Порядок согласования некапитального строения или как получить разрешение на работу киоска
Порядок согласования некапитального строения или как получить разрешение на работу киоска
Для создания масштабного бизнеса требуются колоссальные вложения. Поэтому крупные промышленные и торговые компании в большинстве случаев являются плодом совместных инвестиций. А вот для индивидуальных предпринимателей лучшим выбором станет небольшой киоск. Выбор ассортимента зависит исключительно от фантазии владельца, но над согласованием некапитального строения придется поработать – в условиях стремительно меняющегося законодательства этот процесс может затянуться на неопределенный срок и отбить всякое желание вести бизнес.
Какими документами должен руководствоваться предприниматель
Как сказал классик: незнание законов не избавляет от ответственности. Поэтому к созданию даже такого небольшого бизнеса, как киоск, нужно подходить со всей основательностью, чтобы в будущем не потратить весь первоначальный капитал на штрафы. Основной порядок согласования киоска на территории Москвы описан в Постановлении Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города объектов, не являющихся объектами капитального строительства» № 636-ПП от 13.11.2012. Дата его последней актуализации – 16.08.2018.
Несмотря на весь шум по поводу сноса незаконных павильонов, построенных на базе «Постановления…», распоряжения правительства Москвы не утратили своей силы. Они полностью заменяет все более ранние нормативы, в том числе – распоряжения мэра «О дополнительных мерах по упорядочению размещения и строительства некапитальных объектов» от 30 марта 1998 года.
Еще на этапе планирования бизнеса предпринимателю стоит внимательно ознакомиться с текстом Постановления. Документ находится в открытом доступе и позволяет вам заранее определиться с перечнем всех министерств и инстанций, которые придется посетить для согласования киоска. Вкратце этот путь можно разделить на несколько этапов.
Получение земли
Для возведения любого некапитального строения требуется земельный участок. При этом совершенно не обязательно оформлять его в собственность. Более того – с точки зрения законодательства частному предпринимателю гораздо выгоднее оформить в аренду муниципальную землю.
Как это происходит
Этот порядок является единственно легальным для всех киосков, размещенных на государственной земле. В отношении частных земельных участков ситуация отнюдь не радужная. Законно поставить киоск на своей земле практически невозможно – государство регламентирует все тонкости правового урегулирования только в области капитального строительства. А вот вопрос некапитальных строений властями даже не поднимался. Более того, размещение киоска на «нецелевой» земле может грозить собственнику внушительным штрафом. Такое вот неравноправие в столичных масштабах.
Что делать дальше
Победа в торгах – это только первый шаг на пути к открытию киоска. Сразу после заключения договора аренды необходимо приступать к разработке проектной документации. Казалось бы – что может быть сложного в проекте небольшого киоска? Однако все не так просто.
Проектная документация должна включать:
Конкретный перечень всех разделов проектной документации устанавливает Москомархитектура. Готовый проект необходимо согласовать:
В случае, если земельные участки выделены на территориях подведомственных одному из ведомств города, придется согласовывать проект еще и с ними. Например, установку киоска возле музея или парка придется дополнительно согласовать в Департаменте культуры, а за павильон возле стадиона придется побороться с Департаментом спорта.
Точные сроки полного согласования сказать сложно. Они варьируются от нескольких недель до нескольких месяцев. Чтобы сэкономить время, разработку проекта лучше доверить специалистам. Конечно, их услуги стоят денег, зато вы будете избавлены от необходимости несколько раз дорабатывать проект и по нескольку кругов обходить все инстанции.
Сносить или не сносить? Вот в чем вопрос
После череды громких скандалов, связанных с массовыми сносами торговых павильонов, многие предприниматели опасаются начинать новый бизнес в мелкорозничной торговле. Более того – в Москве продолжается демонтаж незаконных строений.
Однако бояться не стоит – при объективном соблюдении «Постановлений…» владельцу киоска ничего не грозит. Как показала практика, в опалу у властей попали только те строения, которые не соответствуют требованиям законодательства хотя бы по одному из пунктов.
В настоящий момент город освобождается от строений, расположенных на инженерных коммуникациях и дорожной сети. Конечно, их расположение достаточно удачно с точки зрения проходимости – за день мимо такого киоска проходит огромное число потенциальных покупателей. Но и вероятность попасть в список демонтажа превышает любую выгоду. В той ситуации, что сложилась на сегодняшний день, гораздо выгоднее оказалось строить киоски по закону. Тем более, город готов предложить предпринимателям более 3 миллионов квадратных метров земли для работы.
Вопрос-ответ
Вопрос: «Какие документы нужны для установки на арендуемом участке некапитального строения (торгового павильона)?»
Ответ: Чтобы возвести торговый павильон на арендуемой местности, понадобится, прежде всего, разрешение городской администрации / городского совета. К заявлению нужно приложить удостоверение о праве владения участком на условиях аренды в виде подписанного договора государственной или коммунальной собственности. Также потребуется документальное согласование из местного архитектурного органа по вопросам градостроительства и торгового управления, полученное уже в статусе зарегистрированного ИП.
На прохождение всех инстанций уйдет от недели до месяца. Если торговый павильон не заработает в течение 6 мес. с даты выдачи паспорта привязки, разрешение аннулируется.
Оформление некапитального строения в капитальный объект недвижимости
Отличие капитальных объектов недвижимости от некапитальных (временных) состоит в том, что капитальные имеют фундамент, привязывающий их к участку, а временный объект его не имеет, следовательно, срок его эксплуатации ограничен. Капитальные объекты подлежат государственной регистрации, а временные – нет.
На практике зачастую временный объект строится по всем принципам и характеристикам капитального. Владелец, желая упрочить свое положение, планирует приобрести участок в собственность и произвести перевод некапитального строения в капитальное. Это мероприятие даст возможность избежать расторжения договора с арендодателем и уменьшить финансовую нагрузку на свой бизнес.
В законодательстве в настоящее время процедура такого перевода не регламентируется. В практической жизни существуют два способа решить эту задачу.
Перевод по судебному решению
Можно подать заявление в суд, сопроводив его заключением технической экспертизы, которая подтвердит соответствие характеристик временного объекта установленным законом критериям капитального строения, отсутствие нарушений строительных норм и угрозы безопасности людей.
Суд признает временное строение самовольным, так как оно возведено как некапитальный объект, а застройщик не получал нужных документов и согласований. Самострой на арендуемом земельном участке суд, скорее всего, узаконить не разрешит, и перевод окончится, не начавшись.
Если даже параметры объекта соответствуют параметрам капитального, на него есть разрешение, проектные документы и де-факто он таковым и является, в суде доказать это сможет только очень опытный и дорогостоящий адвокат.
Перевод некапитального строения в капитальное административным путем
Перевод и регистрация некапитального строения могут быть выполнены более длительным, но и более надежным путем. Для этого необходимо запланировать реконструкцию объекта, разработать ее план, представить ее в уполномоченные органы, согласовать в нескольких инстанциях и получить разрешение на проведение реконструкционных работ в Стройнадзоре или Комитете по архитектуре.
После этого производятся работы, оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и одновременно его государственная регистрация уже как капитального строения. Так как застройщик регистрирует право собственности на строение, необходимо расторгнуть договор аренды земли. Участок оформляется на нового владельца для эксплуатации объекта, переведенного из временной категории в капитальную.
Немногие застройщики – владельцы временных строений – знают, как перевести из некапитального строения в капитальное свой объект. Это долгая и сложная процедура, которая требует профессионального юридического сопровождения. Специалисты, имеющие практический опыт взаимодействия с организациями, участвующими в согласовании документов, организуют каждый этап процесса перевода, что в конечном итоге ускоряет получение положительного результата.
Чтобы возвести некапитальное строение, разрешение закон получать не требует, но разрешение на его реконструкцию для будущего перевода в разряд капитальных обязательно.
Услуги нашего центра по переводу некапитальных объектов
Чтобы упростить решение задачи по переводу объектов недвижимости в категорию капитальных, рекомендуем обратиться в МФЦ «Регион». Наши специалисты-практики хорошо знают, как оформить некапитальное строение в капитальное, предоставят юридическое и техническое сопровождение процедуры всем заинтересованным предпринимателям:
Список необходимых документов
Результат выполнения услуги
При заказе данной услуги получение для Вас выписки из ЕГРЮЛ бесплатно!
С услугой часто заказывают
Часто задаваемые вопросы
Список часто задаваемых вопросов – при нажатии на вопрос появляется текст ответа на этот вопрос.
Условия размещения некапитальных объектов
Правовой центр ДВА М готов оказать юридические услуги, связанные с размещением некапитальных объектов в Москве и Московской области.
Строительство некапитальных объектов на участках, находящихся в собственности
Порядок размещения некапитальных объектов
Наличие титула собственности на земельный участок – наиболее благоприятная предпосылка для размещения некапитальных построек. Даже в случае, если земельный участок был предоставлен в соответствии с законодательством г. Москвы в льготном порядке с наложением запрета на строительство, размещение некапитальных объектов на таком участке становится тем более актуальным, поскольку такое использование данной территории не является строительством.
По общему правилу, размещение некапитальных построек возможно на любом земельном участке. Однако, следует оговориться, что как и любое другое использование земельного участка, размещение некапитальных построек на нём должно соответствовать земельному законодательству, т.е., в первую очередь – разрешённому использованию земельного участка и его градостроительному регламенту. Размещение некапитальных объектов, не предусмотренных двумя данными параметрами режима земельного участка, может повлечь претензии со стороны органов, полномочных на осуществление земельного надзора. Кроме того, некапитальные объекты должны соответствовать общим требованиям пожарных и санитарных нормативов.
Федеральным законодательством не урегулированы условия и порядок размещения движимых построек на земельных участках, уже находящихся в собственности физических лиц или коммерческих организаций.
Порядок размещения некапитальных объектов, утвержденный Правительством Москвы, ориентирован на случаи возведения некапитальных построек лицами, которым ранее участки в собственность не предоставлялись, на землях, находящихся в государственной собственности. В силу прямого указания сферы его действия на земельные участки в частной собственности он не распространяется. Иные процедуры строительства некапитальных объектов также относятся лишь к непредоставленным участкам, государственным землям. Из данных предпосылок можно сделать вывод о том, что московский законодатель не стал вводить специальный порядок получения разрешения на размещение некапитального объекта на земельных участках в собственности частных лиц, из чего следует возможность строительства разрешения на строительство и проведения иных предварительных согласований.
В законах Московской области, напротив, закреплена норма о том, что все некапитальные объекты размещаются с разрешения органов местного самоуправления, порядок получения такого разрешения должен быть установлен ими же. Следует отметить, что не все муниципалитеты на настоящий момент приняли документы, содержащие подробные правила о порядке возведения нестационарных построек в связи с чем в ряде случаев их строительство так же возможно без разрешений и согласований.
This jQuery slider was created with the free EasyRotator for WordPress plugin from DWUser.com.
Размещение некапитальных объектов на участках, предоставленных на праве аренды
Ситуация, в которой арендатор земельного участка из государственной или муниципальной собственности возводит некапитальные объекты на уже предоставленном ему в аренду земельном участке, не урегулирована в законодательстве г. Москвы.
Установленный порядок размещения некапитальных объектов распространяется только на те случаи, когда участок предоставляется специально для размещения такого объекта. В то же время и запрет на размещение некапитальных объектов на таких участках законом не установлен.
При этом, исходя из норм федерального законодательства, арендатор может использовать участок, любым способом, прямо не запрещенным законом или договором.
Таким образом, арендатор земельного участка вправе возводить объекты, не являющиеся объектами капитального строительства, без предварительного получения каких-либо разрешений на размещение таких объектов, если иное не установлено договором аренды.
В Московской области отсутствуют специальные правила относительно возможности возведения некапитальных объектов на земельных участках, уже предоставленных в аренду, потому подлежит применению общий порядок размещения некапитальных объектов, описанный в нормативных актах органов местного самоуправления. Как правило, такой порядок включает получение разрешения на размещение некапитального объекта от одного из исполнительных органов местного самоуправления.
Таким образом, возведение некапитальных объектов безусловно возможно на земельных участках, предоставленных на праве аренды, в случае, если в договоре аренды отсутствует запрет на размещение таких объектов. В случае, если договор был заключен с внесением в него подобного запрета, правомерность данной нормы требует отдельного рассмотрения.
При этом возводимый некапитальный объект должен соответствовать разрешенному использованию и цели предоставления участка по договору арены. Так на участке, предоставленном для размещения промышленных объектов, могут устанавливаться некапитальные объекты производственного назначения, склады, иные объекты, вспомогательные по отношению к деятельности предприятия. Размещение же на таком участке объектов торгового и т.д. назначения будет неправомерно.
This jQuery slider was created with the free EasyRotator for WordPress plugin from DWUser.com.
Строительство некапитальных объектов на специально отводимых для этого участках
Размещение нестационарного объекта на землях г. Москвы возможно лишь в случае, если размещающее такой объект лицо обладает правами на земельный участок, на котором размещается объект. В случае, если участок в собственности или в аренде отсутствует, возможно получить земельный участок из государственной или муниципальной собственности специально для размещения некапитального объекта.
Предоставление земельного участка из государственной или муниципальной собственности под размещение некапитального объекта в г. Москве возможно в ходе многоступенчатой процедуры, включающей в себя:
Следует отметить, что в таком порядке размещаются не все некапитальные объекты, а лишь прямо поименованные в законодательстве г. Москвы. Для нестационарных торговых объектов, объектов комплексного благоустройства территории, объектов, размещаемых на время проведения строительства, земляных и иных видов работ (временных объектов), произведений монументально-декоративного искусства, информационных конструкций, сезонных кафе существуют специализированные правила размещения, отличающиеся от общей процедуры как в сторону увеличения числа административных рычагов влияния на решения о размещении (более сложная процедура размещения – например, для нестационарных торговых объектов, объектов комплексного благоустройства природных и озеленённых территорий), так и в сторону их уменьшения (временные объекты, информационные конструкции и т.д.).
В Московской области возведение некапитальных объектов допускается с разрешения и в порядке, установленном органами местного самоуправления. Поэтому для каждого муниципального образования (муниципального района) установлен собственный порядок размещения некапитальных объектов. При этом отсутствуют оговорки о том, каковы полномочия органов местного самоуправления по установлению порядка размещения некапитальных объектов на землях различных форм собственности. Как правило, разрешение на размещение некапитальных объектов оформляется в виде постановления администрации муниципального образования (например, г.о.Красноармейск, г.п.Малаховка), в виде акта должностного лица администрации (например, г.о.Долгопрудный, г.п.Ступино, г.Лобня, г.о. Котельники) или в виде акта специализированного органа, подотчётного администрации (Химкинский район).
Кроме того, в соответствии с новой редакцией Земельного кодекса РФ, размещение некапитальных объектов возможно на землях из государственной или муниципальной собственности без предоставления земельного участка и без установления сервитута. Однако, на таких условиях можно размещать лишь два вида некапитальных объектов: нестационарные торговые объекты и рекламные конструкции.
В соответствии с законодательством г. Москвы нестационарные торговые объекты могут устанавливаться исключительно на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов и в порядке аукциона. При этом с хозяйствующим субъектом-победителем аукциона заключается договор на размещение нестационарного торгового объекта.
Местоположение рекламных конструкций г. Москвы также определяется при утверждении схемы размещения рекламных конструкций. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с победителем аукциона, ему выдается разрешение на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.
В Московской области, в свою очередь, нестационарные торговые объекты и рекламные конструкции размещаются в порядке, устанавливаемом органами местного самоуправления.