Покупаем машино-место в новостройке
Современные крупные новостройки в центре города обязательно оснащаются паркингом, что обусловлено градостроительными нормами и востребованностью на рынке. Обилие автотранспорта на дорогах сделала эту норму необходимой. Наряду с приобретением недвижимости большинство семейств уделяет внимание наличию и доступности парковочного места для своего автомобиля. В рамках данной статьи будет рассмотрена себестоимость строительства парковочных мест, скорость и затраты на их реализацию, выгодность инвестиций, а также виды паркингов.
Паркингом обозначается место для осуществления парковки автотранспорта, но автостоянки можно подразделить на несколько типов.
Самым простым типом стоянок являются “наземные”. Они представляют собой одноуровневые наземные парковочные места. Большей популярностью обладают открытые наземные стоянки, границы которых разделены лишь разметкой. В определенных условиях места для парковок отделяются забором, а также обладают охраной и временным учетом. Это более современный вариант парковочных мест. Такие стоянки более бюджетны сравнительно с аналогами, но проблематичны в условиях недостатка земли и, соответственно, высоких цен на нее.
Оптимальным вариантом в тяжелых условиях города будет многоуровневый паркинг (надземный, подземный и комбинированный). Это позволяет значительно сэкономить пространство, является более экологичным вариантом, не портящим ландшафт и вид здания.
Многоуровневый надземный паркинг – это отличный способ решения проблемы нехватки пространства для автомобильной парковки. Они могут обладать огромной вместительностью. Такие паркинги обустраиваются в зданиях, которые стоят отдельно, или пристраиваются к глухим стенам уже возведенных построек.
Себестоимость строительства
Самым дешевым вариантом является открытый паркинг, который в качестве основной затраты на реализацию требует лишь приобретения определенного земельного участка. Остальные финансовые вопросы не требуют подобных затрат и решаемы более просто.
Многоуровневый крытый паркинг потребует от застройщика немалых затрат, особенно, если он полностью или частично расположен под поверхностью земли. В случае с наземным многоуровневым паркингом застройщику придется затратиться на приобретение материалов для строительства, оплату рабочей силу, приобретение или аренду техники и оборудования (если его нет). Кроме того, в процессе строительства может возникнуть ряд других, в том числе и юридических вопросов.
Подземный паркинг – это самый дорогой из вариантов. Помимо стандартных затрат на строительство потребуется финансирование дополнительных работ, таких как отвод грунтовых вод и работы под землей.
Скорость реализации
Скорость реализации паркинга напрямую зависит от его вида, а также от оперативности застройщика в организации работ и решении юридических вопросов. Например, строительство открытого плоскостного варианта не требует глобальных работ, поэтому является наиболее оперативным и низкозатратным вариантом. Если парковка планируется крытый, то это дополнительные временные затраты. А вот ситуация с многоуровневыми, а особенно подземными паркингами обстоит наиболее сложным образом. На строительство подобного паркинга может понадобиться очень много времени. Опять же, все зависит от объема работ, четко налаженного процесса выполнения проекта и стабильного финансирования.
Стоит ли инвестировать?
Машино-места в бюджетных новостройках спальных районов распродаются очень медленно. Приобретение подобного объекта в целях дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду может сулить небольшой выгодой. Во-первых, это большой срок окупаемости, особенно, если речь идет о подземной парковке. В недавно построенных домах в основном жильцы изначально распределяют бюджет лишь на обустройство квартиры, а машино-место ставится на второстепенный план. Во-вторых, многие предпочитают брать места для парковок в аренду, что не сильно выгодно ее владельцу, поскольку стоимость аренды очень мала. Отсюда следует вывод, что инвестиции в паркинг-места в небольших масштабах – это сложноокупаемая и рискованная деятельность.
Сколько можно заработать, если купить подземный паркинг и сдавать его в аренду. А если не сдавать?
Материал подготовлен при поддержке «РСГ-Академическое» — застройщика Академического района, который, как и мы, считает, что пользование автомобилем должно быть комфортным, ответственным и культурным.
Под занавес 2014-го жена купила подземное паркоместо — не ради сбережения стремительно (в ноль) обесценившегося рубля или, там, в инвестцелях, а сугубо ради комфорта: чтобы утром садиться в сухую и теплую машину, а вечером заезжать на свое, гарантированное, место. Не ругаться с соседом, кто раньше встал. Не впихиваться на последнее место в шесть приемов со сложенными зеркалами и вылезать потом через багажник (знаю живой случай). И не позориться манипуляциями вида «Высадил сына «придержать» место, пока сам отъехал» (тоже знаю).
Свое назначение паркинг отбил в первый же месяц владения, принеся с собой очевидные преимущества. Но были и менее очевидные. Пять лет спустя я прикинул финансовую сторону вопроса, и оказалось, что стремительно обесценивающиеся рубли мы в целом сберегли и даже как будто инвестировали.
Менее очевидные преимущества своего места
То есть, виртуально, мы в плюсе уже на ₽190 000.
Но мы там еще и простояли уже 82 месяца. Если взять по ценам за аренду того же 2014 (
₽3000/мес.), то мы «настояли» на ₽246 000. А в ценах после 2014 (
₽5000/мес.) — то «настояли» на ₽415 000. И по каким тарифам ни смотри, паркоместо или уже отбило первоначальные вложения, или отобьет довольно скоро.
А если суммировать нативный рост цен на недвижимость с затратами на хранение все эти годы, то общий выхлоп получается на уровне ₽436–605 тысяч. А самое приятное, что мы для этого ничего не делали: жили своей жизнью, а недвижимость дорожала, а стоимость аренды росла. А если бы я надумал сделать паркоместо источником дохода, то каждый месяц мне на счет совершенно пассивно падало бы по ₽5000 за вычетом каких-то копеек на электроэнергию и каких-то рублей налога (а других затрат нет). Вроде немного. Но $60 — это $60, нелишние, особенно если за ними даже ходить никуда не надо.
Безусловно, уличное хранение обошлось бы кратно дешевле — порядка ₽131 200 — 164 000 за те же 82 месяца, и покупать ничего не надо. Но — с драматичной разницей в комфорте и безопасности: предварительно разогревшись фитнесом со щеткой-сметкой, садиться в промороженную машину, с которой к тому же, наверное, сняли колеса, — не то же самое, что в теплую, сухую и за тройным кордоном охраны/ворот.
Важный момент: мы брали за наличку, и отсюда такие красивые цифры. Потребительский кредит, например, эту картину изрядно ухудшает: прямо сейчас я вижу предложения от банков вида
То есть, с учетом всех переплат банкам, отбиваться такая недвижимость начнет существенно позже. Это если мерить только цифрами, но никуда не деваются неизмеримые
Более очевидные преимущества своего места
Крепче спишь и меньше переживаешь за колеса:
Крепче спишь, зная, что в ураган на тебя (в отличие от соседа на улице) не упадет дерево и не прилетит рекламный билборд:
Не машешь лопатой зимой:
Не позоришься, паркуясь на газоне, как будто у тебя нет даже 100 рублей на уличную стоянку:
Не позоришься, «столбя» место ребенком или другим экзотическим способом:
А еще у тебя, как у большого, появляется лишнее место для хранения лыж, велосипеда, сезонной обуви и резины:
Не говоря о том, что через пару лет я перестал понимать разговоры вида «Завелся утром?!». В смысле? Конечно: спустился, сел и поехал. По мне, так именно комфорт должен быть главной причиной покупки паркинга. И если верить Росреестру, спрос на места для хранения машин растет. По его, Росреестра, подсчетам, за 9 месяцев прошлого года количество регистрационных действий в отношении «машино-мест» составило 2407, а по итогам девяти месяцев 2020-го — 2687. Это +11,6%.
Добавлю, что угонщикам, если таковые найдутся, придется преодолевать еще одно-два препятствия в виде закрытой территории двора и ворот в подземку. То есть если захотят, то справятся. Но не думаю, что наш Golf интересует организованную преступность.
Защита от угона — не главное преимущество подземной парковки. Но в районе Академический и система безопасности устроена таким образом, что все паркинги попадают под видеонаблюдение с распознаванием лиц и номеров машин. Эта система едина для всего района и позволяет следить за сохранностью своего автомобиля в режиме 24/7.
Головоломка многоэтажек: выгодно ли строить парковки в новостройках
Всего за несколько десятилетий постсоветской России в городах существенно выросло количество автомобилей. Статистика говорит нам, что в СССР на тысячу жителей приходилось примерно 45 машин. Сейчас этот показатель достигает 285 автомобилей.
Одновременно с бурной автомобилизацией меняются и требования россиян к жилью. В советские времена проектировщики многоэтажек почти не думали о парковках, поэтому владельцы квартир в таких домах оставляют машины во дворе или ищут гаражи недалеко от дома. В современном мегаполисе отсутствие парковочного места может стать причиной отказа от покупки квартиры, даже если речь идет об удобном районе или престижном доме вторичного фонда.
Другое дело — новостройки. Правила и нормы требуют от застройщиков предусматривать определенное количество машино-мест в привязке к параметрам проекта. Коэффициенты следующие: на квартиру менее 40 кв. м — половина машино-места, на квартиру более 40 кв. м — одно машино-место. На практике эта система дополняется другими расчетами, в основе которых упор на класс возводимого здания. В домах экономкласса действует коэффициент в 0,5 от всего объема лотов, в комфорт-классе — 0,5-0,7, в бизнес-классе — 1,5 и выше. Кроме того, варьируется и формат автостоянок у дома. Если в доступном сегменте можно организовать отдельно стоящую многоуровневую автостоянку-этажерку, то критерии высокобюджетной недвижимости требуют строительства полноценной подземной парковки.
Трудные подсчеты
Строительная отрасль и российские власти не сомневаются в необходимости строительства парковок: потребность в личном транспорте в России постоянно растет. В то же время данное строительство приносит застройщикам убытки. Основная цель покупателя — квартира, а машино-место служит дополнительной и весьма существенной финансовой нагрузкой. В особенности это касается доступного сегмента, так как в бизнес-классе покупатели более заинтересованы в наличии парковочных мест.
Себестоимость строительства машино-места на подземной парковке составляет как минимум 700 000 рублей, поэтому у большинства застройщиков сегментов «эконом» и «комфорт» затраты в лучшем случае отбиваются в ноль. Из-за высокой себестоимости строительства формируется и высокая цена на продажу машино-места, что отпугивает покупателей недорогого жилья.
Смена формата парковки на многоэтажную автостоянку позволяет снизить стоимость предложения для покупателей, однако это все равно остается невыгодным для застройщика. Себестоимость строительства надземного места — 300 000–400 000 рублей за одно машино-место. При этом такие стоянки-этажерки портят внешний вид и не приносят какого-либо ощутимого дохода девелоперу.
Наличие нераспроданных машино-мест к моменту реализации всего объема квартир — обычная практика. Это может быть 20-30% от общего объема предложения и даже больше. Например, покупатель, который уже вложил 3,5 млн рублей в квартиру и не обладает дополнительными финансовыми средствами, не будет рассматривать машино-место, которое стоит еще 1 млн рублей, ведь это почти 30% от стоимости квартиры.
Что делать?
На рынке новостроек можно встретить немало предложений с экономией на машино-местах: желая простимулировать спрос, некоторые застройщики готовы предлагать скидки в размере 15-20% и даже больше. Периодически можно встретить акции, в рамках которых квартира предлагается с бесплатным машино-местом (пусть даже с наименьшим метражом). Причина проста: девелоперу не так затратно содержать парковочные пространства и держать их на балансе (а значит, платить за них налоги и нести расходы по эксплуатации), как продавать объект ниже уровня себестоимости.
Значительная часть продаж приходится на период после ввода дома в эксплуатацию. То, что не удается продать, сдают в аренду. Это нельзя назвать доходным бизнесом, но и альтернатив у застройщика нет. Эксплуатация одного машино-места в зависимости от сезонности (зимой расходы вырастают из-за отопления), а также наличия либо отсутствия охраны потребует в среднем по Москве 1500–2000 рублей в месяц. Ставка налога на имущество для машино-мест — 0,3% от кадастровой стоимости. При средней стоимости машино-места в 1 млн рублей это 3000 рублей в год. Стоимость аренды в среднем по Москве составит 5000 рублей в месяц. Таким образом, сроки окупаемости машино-мест в новых жилых комплексах доходят до 25 лет.
Как ни парадоксально, помочь сегменту можно было бы в случае нагнетания спроса и организации дорогой платной парковки в районе строительства дома.
Выкраиваем пространство
Строительство парковки каждый раз становится для застройщиков головоломкой. Здесь нужно учитывать возможности земельного участка, его окружение и финансовую модель проекта. Цель бизнеса — выжать как можно больше полезной площади для продажи, предусмотрев место для парковки.
Возьмем в качестве примера этажерки, которые встречаются в недорогом сегменте. Как их встраивает застройщик? Какой будет логика размещения, если это невыгодный для бизнеса формат? Разумеется, в хороших местах, интересных для жилого формата, их строить не будут, причем свою роль может сыграть и инфраструктурное окружение. Многоуровневая парковка оправдает себя в качестве буферной зоны, если рядом проходит железная дорога или дымит завод.
Современный мейнстрим представлен моделью создания парковок по принципу «двор без машин». Пока это еще опция, которая является реально работающим инструментом для застройщика, но уже скоро это преимущество должно закрепиться в качестве нормы. Власти также обратили внимание на успешный формат. Яркий пример — урбан-блоки, которые власти Москвы не так давно предложили за основу квартальной застройки столицы. Концепция предусматривает наличие закрытых дворов и территории без автомобилей, среди плюсов — комфорт, эстетика и безопасность.
С одной стороны, это предложение соответствует текущим трендам на рынке недвижимости. С другой — нельзя не отметить и ряд сложностей. С точки зрения застройщиков, это более дорогая модель организации парковок: вектор смещается в сторону подземных автостоянок, одновременно возникают сложности с размещением мест для машин гостей. Для потребителей также возникают мелкие неудобства: автовладельцы не видят свою машину из окна, становится сложнее заехать в гости с личным транспортом. Однако это прогнозируемое будущее, а сейчас застройщики проектируют дворы без машин, учитывая разные возможности: как с подземной парковкой в бизнес-классе, так и с вводом наземных парковок по периметру комплекса.
Также нельзя не отметить возможную смену приоритетов: в связи с развитием сервисов более молодое поколение активнее использует систему каршеринга, а это значит, что подходы в обозримой перспективе могут поменяться.