Сосед нарушает строительные нормы. Как его остановить?
Сосед начал строить дом с нарушениями. Раньше за соблюдение строительных норм, пожарного надзора и других правил нес ответственность председатель. В новом законе нет ответственного за соблюдение нормативов. Как остановить беспредел? Только не посылайте меня в суд. Мы туда обращались, ответили: ваши права не нарушены.
Сначала проясним ситуацию с председателем. Если вы обратите внимание на устав любого СНТ, а также на формулировки старого дачного закона, то увидите, везде есть фраза «Товарищество не отвечает по обязательствам его членов, а члены СНТ не отвечают по обязательствам товарищества». Не вдаваясь в подробности бухгалтерского учета и банкротства, посмотрим, как это связано с вашей ситуацией.
Председатель СНТ от имени юридического лица отвечает за соблюдение норм и правил в самом товариществе. Положено иметь пожарный щит и мотопомпу, а их нет, – оштрафуют именно председателя. Положено сдавать вовремя отчетность – и за это отвечает председатель. Положено строить общую дорогу по нормативам – и это тоже в компетенции руководителя.
А вот отвечать за то, что совершеннолетние дееспособные граждане делают на принадлежащих им на праве собственности участках, председатель никак не может. Возлагать ответственность за действия отдельных членов СНТ на председателя – все равно что требовать возмещения за бракованный товар не с магазина, а с торгового комплекса, где этот магазин арендует площадь.
В старом дачном законе было написано, что член СНТ обязан соблюдать законы, нормативы и правила. В новом законе этой нормы уже нет, поскольку она содержится в Гражданском кодексе. И за неисполнение обязанности несет ответственность именно тот, кто ее не выполнил, а не руководитель СНТ, где частный собственник «творит чудеса».
Поэтому, как это ни печально, но все же придется отправить вас в суд с иском, ответчиком по которому будет ваш сосед, а не СНТ и его председатель.
Но чтобы из этого мероприятия вышел толк, следует тщательно подготовиться. И главное, что нужно определить, – как нарушение вашим соседом строительных нормативов затрагивает ваши права и законные интересы. Выяснить это можно путем проведения строительной экспертизы, что резко повышает ваши шансы на успешный исход дела.
Также имеет смысл обратиться в местную или муниципальную администрацию, переговорить с архитектором, оставить заявление о нарушениях.
На самом деле, ваш сосед тоже не до конца понимает, как он рискует, возводя строение с нарушениями. Зарегистрировать такой дом будет очень проблематично, и именно местная администрация и встанет на пути, просто не сможет согласовать постройку с нарушениями параметров строительства.
А дальше могут быть разные негативные сценарии вплоть до сноса самовольной постройки.
Здание соседа построено в нарушении СНиП п. 6.7
Здание соседа в плотную к моему участку, крыша на здании сделана таким образом, что снег летит на наш забор и ломает его. Сосед игнорирует. Решать проблему не хочет.
Куда обратиться для решения таких вопросов?
Участок в Ленинградской области, Всеволожский район.
03 Февраля 2016 13:23
Здравствуйте. В вправе требовать устранения любых нарушений в судебном порядке.
По СниП минимальное расстояние 1 метр от вашего участка.
Статья 304. Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Сначала направьте заказным письмом с уведомлением требование об устранении данных нарушений соседу.
Если и дальше будет игнорировать — необходимо составлять иск.
Вашем случае необходимо обратится с иском в суд о сносе самовольной постройки, поскольку здание построено с нарушением строительных норм и нарушает ваши права.
Согласно ст.222 ГК РФ 1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные,созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Куда обратиться для решения таких вопросов?
Фёдор
Прежде всего в данном случае рекомендую обратиться с жалобой на соседа в прокуратуру и в жилищную инспекцию.
Далее органы проведут проверку по Вашей жалобе и в итоге в случае выявления нарушения прокуратура может обратиться в иском в суд о сносе самовольной постройки за счет самого соседа, который ее построил (ст. 222 ГК РФ).
образцы жалобы в случае необходимости есть в интернете — форма свободная, главное отразить содержание.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Согласно п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Противопожарные нормы можешь нарушить, но соседа – не трожь
Главное – не нарушать права соседей
Собственник может возводить на своем дачном участке строения, даже если они расположены слишком близко от границы с соседями и мешают им. Несоблюдение минимальных противопожарных расстояний не является единственным основанием для сноса. Такое решение принял Верховный суд РФ, разбирая спор двух соседей по даче.
Сосед против хозяина бани
Эта история произошла в Башкирии: владелец дачного участка построил баню почти вплотную к участку соседа. И это, как сообщает «Российская газета», была не просто маленькая дачная банька, а двухэтажное сооружение площадью 60 квадратных метров. В дождь вода с этой бани лилась на соседский участок, мешала и просто, по-человечески, бесила. Такие вещи многими людьми расцениваются, как вторжение на личную территорию, как покушение на собственность.
Возмущенный сосед обратился в Уфимский районный суд с иском, в котором потребовал обязать соседа снести баню. Его аргументы:
По мнению истца, все эти обстоятельства создают угрозу его жизни и здоровью.
По судебной статистике, дачники чаще всего судятся друг с другом как раз из-за этого: им мешают соседские постройки вплотную к границе участка.
Районный суд принял решение: баня должна остаться на своем месте. Сосед владельца бани обратился в Верховный суд Башкирии – там постановили, что постройку надо снести. В Верховный суд РФ обратился уже хозяин бани – и он выиграл, строение оставили.
Как рассуждал суд
Посмотрим, чем руководствовался суд каждой инстанции.
Районный суд : баню нельзя признать незаконным строением, так как нет никаких доказательств, что она нарушает «законные права и интересы» соседа.
Человек построил баню на собственном участке, поэтому разрешения на возведение постройки не требуется (Градостроительный кодекс, статья 51 ).
Верховный суд Башкирии: строительство бани незаконно. При возведении постройки выявлены нарушения.
Повторная строительная экспертиза обнаружила, что баня построена с нарушением противопожарных норм. Минимальное пожарное расстояние от бани до соседской беседки должно составлять 10 метров, а составляет 9,7. Отступ от бани до границы соседского участка должен составлять минимум метр, а составляет всего 27 см. (СНиП 2.07.01-89).
Поэтому, по мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Башкирии, баня «создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы истца». И да, ее необходимо снести – по другому эту ситуацию не исправить.
Верховный суд РФ не согласился с выводами апелляции.
Иски, которые не связаны с лишением владения, могут быть удовлетворены, если истец сможет доказать, что действия ответчика нарушают его право собственности. При этом суд должен выяснить, соблюдались или нет при строительстве объекта градостроительные нормы и правила. Если не соблюдались даже незначительно, и право собственности истца нарушено, это основание для удовлетворения иска.
То есть, сосед должен доказать, что строительство бани в 27 сантиметрах от забора не только осуществлено с нарушением правил, но и нарушило его право на владение и пользование участком. Строительная экспертиза выявила нарушение противопожарных норм. Но высокая судебная инстанция обратила внимание, что местная фирма сделала это заключение, исходя из старых СНиПов.
Эти нормы уже утратили силу или необязательны.
Нарушение при строительстве Верховный суд назвал предположительным. Но не это главное: предыдущая инстанция не установила, появились ли у соседа какие-то существенные препятствия в пользовании и владении своим участком после того, как была построена баня.
Поэтому Верховный суд РФ поставил жирную точку в этом споре: «Поскольку снос объекта является крайней мерой, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и причинению несоразмерных убытков, то незначительное нарушение норм, как единственное основание для сноса, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки».
Незначительное нарушение норм не может быть единственным основанием для сноса постройки.
Проблема для собственников
Строительство зданий и сооружений с нарушением СП – довольно обычное дело и на садовых участках, и в коттеджных поселках. Для многих домовладельцев это серьезная проблема.
Нужно 3 м для домов и 1 м для хозпостроек. По факту же новые дома и пристройки – все на меже, стены идут по линии заборов. Через энное количество лет, наверное, начнется что-то страшное, а пока ничего, если дом не используется как коммерческая недвижимость.
Напомним, какими должны быть минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям по действующим СП 53.13330.2011:
Из-за того, что не все соблюдают эти расстояния, жизнь соседей усложняется. Одна участница FORUMHOUSE рассказывала, что сосульки соседской постройки ломали кровлю на ее гараже, другой форумчанин вообще в затруднении: соседи со всех сторон построились так, что с соблюдением СП он может возвести у себя только бытовку.
Ставя постройку почти вплотную к соседскому забору, экономишь 70 сантиметров площади, и при этом просто плюешь на интересы соседей. Конечно, серьезных «препятствий на пользование и владение участком» этим не создаешь: ну подумаешь, им придется перенести альпийскую горку, на которую будет стекать вода с вашей бани. Пересадить солнцелюбивые многолетники, убрать грядку. Все это пустяки, которые, конечно, не стоят переживаний, экспертиз и оплаты судебных издержек. Человек со здоровыми нервами, скорее всего, на это просто не обратит внимания.
Но соседи по даче – это не соседи по многоквартирному дому. Мы не сидим в клетках человейника, отгородившись друг от друга тамбурами и железными дверями, мы члены сообщества и живем в общем пространстве. И оно станет гораздо комфортнее и правильнее, если соседи будут уважать законные интересы друг друга.
В этой связи решение Верховного суда РФ в этой истории оставляет какое-то неоднозначное ощущение. А у вас? Кого вы поддерживаете, строителя бани или его соседа? Решение какой инстанции кажется вам наиболее справедливым? Надо ли вообще соблюдать эти СП, или они для слабаков?
Пожалуйста, делитесь своими соображениями в комментариях – этот вопрос заслуживает серьезного обсуждения.