Что влияет на стоимость строительства?
Добрый день, уважаемый читатель!
Часто у заказчика возникает вопрос, почему стоимость строительства домов приблизительно одинаковой площади так различается. Поэтому мы решили подготовить статью о том, что влияет на итоговую стоимость дома.
Давайте рассмотрим два дома, приблизительно одинаковой площади и разберемся, что повлияло на их стоимость.
Проект ЛГ-135-01 это одноэтажный дом с подвалом, площадью 134,9 м2. Приблизительная стоимость порядка 4,6 млн рублей. В то же время дом ЛГ-141-01 площадью 141 м2 обойдется в 3,4 млн рублей. В чем же причина такой разницы в цене? Давайте вместе разберемся.
И начнем мы с фундамента.
1. Тип фундамента. В первом проекте в стоимость заложен ленточный фундамент. Этот тип фундамента используется в случае неблагоприятных грунтов, или если есть потребность в устройстве подвала или цокольного этажа. В остальных случаях лучше всего использовать свайно-ростверковый фундамент, который в 2-2,5 раза дешевле ленточного. Во втором проекте дом стоит как раз на свайно-ростверковом фундаменте.
2. Материал стен. Значительная стоимость в смете на строительство приходится на стены дома. В проекте ЛГ-135-01 в качестве материала стен выбраны керамические блоки, тогда как в проекте ЛГ-141-01 стены выполнены из более дешевых газосиликатных блоков (газобетона).
Обратите внимание на сложную геометрию кровли в первом проекте. Это является серьезным фактором удорожания строительства. На такую крышу потребуется больше строительных материалов, стоимость работ также будет выше.
Кровля второго проекта имеет простую геометрию. Такая крыша называется вальмовой. Это, наряду с простой двускатной кровлей, самая экономичная форма крыши из всех видов, потому что у нее самая маленькая площадь поверхности, а значит и металлочерепицы потребуется меньше.
4. Геометрия дома. Наличие выступов, эркеров, других элементов таже существенно влияет на итоговую стоимость. Причем на всех этапах: увеличивается площадь фундамента, объем стеновой кладки, и, как следствие, получается более сложная геометрия кровли. Обратите внимание, что в первом проекте наличие эркера (полукруглого выступа в правой части дома) подразумевает шатровый элемент над ним.
5. Облицовка. Оба проекта выполнены с облицовкой кирпичом, но нужно отметить, что это не самый дешевый вариант. Если вы хотите понизить стоимость строительства, можно выбрать в качестве облицовки штукатурку или сайдинг.
Итак, все эти факторы, о которых мы рассказали выше, повлияли в итоге на то, что два примерно одинаковых по площади дома отличаются в стоимости строительства на миллион с лишним. Стоимость строительства складывается из множества составляющих, поэтому нужно быть очень внимательным при выборе проекта, и всегда понимать в какую цену могут вылиться архитектурные особенности будущего дома.
В нашем каталоге много других проектов домов с приблизительной стоимостью строительства. Вы также можете самостоятельно рассчитать стоимость дома на нашем сайте по своим параметрам.
Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Себестоимость строительства жилья выросла на 9% за три года
Средняя стоимость квадратного метра строительства жилого многоквартирного домов в России с предчистовой отделкой в первом полугодии 2019 года составила около 45 тыс. рублей. Положительная динамика была отмечена в абсолютном большинстве российских городов, однако, величина удорожания была неодинаковой, сообщает компания «Талан».
В Нижнем Новгороде за этот период себестоимость строительства возросла на 22%, в Казани — на 20%, в Санкт-Петербурге и Самаре – на 15%, тогда как в Перми рост составил всего около 5%, в Омске — около 3%, а в Москве – около 4%. При этом самая высокая рентабельность наблюдалась в Москве и Санкт-Петербурге.
Самая высокая себестоимость строительства была отмечена в Москве (86,5 тыс. рублей за кв. метр), Санкт-Петербурге (77,8 тыс. рублей за кв. метр) и Московской области (65,2 тыс. рублей за кв. метр). Это объясняется высокой стоимостью подключения к инженерным коммуникациям, а также значительным числом проектов, предусматривающих подземное строительство. Кроме того, именно в этих регионах возводится существенный объем жилья высокого класса, которое требуют применения более качественных и дорогих материалов и оборудования.
При этом стоимость труда в этих локациях значительно выше, чем в регионах.
Помимо этого, высокий показатель, превышающий среднероссийское значение на 20−40%, был зафиксирован в северных и дальневосточных регионах. Здесь повышающее влияние оказывает необходимость применения специальных строительных технологий (например, строительство в зоне вечной мерзлоты в Якутии), либо удаленность от производителей строительных и отделочных материалов и сложная логистика (например, Приморский и Хабаровский края, Сахалинская область).
В целом же в начале 2019 г. себестоимость строительства свыше 50 тыс. рублей за кв. метр была зафиксирована в 15 регионах. При этом самая низкая себестоимость наблюдается в Иркутской и Брянской областях (около 33 и 33,1 тыс. рублей за кв. метр соответственно), Красноярском крае (33,4 тыс. рублей за кв. метр), а также Курганской и Ульяновской областях (34 и 34,7 тыс. рублей за кв. метр соответственно).
Низкие показатели обусловлены относительно небольшой ценой получения технических условий, а также наличием собственных производств стройматериалов и домостроительных комбинатов. Всего же в России на начало 2019 г. насчитывалось около 30 регионов со стоимостью строительства ниже 40 тыс. рублей за кв. метр.