Сделки с объектами незавершенного строительства
«Финансовая газета. Региональный выпуск», N 47, 2004
Строительство объекта осуществляется подрядчиком в соответствии с условиями договора строительного подряда, заключенного с заказчиком (ст.740 Гражданского кодекса Российской Федерации). До момента окончания строительства объект можно квалифицировать как «незавершенное строительство». Однако совершать какие-либо действия с таким объектом заказчик или лица, которые его уполномочили организовать строительство, могут только в том случае, если договор подряда расторгнут. До этого момента у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства.
Основания для расторжения договора следующие:
Во всех случаях при расторжении договора заказчик и подрядчик должны учитывать общие требования гл.29 «Изменение и расторжение договора» и специальные нормы гл.37 «Подряд» ГК РФ. Например, согласно ст.717 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работ, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.
После расторжения договора строительного подряда заказчик может принять одно из следующих решений:
а) продолжить строительство, заключив договор подряда с другим подрядчиком;
б) законсервировать объект;
в) совершить сделки с объектом.
Следует учитывать, что судебная практика не увязывает возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суды определяют как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба (п.7 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).
Заказчик может зарегистрировать право собственности исключительно на себя только при условии, что строительство не велось за счет других лиц (инвесторов, дольщиков и т.п.). Если же строительство осуществлялось за счет средств инвесторов (дольщиков), заказчик должен передать не завершенный строительством объект указанным лицам для регистрации их прав на этот объект.
В соответствии с п.2 ст.25 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация права на не завершенный строительством объект производится на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта. Таким образом, для государственной регистрации права представляются следующие документы.
Таким образом, возможность совершения различных гражданско-правовых сделок с объектом незавершенного строительства зависит от совокупности следующих условий:
строительство должно осуществляться при наличии всех необходимых разрешений;
незаконченный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (договор расторгнут);
право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При дальнейшей передаче собственником объекта незавершенного строительства другим лицам следует учитывать, что указанный объект относится к недвижимому имуществу, переход и прекращение прав на которое согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации. Пунктом 2 ст.223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п.3 ст.2 Закона N 122-ФЗ датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, в соответствии со ст.218 ГК РФ может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, дарения, мены или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Основными сделками, совершаемыми с объектом незавершенного строительства, как правило, являются:
Объект незавершенного капитального строительства, на который оформлено право собственности, учитывается у собственника по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, к налоговому вычету в данном случае не принимаются, а учитываются по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».
При продаже объекта на основании сделки купли-продажи данная операция отражается в бухгалтерском учете как реализация прочих активов.
Налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется в соответствии с п.1 ст.154 НК РФ как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст.40 НК РФ, без включения в них НДС. Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, осуществляется согласно п.5 ст.172 НК РФ при реализации объекта незавершенного капитального строительства. Моментом реализации является передача права собственности на продаваемый объект (п.1 ст.39 НК РФ). Следовательно, право на вычет суммы налога возникает у налогоплательщика в момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в Едином государственном реестре прав.
Продажная стоимость объекта незавершенного капитального строительства без учета суммы НДС отражается как доход от реализации имущества при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Сделки с объектами незавершенного строительства
Мельников Н., доцент кафедры «Гражданское право и процесс» ОрелГТУ, кандидат юридических наук.
Понятие объекта незавершенного строительства четко не определено действующим законодательством.
Такой подход представляется спорным, поскольку понятие недвижимости связывается исключительно с фактом государственной регистрации права. Но согласно ст. 130 ГК РФ наряду с регистрацией объект должен характеризоваться неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.
Анализ правоприменительной практики показывает, что суды при квалификации строения в качестве недвижимости прежде всего обращают внимание на характер связи объекта с землей. В Постановлении ФАС Уральского округа от 30 октября 2008 года N Ф09-8059/08-С6 указано, что государственную регистрацию спорного объекта нельзя произвести, так как он представляет собой сборную конструкцию и не обладает признаком невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, следовательно, он не относится к недвижимому имуществу.
Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 218.
По общему правилу объект незавершенного строительства подлежит достройке, но его судьба может измениться, если он является предметом спора о разделе имущества супругов.
Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за II квартал 2001 года (Определение N 57В01-2) указал, что по иску супругов, совместно возводивших дом, суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца. Если нельзя осуществить раздел неоконченного строительством дома, суд может признать за супругами право на строительные материалы и конструктивные элементы дома.
См.: Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 2006 год Пермского краевого суда.
Исходя из сказанного можно также сделать вывод, что на объекты незавершенного строительства не распространяется ряд положений действующего законодательства, регулирующих правовой режим введенных в эксплуатацию зданий, например жилых помещений, требования к содержанию и ремонту которых установлены Правительством РФ, в частности Постановлением от 13 августа 2006 года N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
При совершении сделок с объектами незавершенного строительства необходимо соблюдать следующие условия. В силу ст. 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда вправе вести строительные работы. Поэтому, если строение является предметом действующего договора, сделки с таким объектом не допускаются, на что указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 года N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
До момента исполнения договора подряда либо его расторжения стороны связаны взаимными обязательствами, что исключает возможность признания права собственности на объект, его передачу третьему лицу или предъявление заказчиком подрядчику виндикационного иска (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 февраля 2005 года N АЗЗ-9837/04-С2-Ф02-410/05-С2, от 17 марта 2005 года N АЗЗ-16577/04-С2-Ф02-958/05-С2; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 года N Ф04-462/2007(31422-А03-38)).
Данный вывод сделан в п. 21 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года N 51). В качестве примера можно привести Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20 марта 2008 года N Ф04-1711/2008(1992-А75-9), из которого следует, что договор простого товарищества является незаключенным, поскольку не зарегистрировано право собственности на внесенный в качестве вклада в совместную деятельность объект незавершенного строительства.
Аналогичное положение действует в случае продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов в порядке исполнительного производства. В п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59) указано, что до тех пор, пока право собственности на объект не будет зарегистрировано, он не может быть продан.
Из данного правила есть исключение. Согласно ст. 6 Закона о регистрации права на недвижимость, возникшие до вступления Закона в силу, признаются действительными, а регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей, но для совершения сделки права на строение должны быть зарегистрированы.
Отсутствие у продавца на момент заключения договора государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может служить основанием для признания сделки недействительной, если право возникло до введения в действие Закона о регистрации. Соответствующий вывод сделан в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 года N 16-В05-22, он основывается на п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, согласно которому государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права проводится при регистрации перехода права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества.
В силу ст. 25 Закона о регистрации право собственности на незавершенное строительство регистрируется при наличии разрешения на строительство, проекта, описания объекта, а также документов, подтверждающих права на земельный участок. Согласно ст. 222 ГК РФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой, которая подлежит сносу, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.
Само по себе наличие законных прав на участок не гарантирует презумпции правомерности возведения на земле объекта недвижимости. Нужно также учитывать целевое назначение выделенного земельного участка. В противном случае объект незавершенного строительства может быть признан самовольной постройкой (Постановление Президиума ВАС РФ от 19 сентября 2000 года N 1288/00).
При рассмотрении спорных ситуаций в контексте ст. 222 ГК РФ также целесообразно обращать внимание на расположенные на земельном участке инженерные коммуникации и соблюдение в связи с этим положений СНиП при производстве строительных работ (Постановление ФАС Поволжского округа от 5 октября 2005 года N А72-8596/03-И566).
Согласно ст. ст. 549, 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Аналогичные нормы имеются в ГК РФ относительно других сделок, например аренды (ст. 607) и залога (ст. 339). Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).
Наряду с ценой признаки объекта должны быть четко сформулированы в договоре. В противном случае, как указано в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2006 года N Ф04-8409/2006(29419-А45-21), сделка в соответствии со ст. 432 ГК РФ является незаключенной, так как сторонами не согласован ее предмет.
Возникает вопрос: каким же образом индивидуализировать объект незавершенного строительства? ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 июля 2006 года N Ф04-4280/2006(24387-А45-39) указал, что доказательством служит акт технического состояния либо иной документ, содержащий описание объекта.
См. также: Приказ Минюста России от 18 февраля 2008 года N 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка».
Следует выяснить, имеется ли в натуре объект незавершенного строительства на момент заключения сделки. Так, ФАС Московского округа в Постановлении от 9 октября 2006 года N КГ-А41/9253-06 указал, что, поскольку на месте фундамента возведено производственно-административное здание, фундамент как самостоятельный объект гражданских прав прекратил свое существование.
Подлежит ли государственной регистрации договор купли-продажи объекта незавершенного строительства? Постановлением от 19 июня 2006 года N Ф04-3633/2006(23640-А03-22) ФАС Западно-Сибирского округа отказал в удовлетворении иска о признании недействительной сделки по приобретению недостроенного здания в связи с отсутствием регистрации договора, подчеркнув, что обязательная регистрация сделки осуществляется только в случаях, предусмотренных законом, например продажа предприятия (ст. 560 ГК РФ) или жилого помещения (ст. 558 ГК РФ).
Нередко объекты незавершенного строительства возводятся по инвестиционным контрактам, регулируемым помимо ГК РФ Федеральным законом от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При рассмотрении спора между субъектами инвестиционной деятельности ФАС Московского округа в Постановлении от 6 апреля 2005 года по делу N КГ-А40/2182-05 указал, что объекты инвестиций, в том числе незавершенное строительство, являются общей долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса. Поэтому распоряжение этими объектами без согласия всех инвесторов противоречит ст. 246 ГК РФ и является незаконным.
Законодательство не содержит четкого ответа на вопрос, допускается ли аренда объекта незавершенного строительства. Отсутствие специальных правил свидетельствует о том, что должны применяться общие положения ГК РФ об аренде. Однако в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 года N А56-49787/04 сделан вывод, что аренда незаконна, поскольку незавершенный строительством объект может быть использован только с целью окончания строительства. Видимо, данный вывод основывается на том, что объект незавершенного строительства, исходя из его юридического определения и целевого назначения, становится пригодным для использования после достройки и ввода в эксплуатацию в установленном законом порядке.
По моему мнению, более обоснованной представляется позиция ФАС Восточно-Сибирского округа, согласно которой суду при рассмотрении спора надлежит установить возможность использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды. Положения ГК РФ, регулирующие статус объекта незавершенного строительства, не запрещают передавать его в аренду. Следовательно, толкование закона, ограничивающее права собственника имущества, должно подтверждаться соответствующими доказательствами (Постановление от 16 мая 2006 года N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
В соответствии со ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке залог объекта незавершенного строительства должен осуществляться одновременно с залогом земельного участка, на котором данный объект располагается. Согласно ст. 65 Закона, если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя распространяются на сооружения, которые построены на участке в период действия договора. Незавершенное строительство становится автоматически предметом залога, если возведено на заложенном земельном участке. При этом, как указано в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2005 года N А56-21422/04, не имеет значения, что на момент заключения договора об ипотеке на участке уже велось строительство сооружений, которые не были заложены. В данном случае нужно учитывать, что согласно ст. 64 Закона об ипотеке стороны договора вправе установить, что строящиеся здания не обременяются залогом. В противном случае залогодержатель вправе при неисполнении основного обязательства обратить взыскание на возведенные сооружения.
При совершении сделок с объектами незавершенного строительства, находящимися в федеральной или муниципальной собственности, следует руководствоваться Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2005 года по делу N А55-9837/03-36).
Анализ судебной практики приводит к выводу о том, что юристам при оценке правомерности сделок с объектами незавершенного строительства необходимо обращать внимание на следующее: объект сделки не должен быть предметом действующего договора строительного подряда; права на не завершенное строительством здание, строение, сооружение и переход права собственности подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке; договор должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать объект и его расположение на земельном участке; цена является существенным условием договора купли-продажи; при заключении договора залога следует установить, обременяются ли ипотекой имеющиеся на участке сооружения и строящиеся здания, возведение которых планируется в период действия договора.