Стоимость строительства многоквартирного жилого дома
Сумма всех финансовых вложений, произведенных на всех стадиях реализации проекта возведения многоэтажного жилого дома – это себестоимость многоквартирного дома. Формирование цены недвижимости, разделяется на три этапа:
Кроме этих трех стадий формирования стоимости, на окончательную величину оказывает влияние ряд сопутствующих расходов, возникающих на каждом этапе продвижения к конечному результату.
Подготовительный
Эта стадия включает в себя четыре направления действий, двигаться по которым можно как в определенной последовательности, так и одновременно. Главные направления на этой стадии:
При выборе земельного участка, застройщик ориентируется на его географическое расположение относительно центров деловой и культурной активности населенного пункта, транспортную доступность и обеспеченность инженерной инфраструктурой. Эти факторы положительно повлияют на востребованность конечного продукта и, соответственно, на цену реализации. Но размер арендной платы за землю в таких районах тоже будет выше.
В каждом населенном пункте, муниципалитеты всех уровней выделяют территорию под многоэтажную жилую застройку и проводят конкурентные процедуры определения арендаторов. По итогам данных процедур потенциальный застройщик, на условиях платности (аренда), получает право застройки территории. Кроме предоставления права аренды земли под строительство многоквартирного дома, органы власти могут устраивать торги по продаже соответствующих площадок.
В любых случаях, сумма всех расходов на приобретение земли или права на ее использование полностью относятся на себестоимость строительства.
Технико-экономические показатели (ТЭП) жилого дома определяются в соответствии с размерами участка под его расположение и содержат в себе такие данные как:
При определении ТЭП, главная задача – расположить, на конкретной территории, здание с максимально возможной площадью жилья и других помещений коммерческого назначения. От этого зависит, на сколько квадратных метров жилых и нежилых помещений будет распределяться общая цена. На основании принятых ТЭП, составляется эскизный проект.
Для начала работ по проектированию, необходимо получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение здания к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения, отопления. Каждое из этих мероприятий влекут за собой определенные финансовые вливания. Эти вложения могут выглядеть в виде платы за подготовку и выдачу технических условий и в виде будущих расходов. Например, снабжающая ресурсами организация, в технические условия подключения объекта, может включить требование построить или модернизировать объект инженерной инфраструктуры данной территории (электроподстанции, насосной станции). 
В некоторых регионах узаконены инвестиционные сборы на развитие инфраструктуры, взимаемые с застройщика за каждый квадратный метр предполагаемого к возведению жилья.
Часть этих расходов, в конечном итоге, также присутствует в каждом квадратном метре.
Размер оплаты на проектирование зависят от выбранного варианта:
Разработка индивидуального проекта здания — более емкий вариант, как по цене, так и по времени подготовки документации, а типовой подразумевает привязку готового проектного решения к условиям имеющегося участка.
На стадии проектирования закладывается преобладающая составная часть стоимости. От принятых в проекте конструктивных решений и используемых материалов, напрямую зависит, сколько будет стоить многоэтажный дом.
Итогом работ по проектированию является передача на утверждение заказчику экземпляров рабочей документации, прошедшей государственную экспертизу. Одним из разделов рабочей документации является сметная документация.
Основной
Под главной составляющей формирования себестоимости подразумевается непосредственно возведение здания. Имея на руках сметную документацию, застройщик располагает сведениями о максимальной стоимости проведения работ по возведению объекта. Главным документом, определяющим сметную стоимость, является – сводный сметный расчет (ССР шаблон). Сводный сметный расчет составляется в тыс. рублей. В ССР указывается, сколько стоят в тыс. рублей, основные этапы строительства и их составляющие, представленные в виде глав.
В главах с 1 по 7 перечислена стоимость (в тыс.рублей):
В составе сметной документации, по каждому из этих направлений, имеются локальные сметные расчеты, определяющие максимальную стоимость проведения этих работ.
В главах с 8 по 12 указываются затраты исчисляемые в процентах от итоговой стоимости и принимаемые в соответствии с нормативами.
В итогах ССР, традиционно закладываются нормативные непредвиденные затраты в размере 2% от общих и НДС – 18%.
В целях снижения затрат на возведение здания, застройщиком проводятся конкурентные процедуры определения подрядчика. Критериями для отбора строительных компаний являются, в основном, уровень снижения цены выполнения работ по отношению к максимальной и сроки их выполнения.
От основательности подхода застройщика к определению подрядчика и условий заключения договора зависит основная составляющая себестоимости многоквартирного дома.
Заключительный
На заключительном этапе осуществляются:
Сопутствующие затраты
Под сопутствующими затратами понимаются расходы, сопровождающие весь процесс осуществления проекта или возникающие на определенном его отрезке.
Условно постоянными расходами могут быть:
В процессе производства работ могут возникнуть обстоятельства различного характера, разрешение которых потребует внесения изменений в проектную документацию и соответственно дополнительных расходов.
На себестоимость многоэтажного дома влияет множество факторов. Все эти составляющие имеют в цене, каждого квадратного метра, недвижимости свою долю. Размер этой доли, имеет свое рублевое и процентное выражение. По мнению экспертов и практиков в области организации строительства многоквартирных жилых домов, доли отдельных этапов и некоторых сопутствующих затрат, в себестоимости 1 м2 недвижимости, распределяются следующим образом:
Себестоимость одного квадратного метра недвижимости вообще, а жилья в частности, складывается из многих составляющих. Где то это оплата бюрократических процедур, на первый взгляд лишних, где то плата за чьи-то ошибки и просчеты. Но в конечном итоге, большая часть этой величины состоит из оплаты труда тех людей, которые принимают участие в создании каждого объекта недвижимости.
Потенциал снижения инвестиционной стоимости есть. Но он лежит не в рыночной, а в законодательной плоскости. И если даже в самые либеральные времена благотворительность нельзя было включать в себестоимость, вряд ли что-то изменится теперь.
до 20 000-22 000 руб. за 1 кв. м (если домостроительный комбинат готов работать на пределе рентабельности), а себестоимость монолитного строительства находится в пределах
30 000-35 000 руб. за 1 кв. м.
Но к внедрению новых технологий девелоперы подходят крайне осторожно. И, как ни странно, не любят о них распространяться. И когда Илья Байбус рассказывает, что при строительстве ЖК «Загородный квартал» компания использовала технологию напыляемой кровли, его смелостью можно только восхититься. Да, напыляемая кровля позволяет получить более качественное покрытие, сэкономив на времени и трудозатратах почти втрое. Но сама технология предполагает качественную подготовку поверхности, иначе через несколько лет кровля потрескается. К сожалению, многие строительные компании с осторожностью используют технологии, какими бы передовыми они ни были, если последние плохо защищены от «дураков». В роли последних могут оказаться не только неквалифицированные рабочие. Проектировщики одного инновационного (а потому экспериментального) энергоэффективного дома, проводя мониторинг состояния через год после сдачи, столкнулись с аномально высокими теплопотерями. Оказалось, жители последних этажей разобрали и выкинули большой слой термоизоляции, увеличив таким образом высоту потолков в своих квартирах.
Не только коррупция
По мнению Саши Лукича, имеющего опыт строительства на разных площадках Европы, основное удорожание в России происходит по двум причинам: некачественное проектирование и плохая организация работ собственно на строительной площадке.
Сроки проектирования искусственно сокращаются. Там, где должно уходить полгода, все делают за четыре месяца. Чтобы успеть, разные группы работают параллельно, в результате конструкторы не знают, какое оборудование заложат инженеры, поэтому на всякий случай проектируют вентиляционную камеру максимальной площади. Если перекрытия рассчитывают, пока нет информации о материалах кровли, то приходится закладывать повышенные нагрузки. Практически все конструкторские бюро в России демпингуют, активно привлекают к работе студентов. Отсутствие оптимизации проекта удорожает строительство на 30-35%.
Представители еще одного проектного бюро показывали расчеты жилого комплекса премиального класса в Москве, где было заложено трехкратное превышение потребности по отоплению и потреблению электроэнергии, что, естественно, сказывалось на стоимости подключения и на параметрах ограждающих конструкций.
По мнению Саши Лукича, в России снижение себестоимости строительства возможно только за счет приращения интеллектуального капитала, совершенствования проектных и управленческих решений. Переход на новые технологии, если они не требуют перевооружения заводов и замены оборудования, стоит недорого. Ровно столько, сколько обучение персонала.
А главной опасностью эксперт считает дальнейшее снижение качества строительства: «В отсутствие опыта, инновационного подхода и навыков улучшить качество без увеличения бюджета не получается, и строители сосредотачиваются на гонке по «снижению себестоимости». Уже сегодня это грозит созданием нового поколения хрущевок».
Строительство многоквартирного жилого дома
В распоряжении нашего…
Описание проекта
Сакко и Ванцетти, 87, Октябрьский р-н (ГПНТБ)
В распоряжении нашего строительного холдинга, который успешен на строительном рынке Новосибирска уже более 15 лет, имеется площадка, которая по утверждённому Мэрией Генеральному Плану развития г. Новосибирска, предназначена для строительства многоэтажного жилого дома, где нашим холдингом и проектируется жилой дом 19 этажей (1 этаж магазин, 1 этаж технический, ) и двухуровневой паркинг-стоянкой на 74 машино/места. Начало строительства не позднее 1 июня 2015 г., завершение – ноябрь-декабрь 2017 г. Сейчас делается проект стадия «П»
Площадка 0,6 га расположена в спальном районе у пересечения ул. Сакко и Ванцетти и Белинского, вблизи Шевченковского жилого массива, в 7 минутах ходьбы от ст.метро «Октябрьская». Вблизи находятся три высших учебных заведения, два средне-технических; магазины, аптеки, детские сады, школа, Октябрьский рынок.
Площадь этажа: 436.85 м2
Общая площадь квартир на этаже 404.9 м2, во всём доме – 6883.3м2.
Торгово-офисные помещения 1 этаж- 408,0
Площадь балконов на этаже (с к.0,5) 117,95 м2, в доме – 2005,15 м2
Конструктив дома: железобетонный каркас, кирпич, вентилируемые фасады.
Двор дома планируется обустроить в формате сити-парка: каскадный фонтан, детские площадки, места отдыха для взрослых.
Себестоимость строительства жилого дома составит 285,8 млн.руб.
Себестоимость 1 м2 жилья и торговых помещений составит 39,2 тыс.руб.
Рыночная стоимость готового жилья в ближайших новостройках или с аналогичным местоположением около 63,0 тыс.руб. за один квадратный метр продаваемого жилья.
Ожидаемый доход от продажи квартир, соответственно (по пессимистическому варианту) составит 459,35 млн.руб.;
дополнительно балконы – 17,0 млн.руб.
1 этаж торговые помещения – 25,7 млн.руб. Всего: 502,05 млн. руб.
Прибыль от продажи всех площадей в доме – 216,25
Себестоимость паркинг-стоянки на 74 машино/места 29,7 млн. руб.
Себестоимость строительства 1 маш./места – 401,05 тыс.руб.
Стоимость реализации 1 маш./места – 700 тыс.руб. (по минимуму)
Стоимость реализации всего паркинга – 51,8 млн. руб. (минимум)
Стоимость всего проекта (доход) – 553,85 млн.руб.
Себестоимость всего проекта – 315,5
Ожидаемая прибыль от всего проекта –238,35 млн.руб.
До начала строительства желательно привлечь инвестиции в объёме 30 млн. руб. в два транша: 15 млн.руб. до 8 марта и 15 млн.руб –до 31 марта расселить три дома ветхой застройки. Возможны варианты с залогами. Первому инвестору предлагаются квадратные метры застройки по себестоимости из расчёта 39,2 руб./м2
Инвестор может увеличить объём инвестиций до 100 млн. рублей и войти в долевое участие в данном проекте с распределением прибыли от продажи всего дома в соответствии с вложенными долями.
Возможны иные варианты партнёрства.
Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.
Подробная информация о проекте доступна инвесторам после авторизации.