Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Потенциал снижения инвестиционной стоимости есть. Но он лежит не в рыночной, а в законодательной плоскости. И если даже в самые либеральные времена благотворительность нельзя было включать в себестоимость, вряд ли что-то изменится теперь.
до 20 000-22 000 руб. за 1 кв. м (если домостроительный комбинат готов работать на пределе рентабельности), а себестоимость монолитного строительства находится в пределах
30 000-35 000 руб. за 1 кв. м.
Но к внедрению новых технологий девелоперы подходят крайне осторожно. И, как ни странно, не любят о них распространяться. И когда Илья Байбус рассказывает, что при строительстве ЖК «Загородный квартал» компания использовала технологию напыляемой кровли, его смелостью можно только восхититься. Да, напыляемая кровля позволяет получить более качественное покрытие, сэкономив на времени и трудозатратах почти втрое. Но сама технология предполагает качественную подготовку поверхности, иначе через несколько лет кровля потрескается. К сожалению, многие строительные компании с осторожностью используют технологии, какими бы передовыми они ни были, если последние плохо защищены от «дураков». В роли последних могут оказаться не только неквалифицированные рабочие. Проектировщики одного инновационного (а потому экспериментального) энергоэффективного дома, проводя мониторинг состояния через год после сдачи, столкнулись с аномально высокими теплопотерями. Оказалось, жители последних этажей разобрали и выкинули большой слой термоизоляции, увеличив таким образом высоту потолков в своих квартирах.
Не только коррупция
По мнению Саши Лукича, имеющего опыт строительства на разных площадках Европы, основное удорожание в России происходит по двум причинам: некачественное проектирование и плохая организация работ собственно на строительной площадке.
Сроки проектирования искусственно сокращаются. Там, где должно уходить полгода, все делают за четыре месяца. Чтобы успеть, разные группы работают параллельно, в результате конструкторы не знают, какое оборудование заложат инженеры, поэтому на всякий случай проектируют вентиляционную камеру максимальной площади. Если перекрытия рассчитывают, пока нет информации о материалах кровли, то приходится закладывать повышенные нагрузки. Практически все конструкторские бюро в России демпингуют, активно привлекают к работе студентов. Отсутствие оптимизации проекта удорожает строительство на 30-35%.
Представители еще одного проектного бюро показывали расчеты жилого комплекса премиального класса в Москве, где было заложено трехкратное превышение потребности по отоплению и потреблению электроэнергии, что, естественно, сказывалось на стоимости подключения и на параметрах ограждающих конструкций.
По мнению Саши Лукича, в России снижение себестоимости строительства возможно только за счет приращения интеллектуального капитала, совершенствования проектных и управленческих решений. Переход на новые технологии, если они не требуют перевооружения заводов и замены оборудования, стоит недорого. Ровно столько, сколько обучение персонала.
А главной опасностью эксперт считает дальнейшее снижение качества строительства: «В отсутствие опыта, инновационного подхода и навыков улучшить качество без увеличения бюджета не получается, и строители сосредотачиваются на гонке по «снижению себестоимости». Уже сегодня это грозит созданием нового поколения хрущевок».
Тайная себестоимость строительства: факты, мнения и сомнения
Жилой комплекс — это сооружение сложное. На нем зарабатывают сотни подрядчиков и поставщиков, рекламисты и агентства по продвижению. Точные цифры «ценности» строительства знает только застройщик, причем они могут отличаться в зависимости от проекта. Хотя иногда себестоимость можно подсчитать только после ввода объекта в эксплуатацию. Бывают случаи, что компания по итогу ничего не зарабатывает. А бывают, что денег не хватает и для того, чтобы довести проект до конца.
Цена строительства всегда занимала покупателя жилья. Интересно ведь, сколько зарабатывает на проекте застройщик и не врет ли, говоря о падении прибыли и малюсенькой пятипроцентной маржинальности. Иногда, впрочем, может быть и так, что застройщик подсчитал одну стоимость, а на деле оказались суммы значительно выше. Не учел нюансов (хотел поставить, к примеру, локальные системы канализации, а заставили подключаться к центральным) или власть нагрузила дополнительными расходами.
Цифры есть
Что нам дает знание себестоимости строительства? Покупателю – ничего. Вот, к примеру, мы будет знать себестоимость производства молока. Она в зависимости от сезона и технического состояния фермы может составлять 15-20 рублей за килограмм, производители молочной продукции приобретают его за 25 рублей, в магазине оно стоит в два-четыре раза дороже. Причем в случае с молоком цепочка наценки довольно короткая и ее легко отследить. В стройке параметров, влияющих на конечную стоимость, значительно больше. В любом случае мы не приобретаем молоко по цене фермера, а платим значительно дороже в магазине. Даже если захотим, кстати, купить у фермера по закупочной цене, вряд ли сможем.
Тем не менее, есть цифры Росстата по стоимости строительства многоквартирного жилья. Какие показатели учитывает Росстат, вряд ли знает даже сам Росстат. Но других официальных цифр нет. Причем это не себестоимость, а стоимость строительства – очевидно, более объемный показатель.
Так вот на 1 января 2019 года по Петербургу стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых помещений составляет 60 тыс. рублей. А в Москве – удивитесь! – 54 тысячи. Почему строить в Москве дешевле, не может объяснить ни один специалист, причем средняя стоимость квадратного метра в столице в два раза выше, чем в Петербурге.
Также не совсем понятно, почему стоимость строительства имеет такой большой разброс. «Средняя себестоимость строительства по стране (по данным проектных деклараций) варьируется в пределах 37,4- 55,9 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от используемых материалов наружных стен», – говорится в аналитическом исследовании компании EY «Обзор рынка жилищного строительства России» за 2018 год. «Удельная стоимость жилого строительства существенно варьируется по федеральным округам. Для Северо-Западного и Центрального федеральных округов характерны наиболее высокие показатели себестоимости строительства, что связано с высокой долей монолитного и монолитно-кирпичного строительства, а также типично высокой стоимостью строительства в столицах. Средняя стоимость строительства в Москве и Петербурге превышает 70 тыс. рублей за кв. м. Высокая стоимость строительства в столичных регионах связана в том числе с большей долей жилья высокого класса», – отмечают аналитики.
Детали застройки
Эксперты говорят, что в себестоимости строительства распределение трат таково: строительно-монтажные работы – 70%, создание инженерных сетей – 12-15%, приобретение земли – 10-12%, проектно-изыскательские работы – до 5%.
Но это сухие цифры, которые варьируются в зависимости от многих «вводных». К примеру, стоимость земельного участка зависит от того, насколько он подготовлен к стройке, есть ли возможность подключения к коммуникациям, в какой локации он расположен (смотрите таблицу). Понятно, что участок в Шушарах будет стоить дешевле, чем на Петроградке, участок со всей необходимой для строительства документацией — дороже, чем без документации. Эксперты намекают, что каждый объект строительства уникален, просчитывается индивидуально, даже расположенные в одной локации жилые комплексы могут обладать различными характеристиками, различной социальной нагрузкой, влияющими на стоимость реализации проекта. Кроме того, у одних компаний есть собственные заводы по производству цемента, свои ДСК, свой парк техники — в итоге строительство обходится дешевле.
| Сделки на земельном рынке Санкт-Петербурга в I квартале 2018 года | ||||
| площадь участка | покупатель | продавец | сумма сделки (экспертно) | адрес участка |
| 0,89 га | Холдинг RBI | ПАО «Ладога» | 2 млрд рублей | 12-я Красноармейская ул., 26А |
| 5,7 га | Setl City | Завод «Балтика» | 1 млрд рублей | Фарфоровская ул., 1 |
| 8,8 га | Setl City | ЗАО «Meгалит» (структура обанкротившейся сети «Метрика») | 1,19 млрд рублей | Торфяная дорога, 17 |
| 2,6 га | Seven Suns Development | «Лидер Групп» | 1,4 млрд рублей | Морская набережная, намыв В.О. (бывш. ЖК «Артур Грей») |
| Источник: данные «ДП» | ||||
Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»: В мегаполисах себестоимость жилых проектов выше не из-за разницы в цене на стройматериалы, а прежде всего из-за стоимости самого земельного участка. Затраты на его приобретение и оформление всех необходимых документов могут составить от 10 до 20% в зависимости от расположения. Кроме того, большие города требуют более весомых трат на оплату труда и рабочих, и профильных специалистов.
Стоимость возведения квадратного метра может разниться в зависимости от класса, заложенных технических и инженерных решений, благоустройства и так далее. В экономклассе цифры составляют порядка 50-60 тысяч рублей за кв. м, в комфорт-классе – 70-80 тысяч, в бизнес-классе – от 120 тысяч и выше. Около 65-70% в структуре себестоимости занимают затраты на возведение самого конструктива здания, остальное – стоимость участка, оплата инженерии, подключения к коммуникациям, возведение инфраструктуры, благоустройство, которому, к примеру, в наших объектах уделяется особо пристальное внимание, соответственно, и затраты на него выше. При переходе на эскроу-счета сюда добавится еще и строчка за обслуживание кредита и спецсчетов в банке, где будут резервироваться деньги покупателей.
Учитывая, что большая часть себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, технологии строительства играют большую роль. Более бюджетным вариантом считаются панельные дома, особенно в том случае, если у застройщика есть собственное панельное производство. Такие дома быстрее возводятся и менее трудоемки на этапе строительства. Из монолитного домостроения менее затратным можно назвать каркасный тип с монолитными колоннами, перекрытиями и заполнением газобетоном. Наиболее дорогостоящий – кирпично-монолитный метод. При этом именно по последней технологии строится более половины всех многоквартирных домов в Петербурге, в том числе наши многоэтажные проекты. Крепкий монолитный каркас позволяет возводить здания любой этажности, дает возможность для экспериментов с формой, обеспечивает разнообразие планировок, хорошие тепло- и звукоизолирующие свойства, долговечность, а это дополнительные конкурентные преимущества.
Роман Мирошников, исполнительный директор АО «Ойкумена»: Помимо цены на материалы себестоимость строительного проекта включает в себя и другие составляющие: расходы на покупку земельного участка, затраты на зарплаты специалистов, разработку концепций жилого комплекса и благоустройства, и рекламного продвижения. Большая часть из этого списка расходов в Петербурге и в Москве стоит гораздо выше, чем в маленьком городе.
Андрей Бойков, партнер Rusland SP: Себестоимость строительства однотипных объектов везде примерно одинаковая. Однако стоимость земли различается существенно. Например, по сравнению с Петербургом в Москве цена участка в зависимости от локации может быть выше в два или даже в три раза. При этом маржинальность проектов в Москве так же будет выше по нескольким причинам: там выше цены продаж и спрос на недвижимость. Отмечу, что в Москве в отличие от Петербурга проще и быстрее происходит согласование градостроительной документации.
Каждый новый проект на рынке — на вес золота. Застройщики в этом году не радуют новичками, предпочитая продавать то, что уже строится. Эксперты пугают дефицитом, который неминуемо приведет к росту цен. Как показывают последние месяцы продаж, россиян ростом цен не испугать, наоборот, чем больше дорожает, тем быстрее покупают.
Ленобласть избавляется от массового дешевого домостроительства. Многолюдных проектов становится все меньше. Компенсирует выпадающие из статистики жилые метры частная стройка, которая не в состоянии быть дешевой. Таким образом регион перестает быть донором доступного жилья для Петербурга.
Начало осени обошлось без новых проектов. Зато старые на фоне ажиотажного спроса выстрелили со всех своих орудий. Но и банки не дремлют: раздают проектное финансирование, а значит, новички появятся. Рано или поздно.