Что такое исходно-разрешительная документация на строительство
Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)
Исходно-разрешительная документация — это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).
ИРД — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.
Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 — 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.
Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории — минимально необходимый и достаточный.
Минимальный перечень ИРД для строительства
Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:
Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.
Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное — у него есть такая техническая возможность.
Что входит в полный пакет ИРД
Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.
Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу — Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.
В заключение
Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.
Разработка и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД)
Что такое ИРД
Проведение любых строительных работ на земельном участке, капитального ремонта либо реконструкции невозможно без предварительного проведения ИРД. Исходно-разрешительная документация для проектирования подтверждает законность проведения таких работ. Именно на базе этого пакета документов начинается процесс проектирования. Одновременно, ИРД для специалиста содержит все необходимые данные:
Без предоставления этой информации невозможно получить разрешение на строительство, прочие сопутствующие виды работ. Этот процесс может занять несколько месяцев.
На какие виды работ нужна разработка ИРД
Оформление исходно-разрешительной документации обязательно понадобится при проведении таких типов работ:
Все эти процессы требуют обязательного подтверждения законности до начала работ, уже на этапе проектирования. Обратите внимание, что для некоторых типов объектов понадобится уведомление о начале строительства. К ним относятся:
К определенному классу объект строительства относит проектная организация, по предварительному согласованию с заказчиком. На основе готового ИРД в дальнейшем формируется техническое задание.
Что входит в ИРД
Разрешительная документация на строительство предполагает такие виды:
Соответственно, полный комплект ИРД содержит сведения:
Техническим заказчиком может быть:
В процессе получения подтверждается соответствие строительного проекта различным нормативным актам. Обязательно должно проверяться соответствие генеральному плану строительства, ПЗЗ и ППТ. Если будет выявлено малейшее несоответствие, разрешение на начало строительство не может быть получено.
Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации
Оформление разрешительной документации предполагает такой базовый пакет:
Дополнительно заказчик или инвестор должны предоставить:
Это базовый перечень, на дополнительных стадиях ИРД могут понадобиться другие документы. Получение разрешительной документации – это непрерывный процесс, он завершается только на стадии сдачи в эксплуатацию. Пошаговый алгоритм:
На последнем этапе должны быть получены акты, заключения надзорных служб. Это ЦГСН, пожарная служба МЧС, ГИБДД, Росприроднадзор и прочие. При строительстве крупных объектов процесс сбора всех документов, получения согласований может занимать до 2 лет.
Согласование исходно-разрешительной документации
Важный этап – это согласование готовой исходно-разрешительной документации. Предполагает:
Для экономии времени, финансовых средств оформление всех этих документов возможно в электронном виде. Готовая проектно-разрешительная документация узаконивает право инвестора на проведение необходимого типа работ.
Правильное составление техзадания на разработку ИРД
Разрешительная документация в строительстве обязательно включает подробное техническое задание. Если нет нужных навыков, чтобы сделать это самостоятельно, стоит обратиться к специалистам. Группа компаний РосСтройЭкспертиза проводит не только оформление всех необходимых документов и проведение согласований. Разрабатываем подробное техническое задание для дальнейшей разработки ИРД.
Правильно составленное техническое задание позволяет:
Именно правильный выбор технического заказчика позволяет устранить большинство проблем, возникающих на стадии проектирования.
Проблемы и сложности, возникающие при разработке ИРД
Получение разрешительной документации – крайне трудоемкий процесс. Проблемы могут возникать на всех стадиях, поскольку на каждом из этапов требуется большой пакет документов, получаемых согласований. Отсутствие даже одного из этих пунктов приводит к тому, что инвестор не сможет получить разрешение на строительство. Типовые проблемы в этом случае:
Во всех этих случаях понадобится обязательное проведение корректировки, получение недостающих разрешений и согласований.
Заказать разработку, согласование ИРД в ГК РусьСтройЭкспертиза
Чтобы свести к минимуму временные и денежные затраты, понадобится четкий алгоритм работы со всеми органами власти, государственными институтами, контролирующими инстанциями. Группа компаний РусьСтройЭкспертиза (перелинковка на ) проводит комплексную экспертизу проектной и прочей документации в срок от 5 дней.
У нас заказывают такие типы услуг:
Точная стоимость проведения указывается в договоре. Этот же документ гарантирует качество оказываемых услуг в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Разрешительная документация в строительстве: что входит в ИРД?
Исходно-разрешительная документация представляет собой комплекс бумаг, которые оформляются и готовятся застройщиком с учетом ГрК РФ (статей 44-55). Для полноты комплекта требуется также получение разрешительной документации на возведение, а после уже и на ввод объекта в работу.
Подготовка таких бумаг необходима в ситуации, когда ведутся работы по техническому переоборудованию, реконструкции, капремонту или строительству сооружения. При этом в роли получателя документации может выступать инвестор, строительная компания или представитель подрядчика.
Существует и другое определение исходно-разрешительной документации, согласно которому к этой категории относятся бумаги, которые выдаются уполномоченным исполнительным органом (компанией, организацией) за определенную плату. Роль заявителя играет застройщик или представитель подрядчика (как и в прошлом случае).
Что входит в ИРД?
Первое, с чем стоит разобраться – состав исходно-разрешительной документации. К этой категории относятся следующие бумаги:
Земельные взаимоотношения
В процессе сбора исходно-разрешительной документации первое, чему стоит уделять внимание – подготовке правоустанавливающих бумаг для участка, где планируется работа. По законодательству владелец земельного надела имеет полное право вести строительство на принадлежащей ему земле, также осуществлять снос или перестройку уже существующего объекта.
Если какие-либо мероприятия на участке планируют лица, у которых нет подобных прав, то им необходимо разрешение владельца. Такой документ может входить в состав исходно-разрешительной документации и должен быть на руках у подрядчика (застройщика) перед началом работ. Если же землей владеет государство, то передача земли под строительство может передаваться соответствующими структурами (представителями местной власти).
Возможны и другие ситуации, когда земельный участок принадлежит одному лицу, а здание на нем – другому. Здесь хозяин объекта может использовать недвижимость по усмотрению. Это возможно в случае, если перечень конкретных действий прописан в договоре пользования землей между сторонами.
Таким образом, перед стартом строительства стоит изучать требования к составу исходно-строительной документации, а также проверить, насколько правомочен подрядчик (застройщик) производить определенные работы на оговоренном участке. Отдельное внимание содержанию договоров стоит уделять, если земля принадлежит какому-то другому объекту.
Исполнительно-производственная документация: в чем особенности?
Среди новичков происходит путаница между рассмотренной выше ИРС и исходно-производственными документами, необходимыми для строительства. На самом деле состав таких бумаг кардинальным образом отличается. Если в первом случае речь идет исключительно о разрешениях уполномоченных органов, то здесь – о материалах, без которых невозможно начало строительных работ. Если говорить подробнее, то исполнительно-производственные бумаги – материалы графического или текстового характера, в которых отражается суть принятых проектных решений. Оформление таких бумаг – задача специализирующихся на определенных видах работ организаций и имеющих на руках соответствующую (разрешительную) лицензию.
Правильное оформление исполнительно-производственных бумаг не только упрощает процесс возведения объекта, но и делает эксплуатацию сооружения более комфортной. Изучив такую документацию, представитель подрядчика (застройщик) или проверяющий орган может сделать точные выводы в отношении выполненных работ и ответственных лиц по каждому из направлений.
Состав таких бумаг определяется действующими сегодня правилами и нормами в законодательном секторе. К этой категории относятся различные акты (испытаний или скрытых работ), сертификаты, журналы работ, бумаги лабораторного контроля и так далее. После ввода сооружения в работу перечень документов и сами бумаги передаются заказчиком организации, которая берет на себя функции по эксплуатации.
Отдельного внимания заслуживают и исполнительные чертежи, которые готовятся в четырех вариантах. При этом один из них направляется заказчику, еще пара – компании, которая будет эксплуатировать объект, а оставшийся экземпляр – компании, которая проводила работы (организации подрядчика).
Важность проектной документации
Чтобы исключить ошибки и повысить уровень безопасности для людей, строительство сооружения должно происходить при обязательной оценке проектной документации соответствующими (надзорными) органами. Задача составления проекта лежит на специализированных структурах (об этом упоминалось выше).
Одним из элементов взаимодействия подрядчика и заказчика является договор подряда. В последнем оговариваются все условия выполнения работ в отношении проектной документации. При этом для начала заказчик должен внимательно изучить претендента на выполнение проекта – проверить наличие лицензии и опыт работы. Отсутствие разрешения на выполнение специализированных работ у подрядчика может стать причиной для признания соглашения недействительным. Более того, возможны проблемы в дальнейшем (состав исходно-разрешительной документации окажется неполным).
Разработка проекта производится с учетом существующих правил и норм, а также градостроительных документов. После их составления обязательно получение одобрения проекта со стороны уполномоченных органов, а именно отделов градостроительства и архитектуры.
Ключевой момент – проведение экспертизы по объектам строительства. В частности, проверяются все решения, принятые в проекте на факт соответствия существующим правилам и нормам. В процессе проведения экспертизы в отношении проекта подрядчика проверяющая структура имеет право привлекать специалистов соответствующих областей. После проведения экспертизы должно быть принято решение, разрешено строительство или нет. Также в заключении содержится информация, насколько экономически целесообразно возведение объекта, соответствует ли последний нормам промышленной и экологической безопасности, прописываются наиболее важные технико-экономические показатели.
При отсутствии положительного заключения получить исходно-разрешительную документацию не выйдет. Кроме того, по законодательству запрещено строительство и финансирование таких объектов. У застройщика при этом есть два варианта – внести правки или обращаться в суд (в случае, если замечания, по его мнению, неправомерны). В области строительства все чаще отдается предпочтение первому варианту.
В «отказном» заключении уполномоченный орган должен отразить, какие моменты требуют обязательной доработки. После того, как все замечания были исправлены, у инвестора есть право передать уже обновленный состав документов для очередной проверки. При этом вероятность утверждения будет выше.
Ответственность за нарушения
Если застройщик начал работы, а состав разрешительной документации неполный, то это может повлечь за собой ряд последствий. Сегодня в области строительства возможны следующие наказания для нарушителей:
Во избежание проблем перед началом работ желательно иметь полный состав исходно-разрешительной документации. При этом перечень требуемых бумаг можно получить на сайте госуслуг или в местных органах власти.