ЖК «Русские сезоны»
| Класс жилья | Комфорт-класс |
| Тип здания | Кирпичный |
| Апартаментов | 378 |
| Паркинг | Подземный: 204 м/м |
| Отделка: | Чистовая Черновая |
| Разрешение на строительство | Есть |
| Тип недвижимости | апартаменты |
| Оплата | ипотека и рассрочка |
| Договор | 214 ФЗ |
| Застройщик: | RBI |
| Аккредитация | Абсолют Банк Ак Барс Альфа Банк еще 14 банков↓ Банк «РОССИЯ» Банк «Санкт-Петербург» ВТБ Газпромбанк Дом РФ Металлинвестбанк Открытие Промсвязьбанк Райффайзен Росбанк Россельхозбанк Сбербанк СМП Банк Совкомбанк |
| Обновлено | 12 Ноября 2020 |
«Русские сезоны» (старое название ЖК «Сестрорецкий курорт») — проект RBI, в рамках которого проводится реконструкция санатория. Лечебница расположена в Курортном районе на улице Максима Горького. Возобновлению подлежат два дома, постройки начала 60-х, и одно историческое здание. «Лесной корпус» был открыт в конце XIX-начале XX века, и выполнен по проекту австрийского архитектора Зигфрида Леви. Фасады дореволюционного корпуса сохранят, а здания советской эпохи перестроят по замыслу мастерской «Проектная культура».
Часть вырученных от продажи средств застройщик передаст на ремонт инженерных сетей санатория. Реставрируемые дома по-прежнему останутся в составе курорта.
На площадку компания намерена выйти в мае 2017 года, а завершить строительство в феврале 2020. Несмотря на это, рядом со стройкой в полном режиме продолжат работу отделения Сестрорецкой лечебницы.
Проект
В лечебно-оздоровительном центре 362 номера площадью 29-119 кв. м. Часть апартаментов, расположенных на первом этаже, будут иметь выход на террасы. На последнем 5 этаже предложены помещения с арками и люкарнами (проем в скатной крыше).
Помимо жилья, на первом этаже предусмотрено два коммерческих помещения — 48,7 и 141,7 квадратных метра. Под зданиями устроят отапливаемый паркинг с подъемом к номеру на лифте.
Место
МФК «Русские сезоны » находится в 500 метрах от Финского залива. Со всех сторон дома окружены хвойными деревьями. От развитых районов санаторий удален, поэтому до кафе, кинотеатров и торговых центров придется ехать автобусом или электричкой. В 5 минутах прогулочным шагом ж/д платформа Курорт, откуда до центра города ехать 10 минут.
Дорога до Санкт-Петербурга отнимет полчаса автомобилем. Ближайший выезд на Приморское шоссе — в 4 километрах.
Чем застраивают территорию санатория “Сестрорецкий курорт”
Территория исторического санатория «Сестрорецкий курорт» застраивается. Уже начаты продажи новостройки: покупателям обещают закрытую территорию, парковки и собственные террасы на первых этажах. Что будет с сосновым лесом и историческим санаторием на берегу залива дальше? – разбирался «Город 812».
Доступ людей будут контролировать?
Строительство ведет холдинг RBI. Сейчас в парке санатория стоит строительный забор, идет расширение существующей дороги. Компания выкупила три неиспользуемых корпуса санатория «Сестрорецкий курорт» и участок парка. К 2020 году планируется возвести на месте корпусов элитную недвижимость, инвестиции составят 1,6 млрд рублей. Проект называется «Русские сезоны», официально звучит как реконструкция обветшавших корпусов и модернизация знаменитого курорта.
На официальном сайте застройщика в описании проекта используются размытые формулировки с упором на «душевную гармонию» и «свежий морской бриз». Это не случайно. Строительство жилья в курортной зоне запрещено. Поэтому жилье рядом с пляжами Финского залива строится под видом гостиниц (апарт-отелей).
Так должен выглядеть будущий апарт-отель. Источник: rbi.ru
Впрочем, на сайтах, предлагающих квартиры в новостройках, пишут прямо: жилой комплекс «Русские сезоны» – уже в продаже.
«Новостройка класса “комфорт” появится в Курортном районе на месте знаменитого санатория “Сестрорецкий курорт”. Строительная компания “RBI” выкупила здания, чтобы провести реставрационные работы и создать на месте утративших потребительскую ценность построек современный, комфортабельный апарт-отель. Еще одно историческое строение – Лесной корпус “Сан-Ремо” (конец XIX века, австрийский архитектор Зигфрид Леви) будет полностью восстановлено из руин по фотографиям и сохранившимся чертежам в рамках реализации проекта. В итоге размеры площади составят больше 20 тысяч кв. метров», – так описывается новый ЖК на одном из сайтов-продавцов недвижимости.
К преимуществам ЖК «Русские сезоны» относятся собственные террасы для жителей первых этажей, подземный паркинг, гостевые парковки, детские и спортивные площадки с тренажерами, автомобильные проезды, пешеходные и велосипедные дорожки, закрытая охраняемая территория и спа-центр. «Проходы и проезды к корпусам оборудуются запираемыми калитками и воротами, что позволит контролировать доступ людей», – это уже цитата с официального сайта застройщика.
Всего в продажу поступило 362 лаунж-студии площадью от 29 до 119 кв. м. Все они имеют большую кухню-гостиную.
“Можно вырубить почти все деревья – и это будет законно”
Когда стройку заметили жители Сестрорецка, они создали группу в защиту курорта. Планируют собирать подписи, привлекать юристов, жаловаться в Кремль. По словам активиста Андрея Лысова, за строительным забором сегодня оказался огромный кусок лесопарка. Там идет демонтаж двух старых корпусов. Активисты фиксировали нарушения на стройке, связанные с загрязнением строительным мусором лесопарка. Вызывали ГАТИ. Жители опасаются, что стройка может захватить весь парк.
Строительный забор. Как объясняют в RBI, “значительный отступ от «красных линий» зданий связан с особенностями холмистого рельефа”.
– Там огромная территория, потенциально интересная для дальнейшего развития. Почему бы все спальные корпуса санатория не превратить в апарт-отели? А дальше можно будет пересмотреть назначение территории и построить там элитное жилье, – говорит Лысов.
По словам Александра Карпова, директора Центра экспертиз ЭКОМ, территория здравницы «Сестрорецкий курорт» относится к зоне, предназначенной для оздоровительных целей (зона ТР3-2, согласно Правилам землепользования и застройки – ПЗЗ).
– Застройщик лукавит: он очевидно строит жилье там, где жилья быть не может. Это запрещено. Эту зону разрешено использовать только для гостиничного и туристического обслуживания, спорта, курортной и санаторной деятельности, а также для развлекательной инфраструктуры и ведения дачного хозяйства, – объясняет эксперт.
По его словам, формально в действиях застройщика может и не быть нарушений. По документам, девелопер возводит гостиницу (апарт-отель), а не жилье. Отличить на практике одно от другого очень сложно. Более того, статус земли у санатория такой, что застройщик может продолжать там дальнейшее строительство жилья под видом апартаментов.
– Всё, что государство и общество могут противопоставить стройке на данный момент, – это контроль проекта. Санаторий и земля находятся в частной собственности. Они могут строить там дороги, новые гостиничные корпуса и рестораны. Могут вырубить почти все деревья, так как, согласно ПЗЗ, доля озеленения этой зоны должна составлять всего 15%. Они могут вообще огородить всё забором и никого туда не пускать, – говорит Карпов.
«Мы не торгуем территориями»
Общая площадь земельного участка санатория «Сестрорецкий курорт» 45,4 га. Там много чего еще можно построить. Пустят ли горожан дышать «морским бризом» в парк исторического курорта или «душевная гармония» будет доступна только покупателям недвижимости? «Город 812» спросил у директора санатория «Сестрорецкий курорт» Михаила Горбы, что будет с санаторием дальше. Возможна ли продажа остальной земли девелоперам?
– Мы не торгуем территориями. Участок земли 5,4 га передан на реализацию проекта, а по окончании строительства он будет в коллективном владении собственников апартаментов.
– Есть ли у санатория обязанность сохранять лечебные функции?
– Санаторий находится во владении частных инвесторов благодаря приватизации уже более 12-ти лет. Поэтому вопрос не в обязанностях, а в той нише, которую он занимает в силу ряда уникальных природных и бальнеологических факторов. Мы исходим из того, что это место и возможности уникальны, и на этом фундаменте надо выстраивать хозяйственно-финансовую деятельность. Конечно же, при этом не забывая о тех ограничениях, которые заложены в статусе земли под санаторием и которые мы стараемся неукоснительно соблюдать.
Как все должно выглядеть в представлении санатория и застройщики. Источник: rbi.ru
– Следит ли руководство санатория за стройкой?
– Оперативный контроль за ходом строительства, безусловно, осуществляется. Деревья будут вырубаться, за малым исключением, в местах примыкания к зданиям реконструируемых корпусов и в процессе реконструкции наружных инженерных сетей. Нашу деятельность плодами стараний наших недоброжелателей летом проверяла ГАТИ и не выявила никаких значимых нарушений. Прозвучали лишь два небольших замечания и рекомендации.
– Квартиры в ЖК «Русские сезоны» уже активно продаются. Обещают закрытую территорию, охраны, паркинги, трафик автомобилей. Всё – правда?
– Вся наша территория и сейчас охраняемая, и никому это не мешает. И не будет мешать в будущем. Заборчики будут органично вплетены в окружающий ландшафт, закрыты посадками кустарника и находиться будут в непосредственной близости от новых корпусов (не более 50 м от их фасадов). Опять же, Лесной корпус и сейчас окружен невысоким забором, так что мы не изобретаем ничего нового! Все три здания будут оснащены подземными паркингами. Есть существующие парковочные площадки, примыкающие к корпусам, этим все и ограничится. Никаких мощных потоков машин в 360 апартаментов не ожидается. После завершения реконструкции в 2020 году в распоряжении автомобилистов из числа гостей и отдыхающих будут две дороги – верхняя и нижняя. Наши апартаменты – не вариант для постоянного проживания. И статистика первых продаж однозначно подтверждает эту версию. На первом месте – наши возможности как лечебно-оздоровительного учреждения, и мы их будем наращивать, дрейфуя частично в сторону поликлинических услуг.
– Что произойдет с санаторием и его парком дальше?
Из его слов можно предположить, что на месте Морского корпуса и Курзала также появятся апарт-отели.
Построить жилье на территории «Сестрорецкого курорта» – похоже, давняя мечта его собственников. В 2012 году уже была попытка реализовать там мегапроект по созданию апартаментов высотой до 25 этажей с количеством проживающих до 3500 человек. После депутатских запросов к губернатору Петербурга о проекте не слышно.
Депутат петербургского парламента Максим Резник, обративший внимание на скандальный проект в 2012 году, планирует подготовить новый запрос в Смольный – по поводу очередной попытки застройки санатория.
– Это безобразие. С моей точки зрения, там идет очередной отжим земли в чьих-то интересах, – говорит депутат Резник.
Строительство жилья под видом апартаментов – для Петербурга проблема не новая. Власти даже пытаются с ней бороться, и сделали первый шаг: внесли изменения в ПЗЗ, в которых попытались отделить апарт-отели от жилой недвижимости. Если в гостинице больше 10% номеров (апартаментов) имеют «зоны, предназначенные для приготовления пищи» – то их можно считать жилой застройкой. Эти изменения вступили в силу в июле 2017-го. Но компания RBI получила разрешение на строительство в декабре 2016-го, поэтому эти новшества ее не касаются.
Елена Роткевич
Комментарий RBI
«Здесь не появится новых магистралей, не исчезнет лес»
Майкл Миллер, директор по строительству RBI:
– Проекты, связанные с реновацией курортов, всегда очень настороженно воспринимаются общественностью. Люди ищут, «в чем подвох», не верят, что речь идет именно о развитии территорий. Хотя совместный проект RBI с Сестрорецким курортом – это едва ли не первый пример в Петербурге и Ленинградской области, когда территория под реновацию не отчуждается от общедоступной курортной зоны, а становится ее органичным продолжением.
В отношении нашего проекта нельзя говорить ни о «жилом комплексе» (это фактическая и юридическая ошибка), ни об апарт-отеле в привычном понимании этого термина. «Русские сезоны» – не «псевдо-жилье», не альтернатива городской квартире. Скорее, это альтернатива даче или коттеджу за городом – место, куда можно будет приехать отдохнуть, расслабиться, зарядиться здоровьем. В том числе, воспользовавшись многочисленными услугами Сестрорецкого курорта. Ведь он не только не прекращает, но и наращивает свою деятельность. Инвестиции RBI – более 1,6 млрд рублей – пойдут в том числе и на капитальное обновление инженерных коммуникаций санатория, и на его благоустройство.
Здесь не появится новых магистралей, не исчезнет лес или общедоступный выход к Финскому заливу. Реконструкция корпусов ведется в привязке к существующим фундаментам зданий, их объемам и высотности – не более 18,7 м. Единственное отличие – в появлении подземных паркингов, которые заменят существующие сегодня открытые автостоянки.
Критикуя проект, многие упускают из виду, что в текущей ситуации худший вариант развития событий для Сестрорецкого курорта – как раз оставить все «как есть», с разрушающимися зданиями, аварийными коммуникациями, постоянно снижающейся заполняемостью номеров: в 2016 году она составила в среднем всего 50,4%.
Сейчас потребители делают свой выбор в пользу более качественного и современного отдыха на курортах Прибалтики, Финляндии, Чехии, забывая, что у нас на Северо-Западе есть свой курорт, прославленный когда-то на всю Европу – санаторий «Сестрорецкий курорт».
Кстати, за рубежом, в той же Финляндии или Болгарии, реализации номеров-апартаментов среди частных инвесторов – достаточно распространенная практика: оздоровительные курортные центры нередко предлагают свои помещения в собственность, выступая при этом как единый оператор комплекса и, по согласованию с владельцами, сдавая их временным арендаторам.
На месте советских корпусов «Сестрорецкого курорта» построили элитное жилье. Что известно о будущем санатория на берегу залива
Летом 2020 года на территории санатория «Сестрорецкий курорт» вводят в эксплуатацию комплекс с жилыми номерами. Здания на берегу Финского залива появились на месте снесенных советских корпусов. Застройщик RBI также выкупил руины дореволюционного Лесного корпуса, который недавно восстановил.
Местные активисты с 2016 года протестуют против застройки: они называют здания элитным ЖК и опасаются, что территорию курорта закроют. RBI обещает, что доступ к ней будет свободным. Сам санаторий продолжает работать. «Бумага» рассказывает, что известно о будущем «Сестрорецкого курорта».
На территории «Сестрорецкого курорта» построили комплекс с жилыми номерами. Здания появились на месте советских корпусов
Летом 2020 года строительный холдинг RBI запускает на территории санатория «Сестрорецкий курорт» проект «Русские сезоны» с жилыми номерами. Здания построили на месте снесенных санаторных корпусов.
RBI выкупил руины Лесного корпуса конца XIX века и два из четырех основных корпусов санатория в 2016 году. Советские здания, по данным застройщика и руководства санатория, были аварийными, их планировали реконструировать, а дореволюционный корпус — восстановить.
Как рассказали «Бумаге» в пресс-службе RBI, холдинг получил около 15 % общей площади санатория. В 2016 году сообщалось, что компания вложила в работы 1,6 миллиарда рублей.
«Русские сезоны» занимают два пятиэтажных здания с подземной парковкой. Гостиничные номера продают в собственность, но, по словам представителей RBI, с отличным от квартир юридическим статусом. Площадь «лаунж-студий» — от 29 до 119 квадратных метров, сейчас они стоят в среднем около 10 миллионов рублей. Цены некоторых помещений доходят до 37,5 миллионов рублей. Как сообщается на сайте проекта, к маю из 362 помещений свободны только 36. Во втором квартале 2020 года RBI планирует получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
«Ведомости» со ссылкой на президента холдинга Эдуарда Тиктинского сообщали, что общая площадь зданий после реконструкции составит около 40 тысяч квадратных метров. Примерно половину выделят под жилье.
Градозащитники называют «Русские сезоны» элитным ЖК и опасаются, что вход на территорию закроют
Местные градозащитники называют «Русские сезоны» апарт-отелями и элитным ЖК. Они считают, что территорию санатория могут закрыть, из-за чего жители не смогут пройти к пляжу Финского залива. Активисты с 2016 года выходили на одиночные пикеты против застройки и создали группу во «ВКонтакте» «Сестрорецкий курорт. Новая жизнь», где следят за ходом работ.
В мае 2020 года активисты жаловались, что «доступ к легендарному санаторию может оказаться заблокированным» — якобы из-за отсутствия легального подъезда к корпусам. Они отмечали, что на земельном участке оформлено «право проезда и прохода», действующее лишь до 27 мая 2020 года, а не публичный сервитут, то есть установленное законом ограниченное право пользования участком.
Ситуацию с «реконструкцией» «Сестрорецкого курорта» сравнивали с покупкой структурами «Газпрома» бывшей лечебницы «Дюны», которая находится чуть ниже по берегу залива. В том случае горожане также опасались, что территорию закроют. «Бумага» рассказывала о том, что происходит с «Дюнами».
Жители также опасаются, что в санатории вырастут цены. Руководительница группы «Сестрорецкий актив» Анна Шушпанова писала в 2018 году, что в корпусах, отправленных на «реконструкцию», располагались самые дешевые номера — за 1500–2500 рублей в сутки. Теперь двухнедельное проживание с питанием в одноместном стандартном номере санатория обходится примерно в 100 тысяч рублей в летний период без учета лечебных процедур.
Анна Шушпанова
активистка (цитата от 6 января 2018 года)
— Со сносом старых корпусов санаторий потерял большую часть клиентов. Теперь старики, которых направляют в санаторий бесплатно, живут по соседству с ВИП-клиентами, покупающими номера за свои деньги, что не слишком нравится последним и отпугивает их.
В RBI обещают, что территорию закрывать не будут. Госстройнадзор подтвердил законность работ
В RBI говорят, что ведут строительство законно, с согласия руководства санатория и госструктур. Госстройнадзор проверил реконструкцию «Сестрорецкого курорта» в 2017 году и подтвердил законность стройки. Разрешения дали КГИОП, комитет по градостроительству и архитектуре и Госстройнадзор.
RBI признает, что здания на территории санатория будут сдавать под «лаунж-студии». При этом компания не называет «Русские сезоны» апарт-отелями.
«Наиболее близкое определение такого типа недвижимости — гостиничные номера, в данном случае — в санатории. Это не жилые помещения, здесь нельзя прописаться, здесь иной размер коммунальных платежей, иной юридический статус и т. д. Эти помещения предназначены для временного проживания (но при этом при покупке переходят в собственность покупателя — прим. „Бумаги“)».
Как заявили «Бумаге» в пресс-службе RBI, доступ на территорию Сестрорецкого курорта будет открыт, а все оздоровительные и развлекательные услуги там сохранятся. В компании утверждают, что сейчас оформляют сервитут для передачи прав пользования на подъездную территорию.
У «Сестрорецкого курорта» были финансовые проблемы. Директор санатория считает, что градозащитники «сгущают краски»
Инициатором проекта «Русские сезоны» выступило руководство «Сестрорецкого курорта», так как у санатория были экономические проблемы, рассказали «Бумаге» в RBI. Это подтверждал и гендиректор санатория Михаил Горба.
Михаил Горба — Санаторно-курортная деятельность на сегодня [в январе 2017 года] является, наверное, не настолько прибыльной и рентабельной, чтобы мы могли позволить собственными силами реализовать такой масштабный, в том числе капиталоемкий проект. Поэтому это вполне нормальное и естественное явление. В данном случае мы пригласили принять участие в нашем проекте очень уважаемую компанию RBI.
Горба говорил, что выступающие против проекта активисты «сгущают краски». По его словам, «ностальгия по мегадешевым номерам по полторы тысячи рублей понятна, но на такой плачевной экономике санаторий долго бы не прожил».
«Сестрорецкий курорт» известен с конца XIX века. В 1990-е санаторием владели профсоюзы, но потом его акции распродали
Санаторий «Сестрорецкий курорт» был основан в 1898 году по указу императора Николая II. Там бывали балетмейстер Михаил Фокин, писатель Максим Горький, вдова Федора Достоевского Анна Григорьевна. В советские годы «Сестрорецкий курорт» национализировали, туда отправляли на отдых по путевкам людей со всей страны.
В 1990-е акции санатория разделили между Федерацией независимых профсоюзов России и Ленинградской федерацией профсоюзов (ЛФП). Как писал «Росбалт», в 2000-е часть имущества ЛФП, среди которой был и «Сестрорецкий курорт», распродали.
Санаторий в это время преобразовали из ЗАО в ОАО, что позволило акционерам продавать свои доли без согласования друг с другом. В результате санаторий пропал со счетов ЛФП — кто конкретно им завладел, неизвестно. В отношении председателя ЛФП Владимира Дербина завели уголовное дело о мошенничестве, но позже оно было приостановлено.
В 2016 году гендиректором «Сестрорецкого курорта» стал бывший вице-президент «Банка Санкт-Петербург» Михаил Горба, работавший с ВИП-клиентами и возглавлявший корпоративный блок строительного сектора. Он заявил о «новой стратегии курорта»: развитии клиентской политики и ориентации на обновление.
К тому времени, по данным «Спарк-Интерфакс», ОАО «Санаторий „Сестрорецкий курорт“» владели компании ООО «Статус» (доля в уставном капитале 48,59 %) и ООО «Северо-Западный альянс» (28,79 %), писал «Коммерсантъ».
У ОАО «Сестрорецкий курорт» осталось 60 % площади санатория. Как отмечает «Новая газета», помимо RBI частью территории владеет «Банк Санкт-Петербург», а также две офшорные компании.
В 2020 году RBI также восстановил дореволюционный Лесной корпус и планирует благоустроить часть территории курорта и заменить часть коммуникационных сетей. Как говорят в RBI, один из возможных вариантов продолжения сотрудничества с санаторием в будущем — воссоздание с нуля разрушенного в 1942 году концертного зала XIX века. При этом эти планы пока конкретно никто не обсуждал, отмечают в пресс-службе.