Как согласовать дополнительные работы с заказчиком
В предыдущей статье я уже рассказывал, как заключить договор подряда, и на что обратить внимание. В данном случае рассмотрим ситуацию, когда в процессе выполнения работ, возникла необходимость согласовать дополнительные работы по договору подряда.
Договор строительного подряда является основной формой оформления заказа работ по строительству или реконструкции зданий и сооружений. Одной из распространенных спорных ситуаций, возникающей между заказчиком и подрядчиком, является согласование и оплата дополнительных работ, ранее не отраженных в смете, прилагаемой к договору.
Чаще всего конфликт возникает, когда подрядчик не согласовывает дополнительные работы с заказчиком и выполняет их по своей инициативе или же по устному уведомлению заказчика, а затем безуспешно пытается получить за них оплату.
Во избежание судебных разбирательств и недопонимания между сторонами договора подряда нужно внимательно относиться ко всем уведомлениям подрядчика о дополнительных работах, согласовывая их и оформляя в установленном законом и сложившейся практикой порядке.
Когда нужны дополнительные работы подряда, не предусмотренные договором?
Согласно условиям любого договора подряда, все работы должны выполняться в строгом соответствии с утвержденной сметой работ. В большинстве случаев дополнительные работы в рамках договора подряда отнюдь не прихоть подрядчика, желающего заработать дополнительные деньги, а объективная необходимость для качественного выполнения взятых на себя подрядчиком обязательств.
Пример: Между заказчиком и подрядной организацией заключен договор подряда на реконструкцию крыши нежилого здания. В ходе работ выяснилось, что снег при текущей конструкции крыши будет скатываться во двор соседнего строения, прямо на парковку, создавая риск повреждения имущества третьих лиц. Подрядчик уведомил заказчика, что желательно установить на крыши заградительные конструкции, удерживающие снег.
Судебная практика толкует положения ст. 743 ГК РФ достаточно подробно, относя к дополнительным работам по договору подряда работы:
Исполнителю стоит быть осторожным при самовольном превышении стоимости работ, поскольку по мнению ВАС, изложенному в обзоре №51от 24.01.2000 года, подрядчик не имеет права требовать оплаты за выполненные сверх сметы работы, если он не уведомил заказчика об их необходимости и не прекратил строительство, не дождавшись ответа от заказчика. Даже если заказчик подписал акт приемки работ впоследствии!
С учетом перечисленных нюансов лучше каждый случай индивидуально рассматривать с опытным юристом по договорной работе.
Как оформить дополнительные работы по договору подряда?
Всякое существенное изменение условий договора подряда должно быть оформлено дополнительным соглашением. Процедуру его заключения можно отразить следующими этапами:
Этап 1. Уведомление второй стороны о дополнительных работах. Подрядчик, руководствуясь ст. 743 ГК РФ, уведомляет заказчика в письменной форме о необходимости произвести дополнительные работы, прилагает техническое обоснование или предварительную смету на их производство. Альтернативно: заказчик, усмотревший необходимость выполнить дополнительные работы, неучтенные в смете, предлагает подрядчику их выполнить и заключить соответствующее дополнительное соглашение.
ВАЖНО: Любые контакты между сторонами лучше всего фиксировать письменно, тем самым обеспечивая доказательственную базу на случай судебного разбирательства. Устные уведомления или согласования в этом случае недопустимы!
Этап 2. Согласование условий. Сторонами составляется смета, согласовывается стоимость работ, проверяется необходимость их проведения. Строгих требований о том, кто должен составлять смету – нет. Заказчик может поручить подрядчику рассчитать стоимость требуемых работ или же сам составить смету дополнительных работ, передав ее на рассмотрение исполнителю договора.
ВАЖНО: При составлении сметы и определении стоимости дополнительных работ важно руководствоваться нормативной документацией, регулирующей методику определения стоимости строительной продукцией и иными правилами, обязательными для исполнения.
Этап 3. Заключение дополнительного соглашения. Если по условиям достигнут консенсус, стороны заключают дополнительное соглашение к договору подряда, в котором обязательно отражают:
Доп.соглашение оформляется по числу сторон договора.
ВАЖНО: Если дополнительные работы в строительном подряде были выполнены по инициативе подрядчика до заключения дополнительного соглашения, но заказчик не имеет по ним претензий, ничего не мешает сторонам оформить дополнительное соглашение для уже выполненных работ, закрепив их на бумаге.
Дополнительные работы, не предусмотренные контрактом 44-ФЗ
Строительные подряды, заключаемые в рамках закона 44-ФЗ на конкурсной основе, имеют ряд особенностей по согласованию и подтверждению дополнительных работ. В целом порядок и процедура их оформления ничего не отличается от общих, изложенных выше правил, с главным исключением:
Дополнительные работы могут быть предусмотрены контрактом в небольшом объеме (не более 10%), что дает возможность сторонам заключить доп.соглашение, руководствуясь пп. «б» пункта 1 ч. 1 ст. 95 44-ФЗ. Если же дополнительные работы превышают 10% от общей суммы контракта, то должна быть проведена отдельная процедура закупки работ отдельным контрактом.
Каждый случай – индивидуален, а сама ситуация особенно осложняется, если к работе привлечены субподрядчики или же между заказчиком и подрядчиком возникают разногласия о необходимости работ, порядке их оплаты или же согласовании всех изменений в смету.
Этот материал написать хотел давно, но казалось, что не будет к нему интереса у читателей. И вдруг в одном из комментариев пишет Василий К. :
— Автор, осветите такой вопрос: почему генподрядчики не выполняют работы сами, а нанимают субподрядчиков, ведь это удорожает стоимость работ.
И вдогонку: почему заказчики нанимают генподрядчиков, которые не выполняют сами работы. Ведь всё это удорожает строительство, и падает качество работ. И почему, практически все строительные компании, не имеют штатных работников: как мастеров, так и ИТР.
Спасибо, я думаю, эти вопросы будут интересны многим.
С удовольствием попытаюсь раскрыть вопрос подряда. Для начала рассмотрим структуру взаимодействия различных видов подряда.
Организация или частное лицо, в общем, те, у кого имеется земельный участок и деньги для строительства.
Заказчиками, в основном, выступают крупные строительные организации, хотя знаю случаи, когда частные лица выступали в роли заказчика, но на один, максимум два объекта.
Заказчик заключает контракт или договор на строительство объекта только с ОДНИМ генподрядчиком
2. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК
Организация, член СРО (саморегулирующая организация), имеющая штат инженерно-технических работников (ИТР), с лицензиями, допусками и удостоверениями по ТО и ТБ.
Попросту говоря, генподрядчик имеет право на строительство крупного объекта.
Но при этом может иметь собственную базу и штат рабочих, а может и привлекать подрядчиков. Если генподрядчиком является заказчик, то зачастую основной вид работы, а это: монтаж фундамента, кладка стен и устройство монолита, он выполняет сам.
Но для этого, чтобы рабочие не простаивали, у заказчика должен быть не один и не два объекта.
В Новосибирске таких заказчиков-генподрядчиков немного, большинство заказчиков строят в год один-два дома. В таком случае выгоднее разово привлечь генподрядчика.
Встречаются единичные случаи, когда в генподрядчика имеются бригады на все виды строительных работ.
Во-первых, для этого у подрядчика должен быть очень большой портфель заказов, чтобы бригады не простаивали.
А во-вторых, в таком случае огромные накладные расходы. Это и налоги, и заработная плата, и содержание производственной базы.
Именно подрядные бригады, в основном, выполняют все работы. Это специализированные организации, выполняющие один вид работы. Кладка, устройство кровли, сантехника, электрика, отделка, такие виды работ выполняют подрядные организации. У них имеется штат работников, соответствующее оборудование и инструмент.
Подрядчик зачастую имеет право привлечь субподрядчиков.
К примеру, подрядчик взял на себя отделочные работы. Он может привлечь субподрядную фирму на штукатурку, а остальное выполнить самому. А может все виды работ отдать в субподряд и получать свою маржу в виде генподрядных услуг(2-5% от сметных работ).
Именно на последнем этапе и появляются посредники, организации, заключившие договор, но не имеющие за душой ничего.
В следующей статье раскроем тему стяжки в ТЦ:
Деформационный профиль в торговых залах, что с ним не так
Поэтому ставьте лайк, подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Вот несколько статей, которые могут Вам понравятся:
Сопутствующие строительные услуги
В процессе строительства любого объекта, будь то частный жилой дом или крупный торговый центр, вам может понадобиться целый спектр сопутствующих услуг. Основные трудности, которые могут возникнуть в процессе подключения различных компаний, предоставляющих такие услуги – выбор подрядчика, соблюдение сроков, минимизация затрат. О том, какие сопутствующие виды услуг вам могут понадобиться в процессе стройки, и каковы их особенности, вы сможете прочесть в данной статье.
Транспортные услуги
Данный вид услуг будет необходим на любой стройке. Вам может понадобиться транспортировка различных видов строительных материалов, тут потребуется как специализированный транспорт (например, бетономешалки), транспорт для перевозки сыпучих материалов, а также грузовой транспорт. Кроме того, для разгрузки вам могут потребоваться автокраны или экскаваторы. Такой транспорт также придется заказывать отдельно. Понадобятся транспортные услуги не только для доставки стройматериалов, но и для вывоза мусора со строительной площадки.
Целесообразнее заказывать транспортные услуги в специализированных компаниях, в которых есть весь необходимый вам набор транспорта, и которые могут предложить вам выгодные условия постоянного сотрудничества. В таком случае вы сможете в любой момент связаться с собственным менеджером и заказать тот вид транспорта, который вам необходим. Бывают экстренные ситуации, в которых нет времени на поиск специалистов с оборудованием, поэтому будет надежнее, если вы будете знать – с вами работает надежная компания, готовая помочь вам в решении любых проблем.
Отделочные работы
Строительство любых типов зданий связанно с проведением отделочных работ. Не важно, каково его назначение, вы будете заказывать окна, железные или деревянные двери, а также работы по отделке пола, стен и монтажу освещения. Как выбрать подрядчика в этом случае? Критериев несколько.
Главным из них, по мнению заказчиков, является стоимость. Особенно в том случае, если речь идет о больших объемов закупок – строители стремятся уложиться в бюджет. Но на самом деле уделять внимание следует, прежде всего, качеству. В случае, если в отделке будут использованы низкокачественные материалы, то эксплуатация здания может обойтись в серьезную сумму. Например, окна, которые не обеспечивают герметичности помещения, то затраты на отопление могут быть весьма высокими. Точно так же ошибки в других видах работ или использование не предназначенных материалов может означать значительное повышение расходов.
При этом следить необходимо не только за качеством материалов, но и за уровнем качества услуг. Установка дверей и окон должна проводиться мастерами, которые имеют большой опыт и выполняют работу профессионально. Впрочем, это касается любых типов работа, проводимых при строительстве различных типов зданий. Только в случае качественного подхода к выполнению любых видов строительных работ итоговый результат может получиться приемлемым для эксплуатации.
Юридические услуги
Юридические услуги необходимы строительным компаниям и частным лицам на всех этапах возведения зданий. Оформление любых типов разрешений (разрешение на землю, проектные работы, разрешение на возведение здания, сдача его в эксплуатацию – это лишь основные виды работ, которые вам необходимо будет провести). Кроме того, уже в процессе эксплуатации постройки вам могут понадобиться и другие виды услуг, например, сертификация ГОСТ Р, пожарные сертификаты, ИСО 9001 и многое другое.
От профессионализма компаний, предоставляющих юридические услуги, зависит не только оперативность разрешения возникающих на различных этапах оформления документов бумаг, но, в некоторых случаях, и реальность перспективы возведения самого здания. Именно поэтому, заказывать юридические услуги необходимо в компаниях с большим опытом, имеющих необходимую квалификацию. При этом, конечно же, заказывая юридические услуги, вы будете обращать внимание на цену. Не стоит забывать и о том, что крайне важно, чтобы услуги предоставлялись в комплексе, чтобы в любой возникшей ситуации вы имели возможность обратиться за юридической поддержкой.
Как видно, выбирая любые типы сопутствующих строительных услуг, вы предъявляете к ним практически одинаковые критерии – цена, уровень качества и максимально полное предложение. Найти поставщиков услуг, отвечающих всем этим критериям не просто, но потратив достаточное количество времени и остановившись на настоящих профессионалах, вы можете быть уверены в том, что строительство запланированного здания будет проводиться с минимальными неудобствами и затруднениями.