Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.
Строить стало тяжелее: в России растет себестоимость жилья
Себестоимость жилищного строительства в России за последние три года выросла на 9% до 45 тыс рублей за кв. м, подсчитали недавно аналитики компании «Талан». Строить многоквартирные дома стало дороже практически во всех регионах России. Особенно сильно себестоимость строительства выросла в Нижнем Новгороде и Казани – на 20-22%, а также в Петербурге и Самаре – на 15%.
Рост себестоимости строительства отмечают и другие эксперты, и сами застройщики. «Годовая инфляция в строительной отрасли повысилась с начала года с 4,5% до 7,5%», – говорит гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко.
«В наших проектах, как и в целом по рынку, себестоимость строительства выросла на 4-5%. Это связано с ростом цен на стройматериалы и топливо», – рассказывает начальник управления ценообразования и нормирования ГВСУ «Центр» Кирилл Бондаренко.
Спрос решает
Себестоимость строительства – это сумма всех затрат, которые несет застройщик от идеи проекта до того момента, когда покупатели получают ключи от квартир. Сюда входят издержки от сумм, потраченных на покупку участка земли и стоимости кредитов до новомодной рекламы новостроек в соц.сетях.
Как правило, на начальных этапах в себестоимость закладывается стоимость аренды или покупки земли (которая может в разы отличаться, к примеру, в Москве и регионах). Здесь же учитываются затраты на разработку и подготовку документации и ее согласование, поясняет Николай Алексеенко
Существенное влияние на себестоимость оказывает сама модель финансирования – на чьи деньги строит девелопер: свои, заемные или дольщиков. Также важно: привлекаются ли подрядчики при строительстве дома, либо работы ведутся за счет собственных мощностей. Не последнюю роль играет и выстраивание бизнес-процессов и планирования.
Арифметика себестоимости
Цена реализации проекта складывается из двух расходных статей – строительно-монтажных работ (СМР) – 45% и входа в проект (подключение к инженерным сетям, затраты на приобретение земли и получение разрешений) – 33%.В сумме эти расходы составляют примерно 78% от общей проектной себестоимости, говорит руководитель Level Group Кирилл Игнахин.
Третьим по величине затрат являются внутренние инженерные системы (коммунальные сети, лифты, вентиляция и другое инженерное оборудование) – около 6%. Оставшиеся расходы идут на концепцию проекта, рекламу, администрирование, благоустройство и т д.
Эскроу определит себестоимость
«С переходом на новые правила застройщику придется закладывать в себестоимость кв.м проценты по банковскому кредиту, а это – 10-15% годовых. Именно на это значение могут вырасти цены в 2019 году, причем уже в начале июля», – поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Многие столичные девелоперы уже анонсировали увеличение стоимости вместе с вступлением в силу поправок в 214-ФЗ.
По словам начальника управления ценообразования и нормирования ГВСУ «Центр», рост себестоимости по итогам года составит в районе 10%. Эта сумма сложится из ряда факторов: переход на проектное финансирование, увеличение ставки НДС, рост цен на энергоносители и стройматериалы.
Однако, за счет того, что многие проекты продолжат строиться без эскроу-счетов, рост цен будет плавным. По оценкам Минстроя РФ, около 70% возводимого в России жилья будет достраиваться по старым правилам. В Москве этот показатель составляет 85%.
Однако, предстоящие изменения в долевом строительстве, это не только дополнительные издержки, но и время для инновационных решений, которые помогут снизить себестоимость.
Одно из них, по мнению Николая Алексеенко, это полноценная цифровизация документооборота, в том числе использование подходов BIM-моделирования, а также внедрение интеллектуальных цифровых систем взаимодействия с подрядчиками и поставщиками. Все это в комплексе позволяет значительно снизить риски перерасходов, непредвиденных срывов сроков, при этом повышая в целом качество управления самим бизнесом.
Еще один вариант – это переход от традиционного способа возведения объекта «на площадке» к масштабному производству «конструктивных предзаготовок» – модульной системе. Причем модулем может выступить комната не только с готовыми стенами, полом, оконными и дверными коробками, но и с декоративной отделкой и даже частично предустановленными инженерными коммуникациями.
Застройщики уже сегодня активно работают над оптимизацией издержек, а значит сокращением себестоимости строительства.
Хотите расскажу сколько стоит построить частный дом в нашей строительной компании в 2020 году?
Большинство строительных компаний держат данную информацию за семью печатями, но не мы. Наша строительная компания всегда была публичной и мы ничего не скрывали.
Сегодня расскажу о ценовой политике на март 2019 года.
Еще раз напомню, что я работаю в строительной компании, у себя в регионе, которая строит дома из кирпича и газосиликатных блоков до трёх этажей.
Еще пару лет назад ценовая политика была следующая:
-строительство дома в черте нашего города без облицовочного кирпича.
Дом в черновом варианте, фундамент, стены из газосиликатного бока,кровля утепленная. Примерный ориентир на то время (2017 год) составляла 15 000 руб. за кв. метр. Это вместе с работой и материалами.
Примерный ориентир для наших клиентов на 2017 год.
Дом 100 кв. метров=1 500 000 руб.
Дом 100 кв. метров=2 000 000 руб.
Сейчас в 2020 году ценовая политика уже не много другая.
-стоимость материалов на июнь 2020 года начинается от 15 000 руб. за кв. метр.Это тоже примерный ориентир, так как цены на материалы очень разнятся и этот же облицовочный керамический кирпич есть по 22 рубля за шт, есть по 38 рублей за кирпич, а есть и по 380 рублей (кирпич ручной формовки из германии, как вариант)
Итого на 2020 год стоимость одного квадратного метра строительства дома составляет от 25 000 руб. за кв. м..
Дом 100 кв. метров=2 500 000 руб.
Стоимость строительства этого дома 120 кв. м.=3 000 000 руб.
Это всё примерные ориентиры для клиентов.
Окончательная стоимость строительства дома
всегда считается индивидуально и зависит
от нескольких факторов:
-удаленность Вашего участка от города
-тип фундамента, который необходимо реализовать на Вашем участке.
-стоимость материалов, которые Вы хотите видеть у себя на объекте.
(сразу скажу мы не торгуем строительными материалами и соответственно денег на них мы не зарабатываем, часть клиентов вообще закупают материалы самостоятельно и мы совсем не против, а только за.)
-общий объем строительства дома.
Идеальный каркасный дом в 100 кв. метров.Обойдётся Вам полностью под ключ примерно в 3,5-4 млн.рубл. Планировки смотрите тут