Как формируется стоимость строительства промышленных зданий
Вы когда-нибудь задумывались над тем, что мы слишком часто пожинаем плоды своих неверно принятых решений. Сколько раз, сталкиваясь с ситуацией о необходимости что-то сделать быстро и недорого, вы обращались к знакомым? А сколько раз после этого «кусали локти», и получали результат: долго и дорого? Всегда ли крупные компании более надежные и недорогие? Сегодня мы поговорим про строительство промышленных зданий цена на которые не должна быть высокой, но и не может быть ниже определенных параметров. Давайте разберем подробнее.
От чего зависит цена на строительство промышленных зданий
Ни для кого не секрет, что любая строительная компания формирует себестоимость возведения сооружения, и уже после этого на нее «накручивается» планируемая прибыль. Но реалии таковы, что помимо разных «аппетитов» у компаний сильно отличается расходная часть.
Сметная стоимость зданий и сооружений
Цена строительства = Прямые расходы на СМР + Накладные расходы на СМР + Сметная прибыль
Разберем все эти составляющие и поговорим, почему в разных организациях отличается цена.
Сметная себестоимость
От сметной стоимости она отличается тем, что в ее составе нет сметной прибыли. Таким образом она состоит только из прямых и накладных затрат и составляет 90-95 процентов от сметной стоимости. Остальные 5-10% приходится на сметную прибыль компании, если повезет, конечно. Но к этому вопросу мы вернемся чуть позже.
Прямые расходы – какие есть подводные камни
В прямые затраты на строительство зданий и сооружений входят материальные, трудовые и технические ресурсы.
Материальные ресурсы могут достигать 70-80% в доле сметной себестоимости в зависимости от видов работ. Чаще, конечно, это соотношение ниже, порядка 40%, но тем не менее. Если закупать материалы по прайсовым ценам, то можно потерять заказчика еще на стадии первого коммерческого предложения.
За что подрядчики получают скидки, и всегда ли это выгодно заказчику
Скидка от цены в прайсе может быть предоставлена поставщиками по ряду причин, в том числе:
Не всегда заказчик заключает договор с подрядчиком «под ключ», в котором подрядчик самостоятельно приобретает материалы и конструкции. Бывают ситуации, когда в силу специфики работы, заказчик имеет возможность купить материалы с учетом своей скидки, а у подрядчика такой возможности нет. При этом сметная стоимость за вычетом материальных ресурсов заказчика устраивает.
Технические ресурсы – в чем подвох
То есть, из вышеперечисленного делаем следующий вывод: если техника и оборудование используется в производственной деятельности от случая к случаю, то для подрядчика выгоднее взять его в аренду. Безусловно, это отражается и на сметной стоимости работ, так как в таких организациях технические ресурсы не будут завышены, чтобы покрыть «дыры» в простоях техники.
Стоимость строительства промышленных зданий и складов по части данных расходов зависит от двух основных факторов:
На количество часов никаким образом повлиять нельзя, оно высчитывается расчетным путем по графику производства работ. Если по каким-либо причинам, не зависящим от заказчика, подрядчик не «уложился» в машино-часы, то он терпит убытки. Хорошо, если такие убытки за «простой техники» просто уменьшают его планируемую прибыль, а не сводят ее к нулю. Но, на самом деле, часто не профессиональность компаний приводит к простоям и срывам графика. Грамотно спланированная работа дает возможность свести к минимуму риски простоев.
Стоимость машино-часа работы техники зависит от сезона и спроса, но чаще мало отличается между конкурентами. Если компания подрядчик может добиться определенных скидок по аренде техники, то это будет ей бонусом при выборе заказчиком наиболее выгодного коммерческого предложения.
Трудовые ресурсы в затратах на строительство
Трудовые ресурсы – это статья прямых затрат на строительство, в которую входит оплата труда рабочих, занятых в СМР. Минимальный размер оплаты труда регулируется государством, максимальный – работодателем. Какие предусмотрены поощрения, сколько человек занято на производстве работ и другие финансово-организационные вопросы по этой части мало волнуют заказчика. Главное, чтобы прямые расходы в совокупности были «в рынке», а при добавлении накладных расходов и плановой прибыли формировали конкурентное коммерческое предложение.
Накладные расходы – какие фирмы выгоднее заказчику
Когда мы говорили про технические ресурсы, то затронули тему «гигантомании», хочется ее продолжить, так как это важно!
Налоги и друзья
Заказчик заинтересован в современных компаниях с точки зрения адаптации к существующим условиям работы. То есть, брать «кого попало» лишь бы было дешево – чревато для заказчика проверками всех властных структур по очереди и вместе. Поэтому нужно учитывать, что налоговая нагрузка, хотите вы этого или нет, ложится сначала в структуру затрат подрядчика, а потом входит в состав коммерческого предложения заказчику. Хотите рисковать и работать с однодневками? Это ваше право, но потом остается много брошенных объектов и промышленных зданий, сооружений, которые приходят доделывать добропорядочные компании. Для заказчика это потерянное время на перезаключения договоров, судебные тяжбы с «беглецом» и, конечно, потерянные средства. Ведь переделывать и доделывать всегда дороже.
В начале статьи мы говорили про знакомых, их относим к этой же категории риска. Если это знакомая компания – специалист своего дела и строители со стажем и репутацией, то все хорошо. Если же это сват, брат, друг, просто хороший человек, то скорее всего он затянет «удовольствие» ожидания от строительства. Ну, придется въехать не к лету, а к Новому году в новое здание, подумаешь, полгода аренды заплатите, зато друг поработал.
Офис и штат
Раньше было очень распространено, когда представитель заказчика приезжал в офис компании подрядчика перед заключением договора на СМР. Такое практикуется, и сейчас и в этом нет ничего плохого. Посыл прост – компания должна быть «живая», а не директор с шариковой ручкой, руководящий из авто. Но, стоит ли расстраиваться заказчику, если вместо трех этажей в бизнес-центре он обнаружил несколько кабинетов? Нет! Однозначно нет! Дело в том, что большой штат сотрудников и помещений неизбежно влечет включение в смету на возведение промышленных зданий этих расходов. Часто компании не эффективно используют труд работников и «разрастаются», при этом цена на строительство получается выше. Если в компании к тому же нет регулярного выполнения работ на суммы, покрывающие содержание такого штата, то она работает в минус. А это лишний повод задуматься, стоит ли с ней сотрудничать, ведь объект хочется не только начать, а еще и завершить.
Разумный баланс между накладными и прямыми расходами, позволят подрядчику предложить выгодную цену заказчику.
Как формируется на строительство промышленных зданий цена по видам работ
Потребителю строительных услуг, а правильнее сказать, заказчику, совершенно не интересно, какая структура прямых и накладных затрат в строительной организации. Гораздо важнее сколько составит стоимость строительства, и какая будет цена по конкретным видам работ. Это необходимо, чтобы можно было сравнить цены у конкурентов и выбрать по сопоставимым параметрам.
Для того, чтобы можно было сравнить цены, исходные данные для расчета разными строительными компаниями тоже должны быть идентичны. Если проекта еще нет, то расчет в любом случае не будет окончательным и может меняться по мере появления проектных решений. Но это совершенно не значит, что договор на производство СМР не заключают до полного проектирования помещений. Обычно, договор между заказчиком и подрядчиком работ предусматривает возможность корректировки состава и стоимости работ по мере появления изменений в проектной документации.
Для наглядности приведу таблицу по стоимости, которая сформирована при помощи онлайн-калькулятора на сайте ГК СМК при возведении в Санкт-Петербурге.
Это минимальная аналитика по стоимости под ключ, которая необходима заказчику.
Но, помимо понимания расценок по видам работ может понадобиться:
Заказчик имеет право запрашивать любые данные, вплоть до наименования организации поставщика услуг или субподрядной организации, но их предоставление предусматривается договором. На стадии переговоров подрядчик предоставляет данные на свое усмотрение, так как чрезмерная «закрытость» иногда приводит к недоверию со стороны заказчика и отказу от заключения договора.
Сметная прибыль – о чем часто забывают заказчики
Когда формируется коммерческое предложение или смета к договору, то в состав стоимости неизменно входит сметная прибыль. Часто, обеспечивая требуемое заказчиком снижение цены, подрядчики сводят планируемую прибыль к минимуму. Это не совсем правильно. Во-первых, нужно помнить, что 20% из планируемой, а потом и фактической прибыли – это налог на прибыль. Хотите вы или нет, но заплатить его придется. Кроме того, все непредвиденные риски, сопряженные с финансовым потерями, тоже будут проблемой подрядчика, который решил работать ради работы. Конечно, в условиях жесткой конкуренции хочется взять заказ, но это не значит, что нужно «бороться» с компаниями, занимающимися откровенным демпингом. Во всем должен быть разумный баланс и если планируется строительство промышленных зданий цена на которые очень заманчива, то это повод задуматься заказчику. Налоговая нагрузка растет, стоимость на прямые расходы повышают поставщики материалов и услуг, зарплаты работников не уменьшаются, все это говорит о том, что умеренный обоснованный рост цен должен быть на рынке. В противном случае вы либо имеете дело с недобросовестными компаниями, либо с непрофессионалами, которые не могут правильно рассчитать стоимость строительства. Ведите диалог, задавайте вопросы, приезжайте на «проверку» в офис в Санкт-Петербурге – ГК СМК рада знакомству с вами и обеспечит продуктивное сотрудничество. Строительство – наша работа!
Как выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость?
Инвестиции в недвижимость традиционно считаются одними из наиболее надежных. При этом вкладывать средства в коммерческие объекты – выгоднее, чем в квартиры и жилые дома. Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости в России сегодня составляет 8-10 лет, а в ряде случаев и меньше.
Это очень привлекательно для начинающих инвесторов. Но прежде, чем вкладывать средства, необходимо хорошо подготовиться. Как это сделать, расскажем в сегодняшней статье.
Сколько можно заработать на коммерческой недвижимости?
При этом наиболее востребованными сегментами коммерческой недвижимости сегодня являются офисы, торговые помещения и склады.
Сколько денег нужно для инвестиций в коммерческую недвижимость?
В Москве и Санкт-Петербурге это сейчас самый низкий ценовой порог для объектов с хорошей локацией и надежными арендаторами.
Куда инвестировать при малом капитале?
Недвижимость – сезонный продукт. Цены на нее сильно варьируются в течение года. Особенно это актуально для земельных участков. Если хотите купить участок по минимальной цене – делайте это зимой.
Покупка коммерческой недвижимости на стадии строительства традиционно считается одним из самых прибыльных способов инвестиций, однако срок окупаемости такого проекта может быть весьма внушительным. И все-таки купить готовое коммерческое помещение на первом этаже нового жилого комплекса не так трудоемко и дорого, как приобрести квартиру на первом этаже старого дома с расчетом перевести ее в нежилой фонд.
Но ПИФы, также, как и других партнеров в сфере инвестирования, нужно выбирать крайне тщательно. Поэтому неопытному инвестору в первую очередь все-таки стоит обратить внимание на готовые объекты в хорошем месте и с перспективами на заключение долгосрочных договоров аренды (или собственным пулом арендаторов).
Локация
Правильный выбор места – это 50% успеха. От локации будет напрямую зависеть доходность объекта, поэтому если вы решили приобрести торговое помещение – тщательно оцените арендный поток (доход, который в настоящий момент получает владелец данного помещения от сдачи его в аренду) и пешеходный трафик в этом месте.
Если вы берете объект с арендаторами, учтите, что это должны быть проверенные, стабильно развивающиеся компании. Один из лучших вариантов – сетевой продуктовый ритейл.
Также при выборе помещения обратите внимание на:
Перед покупкой обязательно изучите перспективы развития микрорайона – строительство большого торгового центра, промышленного предприятия, жилого комплекса, образовательного или культурного учреждения рядом с вашим объектом в будущем может серьезно повлиять на его ликвидность.
Технические требования к помещению
Если речь идет о торговом объекте, лучше брать встроенное либо встроенно-пристроенное помещение с высокими потолками, открытой зальной планировкой, с большими витринами, в одном уровне.
Постройка должна быть стационарной, являться объектом капитального строительства и иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Проверить это можно при помощи выписки из ЕГРН и кадастрового паспорта. Не уверены в своих силах – закажите техническую экспертизу помещения (это лучше, чем рисковать).
Обещанное видео:
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!
Хотите знать еще больше полезного о коммерческих объектах, своем бизнесе, документах и законах в области недвижимости? Подписывайтесь на наш канал !
Сколько стоит построить офисное здание
Сколько стоит построить офисное здание
Крупные компании уже столкнулись с дефицитом больших офисных площадей: найти помещение площадью более 10 000 м2 в столице очень сложно. Наличие собственного здания поможет им существенно сэкономить на собственной аренде и заработать, сдав излишки площадей в аренду сторонним фирмам. Продажа «лишних» помещений быстрее окупит вложения, однако стабильный и растущий доход обеспечивает только аренда.
Насколько привлекательно строительство бизнес-центров с точки зрения инвестиций? Посмотрим, что говорят эскперты рынка:
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM, Москва
«Оценка инвестиционного проекта в недвижимости является концентратом факторов. Взяв за основу планируемую капитализацию бизнес единицы, «стоимость денег», просчитав риски и издержки, подвергнув анализу прогнозы консультантов по динамике роста или падения рынка, также, рассмотрев другие факторы, можно сделать выводы о привлекательности строительства объекта недвижимости. Что касается физического строительства бизнес-центра, аналогично, необходим индивидуальный подход и оценка. В Москве, например в ЦАО, целесообразна реконструкция. В регионе, имея 2 Га, коммуникации, дорогу, целесообразно строительство. Средний срок окупаемости офисного здания, расположенного за пределами ТТК в Москве, площадью 13-20 тыс. м2 составляет 15-20 лет».
Максим Аронов, Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД, Санкт-Петербург
Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?
Схема built-to-suit, обозначающая строительство под конкретного заказчика, сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.
Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.
Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:
Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться. Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты. Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания.
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM
Что и где строить, чтобы заработать
Пожалуй, самая сложная задача для будущего собственника – сориентироваться в тенденциях российского бизнеса и угадать, какие офисные форматы будут востребованы в течение ближайших 10-15 лет. Здесь стоит вспомнить резкий «крах» формата кабинетно-коридорной планировки: подобные бизнес-центры оказались в проигрыше по сравнению с новоформатными зданиями openspace, потеряли в классности здания и соответственно, в размере арендной ставки.
Когда речь идет о многомиллионных вложениях, цена ошибки может быть слишком высока. На рынке есть объекты BTS, которые в силу своей специфики экспонируются по 7-10 лет. Офисные помещения со свободной планировкой гораздо практичнее: их всегда можно «нарезать» по запросу арендаторов, а при необходимости быстро восстановить изначальную конфигурацию.
Какое здание строить
Офисные небоскребы – удел крупных девелоперов. БЦ среднего и небольшого размера не менее востребованы при наличии качественной инженерии и инфраструктуры. Немало компаний предпочитает относительно камерную обстановку, а не соседство с десятками других. Решающее значение при выборе проекта будет иметь маркетинговый анализ конкурентов – какие здания в городе пользуются спросом, а какие простаивают:
Какую локацию выбрать
Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью. Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.
Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.
Архитектурное решение
Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.
Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.
Инженерия
Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.
Собственная инфраструктура
В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.
Внутренняя отделка здания
В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:
Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.
Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?
Готов ли рынок к переменам
Так ли радужны перспективы built-to-suit в офисном сегменте? Разумеется, в любой схеме есть свои подводные камни, а по большому счету, доля у built-to-suit зависит от общей ситуации на рынке и активности девелоперов. Для рядового потребителя – небольших компаний-арендаторов – нет никакой разницы в схеме строительства. А дефицита малых площадей в столичных бизнес-центрах пока нет.
Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:
В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам. Маржинальность сделки при BTS меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.