесплатного пользования землей, срок договора не может превышать 6 лет.
Районная администрация может принять решение о бесплатной передаче земли в бессрочное безвозмездное пользование. В таком случае речь идет уже не об аренде, а о праве собственности.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано, как взять землю в аренду для строительства жилого дома.
Заключение
Оформление аренды земли под ИЖС практически не отличается от процедуры для сельскохозяйственных нужд. Обязательно проводится аукцион, а после этого заключается договор аренды. Строить дом можно начать сразу после регистрации сделки.