С ЧЕГО НАЧИНАЕТСЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ?
Некоторое время назад мы опубликовали Девелоперскую схему реализации проекта в сфере малоэтажного строительства – путеводитель для новичка, который только встает на путь развития проекта в сфере недвижимости. Задача предложенной нами системы координат – структурировать процессы и этапы, которые должен пройти каждый (!) девелопер со своим активом.
Кристаллизация “пути девелопера” в Vesco Consulting началась несколько лет назад в рамках работы с одним из заказчиков.
При разработке Девелоперской схемы мы исходили из нескольких предпосылок, первая из которых: наш клиент – землевладелец!
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦА
Некоторые наши коллеги, опытные девелоперы, критически отнеслись к недостатку внимания этапам получения технических условий на коммуникации. Совершенно справедливо утверждение, что эффективное решение вопроса инженерного обеспечения проекта – 30% успеха! Особенно, это касается строительства многоэтажного жилья и промышленных объектов. НО!
Намеренно, мы опускали детализацию процессов, которые считаем техническими, останавливаясь на кристаллизации СПЕКТРА вопросов, с которыми столкнется девелопер.
Наш пример – девелоперский проект в сфере малоэтажного строительства – более многогранный, особый продукт с душой. Коммуникации – задача, требующая эффективного решения, имеющая право “наложить вето” на весь проект. Но задача унифицированная, не сильно отличающаяся от проекта к проекту.
Для землевладельца первый этап – “приобретение” актива – давно пройден. Сегодня он бьется над задачей “выхода в cash”, и первым шагом является оценка ликвидности актива и потенциала его освоения. И Девелоперская схема – самый наглядный инструмент продемонстрировать длительность пути землевладельца.
ПУТЕВОДИТЕЛЬ ДЛЯ ИНВЕСТОРА
Другое дело – инвестор! Землевладелец в построении стратегии идет от объекта, тогда как инвестор движется к той же цели, но ориентируется на конечный результат. К тому же пути прибавляется “нулевой этап”, который определяет выбор того или иного участка.
Истинных инвесторов, начинающих с поиска земельного участка для девелопмента, немного.
Активное развитие земельного рынка пришлось на период конца 90-х и начала 2000-х годов – именно в тот период сформировался пул лэндлордов, который практически не меняется на протяжении последних 10 лет. В те годы у многих компаний образовались земельные участки, которые считались ликвидными, пусть и непрофильными, активами. Финансовый кризис 2008 года смешал карты инвесторам, оборот оптовых земель упал до нулевой отметки, объект недвижимости перестал быть лакомым кусочком, а для многих – стал проблемным, дотационным активом, требующим инвестиций и/или ежегодно теряющим в цене.
Но рынок меняется, с 2013 года на рынке работают профессиональные инвесторы, использующие другой маршрут на пути к цели. Независимая и беспристрастная оценка экономической эффективности развития выбираемого участка включает предварительную проработку юридического, инженерного, маркетингового и финансового вопросов. Для таких инвесторов актуален нулевой этап:
Спасибо коллегам, которые прокомментировали наш материал, рассказали о своем опыте и задали новый вектор развития нашего продукта. Мы действительно не акцентировали внимание на инвесторах, сегодня эта ошибка исправлена!
Мы не исключаем, что отразили не весь спектр вопросов, с которыми приходится сталкиваться девелоперу. Если вы знаете интересные случаи, которые не укладываются в “схему” – не сочтите за труд, дайте комментарий к посту! Спасибо!
Как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег. Три рабочих способа
Подпишитесь на канал и стройте качественно дом!
В данной статье я вам расскажу три рабочих способа, как создать строительную компанию. Эти способы не для любителей дивана, если вы диванный эксперт, не читайте данную статью. Все способы взяты из реальной жизни, каждый из способов приносил людям материальное и душевное благополучие. Это не инструкция по применению, и не каждому эти способы подойдут.
Первый способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег.
Первый способ до боли банальный, вы окончили институт, и у вас строительное образование. На первом этапе я вам советую устроиться в строительную компанию (можно даже к шабашникам). Посмотреть из нутрии, как все работает, проще говорю, поучиться на чужих ошибках. Однозначно попробуйте поработать у шабашника и в хорошей строительной компании (с репутацией и которая давно на рынке). На дядю поработайте от 3 до 5 лет, за это время вы наберетесь опыта и поймете вообще ваше это или нет.
Создавая свою строительную компанию у вас однозначно должно быть желание, гореть глаза и опыт. И знайте, что первый год, возможно 2-3 года вам придется работать без выходных, если конечно вам интересно развитие вашей компании.
Выбираем название фирмы
Создавая строительную компанию очень важно продумать название фирмы, оно не должно быть длинное, название должно отвечать на вопрос, к какому направлению относится фирма. Пример: Дома в Москве или Свой дом Краснодар, можно добавить название города в котором вы строите или собираетесь строить. У нас, например фирма называлась «Строй проект», а последние 12 лет «Плюс-Строй». В этом году закрылись, надоела стройка, занялись другими направлениями. Так же по названию компании вы потом будете покупать себе доменное имя (имя сайта, по которому вас будут находить в Интернете).
Находим и договариваемся с бригадами
Кто-то скажет, надо оформить документы, зарегистрировать в налоговом органе, правильно, но можно это сделать и немного позже, с первой прибыли. Я считаю нужно найти 1-2 хорошие бригады, на сегодняшний день это редкость, как не странно. Обговариваете с ними все нюансы на берегу, как только находите объект (работу) заключаете с бригадой Договор, в Договоре желательно расписать все до мелочей, т.к. бригады любят выкручивать руки на пол дороге (особенно ближнее и дальнее зарубежье).
Регистрируем компанию в налоговом органе
Как только вы взяли первый объект, регистрируете свою компанию в налоговом органе (можно перезаключить Договор с Заказчиком уже на фирму). Обязательно нужно найти офис, обзвоните знакомых, кто занимается бизнесом, возможно на первые 2-3 месяца можно заехать к ним в офис. Если материальных средств хватает, снимаете свой офис.
Находим бухгалтера и открывает счет фирмы
Найдите бухгалтера и откройте счет фирмы. Можно сразу обратиться в контору, которая поможет вам зарегистрировать фирму и возьмет вас на обслуживание. На первое время это один из лучших вариантов, если только у вас нет родственника бухгалтера.
Создаете сайт компании и даете рекламу
Создаете сайт компании и даете рекламу. В идеале если вы найдете человека, который занимается продвижением бизнеса, договоритесь с ним что будете платить процент, так же заключите договор с человеком. Сейчас много специалистов по продвижению бизнеса, можете найти несколько человек, возможно и контору по продвижению на ваших условиях. Самое главное обговорите сотрудничество, все детали и дайте понять, что вы работаете открыто.
Второй способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег.
Второй способ, вы являетесь программистом, бухгалтером, продвигаете бизнес в сети Интернет или просто владеете навыками предпринимателя, и так же желаете открыть свою строительную компанию, но чего-то боитесь.
Находим знакомого который работает в строительной компании
В первую очередь обзвоните друзей, знакомых и попробуйте найти человека, который работает в строительстве, идеально будет, если он руководитель строительной компании. Если такого нет, вы ответьте себе на такой вопрос, чем я могу помочь руководителю строительной компании? К примеру: вы можете предложить продвижение его бизнеса, и чтоб он платил за результат, или вы найдете заказ, как найти Заказчика на строительство я напишу в другой статье.
Набираемся опыта в строительстве и переговорах
Вы нашли компанию и договорились с руководителем о сотрудничестве. Если вы придете сразу с Заказчиком, вы начнете сразу зарабатывать. Если вы договорились об оказание услуг, договоритесь выезжать на стройку и участвовать в переговорах (это было бы здорово), проявляйте инициативу и не бойтесь. Так вы сможете сразу набирать опыт в малоэтажном строительстве. Год, максимум два, проработав в компании, или у шабашника вы наберетесь достаточными знаниями, чтоб открыть свою строительную компанию (если вас не будет устраивать ваша должность, зарплата и т.д.).
Если вы решаете, что набрались опыта и есть огромное желание открыть свою строительную компанию, первым делом, постарайтесь найти хорошего инженера-строителя, желательно до 40 лет (не обижайтесь инженеры, которые за 40 лет, вы может и крутые спецы, но вы максимум 1-2 месяца поработаете, а потом вам чуть не 70% долю давай, а то я шага не сделаю, проходили мы это, все уже знаем, единицы кто будут работать, но они уже давно при деле). Лучший вариант, парень до 30 лет который строил коттеджи от А до Я, такие есть, но тоже единицы.
Далее действуем, как описано в первом способе
Дальше действуете, как описано в первом варианте. Самое главное с Инженером сразу договоритесь работать по Договору. По зарплате на малоэтажном строительстве (инженеру), два варианта: от 70 до 100 тысяч рублей или партнерство, прибыль 50/50, но на партнерство мало кто идет. А если у вас будет выходить 500 и более тысяч в месяц, тогда инженер будет заглядывать в ваш карман (поэтому и говорю, заключайте Договор с инженером и все прописывайте).
Это второй рабочий способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег. И он реальный, как вы видите. Кому подходит второй вариант и нужна помощь, могу более детально все расписать и помочь.
Третий способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег.
Третий способ, вы являетесь специалистом или вы бригада строителей и вам надоело шабашничать и делать все собственными руками, чем раньше вы поймете, что надо работать головой, для вас же будет лучше.
Сразу можете перейти к первому способу и действовать
Здесь вообще все просто и для вас уже все придумали. Так, как вы при деле, выбираете название компании, как описано в первом способе выше, регистрируете компанию в налоговом органе, заключаете с бухгалтерией Договор, чтоб занимались вашими документами, или берете на работу бухгалтера. Делаете сайт, группы в соц сетях и т.д., а если вы уже работаете в стройке, у вас что-то из Интернет ресурсов должно быть и строительная компания готова.
Это третий рабочий способ, как создать строительную компанию по малоэтажному строительству без денег. И он реальный, так же, как и два других. Кому подходит третий вариант и нужна помощь, могу более детально все расписать и помочь.
Как вы видите, создать свою строительную компанию по малоэтажному строительству не так тяжело, как кажется. Только для первых 2-х способов нужно ваше время и очень большое желание учиться и работать в строительстве. А всем хорошим специалистам по строительству и бригадам я советую открывать фирму и развиваться. Шабашничать всю жизнь вы не сможете, чтоб не перебиваться потом с копейки на копейку, открывайте контору и развивайтесь мой вам совет.
Есть, еще способы, как открыть строительную компанию, к примеру: если вы не строитель, сразу найти инженера, договориться с ним о работе и действовать по плану описанному в первом способе. Но знайте, что скорее всего вас инженер обманет, но такая сущность нашего человека. На нем будет вся стройка, а вы будете выполнять свои функции, но инженер будет думать, что он все делает один, к сожалению, но это так.
Если вы планируете открыть строительную компанию по малоэтажному строительству, и вам нужна помощь, обращайтесь, я могу вам помочь, описать все по этапам и расскажу, как получать заказы круглый год, даже в кризис. Пишите на электронную почту, которая указана ниже.
Так же мы оказываем услуги:
Все услуги, перечисленные ниже, мы оказываем по всей России!
1) Оказываем услуги по выбору Подрядчика, мы расписали поэтапно, как выбрать хорошую строительную компанию и не попасть на геморрой.
2) Можем помочь вам с закупкой материалов, наша скидка на тот же кирпич бывает, доходит до 50%. К примеру, если планируете построить дом за 3 миллиона – 300-400 тысяч останутся у вас в кармане.
3) Оказываем услугу по контролю качества строительства.
4) Поможем вам составить Договор подряда так, как вам не поможет любой юрист. И это очень важный этап перед строительством.
Подпишись на канал и не забудь поделиться статьей с друзьями!
Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания
В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.
Этапы девелоперского проекта
Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:
Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи
Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.
Есть два типа девелоперских компаний:
Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Тип компании тоже важен
Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
Девелопмент земельных участков
Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.
В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.
Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке
Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.
Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.
Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.
Важен опыт, наличие реализованных проектов
В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.
В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.
В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно
И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.