Советы профи: как избежать обмана со стороны строителей
Я 10 лет проработал в сфере ремонтов и строительства и хочу рассказать об уловках прорабов и частников, на которые многие попадаются
Всем привет! Меня зовут Владимир, и я больше 10 лет проработал в сфере строительства и ремонта. Я был строителем в частной небольшой фирме, но со временем перешел в крупную компанию. За это время я узнал много хитрых уловок, которые используют мои коллеги, чтобы заставить заказчиков платить больше.
Хочу поделиться советами, как не стать жертвой недобросовестных прорабов и частных ремонтников. Воспользуйтесь моими лайфхаками и хитростями, чтобы сэкономить деньги.
Выбор подрядчика
Особое внимание нужно уделить выбору строительно-ремонтной бригады, ведь именно с этого момента начинается сотрудничество с исполнителем. Хочу отметить, что жертвой обмана могут стать как жители квартиры или собственного дома, так и владельцы крупной компании.
И не важно, какую сумму вы готовы выделить на строительно-ремонтные работы. Недобросовестные исполнители встречаются как среди частников, так и крупных фирм. Сотрудничество с ними имеет свои плюсы и минусы.
Преимущества частников такие:
Многие заказчики не доверяют частным застройщикам. Это, скорее, объясняется личными убеждениями заказчика. Сотрудничество со строительной фирмой имеет следующие положительные стороны:
По своему опыту могу утверждать, что частники с низкой ценой на услуги могут выполнить ремонт качественно, а договор с компанией не может дать стопроцентных гарантий.
Обман при выборе застройщика
Опасность сотрудничества с фирмой заключается в обращении в компанию-однодневку. Вы перечисляете на ее счет предоплату, но в указанный срок строители на объект не приезжают. Это может быть компания-фикция. Такие организации работают в течение короткого периода. За это время они заключают договоры с максимальным количеством заказчиков. После перечисления предоплаты они исчезают. Даже через суд вернуть свои деньги нельзя.
Бывает немного иная ситуация. Вы заключаете договор с компанией, которая нанимает рабочих. Посредник берет предоплату, но мастерам обещает оплату после завершения ремонта. В итоге посредник незаметно исчезает. Ремонт будет завершен, но рабочие потребуют оплаты с заказчика. Это не самый плохой вариант, ведь строительство будет завершено.
Работники получат меньше денег за свой труд. И за это вам могут отомстить. Некоторые из бригад страхуются. Например, в дымоход вставляется пластик, чтобы вытяжка не работала, или в секретном месте оставляется сырое яйцо. Это далеко не полный список возможных «подарков». Строители исправят ситуацию только после полной оплаты их труда.
Как найти добросовестного застройщика
Чтобы избежать неприятностей, при выборе исполнителя обратите внимание на отзывы. Убедитесь, что они не фиктивные. Хорошо, если строителей вам порекомендуют знакомые. Это единственный способ быть уверенным, что вас не обманут еще на этапе заключения договора с подрядчиком.
Никогда не заключайте договор в спешке. Когда на объект приедут оценщики, скажите, что в данный момент не готовы принять решение. Выезд специалистов на объект бесплатный. Вы имеете право отказаться от услуг фирмы на этом этапе. Сравните предложения нескольких фирм или частных бригад.
У профессионалов обязательно будет портфолио. Аванс вы сможете внести, когда убедитесь в честности застройщика. Попросите телефон предыдущих заказчиков, чтобы узнать их мнение о работе строителей.
Составление сметы
Следующим важным этапом является составление сметы. Это полный перечень работ с указанием точной цены их проведения. В конце документа приводится точная сумма на ремонт или строительства. После согласования ее с заказчиком цена услуг меняться не должна.
Важно обратить внимание на каждый пункт калькуляции. Обмануть могут в следующем:
Как проверить смету
Не подписывайте смету сразу. Получив документ, пересчитайте каждую статью. Это займет некоторое время. Ошибки при подсчетах совершают и профессионалы. Порой это происходит не специально.
Высчитайте нормы расхода. На упаковках стройматериалов представлена подробная информация. Воспользуйтесь данными техпаспорта. Если какие-то цифры не сходятся, требуйте объяснений у застройщика.
Подписание договора
Большинство компаний и частных застройщиков подписывают с заказчиком договор. Мелкие компании могут обойтись устной договоренностью. Это частое явление для небольших бригад. Многие соглашаются на такие условия. Но убедитесь, что частники выполняют обязательства в полном объеме и в срок. Если есть негативные отзывы об их работе, откажитесь от подобных услуг.
Опасность устного договора – нет никаких гарантий, что ремонт или строительство будут закончены вообще, не говоря уже о завершении всех этапов в обещанный срок. Если условия четко прописаны в договоре, строители не смогут что-то «забыть» или «неправильно понять».
Некоторые бригады не хотят заключать договор, утверждая, что они не являются юридическим лицом. В России существует договор бытового подряда. Он заключается между двумя физическими лицами. Если подрядчик откажется от указанных в документе обязательств, заказчик может подать на него в суд.
Как поступить на этапе заключения договора
Обязательно заключайте договор. Даже если вы обратились к частнику, не пренебрегайте этим советом. В документе должны быть указаны все этапы, сроки и цены. Если работы уже начались, подпишите договор в ходе строительства.
После выполнения каждого этапа подписывайте акт приема-передачи. Желательно оговорить ответственность, которую несут подрядчики за несоблюдение пунктов договора. Обратитесь за помощью к юристу, чтобы документ был правильно составлен.
Закупка материалов
На закупке материалов некоторые застройщики умудряются заработать практически столько же, сколько на стоимости ремонта. Этот процесс нужно контролировать. Опытные бригады, строительные фирмы обязательно имеют своих людей в точке реализации материалов.
В лучшем случае прораб купит товар по акционной цене, а предоставит чек с полной стоимостью. Это легко сделать, так как стройматериалы подлежат возврату. Схема крайне проста. Крупные компании закупают продукцию по минимальной цене, так как им предоставляют большие скидки. Торговые компании заинтересованы в таких клиентах. Проводится оплата, выдается чек, но потом покупатель делает возврат товара. На все материалы делается большая скидка (иногда до 50%). Конечно, заказчик видит первый чек.
В худшем случае подрядчик купит просроченные материалы. На них предоставляют хорошие скидки.
В небольших магазинах могут хранить тару от материалов известных брендов. В нее пересыпают, переливают дешевую продукцию низкого качества.
А еще застройщики могут приобретать материалы крупными фасовками. Поэтому остается больше излишков, которые впоследствии они заберут себе.
Как правильно закупить материалы
Закупайте материалы самостоятельно. Вы потратите на это некоторое время. Но вы будете уверены, что качество продукции высокое. На большие партии товаров вам тоже сделают скидку. Если самостоятельно выбраться в магазин не получается, выберите дилеров. Скажите, чтобы закупку сделали в крупном супермаркете, в который можно будет вернуть остатки стройматериалов, если они имеют товарный вид.
Проверьте, был ли проведен чек, который вам предоставил застройщик, не было ли сделано по нему отмены. Пересмотрите срок годности закупленных материалов.
Вы не должны оплачивать покупку инструментов. У каждого строителя должно быть все необходимое.
Неучтенные работы и материалы
В ходе ремонта некоторые недобросовестные подрядчики «вспоминают», что какой-то этап работ не был включен в план. Так, например, может потребоваться оштукатурить стены перед поклейкой обоев или закупить плинтус для проведения под ним проводов. Из-за подобных дополнений цена ремонта иногда увеличивается в несколько раз.
Прораб может постоянно просить денег на покупку дополнительных расходных, строительных материалов. Помните, что сумма, указанная в договоре, окончательная. Если какие-то работы или материалы не были включены в смету, строители должны докупить их за свой счет. Этот пункт желательно прописать в договоре.
Также при составлении сметы поинтересуйтесь, какие этапы обязательно проводятся в процессе строительства. Никаких дополнительных расходов возникать не должно.
Выполнение ремонта или строительства
Сотрудники фирмы или частники заинтересованы выполнить ремонт быстрее. Так, прораб покажет вам квартиру, что все сделано, проведет по квартире. Вы принимаете работу, завозите мебель. Но со временем оказывается, что некоторые розетки не подключены к сети, а под раковиной нет стока.
Не подписывайте акт приема-передачи сразу. Проведите в квартире или доме хотя бы несколько часов. За это время включите и выключите свет, загляните под ванну, раковину, смойте воду в унитазе, откройте и закройте воду и прочее. Присмотритесь ко всем мелочам. Все должно работать. Если есть замечания, укажите их в акте приема-передачи. Так можно будет требовать компенсации, и настоять, чтобы недочеты были исправлены до перечисления денег.
В видео – особенности покупки дома на этапе отделки.
МОШЕННИЧЕСТВО В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМОВ.
КАК ОБМАНЫВАЮТ СТРОИТЕЛИ.
Зачем строители это делают?
A. Чистая нажива
Б. Любой ценой взять заказ
ВИДЫ МОШЕННИЧЕСТВА И КАК УБЕРЕЧЬСЯ
1. Чистое мошенничество.
а. Предоплата
Конечно же у Вас попросят наличные или перевод на карту. Безналичный платеж значительно сложнее вывести. Но даже если у Вас будет договор ипотечного кредитования риск попасть на мошенника есть.
б. Махинации с документами
Иногда компании, заключающей с Вами договор, вообще может не существовать. Печати могут быть поддельными. Руководство подставным.
Также Вам могут предложить купить участок, по факту не принадлежащий продавцу.
— Проверьте компанию на сайте nalog.ru.
— Попросите показать готовые дома, желательно внутри и поговорите с владельцем.
— Проверьте офис компании лично, в Яндекс.Справочнике и Google картах
— Не подписывайте договор на объекте, в кафе и прочих местах, а только в офисе компании. Берите с собой свидетелей.
2. Намеренное банкротство. Вывод в оффшоры.
а. Банкротство застройщика
б. Вывод компании в оффшор, перепродажа.
— Тоже, что при банкротстве компании.
3. Кражи. Воровство.
Воровство материалов
— Внимательно следить за всеми закупленными материалами, не стесняться пересчитывать как после закупа, так и в процессе строительства. Требуйте фото и/или видеофиксации привезенных материалов и процесса работ. Хорошо, если у компании есть видеонаблюдение на объекте.
— В случае выявления фактов воровства, незамедлительно расторгайте договор. Если кража совершена в тайне от руководства, оно всегда пойдет Вам навстречу и компенсирует утрату, а также, возможно, предложит скидку, так как репутация стоит дороже. В этом случае работники, причастные к воровству, однозначно будут уволены.
4. Занижение цены сметы.
а. Занижение цен в смете на работы.
б. Занижение количества (объёмов, площадей) в смете на работы.
в. Сознательное невключение в смету необходимых работ.
После Вам скажут: «Вы же сами подписывали смету. Вы всё видели. Мы их (эти работы) и не считали. Будьте любезны, доплачивайте.» Или так: «А что нужно было? Вы не просили! Мы и не делали. «
г. Демпинг в борьбе за рынок или при подготовке банкротства.
Самая неприятная история. Чаще всего на неё попадают очень скупые заказчики, уверенные, что из одной шкурки можно сшить 8 шапок. Этим и пользуются мошенники. Вам могут предложить ну, просто нереальную цену, и вы подпишите договор.
5. Завышение цены сметы.
а. Завышение необходимых объемов работ.
Так часто поступают, чтобы покрыть низкую демпинговую цену на работы, но при этом утверждают, что в данном случае необходимо сделать именно так.
Пример N2: в фундамент предлагают заложить арматуру диаметром 20, 25, 28 мм. Для малоэтажного домостроения такие диаметры практически не используются. Это же не 15-этажный дом, и не Крымский мост! И таких примеров сотни.
б. Игра с процентами на обрезку.
Объединяя схожие виды материалов в одну группу, утверждают, что все они имеют одинаковый процент отходов. Классический пример: вам могут сказать, что все кровельные материалы имеют отходы 10%. На самом деле большой расход имеет металлочерепица и профнастил на сложных кровлях, у мягкой кровли или натуральной черепицы этот показатель редко превышает 3-5%.
Как поступят аферисты? Вам выставят в оплату один объем, а закупят меньший. В подтверждение предоставят подложные документы и сошлются на некий несуществующий СНиП, проверять который Вы не будете.
в. Завышение цен на работы.
Так как смета может насчитывать несколько сотен позиций, Вы можете не заметить, что некоторые позиции сознательно завышены. Особенно это касается сложных в понимании названий, например, устройство теплоизолированного мауэрлата, обвязка котла, расшивка швов, устройство буронабивных свай. И таких непонятных названий десятки.
Иногда строители не гнушаются и завышением общеизвестных работ, порой в разы, пользуясь незнанием заказчика.
Еще одни прием, который применяют, завышая цену работ, если при её выполнении применяется более сложный или дорогой вид техники. Например, вам навяжут заливку бетона швингом. При чём возьмут оплату и за аренду швинга и саму заливку сделают дороже. Хотя заливать со швинга даже проще и быстрее.
— То же, что и в случае с занижением сметы.
— Отказываться от работы с компанией, предоставившей самую высокую цену, мы не будем советовать, так как может оказаться, что эта компания будет единственной, которая выставит самую подробную смету. Возможно эту цену Вы и заплатите по факту, но всё-же будьте осторожны!
6. Дом за миллион.
В любой серьёзной компании Вам сразу скажут: «Дом за миллион невозможен»
Всем известно, что дома из пено-газо-бетона, оцилиндрованного бревна, клееного, профилированного бруса, кирпича, керамо-блоков значительно дороже, поэтому будем рассматривать только каркасные дома. Такие дома чаще всего и продают в категории «дом за миллион». Про дома из нестроганного бруса вообще говорить не стоит, так как для нормального в них проживания необходимо ждать усадки дома 2-3 года, и только после этого их можно утеплять и обшивать, что в конечном итоге превысит стоимость каркасного дома.
Если очень сильно постараться цену можно снизить до 900 000 руб. При этом дом станет уже СУПЕР-ЭКОНОМ. Не для постоянного проживания.
Теперь считаем работы:
Мы не будем вдаваться в сметную стоимость работ (у нас она получится около 800 000 руб), а посчитаем по зарплате.
Для постройки такого дома «под ключ» нужно 3-4 месяца (минимальный срок).
Умножаем 4 месяца х 5 работников х 30 000 руб = 600 000.
Если добавить к этой цифре транспортные расходы, доставку, прибыль компании, налоги, аренду техники и пр., получим 1000000 руб. ЕЩЁ 1 МИЛЛИОН!
Резюмируя можно сказать, что дом 70 м 2 может в самой низшей ценовой категории стоить 1700000- 2000000 руб.
Если пересчитать всё для Москвы и Санкт-Петербурга, то цена ещё вырастет на 40-50%.
Как строят мошенники:
1. Низкосортная доска естественной влажности.
4. Отделка фасадов вагонкой или доской самого низкого сорта.
6. Электропроводка с нарушениями ПУЭ.
8. Окна с пониженным коэффициентом сопротивления теплопередаче (двухкамерные или дешёвые деревянные).
9. Крайне низкокачественная отделка, сантехника и электроприборы.
10. Повышенные (порой в разы) расходы на отопление.
7. Нарушение технологий строительства.
Нарушение технологий.
Технологии нарушаются по двум причинам: незнание и намеренное нарушение.
Самые распространённые нарушения: занижение марки бетона, уменьшение физических размеров стен, перекрытий, уменьшение толщины утеплителя, отсутствие или неверный монтаж паро-гидро-ветро изоляции, неверные расчеты нагрузок при проектировании фундаментов и перекрытий, отсутствие противопучинных мероприятий, отсутствие или неправильно спроектированная дренажная система.
Большинство из вышеперечисленных нарушений трудноустранимы или практически неустранимы. Часто они ведут к полному демонтажу дома. Да ещё попробуйте найти компанию, которая возьмется за переделку! Никто не любит переделывать за кем-то.
— Если Вы уверены, что компания грубо нарушает строительные нормы, расторгайте договор, требуйте возврата средств.
— Часто появляйтесь на объекте, ведите фото- и видеосъемку, задавайте вопросы. Приведите на объект знакомого строителя.
— Согласовывайте каждый этап. Постарайтесь разобраться во всех технологиях, насколько это возможно.
8. Замена материалов.
Замена материалов на более дешёвые.
Обычно в сметах не указывается производитель и характеристики материалов, поэтому позаботьтесь об этом заранее.
— Согласуйте все виды материалов. Требуйте документы. Следите за процессом производства работ. Проверяйте маркировку на привезенных материалах и сличайте с заявленными в накладных.
— В случае обнаружения подмены, требуйте заменить материал на оригинальный или расторгайте договор.
9. «Развод» на более дорогую технологию, материал.
«Впаривание».
— Сразу дайте понять, что Вы не готовы к необдуманным тратам, и Вас нужно долго и серьезно убеждать.
— Не соглашайтесь сразу, берите время подумать, даже если Вы и готовы принять предложение.
Общие советы.
— Внимательно читайте договор перед подписанием. Требуйте внести изменения в нужные Вам пункты.
— Думайте, следите, перепроверяйте, будьте бдительны.
— Часто появляйтесь на объекте, ведите свою фото и видео-съемку.
— Задавайте вопросы всем и всегда. В хороших компаниях к этому относятся нормально.