Как обманутые дольщики могут получить компенсацию
В России существует единый реестр дольщиков, который позволяет оперативно решать проблемы долгостроев. Юристы рассказали, как дольщики могут получить господдержку и даже ускорить затянувшееся строительство домов.
По последним данным, на этапе строительства в России сейчас находятся более 9 тысяч домов, из них треть — в списке проблемных объектов.
Проблема обманутых дольщиков в России сейчас решается двумя способами. Первый — это достройка объектов за счет средств государственного компенсационного фонда долевого строительства. В народе его называют «Фонд защиты прав дольщиков». Бюджет фонда пополняют застройщики: они вносят деньги, уплаченные в виде страховки с абсолютно каждого договора долевого участия. Второй вариант — это привлечение частных инвесторов.
Алексей Цуканов, генеральный директор строительной компании «Пересвет Юг»: «Все проблемы вышли из 2013–2014 годов, когда был высокий спрос на квартиры. Многие кинулись в долевое строительство. Стали привлекать средства и наткнулись на ряд проблем, таких как падение платежеспособности в следующие годы и рост себестоимости. Поэтому многие проекты стали убыточным. Данная ситуация привела к появлению обманутых дольщиков».
Раньше реестр дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, каждый регион вел самостоятельно. Сейчас все сведения аккумулируются в единой базе, что позволяет оценить масштаб проблемы.
Юристы и правозащитники рассказали, как нужно действовать дольщикам, если застройщик задерживает сдачу объекта.
Михаил Алексеев, правозащитник: «Дольщик должен обратиться за вступлением в реестр требований кредиторов, когда процедура банкротства начинается. Он должен обратиться к своему конкурсному управляющему. Это специфика процедуры. Не в суд, а к конкурсному управляющему. Если же конкурсный его не включит в реестр, тогда уже в суд».
После того как человек встал на учет в единый реестр, ему присваивается статус обманутого дольщика. У него возникает право получить господдержку.
Юлия Петрухина, председатель движения обманутых дольщиков: «Дольщики должны собрать некий пакет документов и передать управляющему. А он передает все документы в „Фонд защиты прав дольщиков“. Фонду нужно время, чтобы проанализировать все эти документы и принять решение: это достройка или компенсация».
По мнению экспертов, за последние несколько лет многое сделано для того, чтобы искоренить само понятие «обманутые дольщики». Одно из главных нововведений — это эскроу-счета. С июля 2019 года застройщики больше не могут привлекать деньги так называемых соинвесторов напрямую. Средства, вложенные в жилье, теперь хранятся в банках. Воспользоваться ими фирмы-застройщики могут только после ввода объекта в эксплуатацию.
Роман Касьянов, заместитель руководителя Инспекции государственного строительного надзора (Волгоградская область): «Банк — как прослойка между гражданином и застройщиком, который, в соответствии с законом, аккумулирует средства. Он не имеет права их раскрыть до ввода объекта в эксплуатацию. Это определенная стена для застройщика, при этом само строительство дома застройщиком осуществляется либо за счет собственных средств, либо за счет средств, которые ему дает банк в качестве заемных».
Создание компенсационного фонда долевого строительства
Что делает Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства?
Кроме контролирующего органа за соблюдением Федерального закона № 214-ФЗ в системе жилищного строительства следит Фонд защиты прав граждан. Рассказываем, что это за Фонд, какую информацию он проверяет и как с ним взаимодействовать застройщикам.
Что такое Фонд защиты дольщиков?
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства — это первая в России публично-правовая компания, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками. Если коротко, Фонд:
Кто должен перечислять взносы в Фонд? Каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан перевести 1,2% от суммы сделки на счет Фонда (взнос в компенсационный фонд). Ставка взноса одинакова для всех застройщиков, может изменяться один раз в год на основании федерального закона.
Кому не нужно отчислять взносы? Тем, кто не привлекает деньги граждан для строительства жилых помещений, а строит на свои средства или работает с счетами эскроу. Взносы также не перечисляют застройщики при продаже нежилых помещений: кладовых, машино-мест, коммерческой недвижимости.
Как застройщики работают с Фондом?
С 1 января 2018 года документооборот в сфере жилищного строительства переведен в электронный вид. Застройщики, Фонд, контролирующий орган и уполномоченные банки взаимодействуют в Единой информационной системе жилищного строительства.
Застройщики направляют в систему проектные декларации, а контролирующие органы выносят заключения о соответствии проектов. Фонд защиты дольщиков проверяет документацию застройщиков на соответствие 214-ФЗ.
Порядок действий при работе застройщиков с Фондом:
Зачем Фонд контролирует застройщиков?
Фонд защиты дольщиков помогает снизить риски в строительстве жилья. В системе жилищного строительства он проверяет финансовую устойчивость строительных компаний и проектную документацию, чтобы все застройщики соответствовали требованиям 214-ФЗ. Постоянный мониторинг позволяет быстрее исключать из реестра недобросовестные компании.
Миссия Фонда — следить, чтобы застройщики выполняли требования 214-ФЗ. Для дольщиков Фонд — это государственный гарант, который помогает не потерять деньги при сделках с недвижимостью. Застройщики по закону обязаны отчислять деньги в Фонд или работать с счетами эскроу, чтобы гарантировать покупателям завершение строительства или возврат вложенных денег.
Результаты работы Фонда защиты дольщиков на 15 апреля 2019 года
А как же контролирующий орган?
Контролирующий орган тоже проверяет застройщиков в системе жилищного строительства, но у них с Фондом разные задачи. Если коротко, контролирующий орган:
Фонд защиты дольщиков мониторит всех застройщиков. Если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр. Контролирующий орган предпишет застройщику исправить нарушения, а Росреестр может приостановить регистрацию договоров участия в долевом строительстве.
Как следить за балансом в Фонде дольщиков?
Застройщик перечисляет процент с каждого договора участия в долевом строительстве на номинальный счет Фонда. Фонд резервирует нужную сумму и передает информацию об этом в Росреестр. Когда договор участия в долевом строительстве зарегистрируют, эти деньги зачислят на компенсационный счет Фонда.
Информацию по счету застройщика можно узнать в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства. Система покажет свободный остаток, сколько денег зарезервировано на время проверки договоров участия в долевом строительстве, какая сумма на номинальном счете Фонда.
В личном кабинете застройщика удобно следить за операциями по счету
О работе Фонда в Единой информационной системе жилищного строительства. Коротко
Компенсационный Фонд для дольщика
214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.
Как работает компенсационный фонд долевого строительства
Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.
По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.
Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд
Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года. Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа. Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.
С 2019 года застройщики могут либо перечислять средства в Компенсационный фонд, либо использовать счета эскроу.
Размер взноса в компенсационный фонд
Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры. В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.
Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.
В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Компенсация из фонда долевого участия
Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома. Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом. Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.
Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия. Для выплаты необходимо также, чтобы чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.
Для расчета суммы выплаты используется:
Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора. Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.
В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.
Контроль Фонда за деятельностью застройщика
Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома. Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям. Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.
На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая информация о застройщике имеется у Фонда.
Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. За счет этих средств производится выплата компенсаций и достройка незавершенных объектов.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764