Особенности регистрации ЖСК: пошаговая инструкция для создания жилищно-строительного кооператива
ЖСК — это метод привлечения инвестиций в строительство. Жилищно-строительные кооперативы в недавнем времени приобрели новую волну популярности и, хоть они не имеют ничего общего с организациями прошлого, люди к ним расположены.
Обусловлено это многими факторами, среди которых приоритетное место занимает экономность.
Полное отсутствие дополнительных расходов, экономия на налогах и прочие привилегии. В статье мы поговорим, не только о том, как открыть ЖСК, но и какие документы для этого необходимо подготовить.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция
Создание ЖСК начинается с заседания участников долевого возведения многоквартирного здания, которое формируется инициативной группой пайщиков. Итак, давайте поговорим о том, как создать ЖСК?
Пошаговая инструкция:
Таким образом, решение об организации жилищного кооператива принимается как дольщиками, так и учредителями.
Посредством собрания рассматриваются следующие детали:
Теперь, давайте более детально рассмотрим документы, которые участвуют в создании жилищного кооператива.
Уставной документ
Устав необходим для оформления юридического лица в требуемых органах и есть основной учредительной бумагой.
В уставе указывается следующая информация:
Во время формирования устава нужно учитывать, что с целью финансирования строительства для удобств, следует оформить организацию, как бесприбыльную. С этой целью следует создать четкую формулировку списка видов основной его деятельности, учитывая требования закона о налогообложении прибыли предприятий.
Вы в любой момент можете выйти из ЖСК ради ЖНК.
Паевые взносы
Данный аспект является неотъемлемой составляющей организации и государственной регистрации жилищного кооператива. Взносы — являются главным источником имущества организации и входят в ее состав, также он формирует первоначальный капитал, минимальный размер.
Также уставом предусматривается предоставление паевого взноса для покрытия убытка организации, который документально отражается в конце года. Данную долю необходимо внести на протяжении 3 месяцев после сформирования ежегодного баланса. При невнесении кем-то из членов паевого взноса, ответственность ложится на плечи прочих участников.
Однако прибегать к дополнительным взысканиям следует в крайних случаях, когда предприятие исчерпало весь свой лимит.
Схема организации ЖСК
Для того чтобы ЖСК обрело юридическую силу и законность, проводят оформление в органах государственной регистрации соответственно ст. 51 ГК РФ, Федерального закона от 08.07.01 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Перечень бумаг требуемых для того, чтобы открыть ЖСК:
Данная процедура в отношении кооператива реализуется в 5-дневный рабочий срок. За это время осуществляется занесение подробных данных в Единый Государственный Реестр Юридических Лиц, информация об организации фиксируются в реестре на основании предоставленной папки документов в МИФНС.
После процедуры предприятие обладает статусом юр. лица, а граждане в составе именуются членами ЖСК с ч. 5 ст. 112 ЖК РФ.
Статья 112. Организация жилищного кооператива
5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.
Следующие шаги для регистрации жилищного кооператива:
Чтобы правильно подготовить бумаги, необходима такая информация:
Протокол о создании жилищного кооператива
Протокол первого учредительного собрания является еще одной важной бумагой, необходимым во время оформления юр. лица. Существует определенный порядок его ведения, что четко видно в экземплярах данного протокола.
С 2014 года этот образец претерпел некоторые изменения в оформлении заседания юридических лиц и само содержание первого учредительного заседания изменилось. Все необходимые бумаги с Протоколом и заявлением по требуемой форме предоставляются в регистрационные структуры.
В первом протоколе имеется информация о создании предприятия, названии, об уставном капитале, составе создателей и их долях в капитале. Первым учредительным протоколом резервируется факт выбора руководителя.
Протокол содержит информацию о повестке дня, имеющей значение для оформления организации.
Все учредители теперь становятся заявителями, что значит, что все подписывают у нотариуса заявление по форме Р11001.
А в документе указывается один учредитель, ответственный за государственное оформление и оплату пошлины.
Положение членов
При принятии гражданина в соучредители, ему предоставляется помещение соразмерное внесенным паям. Данное решение становится подоплекой для заселения жильца в дом. Только на основании членства в кооперативе возможно владение, пользование и распоряжение выделенной территорией.
Член или определенное их количество обладает правом на пай. Размер паевого взноса фиксируется уставом.
Приобрести документы на право собственности жильем, можно только в итоге полного внесения пая.
На обладание недвижимостью в многоквартирном кооперативном доме распространяются права гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников (129 ЖК).
ЖК РФ, Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива
1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
Если член кооператива не выплатил полностью взнос, хочет выехать, он имеет на это право с согласия пайщика и правления кооператива. Если отъезд носит временный характер, эти жилые метры сдаются в съем. Также в аренду, сдаются пустые помещения до появления владельцев.
Основания для прекращения участия в организации жилищно-строительных, жилищных кооперативов, закреплены в ст. 130 ЖК:
Если исключен из кооператива пайщик, не выплативший полностью взнос, пай ему принадлежащий возвращается в течение 2 месяцев в соответствии со ст. 132 ЖК. В случае сноса дома принадлежащего учреждению работают статьи 32 и 86 в отношении членов кооператива.
ЖК РФ, Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива
Члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива. Срок такой выплаты не может быть более чем два месяца со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива.
Заключение
Создание жилищно-строительного общества не обладает какой-либо особенной спецификой. Именно от качества составления зависит способ оформления в налоговых органах.
Надеемся статья помогла вам не только узнать о жилищном кооперативе, как создать учреждение, но и о том какие документы для этого необходимы.
+7 (499) 938-90-71 (Москва)
+7 (812) 467-37-59 (Санкт-Петербург)
Что из себя представляет жилищно-строительный кооператив (ЖСК)?
Каждый взрослый, самостоятельный человек мечтает стать владельцем жилья. Это рассматривается как необходимый этап роста, как основа для создания семьи или повышения общественного статуса.
Правовая форма ЖСК
В последней редакции ст. 110 ЖК РФ от 28.01.2020 г. прописано, что такое жилищно-строительный кооператив (касается ЖСК и ЖК, образованных после 01.12.2011 г.). Там сказано, что таким кооперативом признается свободное объединение граждан и юридических лиц (в случаях, прописанных в законе) как членов с целью приобретения жилья и для эксплуатации многоквартирного дома (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349). Правовые особенности данных объединений отмечены и в п. 4 ст. 49 ГК РФ (ред. от 31.01.2016 ФЗ № 7).
Члены (пайщики) имеют равные права и возможности. Они собственными средствами участвуют в постройке, ремонте и содержании многоквартирного дома. ЖСК получает разрешение на строительство и выступает в качестве застройщика. При этом необходимо соблюдать ограничения: ЖК не может одновременно строить несколько домов. Высота возводимого дома не может превышать 3 этажа (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Все нюансы, посвященные управлению многоэтажными домами, которое может осуществляться как силами членов ЖК, так и управляющей компанией, зафиксированы в ФЗ № 390 (ред. от 02.12.2019 г.).
Жилищные кооперативы не являются коммерческими объединениями. Целью участия в таком товариществе считается приобретение квартиры, т. е. материального конечного продукта. Пайщики не извлекают дополнительной прибыли при постройке своего жилья. Таким образом, правовая форма ЖСК соответствует потребительскому кооперативу.
Разновидности кооперативов
Кооперативные организации образуются с разными целями. ЖСК занимаются строительством жилья для своих членов. В процессе постройки деньги, собранные в качестве паев, можно тратить только в соответствии с решениями общего собрания. Данное обстоятельство делает управление стройкой прозрачным и исключает возможность злоупотреблений.
Кроме описанных ЖК, существуют т. н. ЖНК. Это жилищно-накопительные кооперативные объединения. Эти организации не получают разрешения на строительство, им оно не нужно. Члены ЖНК собирают взносы, которые предназначены для покупки уже построенного, готового жилья. Накопительные объединения тоже не считаются коммерческими.
Преимущества и недостатки
Членство в ЖСК имеет свои преимущества:
Подводные камни, с которыми сталкиваются пайщики ЖСК:
Права членов жилищно-строительного кооператива
У члена ЖСК, как и любой другой организации, имеются неотъемлемые права. Одновременно в уставе должны быть прописаны и обязанности.
Пайщик может участвовать в общих собраниях и голосовать по рассматриваемым вопросам, изучать документы ЖСК (бухгалтерскую расчетную документацию, право на земельный участок, отчеты о голосовании на общих собраниях, заключения ревизоров и т. д.). Их руководство обязано предоставить всем членам. Это уменьшает возможность обмана вкладчиков. Пайщик может в любой момент выйти из ЖСК и получить обратно часть денег в соответствии с уставом.
Обязанностью членов организации является своевременная оплата паевых взносов, коммунальных и других обязательных платежей. Пайщик обязан выполнять решения общего собрания, участвовать в покрытии убытков ЖСК (если они есть) и платить налоги на жилую недвижимость согласно НК РФ.
Каждый член кооператива может уменьшить риски, если будет принимать активное участие в его деятельности.
По какому принципу работает система
ЖСК, поскольку это добровольное объединение пайщиков, можно создать, собрав группу учредителей. В качестве таковых выступают как физические, так и юридические лица. Членами кооператива могут стать граждане, которым исполнилось 16 лет. Общее число учредителей не должно превышать количество будущих квартир.
Инициаторы должны разработать устав и план развития организации, затем на собрании учредителей составить протокол о создании ЖСК и принятии устава. После этого производится регистрация юридического лица по фактическому местоположению ЖСК.
В ФНС предоставляются чек об уплате государственной пошлины, устав, протокол собрания учредителей и заявление о регистрации. Процедура регистрации занимает 3 дня.
Важно грамотно составить устав. Это необходимо делать в соответствии со ст. 116 ГК РФ и ст. 112 ЖК РФ. В приведенных законодательных актах подробно описаны требования к уставным документам и информация, которая обязательно должна там содержаться. В частности, после регистрации решением собрания создается ревизионная комиссия и выбирается ревизор на срок до 3 лет.
Учредители вкладывают средства на общий расчетный счет согласно уставу. Оттуда осуществляется финансирование строительства. Процесс контролируется пайщиками и ревизионной комиссией. Все решения принимаются на общих собраниях.
Отличия от других управляющих организаций
Наиболее близкой к ЖСК формой покупки жилья считается т. н. ДДУ (договор долевого участия). Между ними существует разница в подходах. Если в ЖСК расходование средств и процесс строительства контролируется его членами, то при долевом участии средства передаются застройщику, который тратит их по своему усмотрению. Процесс стройки непрозрачный, что часто приводит к обману дольщиков.
После сдачи дома ЖСК часто преобразуются в ТСЖ (товарищества собственников жилья). ТСЖ занимается управлением эксплуатации здания. Членами товарищества являются те же пайщики бывшего кооператива. Они точно так же участвуют в обслуживании, как ранее в процессе стройки.
Как осуществляется приобретение квартир через ЖСК
Покупка жилья через ЖСК происходит в несколько стадий:
ЖСК удерживает административный сбор 6% от стоимости жилья.
Риски жилищно-строительного кооператива
Из-за роста цен на материалы и удорожания работы подрядчиков цена на квартиру может увеличиться. Этот вопрос должен быть урегулирован в уставе.
При вступлении в ЖСК председатель не обязан предъявлять разрешения на землю и строительство. Необходимо убедиться, что эти документы в порядке.
Ответственность со стороны кооператива за срыв сроков сдачи дома не прописана законодательно.
Вступить в организацию можно только по решению общего собрания пайщиков. Иные способы недействительны.
Создание кооператива для строительства многоквартирного жилого дома
Согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пунктом 6 ст. 116 ГК РФ установлено, что правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах.
Вышеуказанная норма является общей отсылочной. Т.е. деятельность конкретного кооператива может регулироваться иными нормативно-правовыми актами. В частности речь идет о: кредитной кооперации, жилищных накопительных кооперативах, сельскохозяйственной кооперации, потребительской кооперации (потребительские общества и союзы).
Кроме того, статьей 110 Жилищного кодекса РФ установлена возможность регистрации жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Также ст. 107 ГК РФ установлена возможность создания потребительского кооператива.
Можно выделить следующие формы кооперативов:
Некоммерческие организации (потребительские кооперативы):
Коммерческие организации:
Кредитный кооператив
Кредитный кооператив это некоммерческая организация, специализирующаяся на финансовой взаимопомощи путём предоставления ссудо-сберегательных услуг своим членам.
Деятельность кредитного кооператива состоит в организации финансовой взаимопомощи членов кредитного кооператива (пайщиков) посредством:
Данный вид кооператива не подходит для строительства, поскольку это противоречит целям его создания.
Жилищный накопительный кооператив
ЖНК это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также ‒ ) ‒ привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан ‒ членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива;
Помещения приобретаются в порядке очередности. Т.е. первый член такого кооператива приобретает жилье за счет средств последующих внесенных взносов. Данный вид кооператива подходит для строительства.
Недостатки ЖНК:
Сельскохозяйственный кооператив
СК – это организация, созданная сельскохозяйственными товаропроизводителями и (или) ведущими личные подсобные хозяйства гражданами на основе добровольного членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности, основанной на объединении их имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный кооператив может быть создан в форме сельскохозяйственного производственного кооператива или сельскохозяйственного потребительского кооператива.
Жилищный кооператив и Жилищно-строительный кооператив
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
ЖК и ЖСК не подходят для целей строительства, поскольку рассчитаны на строительство многоквартирных домов. К строительству МКД предъявляются более жесткие требования, нежели чем к строительству жилых домов до 3 этажей. Потребительские общества и союзы.
Производственный кооператив
Производственным кооперативом (артелью) признается добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности (производство, переработка, сбыт промышленной, сельскохозяйственной и иной продукции, выполнение работ, торговля, бытовое обслуживание, оказание других услуг), основанной на их личном трудовом и ином участии и объединении его членами (участниками) имущественных паевых взносов.
Строительство не подпадает под производственную деятельность, поэтому использование данной организационно-правовой формы невозможно при строительстве.
Потребительский кооператив
Основные задачи потребительской кооперации в Российской Федерации:
Таким образом, потребительские общества и союзы тоже не подходят для строительства, поскольку их цели направлены на достижение других результатов, не связанных со строительством.
Общий вывод о возможности строительства кооперативом многоквартирного жилого дома для своих участников
Застройка возможна при использовании иных организационно-правовых форм – например, ИП, ООО, АО, товариществ. Такие некоммерческие организации как фонды, учреждения, объединения, ассоциации (союзы), не подходят, поскольку направлены на достижение других целей.
Кроме того, согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, чтобы право собственности на земельный участок не возникало при передаче жилья, необходимо строить на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности застройщику.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.