ГК «МКС». Блог проектировщиков и строителей
ГК «МКС» проектирует и строит здания в сборно-монолитном каркасе. Как показывает практика, он выгоднее монолитного. Экономия доходит до 4 000 руб./кв.м — всё зависит от условий строительства и возможностей застройщика. Можно тратить ещё меньше, если сотрудничать с заводами ЖБИ и брать изделия по себестоимости.
Например, в 2015 году специалисты ГК «МКС» запроектировали в сборно-монолитном каркасе два дома ЖК «Острова» в Казани, которые изначально планировали строить в монолите. Железобетон поставляли с пяти заводов, три из которых находились в Чебоксарах. Несмотря на расстояние 160 км между городами, застройщик сэкономил на строительстве в совокупности 2 000 руб./кв.м. Полная прибыль по итогам строительства первого дома составила 96 миллионов рублей.
Как застройщик экономит на себестоимости, получая больше прибыли без повышения цен на продаваемые квадратные метры? Узнайте в этой статье, где мы в цифрах, но уже на другом примере раскрываем и сравниваем экономику сборного и монолитного каркасов.
Из чего складывается конечная себестоимость строительства дома? Выделим в статье расходов 4 основных пункта:
Чаще всего застройщик не может повлиять на стоимость земельного участка. Стоимость аренды или покупки земельного участка зависит от его собственника.
Условия подключения к сетям, как и необходимое благоустройство территории, тоже зависит от третьих лиц: возможность снизить затраты на них минимальны.
Легче всего повлиять на себестоимость самого здания. Рассмотрим составляющие себестоимости и основные способы снизить затраты.
4 главных пункта себестоимости здания — это:
На стоимость фундаментов больше всего влияет геология. Не всегда можно выбрать участок с «хорошими» грунтами или провести геологическую разведку до заключения договора. Даже когда это возможно, огромную роль играет территориальное расположение (участок в центре города под многоэтажную застройку всегда интересен независимо от грунтов), наличие коммуникаций и их мощности. Существенно снизить затраты на фундаменты здесь мы не в состоянии.
Но ещё на стоимость фундаментов влияет вес здания. Чем легче конструкция, тем меньше свай потребуется забить. Поэтому выбирая технологию строительства, можно прийти к минимальным затратам на материал фундаментов.
Чем легче конструкция, тем меньше затрат на фундаменты
Несущая система — основа зданий. Она бывает 2 видов: бескаркасная и каркасная. В бескаркасных зданиях нагрузку воспринимают стены (из кирпича, газобетонных блоков, пустотелых керамических камней и др.) или панели. Каркасные здания выполняются по сборной и монолитной технологии.
Если сравнивать системы между собой, то вторая предоставляет застройщику более широкий выбор стеновых материалов: к ним нет требования «нести» вес здания. В каркасных системах легче всего применить экономичные материалы и снизить себестоимость здания.
В статье мы не рассматриваем бескаркасные системы, потому что в кирпичных домах при строительстве от 10 этажей толщина несущих стен увеличивается — с 510 до 640 или 770 мм. По нашим подсчетам, продаваемые площади уменьшаются почти до 20%. Это то же самое, что строить 10-этажный дом, продавая только 8 этажей. А крупнопанельные дома уже не соответствуют современным требованиям покупателей: они больше подходят для социального жилья.
В каркасных системах толщина стен не важна
Первый пункт при выборе стеновых материалов — их теплотехнические характеристики. Суровые климатические условия требуют применение материалов с более низкой теплопроводностью.
Дальше — доступность тех или иных материалов в регионе и их стоимость. Привозной материал, который выигрывает по многим показателям, будет чаще всего проигрывать по стоимости на строительной площадке.
Наконец, требования покупателя. Пример — Йошкар-Ола. Обычно покупатель хочет, чтобы стены его дома были из кирпича. При этом его совершенно не интересует, что дома из других стеновых материалов могут быть теплее, экономичнее в эксплуатации и экологичнее. «Кирпич мы знаем, а другое нет». В данном случае застройщик знает лучше, что хотят покупатели.
Тип стен зависит от климата, доступности и покупателя
Отделочные материалы и инженерные сети
Стоимость отделочных материалов и инженерных сетей зависит от класса жилья и возможностей поставщиков. Согласитесь, не получится использовать одинаковые материалы для жилья эконом- и бизнес-класса.
Тип отделки и сетей зависит от класса жилья и поставщиков
Резюмируем: единственная статья расходов, на которую застройщик легко повлияет независимо от внешних факторов — геологии, климатических условий, прихотей покупателя и др. — это несущая система. Дальше мы сравним сборный и монолитный каркас.
Отличия сборного и монолитного каркаса
Первое и главное отличие сборного каркаса от монолитного — широкое применение преднапряжённых конструкций. Самое заметное различие наблюдается в плитах перекрытий. Сторонники монолитного каркаса говорят о его высокой экономической эффективности, но здесь нет ни предварительного напряжения, ни пустотности, которые свойственны сборному перекрытию. Первое экономит арматуру, а второе повышает шумоизоляцию перекрытия.
Второе — все элементы сборного каркаса производятся на заводе. Специалисты контролируют качество на каждом технологическом этапе: изготовление арматурных каркасов, подготовка бетонной смеси, армирование и формование изделия и т. д. За счёт заводского контроля монтажники снижают количество операций на строительной площадке. Риск «заморозить» бетон и переделывать этаж заново исключается.
Третье — высокая скорость монтажа сборного каркаса. По опыту работы монтажных бригад ГК «МКС», одна бригада собирает под одним башенным краном 4 000 кв.м./мес. Это помогает сэкономить на аренде земельного участка и повысить привлекательность квартир. Покупатели любят, когда дом быстро строится. В монолитном каркасе необходимо ждать набора прочности бетона до 28 суток.
Сборный каркас экономнее, надёжнее и скоростнее монолитного
Сравнение в цифрах
На примере проекта 22-этажного дома ЖК «Мельница» в Калуге покажем, насколько экономнее сборный каркас. К нам обратился застройщик с просьбой заменить монолитный каркас на сборный, не затрагивая объемно-планировочные решения.
Расходы на арматуру
В сборном каркасе перекрытие собирается из ригелей и пустотных плит. В монолитном исполнении оно сплошное, армированное без предварительного напряжения.
Общая площадь перекрытия — 16 705 кв.м. Чтобы заармировать перекрытие в монолитном исполнении, необходимо 27,65 кг стали на 1 кв.м.
В сборном каркасе армирование пустотной плиты составляет 2,5 кг на 1 кв.м. Это в 10 раз меньше, чем в монолитном. С учётом армирования ригелей, узлов стыков и монолитных участков расход стали составил 15,23 кг 1 кв.м. Это почти в 2 раза меньше, чем в монолитном перекрытии.
Тайная себестоимость строительства: факты, мнения и сомнения
Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию. Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.
Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.
Цифры есть
Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.
Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.
Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.
Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.
Детали застройки
Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.
Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.
| Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года | ||||
| площадь участка | покупатель | продавец | сумма сделки (экспертно) | адрес участка |
| 0,89 га | Холдинг RBI | ПАО «Ладога» | 2 млрд рублей | 12-я Красноармейская ул., 26А |
| 5,7 га | Setl City | Завод «Балтика» | 1 млрд рублей | Фарфоровская ул., 1 |
| 8,8 га | Setl City | ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») | 1,19 млрд рублей | Торфяная дорога, 17 |
| 2,6 га | Seven Suns Development | «Лидер Групп» | 1,4 млрд рублей | Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей») |
| Источник: данные «ДП» | ||||
Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.
Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.
Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.
Каждый новый проект на рынке — на вес золота. Застройщики в этом году не радуют новичками, предпочитая продавать то, что уже строится. Эксперты пугают дефицитом, который неминуемо приведет к росту цен. Как показывают последние месяцы продаж, россиян ростом цен не испугать, наоборот, чем больше дорожает, тем быстрее покупают.
Ленобласть избавляется от массового дешевого домостроительства. Многолюдных проектов становится все меньше. Компенсирует выпадающие из статистики жилые метры частная стройка, которая не в состоянии быть дешевой. Таким образом регион перестает быть донором доступного жилья для Петербурга.
Начало осени обошлось без новых проектов. Зато старые на фоне ажиотажного спроса выстрелили со всех своих орудий. Но и банки не дремлют: раздают проектное финансирование, а значит, новички появятся. Рано или поздно.