Проектирование многоквартирного жилого дома на небольшом участке
Одним из первых и важных этапов перед началом строительства многоквартирного жилого дома является выбор земельного участка.
Казалось бы, можно выбрать участок, подходящий по размеру и финансовым возможностям, и для данного участка разработать проект жилого дома любых габаритов в пределах размеров имеющейся земли под застройку. Но все не так просто. На практике действует ряд норм, правил и ограничений, которые могут повлиять, иногда кардинальным образом, на параметры будущего здания.
Рассмотрим несколько основных моментов, на которые стоит обратить внимание при планировании размещения многоквартирного жилого дома на небольшом земельном участке.
Размещение многоэтажных домов в сложившейся существующей городской застройке. Так как для объектов такого типа действуют нормативные требования по инсоляции (облучению солнечным светом квартир, территории и т.п.) и освещенности, то высотное здание отбрасываемой тенью может уменьшить размер инсоляции и освещенности для квартир близлежащих домов или полностью перекрыть попадание света в некоторые помещения близлежащих нежилых зданий, так как габариты участка не позволяют разместить его на значительном удалении от объектов. К тому же новое многоэтажное здание может уменьшить продолжительность инсоляции соседних площадок, которая нормируется, например, для детских. И это будет являться нарушением нормативных требований. Для того, чтобы избежать таких нарушений, этажность проектируемого здания уменьшается, либо пододвигается на плане таким образом, чтобы отбрасываемые тени не нарушали инсоляцию и освещенность для соседних зданий. Но меньшее количество этажей или уменьшение габаритов здания не всегда выгодно застройщику, а размеры земельного участка не могут позволить отодвинуть здание на достаточное расстояние. Требования по инсоляции и освещенности (КЕО) прописаны в нормативных документах: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»; СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий».
Еще один из неочевидных, но важных пунктов, который особо остро ощущается при планировании застройки небольших территорий – количество парковочных мест. Минимальные требования и расчет указан в СП 42.13330.2011 «Градостроительство». Помимо данных требований могут действовать региональные и местные нормативы. Резюмируя, можно сказать, что чем выше и больше дом, тем больше количество квартир и жителей и тем больше потребуется машино-мест для хранения автотранспорта. К тому же у парковочных мест есть минимальные габариты, закрепленные в нормативных документах. Также согласно СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения», необходимо дополнительно предусматривать парковочные места для транспортных средств инвалидов. Такие места являются специализированными, расширенными (габарит такого машино-места больше, чем стандартный). Таким образом, важно учитывать, что парковочные места тоже занимают достаточное пространство. В связи с этим, размещение многоквартирных домов на некоторых небольших участках не представляется возможным.
Если количество парковочных мест таково, что разместить их возможно только в несколько рядов, между ними необходимо предусмотреть проезды, минимальный размер которых регламентируется. А согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.-14. «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» расстояние от открытых парковочных мест до фасадов жилых домов с окнами должно составлять от 10 м до 35 м (в зависимости от количества хранимых автомобилей, подробнее см. СанПиН).
Согласно п.7.5 СП 42.13330.2011 «Градостроительство», в кварталах (микрорайонах) жилых зон нужно предусматривать размещение площадок общего пользования (таких как детские площадки, для отдыха взрослых, хоз. площадки, для занятия спортом и т.д.). Их размер, состав, количество определяется правилами застройки или местными нормативами, но, по п. 7.5, общая площадь территории под площадки должна быть не менее 10% общей площади квартала жилой зоны. На практике это может означать то, что проектируемый жилой дом увеличит площадь застройки, и существующего объема площадок в микрорайоне может не хватить. Таким образом может потребоваться размещение дополнительных площадок, что не всегда возможно в условиях небольшого участка. К тому же существуют минимальные нормы по удаленности таких площадок от окон жилых и общественных зданий, что также может осложнить их размещения в условиях плотной существующей застройки.
Подводя итог вышеперечисленному, можно отметить, что размещение многоквартирных жилых домов на ограниченных по размерам, небольших земельных участках может быть связано с определенными сложностями. Так как на размещение всех необходимых площадок, проездов, соблюдения требуемых нормативных расстояний просто может не остаться места. В таких случаях при разработке проекта можно уменьшить размер и количество этажей проектируемого дома. До начала разработки проекта стоит подробно изучить региональные и местные требования по жилой застройке, СП 42.13330.2011 «Градостроительство», другие нормы РФ, относящиеся к жилищному строительству. Можно отметить, что в некоторых случаях размещение многоквартирного дома на небольшой территории невозможно как раз из-за стесненных условий территории.
Анастасия Князева, архитектор, г. Красноярск
Строительство многоквартирного дома от проекта до сдачи
В условиях современного города со сложной инфраструктурой строительство многоквартирного дома лучше доверить надежному исполнителю. Технический заказчик zakdevelopment.com работает с частными инвесторами и государственными организациями, крупными Российскими и международными фирмами. Сотрудники компании возьмут на себя разработку проектно-сметной документации, ведение всех строительно-монтажных работ, многоуровневые согласования, контроль за расходами. Для инвестора это еще и экономически выгодно.
Подготовительные этапы строительства многоквартирного жилого дома
Основные этапы строительства многоквартирного дома
После проведения всех подготовительных этапов, переходят к выполнению основных работ по строительству многоквартирного дома.
Подготовка участка под строительство
Территория расчищается, находящиеся на ней строения идут под снос, она обносится ограждением для сохранности техники и материалов. Если имеющиеся инженерные сети мешают строительству, необходима их перетрассировка. Прокладываются временные дороги и подъездные пути. Проводятся работы по защите от скопления дождевой воды на стройплощадке. Временные складские помещения, бытовки, административные сооружения также необходимы.
Разметка осей дома
Процесс разбивки осей и точек их пересечения — начало строительства. Это нахождение на местности точек, которые соответствуют пересечениям основных осей проекта здания. Эти точки неизменно должны находиться в одном положении на протяжении всего времени строительства. Точность и скрупулезность вычислений и внимательная их проверка поможет избежать отклонений. Используются приборы высокоточной современной разработки.
Земляные работы
Согласно последовательности строительства дома, земляные работы ведутся для подготовки котлована и траншей, где разместятся инженерные сети. Выемка грунта, его перемещение, уплотнение подразумевает использование спецтехники. Это трудоемкий процесс. В местах, недоступных машинам, работы производятся вручную.
Укладка фундамента
На фундамент приходится общая вертикальная нагрузка. Ее величина определяет тип фундамента. Глубина учитывает сейсмическую активность, источники и уровень залегания подземных вод, соседние объекты капитального строительства, близость транспортных коммуникаций, тоннелей метро, газопроводов.
Фундамент обеспечивает устойчивость здания. В строительстве высотных зданий применяют свайно-винтовой и свайно-плитный фундамент. Свайно-плитная конструкция предпочтительнее, т.к. она передает часть нагрузки на основание и не позволяет дать крен всему сооружению. Подземная часть выполнена с ограждающей конструкцией.
Строительство внешних стен
На этой стадии строительства здание возводится согласно прописанной в проекте технологии. Панельное — собирается подобно конструктору. Кирпичное — довольно трудоемко и сложно в применении, но надежно. Монолитное — основано на заливке бетонной смесью. Здания панельно-монолитные отличаются прочностью, хорошими теплоэнергетическими показателями, длительным сроком эксплуатации. Если брать финансовый расчет, то монолитные здания выходят дешевле кирпичных или панельных.
Подвод коммуникаций
Водоснабжение, канализация, электрические и газовые сети прокладываются в уже подготовленные траншеи. Проходить они должны ниже уровня промерзания почвы. Подключение дома к инженерным сетям, центральному отоплению происходит, когда внутри уже смонтированы все коммуникации.
Обустройство крыши
Запроектированная конструкция крыши и ее элементов диктуют выбор кровли. Главная цель — защитить внутреннее пространство от атмосферных осадков. Наиболее распространенные материалы: профнастил, битумная черепица, металлочерепица, рубероид, ондулин. Форма крыши должна обеспечивать сход снега: односкатная, двускатная, ломаная, плоская. Из-за нарушения технологии монтажа могут впоследствии образовываться протечки. Обращаем внимание на качественную укладку пароизоляции и теплоизоляции. Площадь плоской крыши гораздо меньше других. Для настила используют гидроизоляционные материалы. Водосточная система должна обеспечивать отсутствие влаги.
Завершающие этапы
Квартиры разделяются друг от друга стенами и перекрытиями. Все виды перегородок по нормативам должны быть огнестойкими. Решается проблема звукоизоляции. Достигается это качественным выполнением работ, заделкой стыков, отверстий для электропроводки. В вентиляционных каналах предусматриваются звукоизоляционные прокладки.
Многоэтажный дом подразумевает использование лифта. Перед установкой лифтовое оборудование должно быть протестировано. Техническое состояние, узлы, конструкции тщательно проверяются. После монтажа лифтовая система испытывается под нагрузкой. Точность остановки проверяется с грузом и без груза.
Установка металлопластиковых окон требует тщательного выполнения монтажных операций. Необходимо ориентироваться на специальные стандарты, принятые в России. Тогда срок службы оконных конструкций увеличится. Входные двери в современных домах ставят металлические.
Монолитные перекрытия не имеют особых дефектов, на них достаточно нанести материал для финишной отделки пола. Стяжка — это выравнивание полов слоем песчано-цементной смеси. На стяжке не должно быть трещин, бугров или углублений. Поверхность должна быть твердой. Обязательно присутствие гидроизоляции. Стяжка увеличивает теплоизоляцию, повышает механическую прочность пола, поднимает до определенного уровня сам пол, повышает звукоизоляцию.
Внутренняя отделка квартир проводится по желанию инвестора. Если решено продавать квартиры в новом доме с черновой отделкой, они будут дешевле. Как правило, в ней установлены окна, двери, застеклены лоджии. Перегородки между комнат могут отсутствовать.
Владелец квартиры сам выберет материалы для отделки и произведет работы по собственному дизайну. С чистовой отделкой при заселении придется лишь купить мебель, светильники и предметы декора помещения. Не будет шума от ремонта в соседних квартирах и строительной грязи на площадках. Даже если квартиры продаются в черновом варианте, места общего пользования должны быть отделаны на чистовую и готовы к эксплуатации.
Фасад здания облагораживает внешний вид, придает эстетику, не должен походить на другие рядом стоящие дома. Выбирая материал для отделки фасада, нужно руководствоваться особенностями конструкции здания, основными функциями материала и условиями климатической зоны. Дополнительное утепление с внешней стороны никогда не помешает.
Обустройство придомовой территории
Выбирая квартиру для покупки, мы руководствуемся не только ценой и районом постройки. Придомовая территория также должна быть благоустроена: озеленение и детские площадки, места для парковки и въезд, четко установленные границы общедомовой собственности.
Мероприятия по благоустройству улучшают санитарные и экологические условия. Проводится очистка от строительного мусора, устройство зеленых зон для отдыха, установка контейнеров для отходов, покраска скамеек и ограждений. Обустраиваются площадки для детей, спортплощадки, автостоянки. Граница и общая площадь указаны в кадастровом паспорте и находятся в совместном владении всех жильцов. Ограждать территорию можно, но въезд машин скорой помощи, пожарных и автомобилей компаний, обслуживающих инженерные коммуникации, должен быть обеспечен.
Этапы строительства многоквартирных жилых домов
Квалифицированные специалисты СК Синмар качественно выполнят каждый этап строительства многоквартирного дома с учетом всех технологических и конструкторских нюансов. Для нас важно подходить к выполнению работ комплексно, начиная с исследовательской деятельности, разработкой проекта и заканчивая монтажом сооружения. Это позволяет инвестору ограничиться сотрудничеством с одной компанией, что обеспечивает снижение временных и финансовых затрат.
Подготовка к главным этапам строительства многоквартирного жилого дома
Перед тем как перейти непосредственно к этапам строительства многоквартирного дома, наши сотрудники займутся поиском наиболее подходящего месторасположения для будущего сооружения. При выборе оптимального размещения мы обязательно учитываем близость проложенных городских инженерных коммуникаций для оперативного подключения строения к ним. Это связано с тем, что необходимость прокладки водопровода или монтажа опор для подвода электричества значительно увеличат цену возведения сооружения.
Мы обращаем внимание на наличие в районе застройки школ, детских садов, супермаркетов, поликлиник, станций метро, остановок городского транспорта и других объектов инфраструктуры, которые определяют комфортное проживание будущих владельцев квартир. Для определения пригодности подобранной стройплощадки проведем необходимые инженерно-геологические обследования и топосъемку.
Выполненная работа позволит нашим сотрудникам выяснить:
точные координаты размещения будущего здания;
глубину расположения подземных вод;
особенности рельефа застраиваемой местности;
климатические и метеорологические характеристики территории;
основные параметры почвы.
Проведенные исследования понадобятся нам для определения оптимальной технологии монтажа здания и выбора стройматериалов.
Одним из важнейших этапов при подготовке к возведению многоквартирного объекта является его проектирование. При составлении проекта займемся подготовкой бумаг для обеспечения качественного подключения сооружения к инженерным сетям и системам. Разработки проводятся в соответствии со строительными, экологическими, санитарными нормативными требованиями. Мы предусмотрим грамотное расположение на объекте детских площадок, комфортной автомобильной стоянки, парковых зон, магазинов, аптек. Наши сотрудники займутся созданием дизайнерского плана жилого здания и прилегающей к нему территории.
Мы обязательно предусмотрим, чтобы дизайн будущего многоквартирного сооружения четко вписался в уже существующий городской ландшафт, не нарушая при этом исторических и архитектурных особенностей местности. Разработаем планировку всех квартир, коммерческих и вспомогательных помещений, лестничных клеток, коридоров, лифтов. При проектировании жилого дома наши сотрудники произведут расчет сметы затрат и объемов строительных работ. По окончанию требуемых работ мы согласовываем составленный проект в государственных надзорных инстанциях и получаем разрешение на монтаж многоквартирного объекта. Благодаря применению инновационного программного обеспечения составим высокорентабельные разработки и значительно сократим расходы инвестора на строительство жилого сооружения.
Основные этапы строительства многоквартирного дома
Команда СК Синмар проведет все этапы строительства многоквартирного дома с гарантией высокого качества монтажных работ, точно придерживаясь при этом утвержденных инвестором сроков сдачи сооружения. Мы выполним возведение объекта под ключ, и клиенту не потребуется контролировать каждую стадию монтажа. При строительстве сооружения мы создаем комфортные и безопасные условия для проживания в каждой квартире. Наши монтажники отличаются высоким уровнем профессионализма и применяют исключительно сертифицированные строительные материалы.
Основные этапы строительства многоквартирного дома включают в себя:
Проведение предварительных работ. Мы займемся организацией ограждения стройплощадки, а также тщательно расчистим ее от различного мусора. Организуем удобные подъездные пути к сооружению и в случае необходимости выполним перетрассировку инженерных коммуникаций. Смонтируем временные бытовые и складские строения.
Выполнение разметки осей сооружения. Данная стадия осуществляется с использованием качественного измерительного оборудования с высоким уровнем точности. На этом этапе следует тщательно проверять расчеты, не допуская малейших отклонений.
Осуществление земляных работ. Мы займемся рытьем котлована для будущего основания и выполним прокладку траншей для подвода инженерных сетей. Данная стадия предусматривает применение специализированной техники, так как нужно выполнить большой объем работ.
Монтаж основания. Фундамент воспринимает самые большие нагрузки и обеспечивает долговечность, прочность и надежность всего жилого сооружения. Его подбирают в зависимости от особенностей почвы. Закладка бетонной смеси производится с таким расчетом, чтобы основание смогло выдерживать вес сооружения высотой 10,14, 16 или 24 этажа.
Устройство наружных стен. Срок и сложность данных работ определяются в зависимости от типа выбранной технологии монтажа здания. Чаще всего для возведения стен применяют кирпичи, железобетонные панели, монолит. Сегодня особую популярность приобретает монолитное строительство, для которого требуются бетонная смесь, арматура и опалубка.
Прокладка инженерных сетей. Мы займемся подводом в здание электричества, водопровода, газа, тепла, водоотвода, а также подключим объект к данным коммуникациям.
Установка кровли. Объем работ и порядок их выполнения зависит от выбранного вида кровельной конструкции. Большинство многоэтажных сооружений используют эксплуатируемую кровлю, на которой можно обустроить зимний сад.
Устройство внутренних перегородок. На данном этапе объект делится на квартиры согласно составленному проекту. Также осуществляется монтаж лифтового оборудования.
Установка окон. Для продолжения работ внутри сооружения потребуется обеспечить защиту квартир от климатических воздействий, установить окна и металлические двери.
Монтаж внутренних коммуникаций. Наши сотрудники выполнят разводку электрических кабелей, прокладку водоотвода, смонтируют систему отопления, подведут газ и воду, установят счетчики на них.
Устройство стяжки пола. Для данной стадии мы применяем раствор из песка и бетона, а после закладки выравниваем половую поверхность.
Внутренние отделочные работы. Зачастую другие компании делаю только черновые работы. При финишной отделке квартиры ее цена существенно растет.
Наружные отделочные работы и ремонт общественных помещений. Мы выполним фасадную отделку и подготовим к эксплуатации коридоры, лестницы, подъезды.
Работы по обустройству придомовой территории. Займемся высадкой клумб и деревьев, укладкой асфальта, смонтируем детские площадки, организуем парковочные места, уличное освещение, обеспечим удобный подъезд автомобилей.
Решили заняться бизнесом и строить современные дома? В таком случае вам необходимо обратиться к высококвалифицированным специалистам СК Синмар, которые выполнят рентабельное проектирование многоэтажных жилых зданий, придерживаясь утвержденного технического задания и актуальных государственных стандартов. При составлении проекта наши сотрудники внедряют новейшие методики возведения долговечных и безопасных сооружений. Поработаем над документацией для подвода требуемых инженерных коммуникаций, обеспечивающие хорошие условия для качественного проживания в квартирах будущих жильцов. Наличие полного комплекта чертежной документации, технических бумаг и необходимых разрешений в разработках позволяет заказчику уже в скором времени начинать работы по строительству многоэтажного здания.
В процессе проектирования мы подберем оптимальные стройматериалы, которые обеспечат длительный срок службы возведенного сооружения. Предусмотрим наличие комфортных мест для общего пользования, вспомогательных помещений и путей эвакуации при возникновении непредвиденных ситуаций. Наши специалисты позаботятся и о рабочих бумагах для выполнения качественных отделочных работ, что дает возможность сдать готовое многоэтажное жилое здание инвестору под ключ.
От чего зависит стоимость всех этапов строительства многоквартирного жилого дома?
В распоряжении СК Синмар есть все необходимые виды тяжелой техники и транспорта, качественное оборудование, современные приспособления и специальные инструменты. На цену возведения жилого объекта значительное влияние оказывают выбранные технологии монтажа, площадь здания, сроки выполнения работ, климатические особенности местности. Окончательная стоимость строения формируется исключительно индивидуально для каждого инвестора.
Цена строительства многоквартирного сооружения зависит от: