Продажа инвестпроектов многоэтажного и малоэтажного строительства
Рынок участков под инвестпроекты в Москве и Подмосковье
Ассортимент участков под строительство в Москве и области достаточно обширен. Активно реализуются подходящие земли на Каширском, Горьковском, Пятницком и Новорижском шоссе. При необходимости можно найти участок под многоэтажное строительство на отдаленности до 50 км от МКАД. Средние цены колеблются в пределах от 200 до 600 тыс. рублей за сотку. В самых престижных районах, таких как Ленинский, стоимость земли доходит до 1–1,8 млн рублей за сотку.
Чем объясняется сильный разброс цен?
Первая и, пожалуй, самая важная причина – разная удаленность от МКАД. На территории самой Москвы перспективными остаются Северный и Южный административные округи. Но большая часть многоэтажного строительства сосредоточена за пределами МКАД. Возможно, в будущем ситуация изменится в результате редевелопмента отдельных промышленных зон.
На формирование цены влияет и транспортная развязка. Так, до конца 2016-го Некрасовка и Нижегородская улица должны быть соединены новой веткой метро, что вызвало строительный бум в окрестностях ранее пустовавшей Некрасовки. Нельзя упускать из вида и удаленность от инженерных сетей.
Вторая причина сильного разброса цен – отличия в разрешительной документации. Из-за того, что отдельные объекты находятся на стадии изменения ВРИ, собственники умышленно снижают цену. Это увеличивает инвестиционную привлекательность объектов, но риск возрастает из-за потенциальных проблем с документацией.
Третья причина – репутация районов, которая формируется в зависимости от качества инфраструктуры, соседства с рекреационными зонами, экологической обстановки.
Найти участок под многоэтажное строительство в таких элитных районах, как Пречистенка, Остоженка и Патриаршие пруды, уже практически нереально. Из-за реконструкции Киевского шоссе и преобразований на Ярославке земли под ЖС в этих районах стали дороже и популярней. Стоимость участков в районе Дмитровского шоссе и Новой Риги и вовсе доходит до 50–60 тыс. долларов за сотку.
Основные параметры инвестпроекта многоэтажного строительства
Продажа участка нередко ведется вместе с реализацией незавершенного инвестпроекта. Его привлекательность зависит от дислокации, правовых характеристик, рельефа, согласованности эскизов, проекта и другой документации, стадии завершенности. Необходимо учитывать и ориентировочный срок реализации проекта.
Чтобы оценить размер прибыли, который может принести инвестпроект, следует тщательно ознакомиться с бизнес-планом и экспертной оценкой. Учитывается наличие ГПЗУ и обременений по завершению строительства.
Эксперты отдают предпочтение инвестпроектам в живописных и экологически чистых районах Подмосковья, в которых не возникнет проблем с подведением газа, организацией электро- и водоснабжения, канализации. Желательно, чтобы количество обременений на участке не превышало 5%.
Любым капиталовложениям в покупку участка под многоэтажное строительство должны предшествовать топографическая и геологическая экспертизы. После того как выяснится, насколько близко проходят грунтовые воды, станет понятен перечень технологий, которые придется использовать, а следовательно, и стоимость строительства.
Строительство
Ищу партнера по бизнесу
Нужен партнер по бизнесу, имеющий большой опыт работы с лицами принимающими решения застройщиков, ген.подрядчиков, подрядчиков, умеющий пробивать договора поставок оборудования и материалов для систем. Подробнее…
Строительство модульного отеля в крыму на 28 комнат.
Нужен инвестор
Ищу инвестора для приобретения асфальтового завода в размере 30,000,000 рублей окупаемость 1 сезон.Для производства модернизированого асфальта с применением ризино-битумных компонентов, холодного асфа. Подробнее…
Ищу партнера либо инвестиции на строительство индивидуального жилого дома
Описание проекта Ищу партнера либо инвестиции на строительство индивидуального жилого дома расположенного в городе Чайковский, категория земли относится индивидуальному жилищному строительству и уже. Подробнее…
Презентация бизнес-плана. По строительству и продажи на примере 3х домов в «скандинавском» стиле.
Основная информация и сам бизнес-план в презентации. При вложении(себе стоимость дома с участком и подводом коммуникаций)
9 000 000 рублей в один дом данного стиля «под ключ», прибыль составляет
Ищу инвестора для строительства ТЦ!
Ищу инвестора для выкупа земельного участка под строительство Торгового Центра на территории ЖК комфорт-класса в Новой Москве! Площадь ЗУ: 8221 кв.м Правильной трапецевидной формы Рельеф без сущест. Подробнее…
Комплексная точечная застройка жилого микрорайона г. Химки, Московской области, площадь жилья 180000 кв. м., школы, детские сады, поликлиники, спортивно-оздоровительные комплексы, объекты торговли. Объем и инвестиций от 1,5 до 8,0 млрд. рублей.
Пояснительная по вопросам инвестирования в строительство много квартирных жилых домов в г. Химки, мкр. Сходня, Московской области. Мы занимаемся строительством с 1990 года, строили и продолжаем стр. Подробнее…
Производство строительных блоков, строительство домов из древобетона
Доброго дня! Занимаемся производством древобетона в г. Кемерово 6-й год, материал хорошо известен в нашем регионе, построено уже более 30 объектов и сарафанное радио привлекает всё новых покупателей. Подробнее…
Ищу инвестора в запущенный в работу проект
Строительство недвижимости в Швеции
Целью проекта является приобретение участков земли, под застройку жилых домов, в Швеции, возведение домов, каркасных, деревянных с дальнейшей реализацией. Данный проект будет осуществлять существующ. Подробнее…
Долгосрочные инвестиции
Бизнес план производства изделий из камня
Бизнес план производства изделий из камня. Современную ситуацию на рынке изделий из камня можно охарактеризовать как сопровождающуюся повышающимся спросом. Востребованность изделий из камня со ст. Подробнее…
Партнер-инвестор в действующий проектный бизнес
В действующий проект необходим партнер-инвестор с опытом и финансовой грамотностью. Суть проекта. Есть действующая проектная команда инженеров высшей категории (тоннельщики, мостовики, архитекторы). Подробнее…
Монолитные Конструкции
Проект Современных Монолитных Экономичных Конструкций на основе собственного запатентованного технического решения, который предназначен для строительства домов, зданий и сооружений различного назначе. Подробнее…
Автоматизированное строительство высотных зданий.
Необходимы инвестиции на НИОКР по тематике «Автоматизированное строительство высотных зданий». Насколько мне известно из открытых источников по строительным 3д технологиям сдерживающими факторам дальн. Подробнее…
Два смежных земельных участка 0,75 га. ГПЗУ с инвестпроектом строительства 2-х жилых домов площадью квартир-8300 кв. м.
2020-05-30 15:53 Архивное объявление
Инвестиционный проект строительства 7-ти этажного жилого дома, жилая площадь-2800 кв. м. Земельный участок 0,25 га. в собственности, с ГПЗУ строительство многоквартирного жилого дома. Подробнее…
Требуется инвестиции
2020-09-27 20:09 Архивное объявление
Меня зовут Евгений, всем добрый вечер. Требуется инвестиции в размере 800000р. Для создания биснеса в сфере кондиционирования воздуха и систем жизнеобеспечения, а так же холодильной индустрии, срок в. Подробнее…
Приглашаем партнера инвестора
2020-09-17 12:17 Архивное объявление
Инвестиционное предложение Приглашаем финансового партнера для создания элитного питомника по выращиванию ягоды клубники, в открытом грунте, и закрытом грунте (теплицах) высокоурожайных сортов Хон. Подробнее…
Ищу партнера маркетолога. Нужны заявки на ремонт жилой и коммерческой недвижимости в Москве.
2020-09-08 16:17 Архивное объявление
Здравствуйте. В действующий бизнес по ремонту жилой и коммерческой недвижимости, строительству загородных домов нужен партнер для онлайн маркетинга. Ключевой задачей является привлечение клиентов чер. Подробнее…
Ищем инвестора для бизнеса в Новой Зеландии.
2020-08-26 09:45 Архивное объявление
Требуется инвестор
2020-06-27 08:10 Архивное объявление
Требуется инвестор для строительства и закупки оборудования для стамотологической клиники. В наличии земельный участок в черте города в районе с очень хорошей проходимостью и стройматериалы, которых д. Подробнее…
Ищу партнёра в рем.-строит. бизнес
2020-07-25 12:01 Архивное объявление
Строительство нового тепличного комбината
2018-12-06 15:25 Архивное объявление
Доброго дня Я ищу инвестора для строительства тепличного комбината в Крыму по культивации клубники, малины, винограда и грибов круглый год. Есть участок земли в размере 35 гектаров на котором. Подробнее…
Участок 2,8Га под малоэтажную застройку + автомойка, ресторан и т.д.
2020-07-16 08:59 Архивное объявление
Возможна продажа меньшей площади! Рассмотрим так же обмен с вашей доплатой на автомобиль или коммерческую недвижимость! Продаётся участок 2,8Га на потрясающей локации. Идеально подойдёт для. Подробнее…
Ищу партнера в бизнес. Дизайн интерьера
2020-05-29 15:20 Архивное объявление
Инвестиции требуются для Расширения уже имеющегося, рабочего проекта Архитектурная мастерская. Дизайн интерьера квартир, коттеджей, офисов, баров, ресторанов и т.д. Ландшафтный дизайн. Проектиро. Подробнее…
Инвестиционный проект по строительству трехэтажного дома на 24 однокомнатных квартир, в ХМАО г. Когалым
2020-05-31 18:05 Архивное объявление
Предлагаю вашему внимаю инвестиционный проект по строительству трехэтажного дома на 24 однокомнатных квартир, в ХМАО г. Когалым. Примерный срок окупаемости строительства «нашего» многоквартирного дом. Подробнее…
Строительство АГНКС
2020-06-18 13:58 Архивное объявление
Привлекаем инвесторов для строительства метановой заправки АГНКС Участок 3300 кв.м Ленинградская область, Ломоносовский р-н, п.Аннино Категории земель:земли населенных пунктов Назначение: объекты. Подробнее…
Ищу инвестиции в действующий бизнес
2020-06-18 18:24 Архивное объявление
Мы предлагаем инвесторам рассмотреть возможность инвестирования собственного капитала в развитие нашей компании на выгодных условиях. Наша компания ООО “” с 2017 года осуществляет разработку и проект. Подробнее…
Комплексная точечная застройка жилого микрорайона г. Химки, Московской области, площадь жилья 17000 кв. м., школы, детские сады, поликлиники, спортивно-оздоровительные комплексы, объекты торговли. Объем и инвестиций от 1,5 до 8,0 млрд. рублей.
2020-06-04 13:10 Архивное объявление
Пояснительная по вопросам инвестирования в строительство много квартирных жилых домов в г. Химки, мкр. Сходня, Московской области. Мы занимаемся строительством с 1990 года, строили и продолжаем стр. Подробнее…
Start2Up – это место поиска ваших будущих партнеров!
Вы можете подать бесплатное объявление и начать свой путь к успеху прямо сейчас.
Участники инвестиционного процесса в сфере строительства
Наверняка каждый, кто сталкивался с капитальным строительством, не раз слышал такие понятия, как инвестор, застройщик, заказчик, технический заказчик (техзаказчик), строительный контроль (стройконтроль, технадзор), авторский надзор. Однако, даже задав вопрос опытному начальнику договорного отдела: «Кто все эти люди?», вы скорее всего получите непонятный ответ. Например, что «заказчик нанимает генподрядчика». Конечно, тот, кто так отвечает, знает, что лукавит. Потому что Заказчик как сторона по договору генподряда и заказчик как участник строительства это совершенно не одно и то же, хотя зачастую это одно и то же лицо (как правило — юридическое).
Итак, для тех, кого вышеназванный парадокс не испугал (а дальше всё будет ещё парадоксальнее), предлагаю в начале ознакомиться с определениями. А затем с вытекающими из этих определений следствиями и сложностями. Как настоящими, так и мнимыми. При просмотре определений стоит обратить внимание на то, что они взяты из разных источников. К сожалению, отсутствует единый закон или кодекс, в котором эти определения были бы сведены воедино. Что и является, зачастую, причиной непонимания кто из участников процесса строительства выполняет те или иные функции. Начнем с основного — деньги.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
(Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 4, п. 2).
Если сформулировать «своими словами», то инвестор — это участник строительства, который финансирует, оплачивает весь процесс. Инвесторов может быть несколько. В этом случае они называются соинвесторами и заключают договор соинвестирования или каким-либо иным образом оформляют свои отношения. Суть действий инвесторов — вложить деньги в строительство объекта с целью впоследствии данный объект продать (жилые дома, доли в жилых домах), либо эксплуатировать (торговые центры, заводы).
Заказчики — уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
(Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 4, п. 3).
Уже на этом моменте возникают сложности. Человеку со стороны кажется странным, что инвестор зачем-то нанимает какого-то заказчика, вместо того, чтобы нанимать бригаду строителей. И наоборот, опытному строителю, которому однако не довелось заниматься договорной деятельностью, непонятно как заказчиком может быть инвестор. Рассмотрим вначале случай, когда заказчик и инвестор — разные лица. В этом случае человек с деньгами нанимает человека, имеющего возможность что-то построить. Для этого инвестор заключает с заказчиком договор на выполнение функций заказчика, а также делегирует ему функции распоряжения капвложениями (своими средствами). Чаще всего такая схема реализуется когда заказчик самостоятельно находит инвестора для своего проекта, а инвестор считает проект подходящим для того, чтобы вложить в него свои деньги и получить прибыль. Кроме того данная схема часто используется при частичном привлечении кредитного финансирования в банках. В этом случае именно заказчик становится заемщиком в банке, что позволяет ему аккумулировать деньги как инвесторов так и банка.
Обратная ситуация, когда заказчиком является сам инвестор, возникает чаще всего когда действующему предприятию необходимо построить дополнительные мощности, или новый филиал. Получается, что такое предприятие одновременно и инвестор (вкладывает свои средства для получения прибыли) и заказчик (реализует инвестпроект).
Для более глубокого понимания как устроен инвестиционный процесс, что такое инвестиционный проект и т. п. настоятельно рекомендуется прочитать Федеральный Закон 39-ФЗ, указанный в определениях выше.
Следующее определение, уже из другого документа — Градостроительного Кодекса. Определение приведено с сокращениями.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (. ) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 1, п. 16).
Именно на этом определении начинаются основные сложности, которые имеет смысл разобрать подробно.
Первая сложность в том, что инвестиционный процесс объединяет экономистов (знающих закон об инвестициях) и строителей (знающих градостроительный кодекс). Кроме того, зачастую заказчиком и застройщиком является одно и то же лицо, которое называют заказчиком-застройщиком. Поэтому укоренилось мнение, что заказчик равно застройщик. Это не соответствует действительности. Застройщик в первую очередь ведет строительство на земельном участке, но не обязательно распоряжается капвложениями. Заказчик же никак не определён относительно участка на котором ведётся строительство, однако капвложениями распоряжаться обязан, иначе он не является заказчиком по определению.
Вторая сложность связана с тем, что в определении указано, что застройщик может нанимать технического заказчика. Не вдаваясь в подробности что такое «технический заказчик» многие просто опускают слово «технический». Именно так возникает распространённое заблуждение, что застройщик из градостроительного кодекса может нанимать заказчика из закона об инвестициях. Повторим, заказчика нанимает инвестор, в рамках 39-ФЗ для распоряжения капвложениями. А застройщиком является лицо, осуществляющее строительство на земельном участке.
На практике наиболее частым является вариант, при котором заказчик является также и застройщиком. Случилось ли так потому, что заказчик сам решил строить на своём участке, либо участок был передан ему в аренду или собственность в целях реализации проекта — не столь важно.
Случаи когда и заказчик и застройщик и инвестор являются разными лицами менее распространены. Однако, иногда такая схема встречается. Своими словами — человек с деньгами и человек с желанием реализовать инвестпроект находят человека, владеющего подходящим для объекта строительства земельным участком.
В определении застройщика встречается словосочетание «технический заказчик», про которого нам теперь точно известно одно — он не заказчик. Что же это такое указано в Градостроительном Кодексе. Определение приведено с сокращениями.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 1, п. 22).
Пожалуй, первое, что нужно однозначно уяснить — технический заказчик (из градостроительного кодекса) не является заказчиком (из закона об инвестициях). Заказчик реализует проект в том числе путем распоряжения капвложениями. Технический заказчик контролирует техническую часть процесса реализации инвестиционного проекта, то есть работает непосредственно со строительными фирмами и проектировщиками. Зачастую, застройщик передает техзаказчику только часть технических функций, для которых у него самого недостаточно инженерных компетенций. При этом, застройщик может выполнять все функции техзаказчика самостоятельно, то есть не нанимать для этого отдельную фирму. И здесь возникает одна очень интересная коллизия. Дело в том, что по определению техзаказчик должен состоять в СРО (саморегулируемой организации). Однако, если инвестор, застройщик, заказчик и техзаказчик — одно и то же лицо (например, завод решил построить новый корпус), то для заказчика (не техзаказчика!), а тем более инвестора необходимость вступления в СРО не отрегулирована законодательством. В связи с тем, что коллизия эта известная, и вероятно в обозримом будущем подлежит исправлению, рекомендуется уточнить как обстоят дела по этому вопросу на момент прочтения статьи. На момент её написания коллизия не была решена однозначным образом.
Ещё один часто возникающий вопрос — каким образом застройщик может самостоятельно выполнять функции технического заказчика? Ведь владение земельным участком не подразумевает автоматически наличие инженерных компетенций. На самом деле на предприятии просто создаётся ОКС (отдел капитального строительства) в который нанимаются либо переводятся из службы эксплуатации (зданий и сооружений) соответствующие специалисты. Вообще, можно рассматривать эту ситуацию с двух точек зрения. С одной точки зрения, ОКС — это техзаказчик, намеренно созданный внутри застройщика. С другой точки зрения, техзаказчик — это ОКС на аутсорсе.
Далее по списку участников строительства следует строительный контроль. Ещё несколько лет назад строительный контроль назывался техническим надзором. Однако, был переименован. В данном случае мы имеем дело с осознанием проблемы запутанных определений, а также с попытками внести в эти определения хоть какую-то ясность. Дело в том, что заказчик, технический заказчик и технический надзор — это разные понятия, которые вводятся разными документами. Однако, схожесть наименований, а также тот факт, что все три функции по закону могут выполняться (и на небольших объектах по факту выполняются) одним и тем же лицом, сыграли с ними злую шутку. Вне договорных отделов крупных строительных фирм вы вряд ли найдёте человека, который в курсе, что заказчик, техзаказчик и технадзор это совершенно не одно и то же. Определение технадзора из Градостроительного Кодекса звучит следующим образом.
Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.
(«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. От 31.12.2017, ст. 53).
Особой путаницы со стройконтролем в последнее время не возникает за исключением случаев, когда его называют старым названием — технадзор, или технический надзор.
Осуществлять строительный контроль могут подрядчики, проектировщики (в данной статье не рассматриваются), либо сотрудники заказчика (застройщика).
Следующая функция, вызывающая сложности, опять-таки из-за схожести названий — авторский надзор. Нередко его путают с техническим надзором. Тем более, что название «авторский надзор» в градостроительном Кодексе не фигурирует, а регламентируется авторский надзор статьёй ГрК про строительный контроль, который ранее назывался технический надзор. В соответствии с п. 2 ст. 53 ГрК «Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации».
Таким образом — авторский надзор, это услуга, которую оказывает проектировщик. В то время как строительный контроль — чаще всего подрядчик.
Итак, мы познакомились с определениями. И что нам теперь со всеми этими новыми (или обновлёнными) знаниями делать? Например, определять кто за что отвечает на стройке. Дело в том, что строительный рынок изобилует иностранными терминами, которые красиво звучат на совещаниях и презентациях, но совершенно никак не привязаны к правовому полю РФ. Поэтому, очень важно понимание того, что девелопер — это профессиональный инвестор-заказчик-застройщик, а EPC-контракт это не панацея от всех бед, а объединение функций техзаказчика, генпроектировщика и генподрядчика, которое без должного дополнительного контроля неизбежно приведёт к существенному удорожанию стоимости строительства. Потому, что и проектирование и строительство и поставка материалов завязаны на одном и том же лице, что является классической коррупционногенной схемой. Но это уже тема для отдельной статьи.