Соглашение о соинвестировании в строительстве образец

Соглашение о соинвестировании в строительстве образец

Договор N ____
соинвестирования в строительство нежилого
здания (строения, сооружения)

г. _______________ «___» ____________ ____ г.
____________________________, именуем__ в дальнейшем «Застройщик», в лице _____________________, действующ___ на основании _________________________, с одной стороны, и _________________________________, именуемый в дальнейшем «Соинвестор», в лице _____________________________, действующ___ на основании ___________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Застройщик обязуется:
2.1.1. Обеспечить возведение Объекта недвижимости в точном соответствии с проектной документацией и в установленные графиком строительства и настоящим Договором сроки и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Объекта недвижимости и по благоустройству прилегающей территории в полном объеме, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения Объекта недвижимости и для его ввода в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке в эксплуатацию.
2.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта недвижимости.
2.1.3. Обеспечить сдачу Объекта недвижимости в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу нежилого помещения и доли в общем имуществе Соинвестору не позднее «___» _______ ____ г.
2.1.4. Сообщать Соинвестору по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Объекта недвижимости.
2.1.5. Не позднее ____ дней со дня подписания акта о вводе Объекта недвижимости в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности Соинвестора в соответствующем государственном органе. Расходы по государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости Стороны несут пропорционально площади передаваемых им в собственность нежилых помещений. Подачу документов в регистрирующий орган и совершение всех действий, необходимых для государственной регистрации права собственности на Объект недвижимости, осуществляет Застройщик.
2.2. Застройщик вправе:
2.2.1. Представлять интересы Соинвестора, вытекающие из настоящего Договора, перед третьими лицами и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
2.2.2. Расходовать денежные средства, полученные от Соинвестора, на покрытие затрат на строительство Объекта недвижимости.
2.3. Соинвестор обязуется:
2.3.1. Вносить в счет участия в строительстве денежные средства, указанные в п. 3.2 настоящего Договора, в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.
2.3.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации принадлежащей Соинвестору части Объекта недвижимости в размере, установленном в дополнительно заключенном соглашении Сторон, с момента ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию.
2.3.3. Использовать получаемые в собственность нежилые помещения и общее имущество Объекта недвижимости в соответствии с их назначением.
2.4. Соинвестор вправе:
2.4.1. Осуществлять полномочия по владению и пользованию нежилыми помещениями в Объекте недвижимости после подписания передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора.
2.4.2. Знакомиться с ходом строительства Объекта недвижимости.

3. Финансовые условия и порядок расчетов

4. Порядок сдачи-приемки Объекта недвижимости

4.1. Сдача и приемка нежилого помещения в завершенном строительством и введенном в эксплуатацию Объекте недвижимости от Застройщика Соинвестору осуществляется уполномоченными представителями Сторон и оформляется передаточным актом.
4.2. В случае наличия замечаний у Соинвестора по качеству передаваемого нежилого помещения в Объекте недвижимости или по несоответствию его параметрам, утвержденным в составе плана Объекта недвижимости и технического описания Объекта недвижимости, Соинвестор вправе потребовать составления в составе передаточного акта дефектной ведомости.
4.3. В дефектной ведомости указываются замечания Соинвестора и согласованные Сторонами последствия.
4.4. Стороны могут принять решение о:
4.4.1. соразмерном уменьшении инвестиции Соинвестора и выплате Застройщиком Соинвестору соответствующей компенсации;
4.4.2. безвозмездном устранении недостатков нежилого помещения Объекта недвижимости Застройщиком;
4.4.3. возмещении Застройщиком расходов Соинвестора на устранение недостатков нежилого помещения Объекта недвижимости.

5. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае нарушения Соинвестором сроков оплаты суммы финансирования, предусмотренных п. 3.3 настоящего Договора, Застройщик вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ___% от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более ____% от общей суммы финансирования (инвестиционного взноса).
5.3. В случае нарушения Застройщиком сроков передачи нежилого помещения, предусмотренных пп. 2.1.3 настоящего Договора, Соинвестор вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ____% от суммы инвестиционного взноса Соинвестора за каждый день просрочки, но не более ____% от общей суммы финансирования (инвестиционного взноса).
5.4. Уплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
5.5. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.6. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.5 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
5.7. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.5 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
5.8. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.5 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

6. Разрешение споров

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7. Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента исполнения Сторонами всех взятых на себя обязательств.
7.2. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению Сторон.
7.3. Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
7.4. Соинвестор вправе заявить требование об одностороннем расторжении настоящего Договора в случае существенного нарушения Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору. Для целей настоящего Договора под существенным нарушением обязательств Застройщика понимаются:
7.4.1. неисполнение Застройщиком обязательства по передаче Соинвестору нежилого помещения в течение более чем ____ месяцев от предусмотренного настоящим Договором срока;
7.4.2. невыполнение Застройщиком в срок и в порядке, которые согласованы Сторонами, условий дефектной ведомости при существенном нарушении требований к качеству нежилого помещения.
7.5. Застройщик в случае нарушения в течение более чем ______ дней обязанностей Соинвестора по софинансированию проекта, предусмотренных статьей 3 настоящего Договора, или нарушения иных обязанностей Соинвестора по исполнению настоящего Договора вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего Договора.

8. Заключительные положения

8.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
8.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
8.3. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
8.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
8.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.6. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
8.6.1. Проектно-сметная документация (исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета).
8.6.2. График строительства.
8.6.3. Передаточный акт (форма).
8.6.4. ______________________________________.

9. Реквизиты и подписи Сторон

Застройщик: _________________________ Соинвестор: _______________________
«___________________________________» «_________________________________»
Юридический/почтовый адрес: _________ Юридический/почтовый адрес: _______
_____________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП _____________________________ ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ________________________________ ОГРН ______________________________
р/с _________________________________ р/с _______________________________
в __________________ банке __________ в ______________ банке ____________
к/с _________________________________ к/с _______________________________
БИК _________________________________ БИК _______________________________
Тел.: ____________ Факс: ____________ Тел.: ___________ Факс: ___________
Адрес электронной почты: ____________ Адрес электронной почты: __________
_____________________________________ ___________________________________

___________________/_________________ _______________/___________________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

(М.П. ) (М.П. )

———————————
Информация для сведения:
С 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать (Федеральный закон от 06.04.2015 N 82-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ»).

Источник

Договор соинвестирования: образец, особенности

Договор соинвестирования строительства, образец которого будет представлен далее, оформляется, как правило, предприятиями, осуществляющими возведение объектов при недостаточности средств для продолжения работ. По такому соглашению после окончания мероприятий и получения разрешения на введение сооружения в эксплуатацию его часть передается субъекту, профинансировавшему проект, соразмерно внесенной сумме. Рассмотрим далее особенности такой сделки.

Специфика обложения

На практике распространено мнение, что договор соинвестирования строительства нежилого здания или многоквартирного сооружения избавляет субъекта, принявшего средства, от включения их в базу по НДС. Такая позиция обуславливается нормами НК. В частности, в 39 статье Кодекса указывается, что выбытие имущества, обладающего инвестиционным характером, не считается реализацией для целей обложения. Соответствующее положение закрепляется в подп. 4 п. 3 нормы. Между тем в этом подпункте присутствует перечень операций, обладающих инвестиционным характером. В их числе:

Указанные операции носят долгосрочный характер. Договор соинвестирования строительства жилого дома или производственного сооружения предполагает передачу объекта в обмен на деньги или иное имущество. По смыслу норм, такая операция должна признаваться реализацией для целей обложения.

Терминология

В законодательстве отсутствуют положения, четко раскрывающие, что такое договор соинвестирования строительства. Образец документа также не описывается нормами. Среди всего многообразия определений, предлагаемых специалистами, наиболее подходящим представляется следующее. Договор соинвестирования – соглашение, предполагающее вложение денег и прочего имущества с целью последующего извлечения прибыли.

Обратимся к законодательству. Как указывает закон РСФСР №1488-1, в качестве инвестиций признаются вклады средств в объект хозяйственной деятельности для получения прибыли. Это определение присутствует в 1 статье. В пункте втором этой же нормы указано, что инвестиционной считается практическая деятельность, направленная на реализацию вложенных средств. В ФЗ №160 говорится об иностранном капитале. Зарубежной инвестицией, согласно 2 статье закона, считается вложение инвалюты в объект экономической деятельности в пределах РФ.

Некоторые эксперты, анализируя действующие нормы, предлагают официально закрепить определение договора инвестирования (соинвестирования). Однако большинство специалистов считают, что это нецелесообразно. Принимая во внимание положения законов №1488-1 и 160, можно сказать, что любое соглашение, направленное на извлечение прибыли, рассматривается как договор соинвестирования.

ФЗ №39

Этот нормативный акт определяет инвестиционную деятельность в узком смысле. В ФЗ №39 речь идет о капитальных вложениях, то есть о действиях, направленных на извлечение прибыли в долгосрочной перспективе посредством эксплуатации ОС, созданных организацией. В законе также не раскрывается такое понятие, как договор соинвестирования. Нормативный акт дает отсылку к ГК. Из этого следует, что для субъекта, который в итоге поставит на учет сооруженный или приобретенный объект как ОС, любое соглашение, заключенное в процессе возведения, будет выступать как договор соинвестирования.

Бухучет

В ПБУ 23/2011 присутствует определение инвестиционной деятельности. В п. 10 указано, что соответствующими операциями признаются те, которые связаны с приобретением, созданием, выбытием внеоборотных средств. К ним можно отнести:

Нюансы

Далеко не всегда договор соинвестирования является таковым для партнера. Если приобретается ОС, то реализовываться может не только оно (бывшее в эксплуатации), но и продукция (товар). Для приобретателя договор будет инвестиционным в любом случае. Что касается продавца, то все зависит от объекта, который он реализует.

При оформлении соглашения подряда на сооружение ОС инвестиционным договор необходим исключительно для заказчика. Исполнителю неважно, как контрагент примет возведенный объект к учету. Заказчик может отразить его как основное средство или как имущество, предназначенное для дальнейшей реализации (т.е. в качестве готовой продукции). Для подрядчика соглашение относится к обычной деятельности.

Если говорить об учредительном договоре по формированию нового предприятия или покупке доли в капитале действующей фирмы, то для собственника средств он будет инвестиционным. Для самой создаваемой компании соглашение таковым можно признать только тогда, когда ее фонд будет оплачен ОС. В этой ситуации задолженность учредителя будет погашаться внеоборотным активом.

Мнение ВАС

В одном из своих постановлений суд определил, как необходимо трактовать договор соинвестирования жилого дома или производственного сооружения. Стоит сказать, что это соглашение на практике имеет самые разные названия. Предложенная ВАС трактовка не имеет ничего общего с таким понятием, как договор соинвестирования. Переквалификация соглашения обуславливается рядом обстоятельств. В первую очередь она вызвана необходимостью прояснить назначение соглашения для целей обложения. ВАС предложил следующее. Соглашения, которые связаны с инвестированием строительства, следует именовать договорами купли-продажи будущих недвижимых объектов. Соответственно, налоговые органы расценивают такие сделки как реализацию имущества. В результате инвестиционный взнос рассматривается как предоплата, которая впоследствии будет облагаться НДС, согласно 154 статье НК (п. 1).

Стоит сказать, что до принятия постановления ВАС плательщики руководствовались положениями пункта 3 статьи 4 ФЗ №39. В норме отмечается, что заказчик, который не выступает в качестве инвестора, обладает правом пользования, владения, распоряжения капвложениями на срок и в рамках полномочий, предусмотренных договором. Как видно из формулировки, субъект не получает право собственности на средства, которые получил со стороны. Соответственно, устанавливался тип соглашения – агентский договор. Как следствие, передача средств или другого имущества не была связана с дальнейшей реализацией сооружения и не выступала как объект обложения. Предоставление инвестору недвижимости, в которую он вложил деньги, также не считалось реализацией.

В настоящее время ситуация иная. Следует обратить внимание, что в постановлении ВАС поименовано несколько соглашений, которые могут использоваться в рамках отношений по финансированию сооружения объекта. При этом агентский договор к ним не применим. Связано это с тем, что, согласно постановлению, право собственности на объект может возникать только у владельца участка.

Договор соинвестирования: проводки

Рассмотрим ситуацию, когда доля завершенного объекта будет эксплуатироваться субъектом, профинансировавшим его сооружение, для ведения производственной деятельности, сдачи в аренду или управленческих нужд. Как отражается договор соинвестирования? Проводки будут следующими. По Дб сч. 08 формируется стоимость объекта. Она может быть списана на сч. 01 «ОС» или сч. 03 «Доходные вложения». Формирование первоначальной стоимости осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01. В некоторых случаях для создания объекта используются заемные средства. Тогда бухгалтер должен учитывать положения ПБУ 15/2008.

Как указывает п. 7 правил, в стоимость актива должны включаться проценты, которые причитаются к отчислению в пользу кредитора и непосредственно связаны с приобретением, изготовлением (сооружением) объекта. Составляя проводки по договору соинвестирования у соинвестора, бухгалтеру следует помнить, что затраты по займам могут равномерно включаться в прочие расходы на протяжении всего срока существования задолженности.

Особые случаи

Если сооружение объекта было приостановлено на продолжительный срок (больше 3-х мес.), прекращается включение процентов, причитающихся кредитору, в стоимость строительства с первого числа периода, следовавшего за месяцем, в который произошло данное событие. За этот срок их следует списать в прочие расходы. В случае возобновления работ начисленные проценты переносятся в стоимость актива. Не будет считаться периодом приостановления срок, на протяжении которого производилось дополнительное согласование организационных/технических вопросов, появившихся появились после начала возведения сооружения.

Договор соинвестирования: образец

Соглашение составляется по общим правилам, предусмотренным для документов такого типа. Унифицированная форма законодательством не утверждена. Однако нормами предусмотрены обязательные реквизиты, которые должны содержать все соглашения, в том числе и договор соинвестирования. Образец документа включает в себя следующие сведения:

Для признания сделки действительной должна быть соблюдена письменная форма соглашения. Государственная регистрация договора соинвестирования не предусмотрена законодательством. В обязательном порядке в соглашении должны указываться все существенные условия. К ним, в частности, относится определение предмета сделки. К примеру, оформляется договор соинвестирования строительства нежилого здания. Образец соглашения должен включать в себя сведения, по которым объект можно однозначно идентифицировать.

Важный момент

Переоценка налоговых обязательств

Если отношения не регламентируются договором подряда и простого товарищества, стоимость имущества, которое передается инвестором для строительства объекта, подпадает под НДС, рассчитываемый по ставке 18%. При этом могут возникнуть вопросы в учете расходов и обложении у собственника участка. Контрольные инстанции могут расценивать средства, переданные инвестором, в качестве дохода застройщика. Их, согласно законодательству, можно уменьшить на расходы, подтвержденные документально. Из этого следует, что субъектам, участвующим в таких сделках, следует провести переоценку налоговых обязательств по НДС и отчислению с прибыли. Такие операции нужно осуществлять и по планируемым, и по уже заключенным соглашениям, учитывая давностный срок (три года) для проведения проверок ФНС.

Специфика отражения средств у получателя

При рассмотрении этого вопроса следует обратить внимание на подпункт 23.1 пункта 3 149 статьи НК. В соответствии с ним, НДС не начисляется на услуги застройщика, предоставляемые им, согласно договору долевого участия в строительстве. Это соглашение оформляется с учетом положений ФЗ №214. Исключение составляют работы, которые субъект проводит в рамках сооружения производственных объектов. Средства, поступающие от соинвестора, необходимо отражать не в виде целевого финансирования, инвестиционного вклада и пр. на балансовых счетах 76/86, а как предоплату по соглашению купли-продажи на сч. 62. Эти деньги необходимо включить в облагаемую базу по НДС.

Согласование условий

Бывают случаи, когда к моменту подписания соглашения, стороны не определились, какая именно часть сооружения перейдет после окончания работ субъекту, финансировавшему проект. Контрагенты могут решить, что разделение будет осуществляться после завершения строительства. Таким образом, субъект, передавший средства, узнает о параметрах объекта, фактически купленного им, только в момент оформления приемочного акта. В этом случае заключенный ими договор соинвестирования все равно следует трактовать как соглашение о купле-продаже будущего объекта.

Вопросы бухучета у получателя

После оформления договора соинвестирования застройщик в ходе возведения сооружения ведет деятельность двух видов. Часть объекта он создает для себя. Другими словами, застройщик осуществляет капвложения в ОС. Вторая часть объекта возводится для последующей возмездной продажи стороннему субъекту. В этом случае можно говорить о создании готовой продукции (пусть и недвижимой). Если строго следовать предписаниям бухучета, расходы на сооружение ОС необходимо концентрировать на балансовом сч. 08, а затраты на производство изделия – на сч. 20.

Между тем провести такое разделение в процессе строительства можно только теоретически. На практике такая дифференциация невозможна, в особенности тогда, когда партнеры не определились, какие помещения кому достанутся. Более того, по условиям соглашения может предусматриваться, что все расходы по объекту принимаются застройщиком после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию.

В регистрах бухучета до этого момента будут отражаться суммы, перечисленные для финансирования работ. Как считают некоторые эксперты, эти средства должны отражаться на балансовом сч. 60.

Заключение

Юридические конструкции различных договоров, в том числе и соинвестиционных, создавались преимущественно для уклонения субъектов от уплаты НДС. Ситуацию изменил ВАС. Переквалифицировав договора соинвестирования в соглашениях о купле-продаже будущего объекта, суд фактически обеспечил налоговикам возможность пополнить бюджет средствами, поступающими к застройщикам от их партнеров. Между тем, как отмечают эксперты, введенные изменения повлияли на последствия, вытекающие из таких сделок как по НДС, так и по отчислению с прибыли.

В качестве основной особенности договоров соинвестирования выступает тот факт, что поступившие в пользу застройщика средства не становятся его собственностью. Он не вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению, а обязан направить их на сооружение объекта. Соответственно, полученное финансирование является целевым. По смыслу норм НК, эти средства не мизменяют базу по отчислению с прибыли и не принимаются в расчет при начислении НДС. Представляется, что в законодательство следует внести ясность по этому вопросу.

Источник