Как начать жить в частном доме: ввод в эксплуатацию
Каждое строение перед постановкой на кадастровый учет в этом году должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам
По действующему законодательству любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование.
Иными словами каждое строение перед постановкой на кадастровый учет должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам.
Какие документы понадобятся на ввод частного дома в эксплуатацию в 2019 году
Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.
Однако получить их можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой.
Обязательно при этом потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.
Нередко случается так, что дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы.
И тогда для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
Только на основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку.
Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ. Значит соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам.
Разумеется, процесс сдачи здания в эксплуатацию не происходит за один день. Местные органы строительного надзора проверяют все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая завершением строительства.
Такие процедуры фиксируются надлежащими документами. Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией.
Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.
Так, в соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. Проверка дома комиссией осуществляется в два этапа.
Вначале владельцу дома выдается «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС).
Основанием для выдачи заключения становятся документы, составленные строительным надзором в процессе проведения контроля над стройкой и исходя из результатов итоговой проверки.
При этом в заключительной проверке участвуют все те специалисты, от каких непосредственно зависит полноценное функционирование дома и его безопасность. Это сотрудники Санэпидемнадзора, сантехники, пожарники, электрики и т.д. После получения ЗОС можно обращаться в муниципальные органы, выдавшие разрешение на строительство.
Причем в обязательном порядке необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом.
В том случае, когда администрация не находит противоречий с действующими законодательными нормами, выдается «Разрешение на ввод дома в эксплуатацию».
При наличии разрешения на ввод в эксплуатацию владелец дома может начинать процедуру постановки дома на кадастровый учет.
При этом дому присваивается адрес. Для этого потребуется обратиться в БТИ. После дополнительного осмотра дома будут выданы технический и кадастровый паспорта.
На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект.
И только после внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.
Важно знать, что при получении права на дом одновременно возникают и обязанности. Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги.
Иными словами, сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги.
Более того, зарегистрированный дом становится объектом налогообложения. Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца.
Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами.
Какие документы потребуются по завершении строительства
Документы, оформляемые по завершении строительства, призваны подтвердить качество возведенного объекта и его безопасность.
Как известно, до 2004 года «приемка» объекта предполагала получение разрешения в каждой отдельной организации, представители которых входили в приемную комиссию.
А вот после введения Градостроительного Кодекса РФ проверка стала проходить комплексно.
На сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируют следующие нормативы:
1. Ст.55 Градостроительного Кодекса (ФЗ № 190), которая гласит, что принимают готовый объект органы местной власти.
2. Положение о государственном строительном надзоре в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 54 от 1.02.2006. Этот документ требует проверки строительных работ на каждом этапе, начиная от момента получения разрешения на строительство.
Получив указанные акты, необходимо оформить еще два документа, без которых процесс ввода в эксплуатацию дома невозможен.
Во-первых, необходимо получить Заключение о соответствии (ЗОС). На момент завершения строительных работ скапливается большое количество разных актов, содержащих сведения о проверке каждого этапа, недочетах, времени устранения и т.д. На основании этих актов, а также по результатам итогового осмотра и составляется заключение
Во-вторых, потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ становится основанием для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.
В каком случае дом считается введенным в эксплуатацию
По существующему законодательству жилой дом признается введенным в эксплуатацию с момента регистрации права собственности на объект.
Обязанности застройщика при сдаче дома в эксплуатацию
До 70-80% новостроек реализуется по популярной в РФ схеме долевого участия в строительстве. При сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию дома, построенного по схеме долевого строительства, на строительную компанию возлагаются определенные обязательства. И каждый дольщик вправе потребовать их исполнения. Поэтому необходимо разобраться какой же общий порядок передачи квартир и какие обязанности возложены на застройщика. Получить ответы на самые актуальные и волнующие дольщиков вопросы вы сможете в данной статье.
Законодательная база
Законодательная база Российской Федерации в сфере строительства основывается на следующих нормативных и правовых актах:
Раскрытие информации
На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.
Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:
Застройщик несет ответственность за невыполнение своих законных и договорных обязательств. Права дольщиков защищены. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.
Сдача объекта
Сдача объекта долевого строительства будет осуществимой только после получения застройщиком соответствующего разрешения. В РФ эти разрешения выдают после проверки объекта самим девелопером (строительной фирмой), после приемки комиссиями уполномоченных органов надзора (так называемая госприемка), а также после оценки дома местным муниципалитетом.
Не менее чем за один календарный полный месяц до сдачи дома строительная компания должна уведомить дольщиков о будущем введении объекта долевого строительства в эксплуатацию. Такое извещение следует передать либо при личной встрече по месту жительства или работы под расписку, либо заказным письмом с уведомлением о вручении.
Важно! Если сдача дома задерживается, застройщик за каждый день просрочки платит дольщику неустойку.
Застройщик обязуется предоставить дольщику в указанные в подписанном ранее договоре сроки объект надлежащего качества, полностью соответствующий условиям ДДУ, градостроительным регламентам, нормам безопасности, техническим требованиям, заявленным в проектной документации характеристикам и иным главным требованиям.
Только при соответствии квартиры всем требованиям и при надлежащем уровне ее качества можно подписывать акт. И только в таком случае сдача дома и передача дольщикам квартир считается осуществленной в законном порядке, и дольщики становятся собственниками. При обнаружении существенных несоответствий нельзя ставить подпись в акте приемке-передачи.
Вместе с квартирой владелец одновременно получает инструкцию по эксплуатации.
В случае если покупатель смог обнаружить существенные недостатки, он может поступить следующим образом:
Если застройщик не выполняет требования, дольщик имеет право расторгнуть даже полностью законный договор в одностороннем порядке, отменить соблюдение его условий и потребовать возврат вложенных денег, а также выплату неустойки.
Существенными дефектами считаются те, которые делают объект непригодным для проживания либо предполагают значительное несоответствие недвижимости заявленным характеристикам. Примеры: отсутствие предусмотренной ДДУ отделки, отсутствие главных элементов конструкции и иные недостатки. Причем некоторые ошибки застройщика могут стать причиной отказа БТИ в выдаче технического паспорта.
К сведению! Сроки устранения недостатков в сданном в эксплуатацию доме законом не установлены, но должны быть разумными и согласоваться дольщиком и застройщиком. Иногда период растягивается на несколько месяцев.
Гарантийные обязательства
Как происходит обслуживание дома после его сдачи в эксплуатацию? Застройщик должен гарантировать дольщику качественное жилье. И даже если дефекты выявлены уже после покупки объекта долевого строительства и его передачи в собственность участнику ДДУ, строительная компания продолжает устранять недостатки в течение гарантийного срока.
Гарантийный срок устанавливается в рамках заключенного договора долевого участия и не может продлиться меньше пяти лет для самого недвижимого объекта (многоквартирного дома, многофункционального центра, малоэтажного и иного строительства). Для инженерно-технологического неотъемлемого оборудования сроки гарантий составляют три года. Гарантийный период начинается сразу же после подписания акта приема-передачи.
Если дефекты выявлены на протяжении действующего гарантийного срока и вызваны техническими допущенными застройщиком нарушениями, то строительная компания устраняет их в согласованный с дольщиком период. Собственник жилья может обратиться в фирму и предъявить свои требования в письменной форме. При их невыполнении можно направить заявление (претензию) по адресу организации на имя генерального директора. Если претензия не удовлетворена или застройщик игнорирует обращение, дольщик имеет право составить и направить исковое заявление в суд. В судебной практике такие дела чаще всего выигрываются.
К сведению! Застройщик после сдачи дома может не устранять выявленные дефекты, если предоставит доказательства того, что недостатки являются последствиями неправильной эксплуатации объекта, неизбежного износа или ненадлежащего ремонта, который дольщик пытался сделать своими силами.
Если застройщик от устранения недостатков отказывается или уклоняется, он уплачивает неустойку (пеню) в размерах 1% от стоимости объекта за каждый прошедший день просрочки (когда жилье невозможно эксплуатировать). Если квартира пригодна для проживания, то назначается компенсация расходов, понесенных при ремонте.
Управление домом и оплата ЖКХ
Когда жилой многоквартирный дом (МКД) введен в эксплуатацию, им начинает управлять специализированная компания. Такие функции выполняет управляющая компания – УК. Но главная проблема заключается в том, что передача ключей дольщикам, регистрация их прав собственности на квартиры и заселение в жилье осуществляются не сразу, поэтому провести надлежащим образом общедомовое собрание для выбора УК практически невозможно. Чем успешно пользуются застройщики и аффилированные с ними лица.
После введения построенного дома в эксплуатацию, но до передачи объектов недвижимости жильцам и оформления прав собственности обязанности по принятию окончательного решения о выборе УК выполняет непосредственно застройщик. Когда разрешение на ввод официально получено, строительная организация в течение пяти дней определяет управляющую компанию и заключает с ней соглашение на срок, составляющий три месяца.
В это же время в срок, не превышающий двадцать дней с момента ввода законченного объекта долевого строительства, избранный местный орган самоуправления (представители исполнительной власти) объявляет о проведении конкурса открытого типа по выбору УК. Такой конкурс проводится в 40-дневные сроки, а в десятидневный период после его завершения застройщик информирует дольщиков об итоговых результатах проведенного мероприятия. Далее выбранная компания заключает договоры с дольщиками, но только после регистрации ими прав собственности.
До тех пор, пока дольщики не прошли процедуру регистрации своих прав собственности, застройщик в тексте договора с УК в новостройке по нормам указывается в качестве собственника объекта недвижиомости. То есть именно он должен согласовать перечень всех услуг и работ, выполняемых управляющей компанией и связанных с текущим осуществляемым ремонтом, обслуживанием и содержанием. Также застройщик согласует размеры сумм для оплаты ЖКХ: холодного и горячего водоснабжения, энергоснабжения, отопления, домофонной связи и иных услуг.
После сдачи дома в эксплуатацию, но до принятия квартир по актам приема-передачи девелопер оплачивает квитанции. В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ обязанности по постоянному содержанию помещений здания выполняются строительной компанией в рамках соглашения с ресурсоснабжающей организацией (РСО).
В ст. 153 Жилищного кодекса прописано, что плату за жилое помещение начинают вносить дольщики, принявшие квартиры по подписанным актам приема-передачи. И обязанность по уплате ЖКХ возникает у новых владельцев лишь после подписания передаточных актов.
Принявший квартиру дольщик сразу становится основным и единственным потребителем оказываемых ему коммунальных услуг. То есть стоимость этих услуг будет исчисляться по тарифам для обычных граждан (для населения, а не для юридических лиц). А объемы потребления фиксируются по показаниям специальных приборов учета либо по нормативам, установленным на региональном уровне в конкретном городе с учетом климатических и иных особенностей местности.
Как заставить застройщика выполнять обязательства
Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворять законные требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.
Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации желательно сразу же обращаться в юридическую компанию за консультацией. В Юридическую компанию Лигал Мил можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту.
Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Ваш защитник (юрист юридической компании) инициирует судебное дело и судебное разбирательство, защищает ваши права, изучает документы, предоставляемые застройщиком (ответчиком по иску) в суд, обосновывает правовую позицию перед судом – тем самым добиваясь исполнения застройщиком обязанностей перед Вами и тех условий в отношении каждого дольщика, которые изложены в договоре долевого участия и в градостроительном законодательстве России. Чаще всего за необоснованное уклонение застройщиком от исполнение своих обязательств суд присуждает участнику долевого строительства неустойку, которая взыскивается в дальнейшем со недобросовестной строительной компании.
Порой отсутствие необходимых юридических или технических знаний и опыта не позволяет дольщику отстаивать свои права. Особенно учитывая, что оппонентом дольщика всегда является профессиональный отдел юристов компании-застройщика. В таком случае следует обратиться за помощью к квалифицированному юристу в надежной и профессиональной юридической компании Лигал Мил. Даже обычная консультация, полученная в ЮК Лигал Мил, позволит Вам правильно расставить акценты и грамотно начать защиту своих прав в судебном и досудебном порядке – то есть обратить внимание застройщика именно на Вашу просьбу и заявление среди иных обращений и требований к застройщику. Полноценная юридическая защита, комплексный подход ЮК Лигал Мил позволяет в максимально возможном варианте обеспечить защиту прав и законных интересов участника долевого строительства.