Сервитут на объект капитального строительства

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Устанавливается ли публичный сервитут на объекты недвижимости (здания, строения, помещения и т.п.)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство не содержит запрета на обременение объектов недвижимого имущества, не являющихся земельными участками, публичными сервитутами

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Заметим, что прежний Градостроительный кодекс РФ содержал нормы о публичных сервитутах в области градостроительства (ст. 64 ГрК РФ 1998 г.), но в ныне действующем Градостроительном кодексе РФ соответствующие положения отсутствуют.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Источник

Сервитут в отношении линейных объектов (газопровод, ЛЭП и других)

Для улучшения нормативно-правовой базы при установлении сервитутов с целью возведения и эксплуатации линейных сооружений есть объективные предпосылки, которым в действующем Законодательстве уделяется недостаточно внимания.

Основная причина сложившейся ситуации – специфический характер такой недвижимости как линейные объекты, которые отличаются неделимостью и сложностью.

На сегодняшний день инфраструктура (такая как социальная, или производственная) не может развиваться, если нет достаточного количества линейных сооружений. Как и в других общественно-правовых отношениях, для регулирования вопросов обеспечения энергией, передачи продукции и сырья, необходимо всестороннее регулирование и установление прозрачных требований участникам таких правоотношений. Ведь именно это в результате определяет, насколько они удовлетворены и может ли развиваться экономика. И что еще более важно, это объекты стратегического значения, которые необходимы для функционирования всего государства.

Одним из важнейших практических вопросов является необходимость в сервитуте в случае, когда возникает проблемная ситуация, а также наличие альтернативных способов ее разрешения. Если без сервитута все-таки не обойтись, он должен быть установлен с минимальным обременением для земельного участка, на котором устанавливается.

Очевидно, что не представляется возможным охватить все варианты установления сервитута, который был бы наименее обременительным. Но вполне возможно закрепить ключевые принципы и базовые требования, которые следует выполнять.

Если не удается прийти к соглашению по установлению частного сервитута, либо его условий, лицо, требующее его установления, обращается с иском в суд, по решению которого и производится соответствующая операция.

При этом обязательства по доказательству того обстоятельства, что недвижимость невозможно нормально эксплуатировать, либо невозможно установить сервитут без включения в договор соответствующего условия, ложатся на истца.

Обязательное условие для установления сервитута – отсутствие возможности для обеспечения интересов истца другим способом.

В пункте 1 статьи 274 Гражданского Кодекса прямо прописана возможность прокладывать трубопроводы, линии связи и электропередачи, а собственник недвижимого имущества наделяется правом выступить с требованием установить частный сервитут.

Однако при практическом применении этой нормы возникает вопрос, что следует брать за основу, если потенциальный сервитуарий может реализовать свои права одним способом, то есть через сервитут, но при этом его можно установить в отношении кого-то из нескольких соседей, владеющих недвижимостью.

Проиллюстрируем эту проблему. Заявление компании Т. об установлении сервитута было удовлетворено судом, вследствие чего предоставлена возможность проезжать по железнодорожным путям, принадлежащим компании Н. При этом вагоны можно было подавать с путей, пребывающих в федеральной собственности, на принадлежащий истцу подъездной путь несколькими маршрутами через подъездные пути компаний Н. и К. Именно этот факт ответчик привел в качестве довода в своей кассационной жалобе. В этом случае необходимо решить, имущество какого из собственников будет обременено существеннее. У суда, к сожалению, нет возможности сравнить степени подобного обременения.

Оценка сервитутов линейных объектов

Крайне важным вопросом с точки зрения правоприменительной практики является также оценка сервитута линейных объектов. Публичный и частный сервитуты отличаются по такой характеристике как платность.

Например, энергетические компании должны в своей деятельности руководствоваться тарифным Законодательством. Поэтому для них практически невозможно проводить мероприятия по межеванию участков земли, регистрации линейных объектов и прав, вытекающих из сервитута. И если даже предусмотреть такую возможность, все расходы будут нести обычные потребители в виде повышения цен на энергоресурсы.

Как и в Гражданском Кодексе (п. 5 ст. 274), в Земельном (п.6 ст.23) зафиксировано право собственника участка, в отношении которого действует частный сервитут, на получение соразмерной платы. То есть на возмещение своих расходов за счет лиц, в пользу которых это обременение установлено.

В упомянутых нормах указано также, что иное может предусматриваться федеральным законом. Таким образом, не исключается возможность установления сервитута на бесплатной основе и возникновение ситуаций, когда определить размер платы владельцу земли невозможно. Но на сегодня таких норм в Законодательстве нет.

Определение платы за использование недвижимости в рамках сервитута – это право собственника участка или лица, владеющего им на других законных основаниях, и именно он является инициатором реализации этого права. При этом даже в случае установлении бесплатного сервитута право на возмещение расходов может быть реализовано в силу неотторгаемости. В связи с этим сомнительной видится позиция правоведов, считающих, что отечественный сервитут отличается от предусмотренного в римском праве своей возмездностью.

Исходя из содержания Законодательства, это оценочная величина, так как каждый раз определяется по разным критериям. Применение сервитутов практикуется в разных регионах России, и плату за них можно рассчитать на основе цены, которая традиционно взимается при ограниченном использовании недвижимости. Примечательно, что при внесении информации о сервитуте в ЕГРП среди обязательных данных нет величины платы за сервитут.

Все это позволяет сделать вывод о необходимости толкования такого понятия как «соразмерная плата». По частному сервитуту можно определять любую плату, но в случае с публичным такой свободы нет, так как для государственных структур и органов местного самоуправления действуют ограничения. Поэтому требуется фиксация на уровне государства базовых критериев определения платы при установлении сервитута. Публичные структуры будут ими руководствоваться и только корректировать с учетом специальных коэффициентов.

Федеральная служба земельного кадастра еще 17 марта 2004 года утвердила методические рекомендации по расчету оплаты за сервитут, но они не прошли регистрацию и не публиковались. В этих рекомендациях предусмотрено, что может происходить единовременная оплата сервитута или частями на протяжении срока его действия. Какой из вариантов выбрать, определяется в соглашении, судебном решении или нормативно-правовом акте, на основании которого устанавливается сервитут.

Плательщиками являются такие субъекты:

Плата, взимаемая за сервитут, включает в себя такие составляющие:

Размер платы может оказаться отрицательным, и тогда собственник не может требовать каких-либо возмещений. При увеличении стоимости недвижимости благодаря сервитуту плата за него определяется с учетом расходов собственника, которые он несет в связи с обременением.

Плата должна быть эквивалентна убыткам собственника участка на протяжении всего времени, на которое установлен сервитут. Конкретную сумму можно определить, руководствуясь правилами, утвержденными законодательством об оценочной деятельности. При этом, при использовании вышеупомянутых рекомендаций была бы возможность не только определять соразмерную плату, но и выявлять, какие из способов размещения линейных объектов менее обременительны.

В рекомендациях отдельно рассматривается вопрос упущенной выгоды, то есть недополученной из-за установления сервитута прибыли. Она определяется посредством дисконтирования потенциальных доходов, которые могли быть получены, если бы не нарушались права. Если из-за публичного сервитута собственник не может пользоваться участком, он имеет право требовать от соответствующих органов изъять эту недвижимость с возмещением ущерба или предоставлением аналогичного участка. Таким образом, происходит изъятие имущества для муниципальных или государственных нужд за счет бюджетных средств. Подписывается соглашение, проводится оценка, после чего орган власти изымает участок.

Чтобы обеспечить эффективную защиту права собственности, необходимо зафиксировать на законодательном уровне вопрос оплаты сервитутов разных видов. При этом следует закрепить, что все публичные сервитуты должны быть возмездными, а при серьезных сложностях с использованием участка должна повышаться оплата.

Важно помнить, что плата за сервитут – это не получение прибыли от предпринимательской деятельности, а только компенсация. Методики определения оплаты не должны использоваться вслепую, иначе будет нарушен принцип ее соразмерности.

Вопрос-ответ

Ответ: Сервитут является вынужденной мерой, то есть, когда иначе поступить по Закону нет возможности, но это необходимо для соблюдения прав. Поэтому все линейные объекты могут быть размещены на условиях сервитута, если такая необходимость есть. Другое дело в разграничении самого сервитута, он может быть публичный, а может быть частный.

В статье 274 Гражданского кодекса РФ говорится о том, что собственник земельного участка может заключить соглашение о сервитуте и получать соразмерную плату за обременение. Однако, если собственник не согласится на условия обременения, все разногласия разрешаются в судебном порядке. В этой же статье как раз и приведены данные о том, что через частные земельные участки могут проходить линейные объекты. То есть нет отдельного указания на конкретные объекты, значит, подразумеваются все линейные объекты.

Также статья 39.37 ЗК РФ прописывает цели установления публичного сервитута. Поэтому рекомендуем в каждом случае детально определять исходные данные.

Источник

Обременение сервитутом недвижимости: о чем нужно знать собственникам

Установление сервитута на часть здания или сооружения в последнее время стало достаточно актуальной темой. На практике у собственников недвижимости часто возникают вопросы: в каких случаях можно пользоваться чужой недвижимостью? Обязателен ли досудебный порядок урегулирования спора об установлении сервитута? Каковы условия установления сервитута? Что влияет на плату за сервитут? Постараемся ответить на них.

Необходимость установления сервитута в отношении недвижимого имущества чаще всего связана с беспрепятственным проходом в нежилое помещение, принадлежащее другому собственнику.

Статья 277 ГК РФ распространяет действие норм о сервитуте в отношении земельных участков (ст. 274—276 ГК РФ) и на здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

При этом следует учитывать, что к обременению, условно названным градостроительным сервитутом, нормы Земельного кодекса РФ не применяются.

Установление сервитута вправе требовать собственник недвижимого имущества для прохода через соседнее помещение или реализации иных нужд, которые не могут обеспечиваться без такового.

Сервитут может устанавливаться только в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом (см. п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017, далее — Обзор).

Практике известны два способа установления сервитута:

добровольное подписание собственниками господствующего и обслуживающего помещения соглашения о сервитуте;

судебное решение, если консенсус не достигнут или имеются разногласия по отдельным условиям соглашения.

Добровольное решение об установлении сервитута

Письменное предложение о предоставлении права ограниченного пользования направляется собственнику господствующей части объекта недвижимости с указанием всех существенных условий (площадь, вид и время использования, условия об оплате и т.д.), а также срока его рассмотрения.

Предложение может быть направлено в форме проекта соглашения об установлении сервитута в отношении помещения (части здания).

В данном соглашении определяются: основание установления и срок действия сервитута, порядок ограниченного пользования, права и обязанности собственника и пользователя, другие важные моменты. К примеру, стороны могут оговорить, что сервитут приостанавливается на период проведения капитального ремонта, реконструкции соответствующей части здания.

Сервитут как разновидность вещных прав на имущество подлежит регистрации в ЕГРН (ч. 1 ст. 131, 216 ГК РФ). Поэтому в соглашении целесообразно указать, кто (собственник или пользователь) несет расходы, связанные с регистрацией сервитута.

Установление сервитута судом

В силу п. 3 ст. 274 ГК РФ в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Иск об установлении сервитута относится к искам о правах на недвижимое имущество (п. 2 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Из вышеуказанного пункта ст. 274 ГК РФ не следует, что до обращения в суд необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора.

До недавнего времени суды придерживались разных точек зрения по этому вопросу.

Согласно одной из них соглашение об установлении сервитута является разновидностью договора и на него распространяются нормы о порядке заключения договоров.

Другая обосновывалась тем, что сервитут является договорной формой ограничения прав собственника, поэтому судебное вмешательство возможно при наличии между сторонами спора.

Верховный суд РФ поставил точку в этом споре в апреле прошлого года. В пункте 1 Обзора он разъяснил, что законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Достаточным основанием для обращения в суд является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора. С учетом специфики предъявляемого требования об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу ч. 5 ст. 4 АПК РФ, направление дополнительной претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

При установлении сервитутов суды руководствуются такими критериями, как законность, разумность, справедливость и целесообразность его установления.

Истец должен доказать невозможность использования принадлежащего ему объекта недвижимости без установления ограничения пользования зданием или помещением ответчика. При этом осуществление сервитута пользователем наименее обременительно для помещения (здания) собственника, в отношении которого он установливается.

Примеры отказа в установлении сервитута

Предприниматель обратился к департаменту имущественных отношений с исковыми требованиями об установлении бессрочного сервитута в отношении муниципального нежилого помещения на первом этаже дома с целью доступа в принадлежащие ему помещения, расположенные в подвале.

Суды выявили факт наличия технической возможности доступа в помещения истца с улицы, поскольку имеется совместная входная группа в муниципальные помещения и помещения собственника. Кроме того, доступ в помещения предпринимателя возможен из помещений, находящихся в пользовании ООО на основании договора аренды, и из помещений неустановленного собственника на первом этаже.

При таких обстоятельствах, учитывая, что предпринимателем не представлено доказательств отсутствия возможности использования его недвижимого имущества без установления сервитута, суды двух инстанций отклонили требования (постановление АС Уральского округа от 11.08.2016 № Ф09-8110/16 по делу № А50-25288/2015).

В другом деле основанием для обращения истца как владельца тоннеля, часть которого занята инженерными сетями ответчика, послужило отсутствие со стороны последнего компенсации расходов по содержанию тоннеля и платы за его использование.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды сделали вывод о том, что сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей собственника господствующей недвижимости. В рассмотренном случае интересы истца, связанные с использованием принадлежащего ему тоннеля, направленные на получение платы за использование объекта недвижимости, могут быть удовлетворены иным образом, помимо обременения имущества сервитутом. Кроме того, суды указали на отсутствие в деле доказательств того, что принадлежащие ответчику трубопроводы и электрические кабели являются объектами недвижимости, перемещение которых из тоннеля не представляется возможным.

Постановлением от 19.06.2017 № Ф07-5091/2017 по делу № А56-13250/2016 АС Северо-Западного округа поддержал позицию нижестоящих судов, поскольку избранный истцом способ судебной защиты не соответствует содержанию нарушенного права и характеру нарушения (пользование чужим имуществом, обязательственная природа правоотношений).

Пример, когда суд установил сервитут

ЗАО обратилось с иском к ОАО об установлении частного постоянного сервитута и его условий. Истец ссылался на то, что доступ к его помещению возможен исключительно по внутренней лестнице южной торцевой части здания.

Из материалов дела следовало, что ЗАО на праве собственности принадлежит помещение, расположенное на четвертом этаже нежилого строения административной вставки.

При этом кирпичная вставка со второго по седьмой этажи не имеет собственных внутренних или наружных лестниц и выхода на улицу.

Доступ ко всем нежилым помещениям внутри здания (вставки), кроме первого этажа, обеспечивается по внутренним лестницам административного здания.

В течение шести лет между истцом и ответчиком заключались договоры аренды внутренней лестницы южной торцевой части здания с целью доступа истца к своему помещению.

В 2017 г. ОАО расторгло заключенный ранее договор аренды и ограничило доступ к помещению ЗАО.

Истец направил в адрес ответчика письмо о недопустимости создания препятствий в пользовании помещениями и проект соглашения об установлении частного постоянного сервитута. Оставление предложения без ответа и удовлетворения явилось основанием для обращения истца в суд.

Установив, что иные варианты доступа в помещение у истца отсутствуют, права и интересы ответчиков, третьего лица и иных пользователей здания не нарушены, суд удовлетворил исковые требования (постановление Восьмого ААС от 16.11.2017 № 08АП-13138/2017 по делу № А70-7227/2017).

Судебная экспертиза поможет доказать необходимость установления сервитута

Верховный суд РФ в п. 10 Обзора ориентирует суды на то, что в судебном акте должны быть определены все условия, на которых устанавливается сервитут, а именно:

сведения об объекте недвижимости, для использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом;

вид, сфера действия и срок сервитута;

виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Без специальных знаний суду затруднительно дать правильную оценку фактическим обстоятельствам дела об установлении сервитута, поэтому он может предложить сторонам рассмотреть вопрос о проведении экспертизы.

Исходя из правила о бремени доказывания, проведение судебной экспертизы выгодно истцу, поскольку с ее помощью легче доказать обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. В связи с этим ходатайство о проведении экспертизы целесообразно заявить именно истцу. При этом в случае положительного решения суда расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика.

Значение судебной экспертизы достаточно высоко. В то же время экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы, оно исследуется судом в совокупности с другими имеющимися доказательствами (ст. 67, 86 ГПК РФ, ст. 71, 86 АПК РФ).

Так, рассматривая иск ПАО об установлении сервитута на часть здания, принадлежащего объединению, для восстановления паропровода с целью дальнейшей его эксплуатации, суды исследовали не только заключения экспертов по оценке платы за сервитут. Они пришли к выводу, что для рассмотрения спора имеет преюдициальное значение судебный акт по делу № А65-13593/2014.

В рамках данного дела проводилась судебная экспертиза, в ходе которой был установлен факт наличия паропровода на части принадлежащего объединению производственного здания и подтверждено его соответствие технической документации. Экспертным исследованием установлено, что перемещение паропровода технически возможно, но экономически нецелесообразно. Магистраль паропровода обеспечивает поставку тепловой энергии в виде пара и возврат конденсата, необходимых для хозяйственной деятельности ПАО.

На момент приобретения объединением здания этот объект недвижимости уже был обременен находящимся на его фасаде паропроводом, некоторые элементы надземной части которого были демонтированы.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что единственным способом защиты прав ПАО является установление сервитута на часть здания, принадлежащего ответчику, с соблюдением баланса интересов сторон (постановление АС Поволжского округа от 13.09.2017 № Ф06-24009/2017 по делу № А65-14807/2014).

Еще один пример из практики, подтверждающий серьезную роль судебной экспертизы в решении спора об установлении сервитута. Некоммерческая организация в исковом заявлении указала на то, что проход к ее помещениям без задействования помещений ответчика невозможен, однако собственник чинит препятствия в этом. Для установления состава помещений, в использовании которых у истца имеется объективная необходимость, судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Заключение эксперта содержало вывод о том, что проход в помещения, принадлежащие истцу, без задействования помещений ответчика невозможен. С учетом экспертного заключения суд посчитал необходимым обеспечить сервитут (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 № Ф05-5039/2014 по делу № А40-31264/12).

Как определить соразмерную плату за сервитут

Собственник недвижимости, обремененной сервитутом, исходя из смысла п. 5 ст. 274 ГК РФ, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование им.

Следовательно, в тех случаях, когда имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости, определяется и размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененной сервитутом недвижимости.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

(п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.04.2017)

Определение размера платежей судом предполагает включение данного вопроса в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, ч. 2 ст. 65 АПК РФ). При отсутствии согласия собственника объекта недвижимости, обременяемого сервитутом, на безвозмездное пользование истец обязан представить доказательства обоснованности предлагаемого размера платы.

Этот вопрос может быть поставлен и перед судебным экспертом. При несогласии с предложенным размером платы за сервитут ответчик вправе представить доказательства в обоснование своих возражений.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую получает лицо, в чью пользу он установлен, и компенсировать ограничения, которые претерпевает обремененный собственник.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости, обремененного сервитутом (например, связанные с необходимостью организации прохода в здание и пропускного режима, сноса или переноса ограждений), а также образовавшиеся в связи с прекращением существующих обязательств сервитутодателя перед третьими лицами.

В числе прочего во внимание принимаются:

доля помещения, ограниченная сервитутом, в общей площади объекта недвижимости;

объем ограничения пользования объектом недвижимости, интенсивность его предполагаемого использования;

характер неудобств, испытываемых собственником обремененного недвижимого имущества;

степень влияния сервитута на возможность распоряжения недвижимостью.

При принятии решения об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объеме или периодических платежах в течение срока действия сервитута) в целях наибольшего соблюдения баланса интересов сторон учитывается не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия сервитута.

Прекращение сервитута

Если отпали основания, по которым установлен сервитут, с требованием о его прекращении вправе обратиться в суд как собственник обремененной недвижимости, так и собственник объекта, для обеспечения использования которого был установлен сервитут. Такое разъяснение к формулировке п. 1 ст. 276 ГК РФ дал Верховный суд РФ в п. 6 Обзора.

Другим основанием прекращения сервитута в силу положений п. 2 ст. 276 ГК РФ является невозможность использования обремененной недвижимости в соответствии с ее целевым назначением.

Между тем в практике встречаются довольно курьезные случаи.

При строительстве жилого дома на верхнем этаже, не используемом для обслуживания общего имущества, оборудованы нежилые помещения. Впоследствии застройщик их продал. Между собственниками коридора и нежилых помещений для прохода к ним заключено соглашение о безвозмездном и бессрочном сервитуте. Через несколько лет пользователи коридором получили предложение о прекращении сервитута в связи с отпадением оснований. Однако фактической причиной стало намерение собственника коридора передать его в состав общедомового имущества, поскольку он несет затраты на его содержание, не получая дохода. Посоветовавшись с юристом, собственники помещений не подписали соглашение о прекращении сервитута в отношении коридора.

Источник