Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России
Рубрика: Экономика и управление
Дата публикации: 07.06.2015 2015-06-07
Статья просмотрена: 3505 раз
Библиографическое описание:
Стефанович, М. Ю. Малоэтажное жилищное строительство: особенности и проблемы развития в России / М. Ю. Стефанович. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 12 (92). — С. 505-507. — URL: https://moluch.ru/archive/92/20038/ (дата обращения: 12.11.2020).
В статье исследуются вопросы развития малоэтажного жилищного строительства в России. Рассматриваются основные особенности и перспективы развития организации малоэтажного домостроения. Особое внимание уделено анализу проблем и путей их решения в сфере строительства малоэтажных домов.
Ключевые слова:малоэтажные дома, земельная ипотека, жилищное строительство, рынок недвижимости.
Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменно актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья. Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы, одним из них является развитие малоэтажного домостроения [1]. При этом следует отметить положительные темпы роста малоэтажного домостроения — 52 %. Согласно планам Правительства РФ к 2015 году его доля в общем объеме возводимого жилья должна составить 60 % — 54 млн кв. м, а в 2020 г. около 70 %. При этом наиболее важными остаются вопросы, касающиеся социальной и инженерной инфраструктуры, которыми должны быть обеспечены малоэтажные проекты [2].
На современном строительном рынке существует следующая типология малоэтажного жилья:
— коттеджи и усадьбы — индивидуальные постройки до трех этажей;
— таунхаусы — дома с небольшим участком земли на двух-трех владельцев;
— многосекционные дома от трех до четырех этажей высотой.
В настоящее время наибольшим спросом пользуются индивидуальные и многосекционные дома. Рынок таунхаусов в стране еще только развивается. Доля продаж малоэтажного жилья в общем объеме рынка недвижимости России увеличилась за последние несколько лет [3]. При этом с каждым годом растет число инвесторов и заказчиков, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства.
Следует отметить, что в Санкт-Петербурге развитие малоэтажного строительства не так популярно, особенно, со стороны инвесторов. Малоэтажное жилье интересно самим жителям, которые хотят жить вдали от городской суеты, надоедливых и шумных соседей. В основном, в настоящее время в Санкт-Петербурге больше развиваются проекты средней этажности, от 5 до 9 этажей [4].
В настоящее время Правительство РФ разрабатывает ряд стимулирующих мер по развитию массового малоэтажного домостроения. Например, утверждены и переданы в агентство по ипотечному жилищному кредитованию стандарты земельной ипотеки, что является наиболее эффективным механизмом стимулирования спроса на жилье в условиях кризиса. Земельная ипотека в случае малоэтажного строительства подразумевает под собой этапность выдачи денежных средств [5]. Сначала застройщику выдают сумму на инженерные изыскания, проведение подготовительных работ на участка и возведение фундамента (под залог земли). После этого, снова оценивают участок, и застройщик получает еще одну сумму для дальнейшего строительства под более ликвидный залог. Всё это позволяет застройщику получать своевременное и полное финансирование, необходимое на том или ином этапе застройки, а банку, в свою очередь — уменьшить свои риски [6].
Именно такое поэтапное финансирование является очень актуальным в условиях экономического кризиса. Например, в период кризиса в 2008 году доля малоэтажного строительства в общем объеме ввода жилых домов увеличилась почти на 5 %. Помимо поэтапного финансирования, на это еще повлиял и тот факт, что проекты малоэтажной застройки способны гибко реагировать на конъюнктуру рынка. При невысоких ценах на строительные материалы, малоэтажное строительство является одним из лучших способов сбережения средств. Безусловно, очень сложно в малоэтажном строительстве строить дома экономкласса, но одним из основных требований является то, что ипотека должна выдаваться для строительства малоэтажных домов экономкласса.
Остановимся на рассмотрении основных проблем, мешающих полноценному развитию малоэтажного строительства в России.
Одним из первых барьеров является так называемый «многоэтажный стереотип». То есть привлекательность многоэтажных домов, ввиду своей выгодной реализации, чем малоэтажные проекты. Истоками данной проблемы являются всем известная и успешно реализована программа народного строительства доступного жилья в СССР [7]. В итоге все законы, СНиПы и ГОСТы, которые остались с советского периода, разработаны под многоэтажные застройки. Более того, оказание большого влияния концепции многоэтажного строительства приводит к тому, что в генеральных планах застройки городов приоритетными становятся зоны многоэтажного строительства, а малоэтажное строительство рассматривается как нерентабельное для инвесторов [8]. Поэтому в многоэтажном строительстве местные власти активно используют договоры инвестирования, в которых говориться о том, что застройщик «бесплатно» получает землю, а плата за нее берется в виде доли возведенных квартир. Такие договоры не пользуются спросом в рыночном сегменте малоэтажного строительства.
Другой, не менее важной проблемой является отсутствие зонирования территорий. Возведение многоэтажных зданий не запрещено законом, что и продвигает данный сегмент жилищного рынка, тогда как малоэтажные проекты остаются незамеченными [9]. Поэтому в этом случае, на наш взгляд, целесообразно применение процедуры зонирования территорий, играющей важную роль в продвижении малоэтажного строительства на законодательном уровне.
Большинство экспертов считают одной из основных проблем, препятствующих развитию малоэтажного строительства в России, отсутствие комплекса структур, обеспечивающих функционирование основных общественных механизмов, т. е. недостаток в инфраструктуре. Возведение транспортных коммуникаций, социально-бытовых объектов и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов считается для девелопера высокозатратным и подразумевает софинансирование в рамках государственных программ [10]. Если же девелопер берет на себя обязательства и риски по постройке школы, больницы или другого объекта социальной инфраструктуры, то все эти расходы ложатся на строящийся дом, и соответственно себестоимость его квадратного метра резко увеличивается. Чтобы избежать рисков инвестор обращается к государству за финансовой помощью. Но обратной стороной софинансирования, как представляется, является искусственный рост цен, который приводит к тому, что жилье эконом-класса переходит в категорию жилья бизнес-класса и значительно сокращает спрос на объекты малоэтажного строительства.
Следует отметить также проблему локализации, которая подразумевает вопросы, возникающие при выборе места под застройку [11]. Если строительство ведется рядом с городом, то назревают вопросы, связанные с транспортом и пробками на дорогах, а если застройки — далеко, то возникают определенные трудности с трудоустройством.
Немаловажное значение имеет проблема несовершенства нормативной базы. Для того чтобы качество ныне застраиваемых территорий было на должном уровне, а также и технология их производство, государство должно разрабатывать нормативную базу в ходе активной дискуссии при помощи экспертных оценок.
И еще одной из трудностей, некоторые эксперты, называют недостаточную поддержку со стороны государства [12]. Для того чтобы страна в решении вопроса малоэтажного жилищного строительства смогла выйти на один уровень с иностранными государствами, необходимо оптимизировать систему контроля и надзора над строительным процессом. Также важную роль играет сокращение сроков проведения государственной экспертизы проектной документации, определения видов подготовительных работ и рассмотрения результатов инженерных изысканий [13].
Но, несмотря на все трудности для развития малоэтажного строительства существуют и положительные стороны. Например, в малоэтажном строительстве гораздо меньше трудозатрат, благодаря современным технологиям в строительстве можно обойтись без использования тяжелой строительной техники, очень часто цемент нужен только для фундамента. С помощью современных технологий можно сократить сроки и себестоимость строительства, а также во много раз быстрее решить проблему обеспечения населения доступным для них жильем [14]. Самое главное, малоэтажное строительство может повлиять на формирование качественно новой среды обитания, включающей не только комфортное жилье, но и всю необходимую инфраструктуру.
В современных условиях экономического кризиса, возможно, покупка не квартиры, а своего участка с домом будет намного выгоднее, поскольку имея в собственности свой участок, можно построить небольшой дом собственными силами или с привлечением подрядчика, а в будущем — увеличить жилую площадь. Единственным минусом в строительстве собственного дома в условиях нестабильности рубля можно назвать растущую стоимость материалов. Однако, на рынке всегда можно найти альтернативные материалы или использовать новейшие методы строительства. Вместе с тем, стоимость материалов является лишь одним из способов снижения себестоимости жилищного строительства. Важно отметить, что стремление к минимизации затрат не означает экономию на качестве продукции, а способствует нахождению оптимального соотношения доходов и расходов на производство продукции.
Таким образом, большое количество проблем и их глубина позволяют задуматься о том, что должно сделать государство для развития малоэтажного строительства, чтобы оно стало привлекательным и для инвестора, и для покупателя. В целом для создания нового уклада жизни, а также изменения понятийного аппарата населения в сторону, основанную на семейных ценностях, достоинстве личности, гармоничном сосуществовании с окружающим миром, необходимо уже сейчас решать эти проблемы.
1. Викторов С. К., Кремнев И. С., Ступка К. А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 (33). С. 69–74.
2. Селютина Л. Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28–30.
3. Ракова В. А. Современные требования к жилью и новые технологии на рынке жилищного строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 6–1 (46).
7. Иванов П. К. Малоэтажное строительство в России: проблемы и перспективы // Современные научные исследования и инновации. 2015. № 1–2 (45). С. 89–90.
8. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С. 101–106.
9. Шереметьев А. В. Проблемы территориального развития России и пути их решения // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
10. Кольцова Я. Д. Реконструкция и обновление сложившейся застройки города // Проблемы экономики и менеджмента. 2015. № 6 (46).
11. Что мешает строить одноэтажную Россию. [Электронный ресурс]. URL: http:www.realprice.ru.
12. Селютина Л. Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». 2014. № 1 (68). С. 24–28.
13. Шингалин А. Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8–2 (40). С. 27–31.
14. Костецкий Д. А. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4–1 (44). С. 78–80.
Актуальные вопросы инновационного развития строительства
Рубрика: Экономика и управление
Дата публикации: 27.05.2015 2015-05-27
Статья просмотрена: 3873 раза
Библиографическое описание:
Артеменко, А. А. Актуальные вопросы инновационного развития строительства / А. А. Артеменко. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 11 (91). — С. 742-744. — URL: https://moluch.ru/archive/91/19447/ (дата обращения: 12.11.2020).
Статья посвящена актуальной теме инновационного развития строительной отрасли. Особое внимание автор акцентирует на рассмотрении особенностей инновационных процессов и различных вариантов систематизации инноваций применительно к строительной сфере. Приводятся основные причины, тормозящие внедрение инноваций в строительстве.
Ключевые слова: инновации, строительство, инновационные барьеры.
В условиях модернизации строительного комплекса в структуре национальной экономики изучение проблем современного состояния строительного бизнеса и выявление перспектив инновационного развития данного сектора экономики является важной научной и практической задачей. Прежде основными причинами экономического роста были инвестиционные вложения, сейчас преимущества на рынке достигаются за счет использования инноваций.
В настоящее время все интенсивнее ускоряются научно-технический прогресс, глобализация и интернационализация рынка. В таких условиях возникают трудности в сохранении конкурентных преимуществ в течение длительного срока. Строительство обладает особенностями, которые отличают этот сектор национальной экономики, они отражаются на инновационно-инвестиционных процессах предприятий, занятых в этой сфере [1].
Актуальность данной статьи в современных реалиях определяется условиями ин-новационно-инвестиционной деятельности строительных предприятий и является ключевым фактором успеха и способствует повышению конкурентоспособности на рынке. С одной стороны строительная сфера является консервативной по отношению к внедрению и широкому распространению инновационных технологий. С другой стороны, среди инновационно активных отраслей ведущих экономических держав строительство находится далеко не на первом месте, а, к сожалению, на одном из последних.
Вместе с тем, разработка и внедрение инноваций в сферу строительства — это одно из активно развивающихся в настоящее время направлений научно-технической деятельности [2]. Рассмотрим в качестве примера инновационную систему «КУБ-3V» — передовую технологию сборного домостроения, которая была разработана и запатентована российской компанией «Система-Строй», находящей в Нижнем Новгороде [3]. Следует отметить, что отечественные разработки в области строительства требуют меньших затрат на этапе внедрения и более эффективны, чем европейские аналоги. В строительстве в первую очередь это относится к технологиям сборного домостроения. Система «КУБ-3V» — технология без ригельного каркасного домостроения, способствует значительному сокращению сроков монтажа каркаса монолитно-каркасного здания, снижению строительных расходов, что позволяет уменьшить конечную себестоимость квадратного метра жилья в до-мах, строящихся по новой технологии.
Россия за сравнительно короткий период — в течение полувека — стала мощной индустриальной державой. Она создала мощную сеть промышленных предприятий, которые функционируют и развиваются на базе последних достижений науки и техники. Огромное по своим масштабам строительство промышленных предприятий сопровождалось наряду с ростом ныне существующих городов и становлением новых. Современный город — это сложное сочетание зданий и сооружений, различных инженерных и транспортных коммуникаций, открытых пространств с водоёмами и зелеными массивами. В целом, город представляет собой органичное соединение искусственной среды с элементами природы. Большое значение для планирования современного градостроительства имеет достижение определенного равновесия и гармонизации искусственной и естественной среды обитания человека [4]. Крупный советский архитектор А. К. Буров в своей монографии «Об архитектуре» писал: «Мы найдём способ гармонически сочетать многоэтажное строительство с малоэтажным, с природой, с рельефом, с зеленью и водой. Мы сумеем сочетать геометризм, прямолинейность автострад с внутренними дорогами жилых кварталов, геометризм площадей с лиризмом обжитой природы» [5].
Одним из новых и перспективных направлений в развитии строительной сферы является «зеленое строительство». В России «зеленое строительство» начало развиваться не так давно, чего нельзя сказать о странах Евразийского союза или Америке. Но уже сейчас в Российской Федерации активно создаются проекты строительства экологически чистых малоэтажных зданий и небоскребов. Все данные объекты различных типов получают сертификаты авторитетных международных систем BREEAM, LEED и др. [6]. Помимо этого, созданы отечественные системы сертификации, такие как: ГОСТ Р 54964–2012 «Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости» и национальные стандарты СТО НОСТРОЙ 2.35.4–2011 «Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные. Рейтинговая система оценки устойчивости среды обитания», СТО НОСТРОЙ
2.35.68–2012 «Зеленое строительство”. Здания жилые и общественные. Учет региональных особенностей в рейтинговой системе оценки устойчивости среды обитания» [7].
Однако, несмотря на разработку и использование новых технологий, строительная сфера медленно и неохотно реагирует на инновации. Это связано, в первую очередь, с длительным сроком эксплуатации зданий и сооружений, на протяжении которого могут проявиться непредусмотренные недостатки применяемой технологии. Вследствие этого строительные предприятия соблюдают осторожность в предпочтении новых материалов или методов строительства. Во-вторых, существует высокая ответственность строителей за конечный продукт, которая объясняется риском возникновения печальных последствий, вплоть до угрозы для жизни людей, если будут применены несоответствующие технологии или допущены ошибки на стадии проектирования [8].
При исследовании инноваций в строительстве основное внимание должно быть уделено отличительным отраслевым особенностям инноваций, их целевой направленности. В отношении к строительной сфере, возможно использование следующих видов инноваций [9]:
— внедрение новых решений в вопросах планировки и архитектурного облика строящегося объекта;
— использование современных строительных машин и оборудования, позволяющих сократить срок строительства и удельный вес затрат на их эксплуатацию;
— внедрение эффективных инновационных строительных технологий (строительство экспериментальных домов;
— совершенствование технологии производства теплоизоляционных материалов, обладающих низкой себестоимостью и при этом высоким качеством);
— применение новых и высококачественных строительно-отделочных материалов;
— применение новых организационных форм выполнения работ.
Все перечисленные виды инноваций существуют в тесной взаимосвязи и диктуют определенные требования к инновационной деятельности предприятий. Технические и технологические инновации накладывают отпечаток на содержание производственных строительных процессов, а также формируют условия для управленческих инноваций. На современном этапе развития отрасли обозначилась тенденция сокращения доли бюджетных дотаций в структуре источников инновационного финансирования, доля же собственных средств предприятий увеличивается [10]. Повсеместное внедрение технологических инноваций в строительстве ограничивается следующими факторами:
— высокие издержки ввода в эксплуатацию объектов;
— недоверие к инновациям со стороны покупателей;
— недостаток финансовых ресурсов, выделяемых на инновационные исследования;
— преобладание на рынке мелких фирм, не обладающих достаточными ресурсами для внедрения инноваций в свою деятельность;
— циклический характер строительства и особенности климатических условий;
— низкая степень интеграции в строительной сфере, провоцирующая устойчивую зависимость от субподрядчиков;
— отсутствие унифицированной системы апробации и сертификации новых продуктов;
— отсутствие не ограниченного доступа к информации о новых продуктах; не достаточность налаженных связей, обмена опытом между научно-исследовательскими центрами и строительными предприятиями;
— слабая поддержка инновационной деятельности со стороны государства и т. д.
Наиболее ярко выраженное отражение влияния вышеперечисленных факторов находит в отечественном жилищном строительстве, где инновации, внедряются с существенным временным отставанием по отношению к сферам торговли или промышленности. На практике часто случается, что инновации, даже успешно протестированные, в последствии так и не находят массового распространения в строительстве.
Таким образом, при введении инновационных технологий в строительстве необходимо учитывать особенности, характеризующие эту сферу как наиболее консервативную, исследуя факторы, тормозящие внедрение инноваций, а также поддерживать и развивать инновационный потенциал предприятия. В настоящее время вложение инвестиций во внедрение инновационных технологий позволит предприятию обрести весомое конкурентное преимущество. Большая часть действительно крупных игроков строительного рынка вырвалась в лидеры благодаря активному использованию новых технологических решений.
1. Селютина Л. Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2013. № 1 (60). С.101–106.
2. Селютина Л. Г. Производство строительных материалов: оценка условий и возможностей развития // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2005. № 2 (7). С.163–168.
3. Технология КУБ-3V: [сайт]. URL: http://www.kub3v.ru.
4. Селютина Л. Г. Значение информационного моделирования строительных процессов и объектов проектирования в современных условиях // Сборники конференций НИЦ Социосфера. 2015. № 1. С. 9–10.
5. Буров А. К. Об архитектуре. М., Стройиздат, 1960. 83 с.
6. Справочник по системе BREEAM: [сайт]. URL:http://www.GreenBookLive.com.
7. Винер О. Е., Наумова Л. И. Инновационные технологии в современном строительстве // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 9 (36). С. 48–49.
8. Селютина Л. Г., Сушко А. И. Роль и место информации в проектировании и управлении строительством // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. 2014. № 17. С. 272–276.
9. Селютина Л. Г. Организация строительного производства. Учебник: Изд-во СПбГИЭУ. СПб. 2012. 534 с.
10. Костецкий Д. А. Проблемы инновационного развития строительства // Приволжский научный вестник. 2015. № 4–1 (44). С. 78–81.