Для реализации крупных проектов, например, строительства, часто привлекают деньги инвесторов. При этом сам инвестор может вложить свои денежные средства или взять их у соинвестора. За это соинвестор получает определенные права. В случае строительства дома это может быть право собственности на определенное помещение, однако получить его может оказаться непросто. Это связано с тем, что в соинвестировании много юридических тонкостей, которые необходимо учитывать при заключении договора и защите своих прав в суде.
Что делать добросовестному соинвестору, если он внес деньги,
но не может получить то, на что первоначально рассчитывал – покажем
на примере из практики.
Дело из практики: как соинвестору получить в собственность помещение
Между Правительством Москвы и ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» был заключен Инвестиционный контракт, на основании которого осуществлялось строительство жилого дома. По указанному контракту ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» выступало инвестором и после завершения строительства получало в собственность 60% общей нежилой площади построенного
и введенного в эксплуатацию дома.
Для привлечения денежных средств ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» заключило договор с ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» на участие в инвестировании строительства. Согласно указанному договору ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» выступило соинвестором. Соинвестор должен был внести определенную сумму и после ввода дома в эксплуатацию получить
в собственность нежилое помещение на 1-м этаже.
ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» свои обязательства выполнило в полном объеме, однако, получить помещение в собственность не могло.
В связи с этим компания обратилась в нашу юридическую фирму за защитой своих прав.
Адвокаты подготовили и подали исковое заявление к Правительству Москвы и ООО НПСК «Полипром» об обязании подписать Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно заключенному инвестиционному контракту в части исполнения обязательств
по распределению в пользу ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» доли
в виде нежилого помещения. Подписание указанного Акта было необходимо, т.к. сначала ООО НПСК «Полипром» должно было получить часть построенного дома, а уже от этой части выделить нежилое помещение
ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ».
В обоснование позиции истца мы указали следующее:
Согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.
У соинвестора возникает право требования от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части
в объекте инвестиций, но не права собственности на часть такого объекта. Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли и выдела в натуре доли инвестора.
Как было установлено, ранее Арбитражный суд вынес решение, в котором обязал ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» подписать акт о результатах реализации Инвестиционного проекта в части нежилой площади. В соответствии
с указанным актом в пользу ООО НПСК «ПОЛИМПРОМ» в числе прочих было распределено нежилое помещение, которое подлежало передаче истцу в соответствии с договором соинвестирования.
Однако акт со стороны ООО НПСК «ПОЛИПРОМ» не был подписан, в связи
с чем, право собственности последнего на спорный объект недвижимости
не зарегистрировано, следовательно, и не возникло.
Право истца, как соинвестора, на спорный объект недвижимости не может возникнуть ранее возникновения права собственности на данный объект
у ООО НПСК «Полипром» как инвестора. При этом само по себе надлежащее исполнение соинвестором обязательств по договору соинвестирования лишь позволяет соинвестору требовать передачи находящейся в собственности инвестора индивидуально определенной части в объекте инвестиций.
Рассмотрев исковое заявление, суд удовлетворил заявленные требования и обязал ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» подписать с Акт о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту в части исполнения обязательств по распределению в пользу истца ЗАО ПСФ «ПРОЕКТСПЕЦСТРОЙ» доли в виде нежилого помещения в построенном доме.
Если у вас есть вопросы по инвестированию, вы можете задать их в комментариях или на предварительной консультации.
Что такое инвестиционный договор строительства объекта недвижимости: понятие и содержание, образец 2020
Инвестиционный договор строительства объекта недвижимости – реальный шанс для человека вне финансовой сферы почувствовать себя инвестором.
Дома/квартиры нет, зато цена будущего жилья выглядит привлекательно. Однако, не зная юридических тонкостей, по завершении строительства можно остаться на улице. Прочитайте статью до конца, тогда сможете избежать инвестиционных рисков.
Понятие и содержание договора инвестирования
Строительство недвижимости относят к капитальным вложениям, поэтому по ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности…» требуется инвестиционный договор, где прописаны отношения инвестора и заказчика (застройщика).
Законы не дают четкого определения инвестиционному договору. Пользователи часто воспринимают документ как смесь подряда, купли-продажи и одновременной переуступк и прав третьим лицам (что нарушает все законодательные нормы). Содержание инвестиционного договора строительства объекта должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Должны быть указаны:
Отличия от участия в долевом строительстве
Договор долевого участия регулирует ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. ». Это основание для требования доли в объекте недвижимости, а не право собственности. Его можно переуступить, например продать (для физлица бонус – налоговый вычет), но только после погашения денежных обязательств.
Вкладчик может передать свои права на недвижимость третьему лицу в любой момент, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, государство для привлечения средств создает льготные условия (ставка налогообложения, таможенные пошлины и др).
Застройщик обязан потратить инвестиционные средства целенаправленно. Требовать деньги назад или передачу объекта до регистрации собственности застройщиком без весомых оснований незаконно.
Различают инвестиционные вложения в виде денег, распределенных во времени (дисконтный поток), либо разовым платежом. Допускаются также инвестиции в материальной форме (оборудование, машины, стройматериалы и др.).
Немаловажный вопрос: в инвестиционном договоре распространены штрафные санкции для заказчика в денежной форме. В долевых договорах упоминания о санкциях со стороны застройщика стараются избегать.
Существенные положения, жилые дома и нежилые здания
Если объект строительства – жилой дом, вкладчик в дальнейшем может уступить собственность физическому лицу, которое затем регистрирует жилье. Хотя согласно ФЗ № 214 переуступка не допускается.
С другой стороны, Постановление ВАС РФ № 15510/12 утверждает, что люди могут требовать жилье именно на основе договора переуступки.
Чтобы не пришлось подсчитывать убытки, я рекомендую составить схему от начальных инвестиций до реализации конечному потребителю.
Для нежилых помещений таких запретов нет.
Как заключается с физическим и юридическим лицом
В общем случае инвестиционный документ заключают с любым физическим или юридическим лицом. Если дело касается строительства объекта недвижимости, заказчик ом может быть только юридическое лицо (не индивидуальный предприниматель).
При этом застройщик:
От имени инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо, в т. ч. иностранные представители или лица без гражданства. Вкладчик может быть и заказчиком.
Государственная регистрация права собственности
Инвестиционный договор предусматривает передачу прав после регистрации и ввода в эксплуатацию объекта как собственности застройщика (ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).
Протокол о реализации, как передача собственности объекта недвижимости, юридической силы не имеет.
Риски инвестора
Перечислю самые распространенные риски:
В этих случаях объект не примут в эксплуатацию, инвестор потеряет вложения.
Д окумент может быть юридически неграмотно составлен :
Т о гда непонятно, что и у кого требовать. Поэтому повторюсь: составляйте инвестиционный договор так, будто завтра намерены обращаться в суд.
Заключение
Договор инвестирования не выделен законодательством, регулируется несколькими подзаконными актами. Поэтому при заключении договора рекомендую скачать образец с юридического сайта, если нет возможности обратиться к хорошему юристу. Ведь важно обезопасить вклад (средства вкладываются на несколько лет).
На сегодня все. Ставьте лайк, подписывайтесь на статьи: знания помогут избежать проблем в будущем. Желаю прибыльных инвестиций.
Стоит ли заключать Договор инвестирования с застройщиком?
Соинвестирование является одним из способов покупки жилья в строящемся доме. Оно является для покупателя рискованным мероприятием.
Инвестор заключает договор, называемый инвестиционным, с застройщиком или другим лицом, имеющим право на строительный объект, выплачивает определённую сумму денег, а потом должен получить жильё в собственность.
Сам договор, хотя и называется инвестиционным, по своей сути является не чем иным как договором купли-продажи, в данном случае – жилья после окончания строительства дома.
По договору, застройщик, за счёт средств, собственных и привлечённых, обязуется построить жилой дом. Инвестор по факту делается партнёром застройщика. А если так, то и коммерческие риски ложатся как на застройщика, так и на инвестора. И какой бы не выгодной казалась бы покупка, опасность для покупателя лишиться денег и остаться без жилья вполне реальная.
Риски такого исхода очевидные с момента подписания соглашения об инвестировании. Они состоят в том, что нельзя исключить возможное банкротство застройщика, задержки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта, продажи уже кем-то оплаченного жилья, некачественное строительство, дефекты проектирования, удорожание строительства по сравнению с первоначальной стоимостью, стихийные бедствия, экономические кризисы, отсутствия запланированной квартиры в доме в связи с изменением проекта дома и т. д.
Нередко под видом инвестиционной компании, продающей недвижимость, орудуют мошенники.
Условиями возникновения рисков для инвесторов являются неконкретные формулировки контракта инвестирования строительства объекта. Инвестору, при подписании договора следует обращать внимание на следующие обстоятельства:
* прописаны ли в договоре сроки окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
* обозначена ли характеристика жилья, которое будет передано инвестору;
* прописана ли вся вторая сторона договора – юридические лица, застройщики и подрядчики;
* указано ли целевое расходование инвестиций;
* указан ли размер компенсации на случай неисполнения застройщиком своих обязательств или отказа инвестора от квартиры взамен на возврат денег;
* предусмотрены ли способы контроля со стороны инвестора ходом строительства.
В общем, как свидетельствует практика, опасностей для инвесторов довольно много и очень часто они сбываются. В то же время, инвестирование продолжает существовать и расширяться. Чтобы хотя бы уменьшить возможности проявления неприятных ситуаций в деле инвестирования, нужно попытаться сделать правильный выбор застройщика.