Соинвестор
И так, при возникновении инвестиционной деятельности связанной с недвижимостью в правовом поле появляется такое понятие как соинвестор в строительстве.
Кто такие соинвесторы, спросите вы? В этой статье мы попробуем разобраться с данным вопросом, дать определение данному термину, обозначить основные ситуации, при которых он появляется, а также в чем его сильные и слабые стороны.
Соинвестор это лицо, физическое либо юридическое, заключающее договор соинвестирования с главным инвестором проекта дабы по окончанию строительства иметь право на оформление в собственность заранее оговоренной части построенного имущества.
Теперь выясним, почему же появился данный термин. На самом деле все достаточно банально. Причиной всему стало желание сэкономить или купить объект недвижимости по наиболее выгодной цене. Поэтому соинвесторы в строительстве и появились.
Ни для кого не секрет, что приобрести объект недвижимости гораздо выгоднее на этапе строительства, а не когда данный объект уже сдан застройщиком. А если поучаствовать в процессе покупки как соинвестор, то можно получить дополнительные выгоды в виде неуплаты налога на прибыль, а также минимизации уплаты налога на добавленную стоимость.
Заключая договор соинвестирования соинвестор не выступает покупателем объекта недвижимости, а наоборот лишь дольщиком строительства и именно поэтому освобождается от уплаты соответствующих налогов. В таком случае оплата стоимости имущества носит сугубо инвестиционный характер и покупкой в традиционном смысле не является.
Однако дабы не попасть в нежелательную ситуацию нужно знать некоторые нюансы. Как известно дьявол кроется в деталях, а в нашей ситуации в договоре между инвестором и соинвестором.
И так, договор соинвестирования это форма, заключаемая между инвестором и соинвесторами. На основании данной формы соинвестор оплачивает стоимость части либо полного имущества. После ввода в эксплуатацию оплаченного имущества он имеет право оформить её в собственность.
Необходимо понимать тот факт, что договоры соинвестирования заключаются между компанией застройщиком и инвестором в случае, когда застройщику не хватает собственных средств для окончания строительства.
Чтобы исключить риск обмана перед заключением договора соинвестору в первую очередь необходимо познакомиться со следующими документами:
Как найти соинвесторов: Зачем они нужны?
Соинвестор, вкладывая средства в проект, становится дольщиком. Когда проект реализован, он получает право собственности на часть имущества.
Типичным примером служит приобретение строящейся квартиры физлицом (без образования юридического лица). Выгода дольщика состоит в том, что он заключает деривативную сделку, то есть в настоящем времени покупает будущий объект по низкой стоимости. Готовый построенный объект на рынке будет стоить дороже.
Для инвестора выгода заключается в том, что он не вкладывает свои средства, а пользуется средствами дольщиков. Это не заемные средства, так как возвращать их инвестор не должен. Инвестор обязуется потратить вложенные в проект средства согласно условиям договора (реализовать конкретный объект в указанные сроки). По условиям договора застройщик-инвестор получает определенное вознаграждение по факту реализации проекта, что также указано в договоре.
В условиях договора прописаны права и обязанности обеих сторон. В том числе среди прав инвестора может быть указан найм специализированных подрядчиков для прокладки коммуникаций, выполнения инженерных работ и так далее.
Стать дольщиком можно, выбрав компанию-застройщика, опираясь на сведения о ее репутации на рынке.
Необходимо ориентироваться на портфолио компании, условия договора, возможность застраховать вложенные средства.
В договоре важно детально разъяснить условия возврата средств инвестором при несоблюдении сроков и условий строительства, санкции, применяемые к инвестору, порядок истребования средств у страховщика в случае возникновения такой необходимости. При составлении договора учитываются установленные законодательством нормы.
В договоре также должны быть указаны условия передачи денежных средств инвестору, обязательства и права дольщиков, порядок регистрации права собственности и передачи имущества в эксплуатацию соинвестору. В обязательном порядке прописываются права на общедомовое имущество и земельный участок, выделенный под строительство.
Договор соинвестирования: Образец
Инвестор отличается от соинвестора тем, что инвестор официально заключает договор, финансируя проект. Соинвесторы вносят средства, становясь дольщиками инвестора.
В данной статье рассматриваются только договоры, заключенные между владельцами прав на возведение объектов и соинвесторами —лицами, которые имеют средства финансировать проект. Ситуации, когда инвестор заключает договор с административными органами, не рассматривается в рамках данной публикации.
Чтобы договор имел силу, не требуется никакой дополнительной государственной регистрации. В то же время, пожалуй, одним из самых важных критериев таких договоров является достоверное и подробное описание имущества. Делается это для того, чтобы на основании такого описания можно было бы с легкостью идентифицировать объект инвестиций.
Обязательные реквизиты, подлежащие раскрытию, вы найдёте ниже. И так, договор соинвестирования образец:
В самом договоре соинвестирования пунктами, заслуживающими пристального внимания будут являться:
Также чтобы обезопасить себя при заключении договора соинвестор имеет право настаивать, чтобы в документ были включены следующие пункты:
Для реализации крупных проектов, например, строительства, часто привлекают деньги инвесторов. При этом сам инвестор может вложить свои денежные средства или взять их у соинвестора. За это соинвестор получает определенные права. В случае строительства дома это может быть право собственности на определенное помещение, однако получить его может оказаться непросто. Это связано с тем, что в соинвестировании много юридических тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении договора и защите своих прав в суде.
Что делать добросовестному соинвестору, если он внес деньги,
но не может получить то, на что первоначально рассчитывал – покажем
на примере из практики.
Дело из практики: как соинвестору получить в собственность помещение
Между Правительством Москвы и ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» был заключен Инвестиционный контракт, на основании которого осуществлялось строительство жилого дома. По указанному контракту ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» выступало инвестором и после завершения строительства получало в собственность 60% общей нежилой площади построенного
и введенного в эксплуатацию дома.
Для привлечения денежных средств ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» заключило договор с ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» на участие в инвестировании строительства. Согласно указанному договору ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» выступило соинвестором. Соинвестор должен был внести определенную сумму и после ввода дома в эксплуатацию получить
в собственность нежилое помещение на 1-м этаже.
ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» свои обязательства выполнило в полном объеме, однако, получить помещение в собственность не могло.
В связи с этим компания обратилась в нашу юридическую фирму за защитой своих прав.
Адвокаты подготовили и подали исковое заявление к Правительству Москвы и ООО НПСК «Полипром» об обязании подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно заключенному инвестиционному контракту в части исполнения обязательств
по распределению в пользу ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» доли
в виде нежилого помещения. Подписание указанного Акта было необходимо, т.к. сначала ООО НПСК «Полипром» должно было получить часть построенного дома, а уже от этой части выделить нежилое помещение
ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ».
В обоснование позиции истца мы указали следующее:
Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
У соинвестора возникает право требования от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части
в объекте инвестиций, но не права собственности на часть такого объекта. Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела в натуре доли инвестора.
Как было установлено, ранее Арбитражный суд вынес решение, в котором обязал ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» подписать акт о результатах реализации Инвестиционного проекта в части нежилой площади. В соответствии
с указанным актом в пользу ООО НПСК «ПОЛИМПРОМ» в числе прочих было распределено нежилое помещение, которое подлежало передаче истцу в соответствии с договором соинвестирования.
Однако акт со стороны ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» не был подписан, в связи
с чем, право собственности последнего на спорный объект недвижимости
не зарегистрировано, следовательно, и не возникло.
Право истца, как соинвестора, на спорный объект недвижимости не может возникнуть ранее возникновения права собственности на данный объект
у ООО НПСК «Полипром» как инвестора. При этом само по себе надлежащее исполнение соинвестором обязательств по договору соинвестирования лишь позволяет соинвестору требовать передачи находящейся в собственности инвестора индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
Рассмотрев исковое заявление, суд удовлетворил заявленные требования и обязал ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» подписать с Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту в части исполнения обязательств по распределению в пользу истца ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» доли в виде нежилого помещения в построенном доме.
Если у вас есть вопросы по инвестированию, вы можете задать их в комментариях или на предварительной консультации.
Стоит ли заключать Договор инвестирования с застройщиком?
Соинвестирование является одним из способов покупки жилья в строящемся доме. Оно является для покупателя рискованным мероприятием.
Инвестор заключает договор, называемый инвестиционным, с застройщиком или другим лицом, имеющим право на строительный объект, выплачивает определённую сумму денег, а потом должен получить жильё в собственность.
Сам договор, хотя и называется инвестиционным, по своей сути является не чем иным как договором купли-продажи, в данном случае – жилья после окончания строительства дома.
По договору, застройщик, за счёт средств, собственных и привлечённых, обязуется построить жилой дом. Инвестор по факту делается партнёром застройщика. А если так, то и коммерческие риски ложатся как на застройщика, так и на инвестора. И какой бы не выгодной казалась бы покупка, опасность для покупателя лишиться денег и остаться без жилья вполне реальная.
Риски такого исхода очевидные с момента подписания соглашения об инвестировании. Они состоят в том, что нельзя исключить возможное банкротство застройщика, задержки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, продажи уже кем-то оплаченного жилья, некачественное строительство, дефекты проектирования, удорожание строительства по сравнению с первоначальной стоимостью, стихийные бедствия, экономические кризисы, отсутствия запланированной квартиры в доме в связи с изменением проекта дома и т. д.
Нередко под видом инвестиционной компании, продающей недвижимость, орудуют мошенники.
Условиями возникновения рисков для инвесторов являются неконкретные формулировки контракта инвестирования строительства объекта. Инвестору, при подписании договора следует обращать внимание на следующие обстоятельства:
* прописаны ли в договоре сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
* обозначена ли характеристика жилья, которое будет передано инвестору;
* прописана ли вся вторая сторона договора – юридические лица, застройщики и подрядчики;
* указано ли целевое расходование инвестиций;
* указан ли размер компенсации на случай неисполнения застройщиком своих обязательств или отказа инвестора от квартиры взамен на возврат денег;
* предусмотрены ли способы контроля со стороны инвестора ходом строительства.
В общем, как свидетельствует практика, опасностей для инвесторов довольно много и очень часто они сбываются. В то же время, инвестирование продолжает существовать и расширяться. Чтобы хотя бы уменьшить возможности проявления неприятных ситуаций в деле инвестирования, нужно попытаться сделать правильный выбор застройщика.