Разрешение на строительство 2020. Пошаговая инструкция
Разрешение на строительство частного дома нужно получать до самого строительства дома, но поскольку я начал строить дом, когда еще была «дачная амнистия», я об этом не беспокоился. Это было зря. Потом узнал, что летом 2016 года вышел указ о том, что теперь всем нужно получать разрешение на строительство. Ну и тут понеслось…
Получение разрешения на строительство
Расскажу, как было у меня. Я нахожусь в Нижнем Новгороде и документы на разрешение у нас принимают в департаменте градостроительного развития в Кремле. Сначала нужно позвонить им и записаться на прием. Приемный день всего один — у нас это среда. Интересно, что в МФЦ отказались принимать бумаги, сказали, что они не выдают РнС.
Какие документы нужны для получения разрешения на строительство (РнС) в ИЖС в Нижнем Новгороде:
1. Документы на участок
У меня был старый документ, поэтому я принес «свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок». Сейчас вместо свидетельства выдают «выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Делаете копию любого из этих документов и заверяете ее у нотариуса (или можете отдать оригинал, а себе потом взять другой).
2. Ксерокопия паспортов всех собственников земли
Делаете на одном листе ксерокопию и страницы паспорта с фотографией, и страницы с пропиской. Это все стоит рублей 10 в любой конторе.
3. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
Документы на получение ГПЗУ:
Пришел в тот же департамент градостроительного развития и написал заявление прямо на месте. Приложил копию свидетельства на землю (из пункта 1)
4. Заявление на выдачу РнС
Этот документ лучше заполнять по месту, так как у них своя форма и то, что скачано в Интернете — не подошло. Плюс мне на месте подсказали, как правильно заполнять это заявление, там все не очевидно.
5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
Это самая сложная штука. СПОЗУ нужно нарисовать или начертить самому (ну или можно заплатить пару тысяч какой-то спец конторе) на основании ГПЗУ (3 пункт). Можно просто взять и сделать ксерокопию листа ГПЗУ с вашим участком и туда нарисовать черной ручкой свой дом с его размерами и с расстояниями до соседних зданий и границ участка. Вот пример ГПЗУ с форумхауса.
P.S. История получила разрешение. В итоге мне дали отказ в разрешении на строительство! Смотрим, что будет дальше
25.01.2016 — подал документы на регистрацию дома в кадастровую палату
14.02.2017 — получил приостановление регистрации дома, так как нет разрешения на строительства. Кажется, найти лазейку в законодательстве не удалось.Придется идти в суд против градостроительства
28.08.2017 — юрист решил, что в суд идти не стоит, так как практика сейчас негативная и дом не зарегистрируют — читайте подробный рассказ о суде и подготовке .
Разрешение на строительство частного дома: пошаговый план и основные ошибки застройщиков.
Добрый день, дорогие подписчики. Решил свести в одну статью предыдущие несколько статей, посвященные получению разрешения на строительство индивидуального жилого дома (уведомления о соответствии). Картинок не будет, только важная информация.
Итак, Вы купили земельный участок для строительства своего дома. И теперь Вы горите желанием немедленно приступить к строительству дома своей мечты, но не так быстро, прошу Вас. Прежде чем приступить к строительству дома необходимо получить разрешение на строительство.
Для получения «Уведомления о соответствии» собственнику земельного участка необходимо направить в Администрацию своего городского округа (для Московской области) или в Мосгосстройнадзор (для г. Москвы) «Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома», в котором указать данные собственника и участка, нарисовать планировочную схему участка с посадкой дома, его размерами и расстояниями отступов от границ участка до дома, посчитать параметры планируемого строительства или реконструкции. Форма уведомления утверждена Минстроем.
В самом лучшем случае, если Ваш участок не попадает ни в какие охранные зоны и Вы не нарушили при строительстве градостроительные нормы, то Вас все равно заставят оформить и получить «Уведомление о соответствии», но сделать это после начала строительства бывает очень сложно. Например, администрация Подольского городского округа, если видит что дом уже построен, отказывает в выдаче уведомления о соответствии и отправляет оформлять построенный дом в судебном порядке.
Если же Вы при строительстве нарушили градостроительные нормы, например, сделали отступ от границ участка менее 3-х метров или Ваш участок попадает в какую-либо охранную зону, например, в зону охраны газопровода высокого давления, то «Уведомление о соответствии» Вам никто и никогда не выдаст. А это значит, что опять надо идти в суд и не факт, что в этом случае, получится узаконить дом в судебном порядке. Следовательно, Ваш построенный дом никогда не зарегистрируют, а в самом плохом случае, могут и потребовать снести.
Администрация рассматривает полученное уведомление. Если уведомление подготовлено правильно и администрация не находит никаких нарушений градостроительных норм или охранных зон на участке, то выдает в ответ заявителю «Уведомление о соответствии планируемого строительства». Это и есть разрешение, только после этого можно начинать строиться.
Если же администрация находит в уведомлении о планируемом строительстве нарушение градостроительных норм, например, превышение максимально возможной площади застройки или Ваш земельный участок попадает в какую-либо охранную зону, которых 26 разных видов, то Вы получаете в ответ «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», с указанием причин отказа. То есть, строить так нельзя. Есть причины которые можно устранить, а есть причины которые устранить невозможно.
Те собственники участков которые купили землю без должной проверки, бывают очень сильно удивлены когда получают от администрации «Уведомление о несоответствии планируемого строительства», то есть отказ в выдаче разрешения на строительство.
Если Ваш участок находится в такой зоне, то в ответ на Ваше уведомление о планируемом строительстве, администрация выдаст Вам или отказ с требованием предварительно согласовать строительство с аэродромом или уведомление о соответствии, но с припиской, что необходимо дополнительно согласовать строительство с аэродромом. Так или иначе, но делать согласование с аэродромом придется. Это согласование потребуют при оформлении дома, без него дом не зарегистрируют.
Особняком в этой истории стоит только аэродром Домодедово. Это совсем другая процедура согласования и она заслуживает отдельной статьи. Если коротко, то что бы согласовать строительство с аэродромом Домодедово надо пройти очень сложную, многоступенчатую процедуру с экологической экспертизой, которая занимает 3-4 месяца и отнимет от Вашего бюджета от 30.000 до 50.000 рублей.
Остальные причины для отказа в выдаче»Уведомления о соответствии» не так часто встречаются, но тоже имеют место быть. Например, если Ваш участок находится в водоохранной зоне реки или озера, то с Вас могут потребовать согласовать строительство с Росрыболовством, это согласование получить относительно несложно. Если же, участок попадает в зону охраны источников питьевого водоснабжения, то с Вас потребуют согласовать строительство с Роспотребнадзором, это согласование получить уже гораздо сложнее.
Если земельный участок находится за границами населенного пункта, то есть, относится к землям сельхозназначения (дачные и садоводческие товарищества, многие коттеджные поселки), то с Вас могут потребовать получить в Роснедрах заключение об отсутствии полезных ископаемых на Вашем участке. А также, получить в Управлении культурного наследия МО заключение об отсутствии на участке объектов культурного наследия. И если с Роснедрами проблем обычно не возникает, то с Культурным наследием все не так просто. Например, рядом с Вашим участком могут быть развалины церкви XVIII века, вокруг которой установлена 200-метровая охранная зона, в которой строить по закону ничего нельзя. В таком случае согласования не получить.
Помимо вышеперечисленных зон, в которых можно получить согласование строительства, существуют охранные зоны в которых строительство прямо запрещено. Соответственно получить согласование и разрешение на строительство невозможно. Даже если Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, это никак не отменяет ограничений и запретов в связи с попаданием в такую охранную зону.
Купив участок без проверки, Вы рискуете оказаться в ситуации когда участок для строительства дома есть, а получить разрешение на строительство (уведомление о соответствии) нет возможности. Следовательно, любое строительство будет незаконным и построенный дом регистрации не подлежит. Еще и могут потребовать снести за свой счет.
Просто удивительно, как много человек может создать сам себе проблем на ровном месте, просто из-за отсутствия необходимых знаний. Далее я расскажу о наиболее часто встречающихся ошибках, которые допускают собственники при проектировании и строительстве дома и которые могут потом стать непреодолимым препятствием для оформления и регистрации дома.
Итак, Вы купили участок. Предположим, Вам повезло и участок не попадает ни в одну из 28 видов охранных зон, что сейчас бывает довольно редко, то есть Вам очень крупно повезло. Но дальше Вы легко можете сами испортить все свое везение и наделать ошибок при строительстве дома.
Ошибка эта происходит из-за нежелания людей получать разрешение на строительство (уведомление о соответствии) перед началом строительства. Многие думают, что это не обязательно или что можно все «бумажки» оформить потом. Потом бывает сложно и дорого, а иногда бывает и совсем невозможно.
Когда Вы подаете Уведомление о планируемом строительстве в администрацию района, с указанием размеров проектируемого дома и его положения на участке, то администрация тщательно изучает, что и как Вы хотите построить на своем участке и если нарушений нет, выдает Вам «Уведомление о соответствии планируемого строительства», то есть разрешение на строительство, по-старому.
Если же Вы что-то нарушили в градостроительных нормах или правилах ПЗЗ, то Вы получаете отказ с указанием причин. Таким образом, Вы подстрахованы от ошибок из-за своей некомпетентности в этом вопросе. Если уведомление о планируемом строительстве готовит специалист, то он сразу Вам скажет, что так строить нельзя и подскажет как можно.
Таким образом, при строительстве дома необходимо отступить от границ участка не менее 3-х метров от соседей, а от фасадной границы не менее 5 метров. И отступать надо именно от кадастровой границы участка, а не от забора, так как заборы очень часто стоят не по официальной границе, а со смещением. Если отступ не соблюден, буду проблемы при регистрации дома.
И такие правила действуют везде, во всех городских округах Московской области. Особым случаем выступает город Москва, там в ПЗЗ нет такого требования, но, мне кажется, что это скорее техническая ошибка, которую рано или поздно исправят. Так что, если у Вас дом в Новой Москве построен с нарушением отступов, надо скорее регистрировать его, пока не ввели обязательный отступ в 3 метра. Если же у Вас такой дом в Московской области, то узаконить его будет очень сложно.
А есть еще противопожарные нормы. Если вкратце, то между двумя каменными домами должно быть расстояние не менее 6 метров. Если один дом каменный, а другой деревянный, то не менее 10 метров. А если оба дома деревянные, то не менее 15 метров.
То есть, если у Вашего соседа уже построен деревянный дом, то Вы при расположении своего деревянного дома должны соблюсти не только отступ в 3 метра от границы участка, но и обеспечить отступ от его дома не менее 15 метров. Что бывает сделать практически невозможно, так как размер участка не позволяет. Пока власти не очень требовательно относятся к соблюдению противопожарных расстояний между домами, но это только пока.
Это я перечислил только самые основные ошибки застройщиков в Москве и Московской области. А есть еще много других правил, норм и ограничений при строительстве, не зная которых, люди строят дома, тратят миллионы, а потом не могут узаконить дом и попадают в разряд «незаконного строительства», со всеми вытекающими последствиями.
Если у Вас нет времени или желания разбираться во всех нормах и правилах строительства, но Вы хотите сделать все по уму и по закону, то обращайтесь к профессионалам. Например, к нам, в компанию «Регистратор».
Мы проверим земельный участок перед покупкой, проведем при необходимости дополнительные согласования, получим разрешение на строительство (уведомление о соответствии) и после окончания строительства зарегистрируем построенный дом без проблем и лишних затрат.
Я уже более 10 лет профессионально занимаюсь оформлением недвижимости, от получения разрешения на строительство до регистрации права собственности в Росреестре. Накопил большой опыт в этой сфере.
Получение согласований при строительстве дома
Владелец земельного участка, планирующий строительство дома со всеми удобствами, должен получить согласования в нескольких инстанциях. На официальном языке такое строение — объект капитального строительства. К нему предъявляются все требования, установленные Градостроительным кодексом и СНиПами.
Приобретая участок земли без подряда, большинство застройщиков не имеет представления обо всех сложностях самостоятельного строительства. Получить заветное свидетельство о праве собственности на дом можно только при условии соблюдения законодательных правил на каждом этапе строительства.
Этап 1. Уведомление о начале строительства
Новое правило введено с августа 2018 года. До этого момента для строительства дома на дачном участке, или ИЖС в населенном пункте было необходимо получить разрешение. В настоящее время застройщик должен обратиться в Администрацию района или через МФЦ подать уведомление о планируемом строительстве по утвержденной форме. В нем должна присутствовать следующая информация:
К уведомлению прикладывается выписка из кадастра недвижимости или копия свидетельства о собственности на землю. Если участок не зарегистрирован в ЕГРН, нужно представить договор купли, свидетельство о наследовании или другие правоустанавливающие документы.
Уполномоченный отдел Администрации проверяет соответствие представленных сведений правилам землепользования и застройки соответствующего района в течение 7 дней. Положительное заключение высылается застройщику и является согласованием строительства дома, действительным в течение 10 лет.
Ранее при получении разрешения на строительство требовался ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Желательно и сейчас запросить его в управлении архитектуры, чтобы избежать отказа в согласовании уведомления. На плане можно обнаружить неожиданные помехи для строительства, например трубы под территорией участка, не указанные в имеющихся документах.
Этап 2. Проектирование и строительство дома
Не обязательно иметь проект при строительстве частного дома до 3-х этажей и рассчитанного на проживание одной семьи. Обратите внимание, что в уведомлении технические характеристики коттеджа указывает сам застройщик, и не требуется прикладывать проектную документацию.
Тем не менее, сегодня уже никто не строит дома «на глазок», разве что будущий хозяин — квалифицированный строитель. В том числе, проект обязательно нужен, если возводить дом будет подрядная бригада. Иначе возможны неприятные сюрпризы. Профессионально разработанная документация грамотно решает вопросы планировки, выбора материалов для обеспечения прочности и надежности постройки. Проект заказывают в специализированном бюро за свой счет. Там же могут предложить типовой вариант, который обойдется дешевле.
Этап 3. Согласование коммуникаций при строительстве дома
Невозможно представить современный коттедж без привычных благ цивилизации. Это значит, к нему нужно провести электричество, воду, газ. Вопросы подключения к коммуникациям решаются с каждым поставщиком коммунальных услуг отдельно, требуют времени и материальных затрат. Как минимум, для согласования и подключения потребуется:
Процедура согласования коммуникаций нередко растягивается на месяцы. В каждом регионе местные органы власти устанавливают свои требования к порядку получения разрешений и оформлению договоров на предоставление коммунальных услуг. Некоторые домовладельцы решают проблему водоснабжения с помощью скважины, но это не всегда возможно по геологическим условиям. Кроме того, ее бурение обходится достаточно дорого (от 100 тыс. рублей).
Этап 4. Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию
Акт ввода капитального объекта в эксплуатацию необходим для постановки построенного дома на кадастровый учет. Его получают там же, где выдавалось разрешение на строительство (согласование уведомления). Для этого нужно представить большой пакет документов, подтверждающих соответствие дома проектной документации, строительным нормам, инженерным ТУ.
В настоящее время акт ввода дома в эксплуатацию для оформления технического паспорта и постановки на учет в ЕГРН не требуется. Льготный период установлен до 1 марта 2020 года.
Этап 5. Постановка на кадастровый учет и регистрация
Получить свидетельство о собственности на дом можно только после того, как он будет поставлен на учет в едином кадастре недвижимости. При отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый инженер составит технический план на основании проектной документации и сведений о земельном участке. Его услуги придется оплатить из собственных средств. Обычно заявление в кадастровую палату Росреестра подает сам инженер (если это предусмотрено договором).
В заключение отметим, что получить нужные согласования при строительстве дома достаточно сложно, особенно при отсутствии опыта общения с государственными органами. Именно поэтому большинство любителей загородной жизни предпочитают приобрести готовый коттедж в поселке с коммуникациями. Это экономит время и деньги будущего домовладельца.