Как оформить смену стороны договора в ДДУ?
Уважаемые юристы, добрый вечер!
Большую часть суммы дала наша с братом мама (примерно 70%), остаток полагается взять с помощью мат капитала и ипотеки.
Сейчас мама приняла решение, что хочет этот договор ДДУ переоформить в соотношении 50/50 на себя и на брата, чтобы обезопасить его в некоторой мере в случае развода, чтобы ее 50% остались за братом в любом случае.
Как в таком случае стоит поступить? Нужно расторгнуть уже заключенный договор, вернуть аккредитив и только после этого заключить новый договор? Есть ли шанс сделать Доп соглашение к ДДУ, чтобы не возвращать аккредитив, не расторгать договор и соответственно не заключать его заново?
Ваш брат может уступить часть требований по ДДУ вашей маме, ничего расторгать не нужно, просто заключаете договор уступки части прав требования.
Согласно ст.11 214-ФЗ 1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Закон допускает уступку части требований.
Согласно ст.384 ГК РФ 1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
2. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.
Вам нужно обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации перехода част прав по ДДУ на вашу маму, приложить договор цессии и квитанцию об уплате государственной пошлины, а также справку от застройщика об уплате суммы по договору.
Согласно ч.10 ст.48 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее — договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
в дополнение к ответу коллеги.
уступку можно произвести только с согласия застройщика, если полной оплаты не произведено
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 391. Условие и форма перевода долга
…
2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.
а также согласия супруги брата
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, илисделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика
Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику. В этой статье мы расскажем, как правильно внести изменения в договор долевого участия или исправить ошибку в нем. Также наши юристы прокомментируют часто встречающиеся случаи изменений: исправление ошибок, изменение площади или сроков передачи квартиры и расскажут, как правильно вести себя при общении с застройщиком.
Можно ли заставить изменить ДДУ
Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями. Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор. Регистрация в Росреестре занимает 5-7 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию изменения в ДДУ составит 350 рублей.
Замена стороны договора долевого строительства
Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику. В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом. В зависимости от того, выплачена ли цена квартиры, и от условий договора, такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него. Подобнее об уступке прав по ДДУ вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.
Замена стороны застройщика в ДДУ возможна только с согласия всех дольщиков. Как правило, такая замена происходит при возникновении финансовых проблем у прежнего застройщика.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Исправление ошибок в ДДУ
Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.
Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого строительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.
Изменение условий ДДУ после его подписания
Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, в случае с неправильным планом квартиры может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась. Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение. Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком. По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд.
Нужно учитывать, что в ДДУ может содержаться (и, как правило, присутствует) условие о допустимом отклонении площади квартиры по плану от фактически построенной. В этом случае застройщик будем вправе изменить итоговую площадь квартиры и попросить дольщика подписать соответствующее дополнительное соглашение для увеличения или уменьшения цены ДДУ. Однако такое изменение в любом случае не может превышать 5% от исходной площади квартиры. Более существенное отклонение, либо радикальные изменения перепланировки (например, если исчез балкон) как правило, дают дольщику основания обратиться в суд. Перед этим желательно обратиться к юристу, чтобы внимательно изучить документы и понять перспективы дела.
Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства
Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.
В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы. С этим решением, в любом случае не следует торопиться.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья
В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.После подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства участник или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет средств такого участия.Надлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства прекращает это обязательство; при отсутствии обязательства нет объекта сделки уступки (права требования). Таким образом, положения ч. 2 ст.
Замена квартиры в договоре долевого участия
Внесение изменений в договор участия в долевом строительстве
Гарантийный срок, в течение которого Инвестор имеет право предъявить требование ккачеству строительства, равен со дня сдачи дома в эксплуатацию. Застройщикгарантирует своевременное устранение обнаруженных дефектов и недостатков.3.8.
Стороны устанавливают, что указанная в п. 1.4 квартира, а также право наприобретение квартиры в собственность не могут служить предметом залога до моментавозникновения у Инвестора права собственности.3.9. Инвестор вправе в любое время с согласия Застройщика переуступить свои права ипередать обязанности по настоящему Договору другому лицу.
Застройщик обязан в течение дней после получения от Инвестора извещения о замене лица в Договоре известитьИнвестора о своем согласии на такую замену либо об отказе в даче такого согласия.3.10.
Как оформить смену стороны договора в дду?
В этом случае денежные средства возвращаются Инвестору в разумные срокипосле подыскания Застройщиком нового инвестора.7.6. В случае невыполнения Инвестором обязательств при возникновении обстоятельств,предусмотренных п.п.
7.2 и 7.3 Договора, в течение месяцев Застройщик вправе водностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств перед Инвестором иподыскать нового инвестора самостоятельно.Застройщик обязан возвратить Инвестору внесенные последним суммы в течение днейпосле направления извещения об одностороннем отказе от исполнения обязательств.Застройщик вправе при этом удержать % от внесенных Инвестором сумм в качестве штрафныхсанкций за неисполнение Инвестором своих обязательств.8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ8.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическуюсилу.8.2.
Образец договора долевого строительства
Смена застройщика в процессе строительства
Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в установленный законом срок. В случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются изменёнными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Договор уступки права требования по договору долевого участия: образец
Предварительное соглашение перед продажей недвижимости в виде договора цессии представляется собой оформленное юридически обязательство выплатить продавцу сумму средств. Передача прав и обязанностей от одного дольщика к другому нередко является единственной возможностью приобрести выбранную квартиру.
Ведь уже к середине строительства большая часть из них бывает продана. Сторонами договора цессии могут в этом случае выступать не только физлица-покупатели жилья, но и инвесторы, которые приобретают недвижимость еще на начальных этапах застройки.
Договор цессии является оптимальным вариантом для продажи жилья, купленного путем участия в долевом строительстве, без потери денег. Если договор просто расторгается, застройщик может применить штрафные санкции, а переуступка не влечет за собой этих последствий. Образец договора цессии можно скачать здесь.
Таким образом, помимо ограничений, предусмотренных Законом, запрет или ограничение уступки права требования могут быть предусмотрены договором об участии в долевом строительстве.Условия, запрещающие уступку либо ограничивающие ее, чаще всего включаются в договоры для того, чтобы сделать невозможным свободный оборот этих прав требования и устранить риски, связанные с их переходом к лицу, не являющемуся стороной по первоначальному договору. В рамках договора об участии в долевом строительстве отрицательные последствия изменений (в том числе неоднократных) обязательства на стороне участника могут быть связаны с необходимостью для застройщика контролировать осуществляемые уступки и с заменой первоначальной стороны в обязательстве лицом, обладающим определенными привилегиями при исполнении обязательства по сравнению с первоначальным кредитором.
Договор о замене лица в договоре долевого строительства жилья
Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга — обязанности по уплате цены. Такая замена стороны в договоре возможна лишь с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).При нарушении этих требований закона право требования передачи объекта не может перейти от первоначального кредитора (участника) другому лицу (новому кредитору).Одновременно Закон предусматривает «временные» рамки совершения сделок уступки участником принадлежащего ему права требования, устанавливая, что такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11).Часть 3 ст.
Причин на желание заказчиком поменять квартиру, купленную согласно долевому договору может быть множество. В данной статье будет рассмотрено несколько ситуаций, в которые наиболее часто попадает дольщик, а также предоставлены ответы юристов, квалифицирующихся на кадастровых делах.
— Нет! По законодательству любые махинации с квартирой, в частности продажа или обмен, могут осуществляться только после проведения государственной регистрации права собственности на жилье.