Новый «платник» в Подмосковье: все, что нужно знать водителям о ЦКАД-3
— Движение по ЦКАД-3 наконец запущено. Как долго вы к этому шли, когда началось строительство дороги?
— В целом (с учетом подготовки территории) строительство велось чуть меньше десяти лет, поскольку проект предусматривал несколько этапов реализации. Прежде всего нам нужно было освободить все земельные участки от коммуникаций, частных застроек и так далее. И только после этого госкомпания «Автодор» заключила концессионное соглашение, результатом которого явилось строительство дороги. Сами же работы заняли чуть больше четырех лет.
— А что было самым сложным за эти четыре, вернее, даже десять лет?
— Если говорить в общем, то объем строительства можно назвать колоссальным, поскольку чуть больше 100 км дороги — это довольно большой участок в рамках одного объекта. Почти 18 млн. м³ земного полотна; 2,5 м² асфальта; 300 км барьерного ограждения, 68 искусственных сооружений — мосты, путепроводы, эстакады, экодуки; 3800 опор наружного освещения, 75 000 кубов сборного монолитного железобетона, 25 000 тонн металла…
То есть сам по себе объем материально-технических ресурсов, которые нужно было мобилизовать — уже достаточно серьезная инженерная задача. А если говорить про сопутствующие проблемы, то они традиционны для территорий, приближенных к мегаполисам: например, большое количество земельных коммуникаций, требующих вывода, начиная от сетей электроснабжения и заканчивая магистральными газопроводами и нефтепроводами, являющимися объектами повышенной опасности. Можно сказать, что переустройство каждого локального участка — серьезный отдельный проект.
— И ради чего все затевалось? В чем преимущества ЦКАД-3 перед бесплатными альтернативными трассами?
— Вообще ЦКАД — это масштабный проект транспортной инфраструктуры, который важен не только для московской агломерации, но и для всего Центрального федерального округа, поскольку позволит разгрузить существующую транспортную сеть. Ну и, конечно, это в первую очередь удобство для пользователей, очень серьезно сокращающих время своих поездок.
— А конкретнее? Сколько водитель сэкономит времени в пути, если воспользуется ЦКАД-3?
— Если на Малой бетонке, двигаясь от М-11 «Нева» к М-7 «Волга» или в обратном направлении, можно в дневное время суток потерять до 2,5—3 часов, поскольку приходится пересекать и светофорные объекты, и перекрестки, то по ЦКАД-3 этот участок преодолевается меньше, чем за час.
Это обусловлено, в том числе, повышенным скоростным режимом: ЦКАД-3 — дорога первой технической категории с расчетной скоростью в 140 км/ч. Сейчас по ней можно разгоняться до 110 км/ч, в перспективе — увеличение лимита до 130 км/ч.
Стоит отметить, что ЦКАД-3 —скоростная и комфортная трасса — позволяет перемещаться по Московской области не только быстро, но и безопасно. Ведь она не имеет одноуровневых пересечений с другими дорогами и магистралями, с железнодорожными путями…
— Вот, к слову, об особенностях ЦКАД-3. Что еще вы бы могли отметить?
— ЦКАД-3 — самый большой из участков: на него приходится почти треть от протяженности всей кольцевой автодороги. Кроме того, это пилотная трасса с Центральным пунктом управления всеми ИТС ЦКАД (интеллектуальные транспортные системы — прим.ред.), к которому потом, как бусы на ниточку, будут подключаться остальные участки.
Ну и с точки зрения сложных инженерных проектов — мост через канал им. Москвы. Такое уникальное искусственное сооружение протяженностью почти 1,5 км с центральным пролетом в 150 метров, которое возводилось без ограничения движения судоходства. Эта переправа, кстати, является интересным объектом и с точки зрения архитектуры — она стала своеобразной доминантой в окружающем ландшафте.
— Вернемся немного назад. Правильно ли я поняла, что в пункте управления на ЦКАД-3 будет вестись мониторинг дорожной ситуации на всей ЦКАД — и на других участках тоже?
— Да. И даже более того — в перспективе к нему подключатся и остальные платные дороги ГК «Автодор», начиная со строящейся трассы М-12. На всей ЦКАД такой пункт один, и если его сравнить с другими — к примеру, с теми, что расположены на М-3 или М-4 — то этот, конечно, самый масштабный.
Здесь гораздо больше инноваций: это и система безбарьерного взимания платы, и автоматизированная система управления дорожным движением, и будущая система обеспечения транспортной безопасности, и автоматизированная система управления наружным освещением объекта.
— Раз уж мы затронули тему инновационных решений. А какие технологии и материалы использовались при укладке асфальта на ЦКАД-3? Это что-то совершенно новое или уже опробованные на других платных дорогах составы?
— В последние годы при дорожном строительстве применяются материалы и технологии, не уступающие зарубежным. И все новые объекты возводятся по проектной документации, включающей в себя все самые современные технические решения.
Скажем, устройство покрытия проезжей части из щебеночно-мастичных асфальтобетонов, обладающих улучшенными эксплуатационными показателями. Или другой пример — состав с полимерно-битумным вяжущим, который также позволяет как продлить срок службы покрытия, так и увеличить его физико-механические характеристики.
Те же ИТС — довольно современное решение. Наружное освещение со светодиодными лампами, которое можно отнести к ресурсосберегающим технологиям, устройство разметки в термопластике. Все эти решения применяются не так давно, но уже хорошо зарекомендовали себя, и без них представить современную дорогу трудно.
— А каков ресурс покрытия ЦКАД-3? Как часто придется реконструировать трассу с учетом предполагаемого трафика? И какой трафик, кстати, вы здесь ожидаете?
— Вторая очередь строительства ЦКАД-3 начнется после того, как расчетная интенсивность приблизится к 40 000 автомобилей в сутки. А согласно проектной документации, мы должны выйти на такие показатели через 20 лет.
И хотя сама дорожная «одежда» рассчитана на 18-летний межремонтный срок, верхний слой покрытия здесь, как и на любой другой дороге, определяется интенсивностью движения. Поскольку поначалу мы не ожидаем высокой загруженности магистрали, можно предположить, что к первому легкому ремонту мы раньше, чем через 5 лет, не подойдем.
— Продолжим дорожную тему — сколько на ЦКАД-3 предусмотрено развязок с радиальными трассами?
— На сегодняшний день построено четыре развязки — с М-11 «Нева», с М-8 «Холмогоры», с М-7 «Волга» и с А-107, то есть Малой бетонкой. Соответственно, между ними три перегона, и на каждом установлена рамка системы «Свободный поток», позволяющая фиксировать движение транспорта и рассчитывать стоимость проезда. Вторая очередь строительства предполагает еще пять транспортных развязок — с Дмитровским шоссе, Щелковским и другими направлениями.
Как тратить на проезд по платным дорогам в два раза меньше денег
— Можете ли вы сказать точнее, когда они появятся?
— Вторая очередь строительства, как я говорил ранее, привязана к достижению определенной интенсивности на ЦКАД, а именно — 40 000 автомобилей в сутки. Но в то же время, если мы увидим, что есть спрос на соответствующие связки, то включим их в программу и ускорим темп реализации.
— Не могу не спросить об одной из уже существующих развязок: когда водители смогут съезжать на ЦКАД-3 с М-11 «Нева» со стороны Санкт-Петербурга? Это, как я понимаю, единственный по факту недостроенный объект на третьем пусковом комплексе.
— В следующем году, в конце. В 2020-м мы планируем получить положительное заключение экспертизы на строительство направленного съезда. Он будет представлять собой не традиционный «бублик», а левоповоротный съезд, который позволит уходить с одной трассы на другую, практически не снижая скорость. Кроме того, у него выше пропускная способность, больше радиусы.
_pLVNI8T/7750bd790c38fca36f34706531e6f79c.jpg)
— А почему нельзя было построить его сразу? С чем связана задержка?
— Дело в том, что поскольку в непосредственной близости от развязки пролегают магистральные газопроводы, то строительство съезда потребовало бы их переноса, а это в свою очередь отодвинуло бы срок открытия всего ЦКАД-3. К слову, до конца текущего года мы также планируем завершить строительство кусочка ЦКАД от М-11 «Нева» до М-10 «Россия» и большую часть ЦКАД-4.
— Предусмотрены ли на ЦКАД-3 развороты или съезды для тех, кто оказался на трассе случайно и не желает платить за проезд?
— Нет, развернуться можно только на транспортных развязках. А тем, кто не хочет попадать на платную трассу случайно, нужно внимательнее следить за знаками. ЦКАД — дорога высокой технической категории, и она не предполагает связи с дорогами местного значения, только с основными вылетными магистралями Москвы. К тому же, думаю, таких случаев будет один на тысячу, а потому строительство дополнительных съездов или разворотов нецелесообразно.
Как увеличить прибыль транспортной компании, используя платные дороги
Свободный поток: в России появилась первая платная дорога без шлагбаумов
— Тем же, кто выбирает платную дорогу осознанно, рассчитывая на максимальный уровень комфорта, наверняка будет интересно узнать, когда на ЦКАД-3 появятся АЗС и площадки для отдыха.
— На ЦКАД-3 уже обустроено 11 площадок отдыха, расположенных через каждые 15 километров. На них предусмотрены детские зоны, скамеечки, туалетные комплексы, навесы. А что касается многофункциональных зон, то их активное развитие предполагается в следующем году. Площадки отдыха были построены в первую очередь, потому что это требование закреплено законодательно. А АЗС, кафе и прочие элементы инфраструктуры — вторичная история.
— А Центры обслуживания и поддержки пользователей — для тех, кто желает приобрести транспондер T-pass, аксессуары, электронный билет на ЦКАД или решить какую-либо проблему, связанную с устройством?
— Один Центр обслуживания и поддержки пользователей расположен на территории Центрального пункта управления на 55-м км дороги, еще один — в Ногинске, модульный Центр поддержки и обслуживания уже открыт на 99 км ЦКАД на зоне отдыха, на 49-м километре такой Центр появится в декабре. Также по ЦКАД будут курсировать передвижные пункты продаж на базе микроавтобусов.
— На других трассах, обслуживаемых ГК «Автодор», дежурят аварийные комиссары — предусмотрена ли эта полезная услуга на ЦКАД-3?
— Да, конечно. Аварийные комиссары уже приступили к исполнению своих служебных обязанностей. А функционал у них такой же, как и на других автодорогах. Это — помощь при ДТП, организация дорожного движения, подвоз топлива, мелкий ремонт автомобиля. Вызвать их можно по единому короткому номеру для всех платных трасс *390.
— Хорошо. Быть может, вы хотели бы напоследок что-то добавить, что-то посоветовать тем, кто планирует активно пользоваться ЦКАД-3?
— Пожалуй, да. Я бы рекомендовал водителям, которые будут строить свой маршрут через ЦКАД-3, пользоваться для оплаты транспондерами T-pass и внимательно следить за дорожными знаками. Что касается оплаты — транспондеры использовать не только просто, но и выгодно — скидки до 50%, а с развязками вопрос сложнее.
У нас протяженность одного перегона — речь об участке между трассами М-7 «Волга» и М-8 «Холмогоры» — более 50 км. Следовательно, если не разобраться в схеме развязки и ошибиться со съездом, то можно уехать в противоположную сторону, накрутив при этом 100 лишних километров.
Влияние дублера Ленинградского шоссе на загородную недвижимость
В конце 2014 г. произошло знаковое событие в транспортной сфере: был открыт первый участок дублера Ленинградского шоссе. Добраться до многих поселков, расположенных в зоне влияния трассы M11, действительно стало проще и быстрее, но вот жить около большой дороги, как выяснилось, хотят далеко не все.
Предмет обсуждения
Речь идет о головном участке новой скоростной автомобильной дороги М-11 «Москва — Санкт-Петербург», проходящем через Химкинский лес в Химкинском и Солнечногорском районах Московской области. Выехать на трассу можно с Московской кольцевой автомобильной дороги через многоуровневую Бусиновскую развязку. На участке имеются развязки со съездами на Лихачевское шоссе, к аэропорту Шереметьево, а также есть новый съезд на Зеленоград и на Московское малое кольцо — А107. Финальная развязка находится на пересечении дороги с Ленинградским шоссе в районе деревни Пешки перед Солнечногорском. Кроме того, в начале 2015 года мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что дублер Ленинградского шоссе продлят до центра Москвы и интегрируют в дорожную сеть города.
Планируется, что первые полгода эксплуатации трассы будут бесплатными, а уже с июля 2015 года с водителей будет взиматься плата в размере 100 рублей за проезд от МКАД до аэропорта и 300 рублей за проезд полного участка трассы.
Новая дорога — часть будущей федеральной трассы М11, Москва — Санкт-Петербург, которую строят в несколько этапов, первым из которых стал участок в Тверской области, вторым (от 15 до 58 километра) — в столице и Подмосковье. Строительство дороги общей протяженностью около 700 км планируется завершить в 2018 году.
Трасса пройдет по территориям Центрального и Северо-западного федеральных округов, по Московской, Тверской, Новгородской и Ленинградской областям в обход всех населенных пунктов. Расчетная скорость движения по магистрали — 150 км/час, количество полос варьируется от четырех до десяти в зависимости от этапов строительства.
Огласите весь список, пожалуйста
По направлению вдоль нового дублера Ленинградки можно выделить несколько коттеджных поселков, рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Так, наименее удаленно от Москвы располагается коттеджный поселок «Набережный». «На сегодняшний день этот поселок построен и заселен и продается в основном на вторичном рынке», — отмечает эксперт.
Особняком стоит и довольно крупный коттеджный поселок бизнес-класса «Старвиль», который, по мнению Ильи Менжунова, в первую очередь получил «бонус» от строительства дороги за счет нового удобного подъезда к поселку. Здесь представлены как таунхаусы, так и коттеджи. «Старвиль» является сформировавшимся проектом, предложения о продаже встречаются в основном уже на вторичном рынке.
По направлению в область построен коттеджный поселок «Серебряные родники», который находится по левой стороне дублера. В дальнейшем планируется строительство развязки, что улучшит его транспортную доступность. Это небольшой поселок на 43 таунхауса, каждый — на две-четыре семьи.
Примерно в 15–20 километров от МКАД расположены несколько поселков в районе деревни «Черная Грязь». Прежде всего, это поселок таунхаусов бизнес-класса «Маленькая Шотландия», где реализуются таунхаусы без отделки. Поселок давно построен, заселён и по большей части распродан. Кроме того, в районе «Маленькой Шотландии» есть населенный пункт «Владышево», где сейчас идут активные продажи участков без подряда. «Интерес к данным участкам ближайшие несколько лет только увеличится, что связано, в том числе, и с планируемой в районе „Черной Грязи“ развязкой», — прогнозирует эксперт.
Участники рынка отдельно выделяют район трех озер — Круглое, Долгое и Нерское, вокруг которых находятся достаточно известные населенные пункты, в том числе поселок Лунёво и деревня Поярково. «Здесь построено большое количество хаотичных коттеджных застроек. Эта территория всегда была интересна покупателям, прежде всего, за счет близлежащих озер и лесной зоны. В этом радиусе достаточно много предложений, в том числе и от инвесторов», — говорит Илья Менжунов.
Если рассмотреть направление в сторону Дмитровского шоссе и деревни Рыбаки, то здесь построены такие поселки как «Заповедное Озеро» и «Зеленый Город». Рядом находятся озера и пляжная зона отдыха, спортбаза, что делает предложение в этом районе очень привлекательным. Вдоль трассы-дублера располагается также довольно крупный жилой комплекс эконом-класса «Мечта». Это мультиформатный жилой комплекс, где представлены коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Комплекс отличается собственной развитой инфраструктурой, имеет детский сад, школу, магазин.
Кто выиграет
Не все поселки выиграли благодаря появлению новой трассы. «Строительство новой трассы изначально планировалось в объезд всех населенных пунктов, ее основные связки на данный момент — это поворот на Шереметьево и выезд на Зеленоград. То есть трасса, в первую очередь, облегчила жизнь жителям Зеленограда, но не расположенным вблизи коттеджных поселкам», — считает руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Архипова.
Возможно, в будущем съезды и возникнут, предполагает эксперт. По ее мнению, это может произойти по аналогии с Новой Ригой, когда сначала построили жилье, потом трассу, а уже потом съезды. Однако сейчас девелоперам не очень выгодно размещать поселения непосредственно вдоль трассы, поскольку в этом случае придется самим строить съезд на жилой комплекс.
Между тем, строительство непосредственно съезда, прокладывание дорог, завод коммуникаций — это большие дополнительные затраты, отмечает Людмила Архипова. Пока, по ее мнению, прямой выгоды от близости новой трассы для поселков нет. Есть только косвенное влияние, которое заключается в разгрузке старой Ленинградки.
Скорее всего, преимущество жители и потенциальные покупатели смогут оценить не раньше, чем весной, согласен Илья Менжунов. В то же время, по его мнению, если на рынок выйдут новые проекты по Ленинградке, которые будут удачно расположены (близко к развязкам, с удобным подъездом), то у них действительно есть шанс выделиться и обеспечить себе высокий спрос. «Я считаю, что инвесторам стоит задуматься о том, что на сегодняшний день у них есть реальный шанс выйти с новыми проектами на рынок коттеджной застройки Ленинградского направления без большой конкуренции», — уверен он.
Экономичное настоящее и будущее
Исторически так сложилось, что по Ленинградскому шоссе практически не возводилось элитное жилье. Здесь всегда были проблемы с транспортной доступностью, по большей части на отрезке проезда через Химки, поэтому девелоперы останавливали свой выбор на строительстве поселков эконом- и бизнес-класса.
По Ленинградке можно выделить лишь единичные проекты элитного сегмента («Владычино», поселок «Старбеево»), несколько поселков бизнес-класса (к примеру, «Старвиль», «Загородный Квартал» и «Маленькая Шотландия»), остальные проекты относятся в эконом-классу. «Вероятно, и в дальнейшем элитное строительство здесь не будет активно развиваться. Для появления новых элитных поселков необходимо наличие „якорей“, т. е. особенностей, которые выгодно выделяли бы данное направление застройки, например, это может быть рекреационная зона или престижное окружение», — считает Илья Менжунов.
Именно поэтому типичным покупателем рассматриваемого жилья являются семьи с достатком несколько выше среднего, желающие улучшить свои жилищные условия. «Около 85% наших покупателей переезжают из столицы, еще 10–15% из Подмосковья и 3% из регионов. Типичные наши покупатели — это семьи от 30 лет, часто с детьми. Это средний класс, для которого Москва — только место работы или необходимость культурных „вылазок“, от которых они устают», — рассказывает начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков.
По его данным, клиенты, как правило, выбирают поселок в зависимости от расположения своего офиса или на том же направлении, где проживали до этого. Главными факторами при принятии решения о покупке при этом служит высокая степень готовности комплекса и наличие инженерных коммуникаций.
Цена вопроса
Наиболее доступные по цене предложения земли представлены в районе Черной Грязи, где в пределах 3 млн рублей можно купить участок без подряда со всеми коммуникациями, говорит Илья Менжунов. Стоимость коттеджей на первичном рынке эконом-класса по Ленинградскому направлению находится в диапазоне 10–15 млн рублей, на вторичном — от 15 млн руб. «Если говорить о таунхаусах эконом-класса данного направления, то стоимость в зависимости от площади варьируется от 7 до 12 млн рублей на первичном рынке. Такой же порядок цен и на вторичке», — отмечает эксперт.
В сегменте бизнес-класса на первичном рынке по данному направлению коттедж с чистовой отделкой можно приобрести за 15–20 млн рублей. Бюджет покупки элитного жилья составит в среднем 20–30 млн рублей, может быть выше за некоторым исключением. За 30 млн рублей на первичном рынке здесь можно приобрести готовый коттедж с полной отделкой.
Кризис в помощь
В последние два месяца 2014 года на рынке загородной недвижимости произошел рост рублевых цен, который в среднем составил 30–35%, что связано в первую очередь с ростом курса доллара. «Все цены, даже если они были рублевые, все равно привязывались к доллару за сотку, квадратный метр, объект в целом. Когда курс доллара вырос в два раза, рублевые цены „просели“. Поэтому, поднимая стоимость в рублях, застройщики пытаются таким образом нивелировать ценовую разницу из-за роста курса валют», — Илья Менжунов.
Обесценивание рубля, в свою очередь, оказало влияние на покупательский спрос — очень многие из потенциальных клиентов, имеющих накопления, решили срочно вложить их в покупку недвижимости. «Декабрь — удивительный месяц с точки зрения продаж. Количество сделок, закрытых в декабре, сравнимо с показателями периода «январь—ноябрь», — отмечает Алексей Хижняков.
Наблюдается и другая тенденция — люди стремятся приобрести готовый продукт и не вкладываться в незавершенное строительство. Эксперты отмечают, что из-за сложившейся нестабильной ситуации на рынке не все инвесторы сейчас готовы рисковать, поэтому спрос сместился в первую очередь в пользу уже готовых продуктов.
Что будет происходить со спросом на загородное жилье в новом году, участники рынка затрудняются прогнозировать, опасаясь, что он может преподнести множество сюрпризов.