ОСТОРОЖНО: «СЕРЫЕ» СХЕМЫ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ!
Будьте внимательны, существуют только три законные схемы покупки квартиры в стоящемся доме. Вы можете заключить договор долевого участия, организовать жилищно-строительный кооператив и строить самостоятельно или приобрести жилищный сертификат. Всегда помните: только приобретение жилья в рамках 214-го закона гарантирует вам защиту ваших прав и интересов.
Число сомнительных, рисковых схем постоянно растет. Перечислим лишь некоторые из них:
Застройщик заключает с дольщиком договор, по которому обязуется продать ему квартиру по договору купли-продажи, когда она будет построена. Деньги, которые по предварительному договору платит застройщику дольщик, считаются «обеспечительным платежом». То есть застройщик берет деньги сегодня и обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. Предварительный договор купли-продажи ( в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Часто характеристики квартиры, определенные предварительным договором, не соответствуют фактически построенной. Цена квартиры в основном договоре может стать значительно выше, чем в предварительном. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен. В случае нарушения застройщиком договора дольщику придется доказывать сам факт инвестиций. У дольщика не возникает права требования на квартиру.
При использовании данной схемы, как и при использовании предыдущей, застройщик может не получить разрешительную документацию и, соответственно, не заключить основной договор участия в долевом строительстве в срок, определенный предварительным договором.
Застройщик предлагает внести 10-30% стоимости квартиры в самом начале строительства. Чаще всего на этом этапе у него нет даже разрешения на строительство. Гражданину договор бронирования ничего не гарантирует. Покупатель может не получить ни квартиры, ни своего аванса.
Застройщик продает квартиры только тем клиентам, у которых есть счет определенного вида в банке, с которым у застройщика оформлены партнерские отношения. Застройщик в этом случае не участвует в привлечении средств дольщиков, а кредитуется у банка. Дольщик вносит денежные средства на депозитный счет банка, формально не имеющего к строительству никакого отношения. Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры. Существует риск получения денежных средств от банка вместо квартиры от застройщика.
Данная схема не подразумевает возникновения права требования квартиры от застройщика, вы просто предоставляете средства в займ.
Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению.
Дольщик становится фактически партнером застройщика и, соответственно, разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Потребительское общество не может осуществлять деятельность по строительству жилья и привлечению денежных средств для этих целей.
Коммандитное товарищество рассчитано на приобретение части прибыли от участия в нем. Имущественных прав у граждан не возникает. Для целей строительства жилья должен быть создан жилищно-строительный кооператив.
«Серые» схемы применяются застройщиками для ухода от государственного контроля за долевым строительством. Подписывая «серый» договор, вы должны понимать: велик шанс, что вы отдадите деньги, ничего не получив взамен. При любой из перечисленных схем дольщики лишены возможности реализовать многочисленные права и гарантии, предоставленные им 214-м законом.
Если у вас возникают подозрения, что застройщик привлекает средства по незаконной схеме, вы можете обратиться в:
— инспекция государственного строительного надзора по Республике Бурятия;
“Серые схемы” продажи строящегося жилья
Что такое “серые схемы” в долевом строительстве, чем они опасны и как их избежать.
Несмотря на то, что федеральный закон № 214 оговаривает только три пути для продажи квартир в строящихся домах (договор долевого участия, жилищно-строительный и жилищный накопительный кооперативы и жилищный сертификат), на практике существуют и другие способы, с помощью которых застройщики пытаются реализовать будущее жилье покупателям-дольщикам. Это так называемые “серые схемы”, из-за которых дольщики могут оказаться ущемленными в своих правах, а то и вовсе потерять вложенные деньги.
Одни из самых распространенных юридически сомнительных способов реализации недвижимости – предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, договор бронирования, вексельная схема, договор займа, инвестиционный договор и так далее. Рассмотрим, в чем их суть и опасность.
1. Предварительный договор купли-продажи квартиры
Фактически это означает, что застройщик берет деньги дольщика сейчас, с обещанием в будущем (когда она будет построена) продать ему квартиру.
Опасности:
2. Предварительный договор участия в долевом строительстве.
Хотя название звучит практически как договор участия в долевом строительстве, о котором говорит ФЗ № 214, на самом деле это разные вещи.
Опасности:
3. Договор бронирования жилья.
Опасности:
4. Вексельная схема.
Дольщик не приобретает право на недвижимость. При использовании векселей обычно заключается два договора – предварительный договор купли-продажи квартиры и купли-продажи векселя, который будет погашаться квадратными метрами жилья.
Опасности:
5. Договор займа.
Опасности:
6. Инвестиционный договор.
Иначе – договор соинвестирования
Опасности:
Эти и иные договоры или предложения вступить в товарищества, которые не оговариваются в ФЗ № 214, не обязательно подразумевают мошенничество со стороны застройщика, хотя вполне могут быть им.
Разумеется, есть случаи, когда люди, заключавшие подобные соглашения, получали свои квартиры. Однако покупка жилья – это значительные финансовые вложения, и дополнительные риски здесь ни к чему. Поэтому есть смысл не соглашаться, если застройщик предлагает варианты, не прописанные в законе о долевом строительстве. Если есть подозрения, что строительная компания привлекает средства незаконно, можно обратиться в уполномоченные органы – комитет по строительству, прокуратуру, полицию, суд.
Коллегия адвокатов «Правовая Защита»
Строительные компании в России всячески стараются уменьшить свои риски, используя часто почти обманные схемы, которые подвергают опасности интересы тех граждан, которые всё же заключают с ними договоры. Когда возникают проблемы – приходится идти к адвокату. Но лучше знать, какие риски Вас ожидают.
Кандидат юридических наук адвокат Андрей Ребриков рассказывает про риски, которые могут ожидать при заключении договора на участие в долевом строительстве.
Вложение денежных средств в долевое строительство жилья стало на сегодняшний день довольно выгодным способом улучшить свои жилищные условия. Продаёшь свою старую квартиру, вкладываешь вырученные средства в долевое строительство новой, какое-то время снимаешь жильё, а затем въезжаешь в новую просторную квартиру в новостройке. Однако, данный способ улучшения жилищный условий, является в то же время более рискованным.
В целях упорядочения отношений строительных организаций и граждан в данной области, Президентом РФ 30 декабря 2004 года был подписан Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако не все проблемы были решены с принятием данного закона. Вместо того, чтобы стремиться к соответствию высоким стандартам, предъявляемым законодательством к застройщикам, строительные и девелоперские фирмы стали придумывать различные схемы по привлечению денежных средств граждан в обход ФЗ № 214. В Средствах массовой информации и в юридическом сообществе такое явление назвали «серые схемы привлечения денежных средств граждан в строительство жилья».
Поэтому, учитывая возникшие проблемы при реализации многих строительных проектов, учитывая снижение доверия населения к вложению денежных средств на стадии строительства 17 июня 2010 года Парламентом России был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Целью данного закона стало создание для застройщиков стимулов работать по предложенной государством модели привлечения денежных средств граждан в строительство жилья. Как известно, в кризисный и посткризисный период, строительная отрасль особо остро нуждается в подпитке денежными средствами. Банковские кредиты для финансирование строительства – очень дороги, да и не все банки решаются сейчас кредитовать строительную отрасль. Кредиты получают лишь самый крупные и проверенные застройщики. Единственный путь обеспечить финансирование строительства жилья – привлекать денежные средства граждан. В то же время, для того, чтобы граждане массово вступали в долевое строительство, они должны иметь четкие гарантии того, что они не лишатся своих денег, что они получат свою квартиру в четко обозначенный застройщиком срок и соответствующего качества. Насколько эффективными окажутся эти изменения покажет время.
А пока многие застройщики до сих пор использует «серые схемы» привлечения денежных средств граждан в строительство жилых домов.
Между тем, заключение такого рода предварительного договора не означает, что гражданин вынужден теперь бесконечно долго ждать вселения в свою квартиру и слушать бесконечные обещания менеджеров компании-застройщика. В Федеральном законе № 214 продуманы правовые механизмы защиты прав дольщиков с которыми заключен договор по так называемой «серой» схеме привлечения денежных средств в долевое строительство. Согласно данному закону компания, не имеющая права привлекать денежные средства в долевое строительство жилья (например, не имеет разрешения на строительство) или заключившая с дольщиком сделку привлечения денежных средств в долевое строительство по договору, условия которого не соответствую Федеральному закону № 214, по требованию дольщика обязана возвратить ему переданные по договору денежные средства, а также выплатить на сумму этих денежных средств проценты по двойной ставке рефинансирования, и, кроме того, в случае возникновения убытков у дольщика, (например, дольщик брал кредит для оплаты такого договора или снимал квартиру) такая компания должна возместить дольщику эти убытки. Однако, по нашей практике, застройщики, использующие «серые» схемы привлечения денежных средств в долевое строительство не торопятся возмещать дольщикам вышеуказанные суммы денежных средств. Они указывают на законность применения схемы предварительного договора, ссылаясь при этом на принцип свободы договоры.
В связи с этим, на практике в судах нами довольно часто (а можно сказать и всегда) ведутся жаркие споры адвокатов с представителями застройщиков по поводу признания предварительных договоров недействительными и применения санкций, предусмотренных Федеральным законом № 214. Трудности также возникают при доказывании факта привлечением денежных средств именно в долевое строительство при использовании застройщиком той или иной «серой» схемы. Ведь квалифицирующим признаком наложения на застройщика ответственности является именно факт привлечения денежных средств в долевое строительство, а не во что либо ещё.
Тем не менее, судебная практика складывается пока в пользу дольщиков и суды по данной категории дел адвокаты Коллегии адвокатов «Правовая защита» выигрывают. Поэтому, если Вам надоело ждать окончания строительства жилого дома, если надоело слушать вечные обещания недобросовестного застройщика и Вы хотите отказаться от дальнейшего бесплатного кредитования застройщика, забрав внесенные застройщику деньги (а также проценты и убытки), обращайтесь к нашим адвокатам, у нас есть положительный опыт ведения таких дел.
24 февраля 2011 года
© Московская областная коллегия адвокатов «Правовая защита»,
адвокат, кандидат юридических наук Ребриков Андрей Валерьевич,
юрист высшей категории Синельникова Ольга Леонидовна
Новости
27 июля 2020 года в России будет введена уголовная ответственность за осуществление деятельности по проведению техосмотра автомобилей без получения соответствующей аккредитации в национальной системе аккредитации или в сфере техосмотра ТС, если она необхо Читать полностью
Госдумой в первом чтении был принят Проект Федерального закона N 973264-7 «О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации в части регулирования дистанционной и удаленной работы». Данный законопроект упрощает процедуру временного перевода сотр Читать полностью
В Нижнем Новгороде мужчину, который два года издевался над жильцами своего дома, нарушая тишину в ночное время, осудят по статье «Истязание». Читать полностью
Новости коллегии
Государственная Дума РФ рассматривает законопроект о лесной амнистии. На самом деле название у проекта более длинное и менее понятное: закон «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров». Речь идет о противоречиях между сведениями Государственного лесного реестра и Единого государственного реестра недвижимости, из-за которых тысячи россиян рискуют лишиться собственности. Читать полностью
Адвокат Ежов Антон Валентинович прокоммениторовал ситуацию по плохой работе застройщиков на телеканале Россия 1. Читать полностью
Извечный спор между москвичами, которые находят у себя в подвале крыс, мусор и вынуждены переплачивать за услуги коммунальщиков и представителями управляющих компаний, которые стараются заработать сверх нормы на бедных жителях, продолжается. Адвокат Ежов Антон дал по этой проблеме интервью. Читать полностью