Генеральная прокуратура
Российской Федерации
Генеральный прокурор
Заместители Генерального прокурора
Структура
О Генпрокуратуре России
Документы
Международное сотрудничество
Взаимодействие со СМИ
Правовое просвещение
Контакты
Генеральная прокуратура
Российской Федерации
Генеральная прокуратура
Российской Федерации
Телефон справочной по обращениям
в Генеральную прокуратуру
Российской Федерации:
Застройщик обязан своевременно уведомлять заказчика о невозможности окончании строительства в предусмотренный договором срок
Прокуратура области (Тамбовская область). 07 октября 2015
В ходе осуществления надзорных мероприятий за соблюдением законодательства в сфере инвестирования строительства жилых домов прокуратурой Советского района выявлены нарушения законодательства о долевом строительстве, допущенные ООО «ЦентрЖилСтрой».
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика, в случае невозможности завершить строительство объекта в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Вместе с тем, как установлено проверкой, ООО «ЦентрЖилСтрой», осуществляющее строительство многоквартирного жилого дома с привлечением средств граждан по адресу: г. Тамбов, ул. Интернациональная, д. 69А, корпус 1 четыре раза изменяло срок ввода дома в эксплуатацию: со II квартала 2013 года до III квартал 2015 года.
При этом соответствующие сообщения об этом участникам долевого строительства в установленные сроки и предложения об изменении сроков в договорах долевого участия, не направлялись.
Информация о переносе срока ввода дома в эксплуатацию с IV квартала 2014 года на III квартал 2015 года и предложение об изменении договора были направлены участникам долевого строительства только 29.04.2015.
Нарушения аналогичного характера допущены данным застройщиком и при строительстве многоквартирных домов по ул. Интернациональная, д. 69А, корпус 2 и пер.Звездный,д. 13Б.
На данный момент между ООО «ЦентрЖилСтрой» и большинством участников долевого строительства вышеуказанных домов не заключены дополнительные соглашения к договорам о продлении срока строительства, чем нарушены права участников долевого строительства.
Прокуратурой генеральному директору ООО «ЦентрЖилСтрой» внесено представление с требованием принятия мер к устранению выявленных нарушений, причин и условий, им способствующих, а также к их недопущению в дальнейшей работе. В нём также поставлен вопрос о дисциплинарной ответственности виновных лиц.
Как действовать при нарушении застройщиком сроков исполнения договора долевого участия в строительстве
Нарушен срок ввода в эксплуатацию дома по договору долевого участия в строительстве, заключенного на основании ФЗ № 214. В договоре имеется пункт, что если строительство дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, то срок продлевается согласно новому Разрешению на строительство. дольщику направляется уведомление о продлении срока с предложением об изменении договора. При не получении застройщиком ответа от дольщика договор считается заключенным по новому сроку. Есть ли варианты у дольщика в этой ситуации? Возможно ли предъявить досудебную претензию застройщику о неустойке и компенсации при получении уведомления без расторжения договора? Если нет, то возможно ли предъявлять претензии при сдаче дома по новому сроку, отталкиваясь от первоначального срока ввода в эксплуатацию? Спасибо
Выложите договор, пожалуйста.
В целом, законодательноситуация урегулирована следующим образом.
Ст. 6 214-ФЗ обязывает застройщика предупреждать о невозможности завершить строительство в срок за 2 месяца:
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
При этом ст. 9 наделяет участника долевого строительства правом расторгнуть договор при нарушении застройщиком сроков на 2 месяца:
Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
Обязать подписывать дополнительное соглашение с новыми сроками дольщика никто не может. Так, если поступает уведомление о невозможности окончить строительство в срок и предложение подписать дополнительное соглашение с новым сроком, участник долевого строительства вправе отклонить данное предложение. Исходя из описанных в вопросе условий, такой отказ надо сделать в письменной форме. После этого вы вправе либо отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денег, либо просто ждать сдачи дома и передачи квартиры, считая неустойку за каждый день просрочки.
При не получении застройщиком ответа от дольщика договор считается заключенным по новому сроку. Есть ли варианты у дольщика в этой ситуации?
Владимир
да, конечно есть, Вы вправе требовать уплаты неустойки:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ… Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Что касается приведенным Вами положений договора, то они являются недействительными в силу закона и не могу ограничивать Ваше право на взыскание неустойки:
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»Статья 16. Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя
1. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
2. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме.
Запрещается обусловливать удовлетворение требований потребителей, предъявляемых в течение гарантийного срока, условиями, не связанными с недостатками товаров (работ, услуг).
3. Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Сейчас Вам нужно направить претензию застройщику, а в случае отказа можете в дальнейшем обратиться в суд.
Однако отмечу, что сейчас нельзя ни в коем случае подписывать согласия о переносе сроков, иначе ничего не взыщите.
Только ли подрядчик в ответе за срыв сроков сдачи объекта?
Иногда подрядчик получает заказ на строительство, соглашаясь завершить его в кратчайшие, нереалистичные сроки. Так что сдача объекта затягивается, и его обязывают платить неустойку. Справедливо ли это, решает судья, хотя изначально закон охраняет здесь интересы заказчика.
Существенные нюансы статьи 716 ГК РФ
Важно! Подрядчик обязан указать клиенту на невозможность исполнения заказа или завершения работ в срок.
— изначально оговоренный для таких ситуаций;
— имеющий разумные пределы.
В этот период заказчик должен предоставить ответ на предупреждение. Он может потребовать даже полное приостановление работы.
— если недоброкачественные материалы, проект, оборудование не будут заменены;
— если указания по поводу исполнения работ не будут адаптированы под новые условия;
— если выполненную работу сочтут заведомо некачественной.
В таких случаях уже заказчику придётся компенсировать исполнителю причинённые убытки.
Обстоятельства дела о назначении неустойки
Прошло 8 месяцев с момента заключения договора (по поводу строительства котельной) до сдачи в эксплуатацию этого объекта. Изначально «Контрагент-1» (подрядчик) и «Контрагент-2» (клиент) указали в договоре двухмесячный срок для строительства. Исполнение затянулось на полгода по разным причинам, хотя заказчик был предупреждён о невозможности завершения работ в обозначенный срок, прежде всего, из-за отсутствия разрешительной документации.
Заказчик-истец обратился в арбитраж и потребовал выплаты неустойки на сумму свыше 162 тыс. руб. из расчёта общей цены договора 2,3 млн руб. Согласно первому решению суда, подрядчика обязали выплатить всю обозначенную сумму. Подача апелляции в АС Уральского округа (дело № А76-10486/2016) привела к снижению наполовину этой суммы.
Кого суд признал виновным?
По мнению судьи, оба контрагента:
— вели себя легкомысленно, оформляя разрешительную документацию;
— согласились обозначить нереалистичный срок для исполнения строительных работ.
Это означает, что не только исполнитель, выступающий в роли ответчика, виновен в срыве сроков исполнения договора, но и его клиент также. Ответственность они должны нести в равной степени.
Это логичное решение, как прецедентное, может использоваться другими подрядчиками, ведущими себя недобросовестно. О препятствиях, возникающих в ходе исполнения работ, заказчика предупреждать не станут. В других ситуациях исполнитель продолжит деятельность, не дожидаясь указаний предупреждённого заказчика.