Сколько нужно денег, чтобы построить дом. Обзор видов домов и цен
Собственный дом с участком земли – мечта многих. Проживание в частном секторе в черте города или благоустроенных городках и поселках открывает массу замечательных возможностей, от полноценного отдыха и спортивного развития до прибавки к повседневному столу собственных овощей, ягод, зелени, фруктов. Но, существует мнение, что строительство требует огромных вложений. Именно поэтому мечта, зачастую, так и остается несбыточной. Так сколько на самом деле нужно денег, чтобы построить свой дом?
Важные факторы
Стоимость строительства зависит от ряда факторов:
• материалы, из которых планируется строить – есть более дорогие и более дешевые варианты;
• постройка силами наемных бригад или самостоятельное строительство при наличии необходимых навыков и опыта;
• цена участка под застройку также может быть различной. Она зависит от общей площади, расположения в городе или удаленности от него, наличия коммуникаций, дорог, инфраструктуры в районе;
• отделочные материалы, сантехническое оборудование и коммуникации, обустройство ограды и придомовой территории могут составлять от половины до 3-4 стоимостей коробки здания и даже выше. Все зависит от вкусов и предпочтений хозяев, выбранных материалов и брендов. Можно настелить дорогой штучный паркет или отделать стены карельской березой, а можно обойтись обычной качественной доской или плиткой, а стены оклеить обоями или оштукатурить под покраску.
Существует мнение, что приобрести дом из вторичного фонда дешевле и проще, чем связываться со строительством. Кто-то рискует приобретать новые дома, построенные специально на продажу. Но, здесь также имеются подводные камни. Вторичное жилье может быть в аварийном состоянии, при этом бывшие владельцы не спешат оглашать список существующих проблем. А новое жилье может быть построено с нарушениями элементарных строительных норм, по принципу – сделать дешевле, продать дороже. Кроме того, построенный самостоятельно дом будет целиком и полностью отвечать предпочтениям и жизненному укладу владельцев.
Стоимость постройки
В первую очередь, необходим качественный проект. Можно строить и без него, но ни одна серьезная строительная организация за подобный заказ не возьмется. А в дальнейшем, при оформлении документов, владельцы дома могут столкнуться с трудностями. Так как, по закону, перед началом строительства необходимо предоставить готовый проект на регистрацию в соответствующие организации. Приобрести или заказать проект можно следующим образом:
1. Можно купить готовый или заказать индивидуальный в организациях, принимающих заявки на застройку. Обычно за документы берут от 1 до 30 тысяч рублей. Могут предоставить и бесплатно – при условии подписания договора на строительные работы.
2. Услуги разработки проектов оказывает городская архитектура. Такой проект разрабатывается в соответствии со стандартными требованиями, специфическими климатическими условиями и грунтами в районе, проблем с дальнейшей постройкой и регистрацией не возникает. Специалисты прислушиваются к пожеланиям заказчиков, выполняя индивидуальные проекты. Обычно такая работа стоит от 25 тысяч.
3. Если кто-то из знакомых недавно строил дом, и их проект пришелся по душе, можно воспользоваться их документами, сняв копии. Но, в этом случае необходимо будет дополнительно провести геодезические исследования местности.
По готовности проекта можно рассчитывать стоимость материалов. Обычно, на различные непредвиденные случайности и возможное подорожание сырья откладывают дополнительно 10-20% от общей суммы.
Итак, стоимость дома складывается из следующих составляющих:
2. Коробка. Чтобы выложить стену в 14 пеноблоков потребуется около 150 тысяч рублей. Оплата строительной бригаде обычно составляет сумму, в 1,5-2 раза превышающую стоимость кирпича. Обычно на один этаж дома требуется около 10 тысяч кирпичей, чья стоимость может варьироваться от 8 до 40 руб. за шутку. Каркас, утеплитель и обшивка стоят от 300 тысяч рублей. Брус или бревно для дома в 64 м² будут стоить примерно 700 тысяч.
3. Кровля. Стоимость каркаса для стандартного дома в 60-70 метров квадратных составляет 50-80 тысяч рублей. На кровельные материалы, в зависимости от их типа, придется потратить от 35 до 350 тысяч. Это может быть и шифер, и черепица, и битумная заливка, и металлопрофиль.
Сумма строительства одноэтажного дома составляет:
• из пеноблоков или газобетона – каркас 600-800 тысяч и еще от 500 тыс. до 1,5 миллионов на отделку и коммуникации;
• из кирпича – каркас 1,5-2 миллиона плюс внутренние работы;
• каркасный дом обойдется в 600 тыс., плюс 600-700 тысяч на отделку;
• из бревен или бруса – общая стоимость вместе с отделкой составляет 1,5-2 миллиона.
При расчетах следует учитывать, что строительство или отделочные работы своими руками экономят значительные суммы, которые в противном случае пришлось бы отдать наемным рабочим. В целом, стоимость готового дома сравнима с ценой на городскую квартиру, а вот пространства и возможностей гораздо больше
Благодарю за внимание. Поделитесь своим опытом строительства домов, какой материал использовали и сколько обошлось? Поддержите статью классом, если было полезно, так же на канале много интересных статей. Рад новым читателям. Всем добра.
Стоимость строительства многоквартирного жилого дома
Сумма всех финансовых вложений, произведенных на всех стадиях реализации проекта возведения многоэтажного жилого дома – это себестоимость многоквартирного дома. Формирование цены недвижимости, разделяется на три этапа:
Кроме этих трех стадий формирования стоимости, на окончательную величину оказывает влияние ряд сопутствующих расходов, возникающих на каждом этапе продвижения к конечному результату.
Подготовительный
Эта стадия включает в себя четыре направления действий, двигаться по которым можно как в определенной последовательности, так и одновременно. Главные направления на этой стадии:
При выборе земельного участка, застройщик ориентируется на его географическое расположение относительно центров деловой и культурной активности населенного пункта, транспортную доступность и обеспеченность инженерной инфраструктурой. Эти факторы положительно повлияют на востребованность конечного продукта и, соответственно, на цену реализации. Но размер арендной платы за землю в таких районах тоже будет выше.
В каждом населенном пункте, муниципалитеты всех уровней выделяют территорию под многоэтажную жилую застройку и проводят конкурентные процедуры определения арендаторов. По итогам данных процедур потенциальный застройщик, на условиях платности (аренда), получает право застройки территории. Кроме предоставления права аренды земли под строительство многоквартирного дома, органы власти могут устраивать торги по продаже соответствующих площадок.
В любых случаях, сумма всех расходов на приобретение земли или права на ее использование полностью относятся на себестоимость строительства.
Технико-экономические показатели (ТЭП) жилого дома определяются в соответствии с размерами участка под его расположение и содержат в себе такие данные как:
При определении ТЭП, главная задача – расположить, на конкретной территории, здание с максимально возможной площадью жилья и других помещений коммерческого назначения. От этого зависит, на сколько квадратных метров жилых и нежилых помещений будет распределяться общая цена. На основании принятых ТЭП, составляется эскизный проект.
Для начала работ по проектированию, необходимо получить разрешение на строительство, получить технические условия на подключение здания к централизованным сетям электроснабжения, водоснабжения, отопления. Каждое из этих мероприятий влекут за собой определенные финансовые вливания. Эти вложения могут выглядеть в виде платы за подготовку и выдачу технических условий и в виде будущих расходов. Например, снабжающая ресурсами организация, в технические условия подключения объекта, может включить требование построить или модернизировать объект инженерной инфраструктуры данной территории (электроподстанции, насосной станции). 
В некоторых регионах узаконены инвестиционные сборы на развитие инфраструктуры, взимаемые с застройщика за каждый квадратный метр предполагаемого к возведению жилья.
Часть этих расходов, в конечном итоге, также присутствует в каждом квадратном метре.
Размер оплаты на проектирование зависят от выбранного варианта:
Разработка индивидуального проекта здания — более емкий вариант, как по цене, так и по времени подготовки документации, а типовой подразумевает привязку готового проектного решения к условиям имеющегося участка.
На стадии проектирования закладывается преобладающая составная часть стоимости. От принятых в проекте конструктивных решений и используемых материалов, напрямую зависит, сколько будет стоить многоэтажный дом.
Итогом работ по проектированию является передача на утверждение заказчику экземпляров рабочей документации, прошедшей государственную экспертизу. Одним из разделов рабочей документации является сметная документация.
Основной
Под главной составляющей формирования себестоимости подразумевается непосредственно возведение здания. Имея на руках сметную документацию, застройщик располагает сведениями о максимальной стоимости проведения работ по возведению объекта. Главным документом, определяющим сметную стоимость, является – сводный сметный расчет (ССР шаблон). Сводный сметный расчет составляется в тыс. рублей. В ССР указывается, сколько стоят в тыс. рублей, основные этапы строительства и их составляющие, представленные в виде глав.
В главах с 1 по 7 перечислена стоимость (в тыс.рублей):
В составе сметной документации, по каждому из этих направлений, имеются локальные сметные расчеты, определяющие максимальную стоимость проведения этих работ.
В главах с 8 по 12 указываются затраты исчисляемые в процентах от итоговой стоимости и принимаемые в соответствии с нормативами.
В итогах ССР, традиционно закладываются нормативные непредвиденные затраты в размере 2% от общих и НДС – 18%.
В целях снижения затрат на возведение здания, застройщиком проводятся конкурентные процедуры определения подрядчика. Критериями для отбора строительных компаний являются, в основном, уровень снижения цены выполнения работ по отношению к максимальной и сроки их выполнения.
От основательности подхода застройщика к определению подрядчика и условий заключения договора зависит основная составляющая себестоимости многоквартирного дома.
Заключительный
На заключительном этапе осуществляются:
Сопутствующие затраты
Под сопутствующими затратами понимаются расходы, сопровождающие весь процесс осуществления проекта или возникающие на определенном его отрезке.
Условно постоянными расходами могут быть:
В процессе производства работ могут возникнуть обстоятельства различного характера, разрешение которых потребует внесения изменений в проектную документацию и соответственно дополнительных расходов.
На себестоимость многоэтажного дома влияет множество факторов. Все эти составляющие имеют в цене, каждого квадратного метра, недвижимости свою долю. Размер этой доли, имеет свое рублевое и процентное выражение. По мнению экспертов и практиков в области организации строительства многоквартирных жилых домов, доли отдельных этапов и некоторых сопутствующих затрат, в себестоимости 1 м2 недвижимости, распределяются следующим образом:
Себестоимость одного квадратного метра недвижимости вообще, а жилья в частности, складывается из многих составляющих. Где то это оплата бюрократических процедур, на первый взгляд лишних, где то плата за чьи-то ошибки и просчеты. Но в конечном итоге, большая часть этой величины состоит из оплаты труда тех людей, которые принимают участие в создании каждого объекта недвижимости.
Девелоперская маржа: сколько зарабатывают застройщики на продаже жилья
В среднем по России сметная стоимость строительства многоквартирных домов составляет 49,5 тыс. руб. При этом стоимость предложения в новостройках для покупателей достигает 53,8 тыс. руб., а на вторичном рынке — 60 тыс. руб. Таким образом, разница в стоимости строительства для девелоперов и цене для конечного покупателя составляет 8%, или 4,3 тыс. руб. Такие данные приводятся в справке, подготовленной Союзом инженеров-сметчиков России на сентябрь 2019 года.
Специалисты Союза сравнили среднюю стоимость строительства многоквартирных жилых домов массового сегмента с ценами на рынке недвижимости по регионам. Показатели себестоимости приводятся в рублях на 1 кв. м общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС. Учитываются базовая отделка квартиры, лифты, наружные сети, благоустройство территории и развитие инфраструктуры, а также затраты застройщиков в процессе подготовки, строительства и сдачи дома. Для домов без отделки эти показатели должны быть уменьшены на 6–8%, поясняется в методологии расчетов.
Самые высокие цены и разница между сметной стоимостью строительства и цены для покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Согласно исследованию, в столице застройщику возведение 1 кв. м обходится в 95,6 тыс. руб., а стоимость для клиента — 150 тыс. руб. Таким образом, девелопер получает разницу между затратами на стройку после продажи жилья в среднем 36,3%. В Санкт-Петербурге и Подмосковье эта разница составляет 23,7% (88,4 тыс. руб. и 115,9 тыс. руб. за 1 кв. м) и 16,22% (74,8 тыс. руб. и 89,3 тыс. руб. за 1 кв. м) соответственно.
В большинстве регионов России средняя сметная стоимость строительства меньше 50 тыс. руб. за 1 кв. м и редко превышает показатель в 60 тыс. руб. за «квадрат». Диапазон цен строительства для девелоперов (за исключением столичных регионов) — от 36 тыс. руб. до 66 тыс. руб. за «квадрат», следует из справки. Также разница в сметной стоимости и ценах предложения во многих регионах составляет менее 10% и даже 5%.
Средняя стоимость строительства и цены на жилье в новостройках
Высокая стоимость строительства и маржа девелопера в целом выше в крупных городах России, чем в небольших населенных пунктах. В некоторых северных регионах сметная стоимость высока из-за сложных климатических условий и удаленности городов от всей инфраструктуры. Однако, согласно исследованию, в Таймырском Долгано-Ненецком районе Красноярского края разница между сметной стоимостью строительства и продажей жилья отрицательная. При строительной стоимости «квадрата» в новостройках в 36,3 тыс. руб. средняя стоимость предложения составляет 35,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Похожая ситуация отмечается и в Иркутской области (Усть-Ордынский Бурятский округ).
Девелоперская маржа сжимается
Времена, когда девелоперский бизнес был сверхдоходным, закончились еще в 2007 году, отмечает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, президент МООСРСО «Союз инженеров-сметчиков» Павел Горячкин. По его словам, во многих регионах прибыль носит оборотный характер и не является сверхдоходом — это, скорее, бизнес ради бизнеса.
«Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус», — говорит Горячкин.
Сегодня разумный диапазон маржинальности девелоперского бизнеса находится в диапазоне от 12% до 18% и должен превышать затраты от строительства до продажи квартир в новостройках, говорит Горячкин. Регионы, где получают такую рентабельность, сегодня можно пересчитать по пальцам, отмечают эксперт. Также немного регионов, где маржа застройщика составляет еще приемлемый для бизнеса уровень в 8–12%, продолжает Горячкин.
Девелоперы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», говорят и о сокращении маржи застройщиков. Сегодня, по оценке генерального директора компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина, показатель, к которому стремятся застройщики, — уровень маржинальности не ниже минимального порога в 10–15%. Это именно та самая финансовая подушка безопасности на случай изменения конъюнктуры рынка, будь то резкое падение спроса, рост стоимости строительных материалов, поправки в 214-ФЗ или любые другие события, подразумевающие неучтенные издержки, поясняет он.
Строительство является одной из самых низкорентабельных отраслей российской экономики, убежден генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. По данным ФНС РФ, в 2018 году рентабельность продаж в строительстве составила 6,1%, тогда как, скажем, в добыче различных полезных ископаемых этот показатель варьируется от 30% до 50%. Такой показатель прямо связан с относительно высоким уровнем издержек и невысоким уровнем цен в большинстве регионов страны, поясняет Игнахин.
Вместе с тем нельзя сказать, что ситуация везде одинакова. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов (преимущественно в крупных городах) рентабельность строительства, конечно, намного выше, поэтому здесь эта отрасль активно развивается, но в целом по стране ситуация действительно сложная, считает Игнахин. Особенно такое положение дел неприятно в связи с переходом на проектное финансирование. По его словам, средняя стоимость заемного капитала под строительство (12–13%) выше средней рентабельности в строительстве, что создает проблемы при получении кредитов застройщиками — банки считают такие инвестиции рискованными.