Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Сколько стоит построить офисное здание
Сколько стоит построить офисное здание
Крупные компании уже столкнулись с дефицитом больших офисных площадей: найти помещение площадью более 10 000 м2 в столице очень сложно. Наличие собственного здания поможет им существенно сэкономить на собственной аренде и заработать, сдав излишки площадей в аренду сторонним фирмам. Продажа «лишних» помещений быстрее окупит вложения, однако стабильный и растущий доход обеспечивает только аренда.
Насколько привлекательно строительство бизнес-центров с точки зрения инвестиций? Посмотрим, что говорят эскперты рынка:
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM, Москва
«Оценка инвестиционного проекта в недвижимости является концентратом факторов. Взяв за основу планируемую капитализацию бизнес единицы, «стоимость денег», просчитав риски и издержки, подвергнув анализу прогнозы консультантов по динамике роста или падения рынка, также, рассмотрев другие факторы, можно сделать выводы о привлекательности строительства объекта недвижимости. Что касается физического строительства бизнес-центра, аналогично, необходим индивидуальный подход и оценка. В Москве, например в ЦАО, целесообразна реконструкция. В регионе, имея 2 Га, коммуникации, дорогу, целесообразно строительство. Средний срок окупаемости офисного здания, расположенного за пределами ТТК в Москве, площадью 13-20 тыс. м2 составляет 15-20 лет».
Максим Аронов, Управляющий партнёр ГК РОСТ.ФОНД, Санкт-Петербург
Решит ли Build-to-suit проблему дефицита качественных площадей на рынке коммерческой недвижимости?
Схема built-to-suit, обозначающая строительство под конкретного заказчика, сегодня занимает около трети российского рынка складских помещений. По оценкам специалистов, ее доля на рынке офисов в ближайшие два-три года вполне может достигнуть отметки в 50%. При вышеуказанной окупаемости проекта сроком в 5 лет, уже на 6-й год собственник не платит за помещение, а зарабатывает на нем.
Привлечение девелоперов избавляет от сложных многоуровневых коммуникаций с различными организациями. Кроме того, это положительно скажется на сроках и качестве строительства. Идея сэкономить, привлекая нескольких подрядчиков, предложивших лучшую цену, на деле в 99% случаев оборачивается головной болью, повышением затрат и несоблюдением сроков. В целом built-to-suit позволяет сэкономить 30-40% по сравнению с покупкой аналогичного по площади и характеристикам объекта.
Таким образом, у компании, которой требуются большие площади, есть три варианта:
Второй и третий вариант привлекательны тем, что компания становится собственником здания и получает материальные активы, под которые сможет впоследствии кредитоваться. Покупка готового бизнес-центра на первый взгляд, экономит время. На деле найти подходящий вариант в определенной локации – задача маловыполнимая даже в Москве. А переделка здания принесет дополнительные затраты. Очевидно, что BTS-схема заслуживает пристального внимания.
Вадим Казберов – Операционный директор City&MallsPFM
Что и где строить, чтобы заработать
Пожалуй, самая сложная задача для будущего собственника – сориентироваться в тенденциях российского бизнеса и угадать, какие офисные форматы будут востребованы в течение ближайших 10-15 лет. Здесь стоит вспомнить резкий «крах» формата кабинетно-коридорной планировки: подобные бизнес-центры оказались в проигрыше по сравнению с новоформатными зданиями openspace, потеряли в классности здания и соответственно, в размере арендной ставки.
Когда речь идет о многомиллионных вложениях, цена ошибки может быть слишком высока. На рынке есть объекты BTS, которые в силу своей специфики экспонируются по 7-10 лет. Офисные помещения со свободной планировкой гораздо практичнее: их всегда можно «нарезать» по запросу арендаторов, а при необходимости быстро восстановить изначальную конфигурацию.
Какое здание строить
Офисные небоскребы – удел крупных девелоперов. БЦ среднего и небольшого размера не менее востребованы при наличии качественной инженерии и инфраструктуры. Немало компаний предпочитает относительно камерную обстановку, а не соседство с десятками других. Решающее значение при выборе проекта будет иметь маркетинговый анализ конкурентов – какие здания в городе пользуются спросом, а какие простаивают:
Какую локацию выбрать
Арендная ставка напрямую зависит от месторасположения БЦ. В небольших городах офисные здания сосредоточены в центре и вблизи центра. Ситуация на рынке Москвы иная: площадок под строительство в пределах Садового (а тем более Бульварного) кольца осталось немного, поэтому девелоперы активно рассматривают и другие локации с хорошей проходимостью. Главное требование – близость транспортных развязок, метро или остановок наземного транспорта. В выборе локации есть еще один нюанс: ее оснащенность инженерными сетями. Удаленность коммуникаций существенно повысит стоимость строительства, даже если удастся сэкономить на приобретении самого участка.
Земельный участок можно купить или приобрести в аренду на длительный срок (25-50 лет): второй вариант выгоднее в экономическом отношении. В Москве стоимость земли станет самой большой статьей расхода для девелопера: к цене добавится 40% обременения.
Архитектурное решение
Концепция офисного здания, его архитектура и планировки – это ключ к успеху проекта. Арендаторы предпочитают БЦ с современным и презентабельным экстерьером, а также свободную или смешанную планировку. Кабинетно-коридорная планировка, как было сказано выше – наследие прошлого: если loss factor (коэффициент потерь) в таких помещениях превысит 20%, класс здания упадет до С. При создании проекта необходимо провести трафик-анализ, учитывающий нагрузки на лестницы, лифты и эвакуационные пути, а также предусмотреть возможность перепланировки и объединения соседних помещений.
Сложность заключается и в выборе планировки «под себя». Например, если здание предназначается под банк с хранилищем, найти на него впоследствии покупателей будет сложно. Это же касается других нестандартных планировочных решений: завышенные или заниженные потолки, окна необычной конфигурации, террасы и балконы, двусветные холлы и лобби и тд.
Инженерия
Проектирование инженерных систем в БЦ имеет свои особенности – например, для серверных комнат необходимо бесперебойное электропитание. Важный момент: помимо обеспечения здания необходимыми мощностями грамотный проект должен быть направлен на оптимизацию коммунальных платежей. Это подразумевает использование энергосберегающих технологий и детальную проработку систем электро- и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования.
Собственная инфраструктура
В проекте БЦ необходимо предусмотреть наличие внутренней инфраструктуры: потребуется как минимум зона ресепшн, переговорные комнаты, кафе или столовая для сотрудников и арендаторов. В средних по площади зданиях разумно выделить зону для ритейла – она принесет дополнительный доход и будет востребована арендаторами.
Внутренняя отделка здания
В БЦ существуют две группы помещений – рабочие зоны и места общего пользования. Правильный подбор материалов для их отделки обеспечит презентабельность интерьеров и простоту клининга:
Хорошая новость: на отделке офисных помещений сегодня тоже можно сэкономить – если еще 5-6 лет назад 80% отделочных материалов были импортного производства, то сейчас в России представлены аналоги того же уровня, которые стоят существенно дешевле.
Какие форматы бизнес-центров востребованы у арендаторов?
Готов ли рынок к переменам
Так ли радужны перспективы built-to-suit в офисном сегменте? Разумеется, в любой схеме есть свои подводные камни, а по большому счету, доля у built-to-suit зависит от общей ситуации на рынке и активности девелоперов. Для рядового потребителя – небольших компаний-арендаторов – нет никакой разницы в схеме строительства. А дефицита малых площадей в столичных бизнес-центрах пока нет.
Built-to-suit актуален только для крупных компаний, которым требуются офисы в 10 000 м2 и больше. При всех плюсах и выгодах схемы застройщик должен оценить риски, связанные с реализацией своего проекта:
В свою очередь, некоторые девелоперы относятся к built-to-suit с настороженностью: в случае расторжения договора объект «повиснет» на их плечах. Если проект специфичен, реализовать его будет совсем непросто, а это ведет к простою здания и убыткам. Маржинальность сделки при BTS меньше, однако, меньше и риски в целом. Получение якорного арендатора на этапе строительства – успех, и девелоперы это понимают.