Стоит ли заключать Договор инвестирования с застройщиком?
Соинвестирование является одним из способов покупки жилья в строящемся доме. Оно является для покупателя рискованным мероприятием.
Инвестор заключает договор, называемый инвестиционным, с застройщиком или другим лицом, имеющим право на строительный объект, выплачивает определённую сумму денег, а потом должен получить жильё в собственность.
Сам договор, хотя и называется инвестиционным, по своей сути является не чем иным как договором купли-продажи, в данном случае – жилья после окончания строительства дома.
По договору, застройщик, за счёт средств, собственных и привлечённых, обязуется построить жилой дом. Инвестор по факту делается партнёром застройщика. А если так, то и коммерческие риски ложатся как на застройщика, так и на инвестора. И какой бы не выгодной казалась бы покупка, опасность для покупателя лишиться денег и остаться без жилья вполне реальная.
Риски такого исхода очевидные с момента подписания соглашения об инвестировании. Они состоят в том, что нельзя исключить возможное банкротство застройщика, задержки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, продажи уже кем-то оплаченного жилья, некачественное строительство, дефекты проектирования, удорожание строительства по сравнению с первоначальной стоимостью, стихийные бедствия, экономические кризисы, отсутствия запланированной квартиры в доме в связи с изменением проекта дома и т. д.
Нередко под видом инвестиционной компании, продающей недвижимость, орудуют мошенники.
Условиями возникновения рисков для инвесторов являются неконкретные формулировки контракта инвестирования строительства объекта. Инвестору, при подписании договора следует обращать внимание на следующие обстоятельства:
* прописаны ли в договоре сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
* обозначена ли характеристика жилья, которое будет передано инвестору;
* прописана ли вся вторая сторона договора – юридические лица, застройщики и подрядчики;
* указано ли целевое расходование инвестиций;
* указан ли размер компенсации на случай неисполнения застройщиком своих обязательств или отказа инвестора от квартиры взамен на возврат денег;
* предусмотрены ли способы контроля со стороны инвестора ходом строительства.
В общем, как свидетельствует практика, опасностей для инвесторов довольно много и очень часто они сбываются. В то же время, инвестирование продолжает существовать и расширяться. Чтобы хотя бы уменьшить возможности проявления неприятных ситуаций в деле инвестирования, нужно попытаться сделать правильный выбор застройщика.
Отдельные вопросы инвестиционного строительства
В настоящее время деятельность по привлечению целевых средств для строительства объектов недвижимого имущества как жилого, так и нежилого назначения регулируется, в основном, такими законодательными актами, как:
При этом Закон № 214-ФЗ содержит гораздо более жесткие требования и ограничения по деятельности Застройщика, возможности заключения договоров долевого участия, применении мер ответственности за нарушение взятых на себя обязательств и т.п.
Кроме того, как сам договор долевого участия, так и договор об уступке прав требования по договору долевого участия подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Меры административной ответственности за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости изложены в статьях 14.28 и 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Из анализа как вышеприведенных норм, так и иных определений, правил и ограничений, установленных данными законодательными актами, можно сделать следующие выводы:
При отражении в бухгалтерском учете хозяйственных операций следует иметь в виду нормы п.п. 13, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом МФ РФ от 06.05.1999 г. № 32н: «…организация может признавать в бухгалтерском учете выручку от выполнения работ, оказания услуг, продажи продукции с длительным циклом изготовления по мере готовности работы, услуги, продукции или по завершении выполнения работы, оказания услуги, изготовления продукции в целом.
Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, продажи конкретного изделия признается в бухгалтерском учете по мере готовности, если возможно определить готовность работы, услуги, изделия.
В отношении разных по характеру и условиям выполнения работ, оказания услуг, изготовления изделий организация может применять в одном отчетном периоде одновременно разные способы признания выручки … Если сумма выручки от продажи продукции, выполнения работы, оказания услуги не может быть определена, то она принимается к бухгалтерскому учету в размере признанных в бухгалтерском учете расходов по изготовлению этой продукции, выполнению этой работы, оказанию этой услуги, которые будут впоследствии возмещены организации…».
В соответствии с вышеуказанными положениями формирование выручки в бухгалтерском учете по услугам заказчика-застройщика может осуществляться по мере готовности или по завершению оказания услуги.
По нашему мнению, предприятию удобней применять метод «по мере готовности». Для этого в инвестиционном договоре необходимо предусмотреть размер вознаграждения в зависимости от этапов и (или) сроков строительства (либо фиксированную сумму, либо процент от сметной стоимости по мере процентной готовности объекта) и порядок сдачи оказанных услуг инвестору (ежемесячно или ежеквартально). При сдаче оказанных услуг инвестору составляется акт выполненных работ и выписывается счет-фактура. В бухгалтерском учете заказчика-застройщика делается запись по дебету счета 08.3 и кредиту счета 90.1.
Рекомендованное нами ежемесячное или ежеквартальное отражение выручки от услуг застройщика в бухгалтерском учете приведет к сближению бухгалтерского и налогового учета.
В любом случае, порядок и момент отражения в учете предприятия доходов и расходов по таким договорам должен быть отражен в приказах об учетной политике.
По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)…».
В соответствии со ст. 316 Кодекса по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета. При этом принципы и методы, в соответствии с которыми распределяется доход от реализации, должны быть утверждены налогоплательщиком в учетной политике для целей налогообложения.
Отмененными на сегодняшний день Методическими рекомендациями по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденными Приказом МНС России от 20.12.2002 № БГ-3-02/729, разъяснялось, что в таком случае цена договора может быть распределена налогоплательщиком между отчетными периодами, в течение которых выполняется договор, одним из следующих способов: равномерно или пропорционально доле фактических расходов отчетного периода в общей сумме расходов, предусмотренных в смете.
При этом, безусловно, на практике достаточно сложно (особенно при наличии значительного количества инвесторов-дольщиков, различий в заключаемых договорах в части их цены и прочих условий, и т.д.) определить как сумму причитающегося заказчику-застройщику дохода, относящегося к текущему отчетному (налоговому) периоду, так и сумму денежных средств, полученных не в рамках целевого финансирования, а в качестве предоплаты. Некоторые организации, возможно, пренебрегают установленным порядком и определяют общую сумму налоговых обязательств по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость только после исполнения инвестиционного проекта в целом. По поводу налога на прибыль подобная методика косвенно поддержана и Письмом Минфина РФ от 10.11.2006 № 03-03-04/1/734. Что касается налога на добавленную стоимость, то существует прецедент, когда налогоплательщика поддержали судебные органы (Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2005 № КА-А41/4403-05).
По нашему мнению, несоблюдение «равномерности» при расчете данных платежей все равно влечет за собой определенные налоговые риски.
Кроме того, при исчислении НДС возникает еще одна проблема: определять ли налоговую базу исключительно с суммы положительной разницы между полученными от инвесторов средствами и фактическими капитальными затратами по строительству, исчисленной по каждому конкретному договору, заключенному предприятием с участником строительства; или с учетом финансового результата в целом по дому, то есть уменьшая ее на «убыточное» финансирование (которое, как правило, возникает на начальном этапе реализации инвестиционного проекта). Достаточно часто налоговые органы, рассматривая каждый договор целевого финансирования в качестве самостоятельной сделки, требуют рассчитывать этот налог по первому варианту. Однако такой подход не поддерживается существующей арбитражной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А).
Исходя из буквального толкования данной статьи Налогового кодекса можно сделать вывод, что предприятие – застройщик обязано аккумулировать на счетах (банковских) денежные средства дольщиков (инвесторов) и расходовать их непосредственно на конкретный объект строительства, определенный договором. Аналогичная, по сути, точка зрения содержится и в уже упоминавшемся Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 21.11.2006 № Ф08-5951/2006-469А.
В соответствии со статьей 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы «…в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств…».
При этом моментом возникновения дохода является «…дата, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись…» (п. 4 ст. 271).
Также следует иметь в виду, что «…налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения…».
Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2020
Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.
Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.
Понятие и содержание договора инвестирования
Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).
Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступк и прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Должны быть указаны:
Отличия от участия в долевом строительстве
Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).
Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.
Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).
Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
Для нежилых помещений таких запретов нет.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).
При этом застройщик:
От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.
Государственная регистрация права собственности
Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.
Риски инвестора
Перечислю самые распространенные риски:
В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.
Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :
Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.
Заключение
Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).
На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.