Технический заказчик: кто это такой, его функции и задачи
Содержание статьи
Расширенное понятие технического заказчика
В функции технического заказчика входит:
Таким образом, технический заказчик играет важную роль в управлении процессом строительства, тесно взаимодействует со всеми участниками строительного процесса, выполняет технический надзор и координирует все этапы стройки, а также сроки и качество процессов.
Необходимость в техническом заказчике как в отдельной организации возникла в 80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу, предназначенную для подготовки к строительству объекта и выполнения технадзора за самим строительством. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. Но после распада СССР эта служба больше не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени.
В современных условиях функции технического заказчика настолько разнообразны, что для их эффективного выполнения необходимы обширные знания и внушительный опыт. Технический заказчик – это не специальность, поэтому таких специалистов не готовят в университетах. Чтобы им стать необходимы многолетние практические знания и опыт работ в строительстве. Включаясь в процесс строительства, технический заказчик оформляет контракт на реализацию необходимого комплекса услуг, что ставит перед ним еще и необходимость разбираться в юридической стороне вопроса (распорядительной документации, судебной практике и т. д.).
Нормативно-правовая база
Нормативно-правовая база деятельности технического заказчика появилась в 2011 году, когда были приняты соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ. С тех пор под термином технического заказчика официально стало пониматься физическое или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени и в его интересах на профессиональной основе.
Согласно п. 22 Градостроительного кодекса РФ в функции технического заказчика входит:
При этом важно отметить, что застройщик имеет абсолютное право реализовывать все перечисленные функции технического заказчика самостоятельно.
Роль технического заказчика в возведении объекта
Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика – своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.
Практический пример работы технического заказчика
Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:
Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.
После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.
Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.
После выбора проектировщика технический заказчик берет на себя подготовку и подписание с ним договора о разработке проектной и сметной документации в определенные сроки. Полученную документацию техническому заказчику также придется ее согласовывать с различными департаментами, проводить различные экспертизы.
На заключительном этапе проектной подготовки вся проектная и сметная документация, все разрешительные и согласительные бумаги передаются инвестору для выбора подрядчиков, поставщиков стройматериалов и необходимого оборудования. Технический заказчик необходим и на этом этапе: именно он активно участвует в процессе подбора нужных организаций, отслеживает все этапы и сроки конкурса или торгов по выбору этих объединений.
После выбора подрядчиков и поставщиков технический заказчик оформляет на всю «команду» разрешение на строительство. Для этого он сначала проводит всю документационную работу по отводу выбранного земельного участка под строительные работы. На время выполнения всех строительных работ оформляет разрешение на использование инженерных коммуникаций от федеральной или муниципальной власти. Особенно много бумаг приходится оформлять в случае, если строительная площадка располагается рядом с автомобильной или железной дорогой, подземными коммуникациями и инженерными сооружениями.
Для реализации всех вышеприведенных функций самому техническому заказчику желательно (но необязательно) иметь допуск СРО. Однако, наличие такого допуска позволяет заказчику контролировать качество работ на проекте, осуществлять технический надзор и контроль, проверять качество конструкций и материалов, исправность применяемого оборудования.
После завершения стройки технический заказчик сдает объект в эксплуатацию и передает инвестору (заказчику) полный пакет документации для регистрации права собственности, в том числе гарантийные обязательства и бумаги для БТИ.
Уровень компетенции технического заказчика
Ряд лиц в наше время воспринимают объединение технического заказчика как вспомогательное, необходимое только для быстрого оформления всех разрешительных и согласовательных процедур. Но это не так. Объединение технического заказчика на экспертном уровне разбирается в следующих вопросах:
Таким образом, использование функций технического заказчика в полном объеме позволяет добиться высокого качества строительных работ, а также соблюдение всех сроков по заранее намеченному плану.
Отдельное направление деятельности технического заказчика – это финансовый контроль. Он включает в себя следующие функции:
Учитывая многостороннюю работу заказчика с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами в большинстве случаев технический заказчик – не одно лицо, а целая организация, работающая в форме ООО.
Составляющие службы технического заказчика.
Функции службы технического заказчика неспециалист в области строительства может легко спутать, и посчитать, что его задача заключается в выполнении строительного контроля. Это не совсем так. В чем основная функция этой службы будет описано в данной статье.
Вначале о законодательстве.
Положение о службе технического заказчика приводится в статье 1 п. 22 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Оно было введено в него Федеральным законом №337 от 28 ноября 2011года.
Согласно действующему законодательству основная задача служба технического заказчика заключается в выполнении всей необходимой для начала строительства документальной работы застройщика.
Всевозможных согласований, разрешений, допусков, ордеров и, т. д. В общей сложности этот необходимый пакет документов состоит из 200-т пунктов. Которые необходимо собрать инвестору перед началом строительства. В этом заключается 90% всей его работы, которая носит больше юридический, чем строительный характер. Во время самого строительства технический заказчик уже занимается производством строительного контроля. Для этого в штате данной службы находиться не только юрист, но и инженер ПТО. Также в ней может быть и руководитель службы технического заказчика, но не всегда. Размер её штата зависит от сложности и вылечены объекта, капитального строительства, ремонта или реконструкции. По завершению строительных работ функция данной службы заключается в проведении процедуры сдачи готового объекта в эксплуатацию.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Необходимо отметить, согласно статьям № 51 и № 55 ГрК РФ получить разрешение на строительство и в последующем на ввод его в эксплуатацию является прерогативой застройщика. Но он может или заниматься всеми этими процедурами самостоятельно, или путем заключения соответствующего договора доверить эту работу, специализирующийся по данному вопросу организации. Как поступить каждый застройщик решает самостоятельно.
Но далеко не у всех застройщиков существует собственный штат таких специалистов, и не каждый застройщик этим специалистом является. Поэтому в большинстве случаях застройщики прибегают к помощи профессионалов.
Услуги, которых хоть и стоят определенного количества денег, зато избавляют от необходимости собирать документы самостоятельно и дают гарантии, что каких-либо ошибок или срыва сроков начала работ не произойдет.
Не сложно понять, возможные издержки могут обойтись значительно дороже, чем услуги привлеченных профессионалов, по вопросу сбора и согласованиях всей необходимой документации.
Основные составляющие такой службы можно перечислить в 9 пунктах:
1. Получение и согласование всей исходно-разрешительной для начала ведения строительных работ документации.
2. Получения разрешений и технических условий на присоединение готового объекта строительства к центральному водоснабжению, электросетям и т.д.
3. Работы, направленные на утверждение службой «госэкспертизы» составленной проектно-сметной документации.
4. В некоторых случаях представители службы заказчика проводят тендеры, направленные на выбор подрядчика.
5. Собственно получение разрешение на начала строительных работ.
7. Ведение исполнительной документации.
8. Взаимодействия с надзорными государственными органами.
9. Сдача-приемка и ввод в эксплуатацию готового объекта строительства
Как видно из представленного перечня, без специального опыта и знаний такую работу не выполнить. Или как минимум без консультации специалистов не обойтись. Поэтому стоит учитывать факт, что служба технического заказчика всегда стоит на стороне застройщика и отстаивает его интересы. Т.к. она несет полную материальную ответственность перед ним. Величина и особенности, которой регламентируются составленным между сторонами договором.
Если в процессе сдачи объекта в эксплуатацию или при получении разрешения на строительства будут возникать проблемы, они будут полностью ложиться на данных специалистов.
Понимая свою работу, и степень ответственности такие сотрудники будут всеми силами стараться, не допустить, возникновения каких либо сложностей в вышеназванных вопросах. Доверяйте профессионалам!
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Технический заказчик: документы, СРО, требования
Технический заказчик – неотъемлемый участник инвестиционно-строительного проекта. Это уполномоченный партнер застройщика и исполнитель, который привлекается для успешной реализации проекта: защиты интересов и обеспечения качества инженерных изысканий, проектирования, строительства, реконструкции или капремонта объекта. Право передачи застройщиком своих функций техническому заказчику предусмотрено в п.16 ст.1 ГрК РФ.
Техзаказчик берет на себя роль организатора и координатора, отвечает за эффективное взаимодействие между участниками проекта. Он контролирует выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с проектом, нормами и правилами, сроки сдачи объекта, целевое расходование бюджета.
Нужно ли техническому заказчику быть членом СРО
В соответствии с п.22 с.1 ГрК РФ специализированная организация, которая выполняет функции технического заказчика и заключает от имени застройщика договора на проведение инженерных изысканий, подготовку проектной документации и осуществление строительных работ, должна состоять в трех СРО:
Исключения составляют случаи, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
Необходимость состоять в СРО подтверждает и позиция Минстроя РФ, которая изложена в письме №14266-ТБ/02. Требование к членству действует вне зависимости от источника финансирования объекта – при привлечении к реализации коммерческих проектов и строительству по госконтракту.
Требования к техническому заказчику
Как профессионал в области строительства и управления проектами технический заказчик должен отвечать обязательным требованиям:
Соответствие требованиям позволяет управлять проектом от согласования до сдачи объекта:
Допуски СРО техническому заказчику не нужны. Требование об их получении для выполнения работ по изысканиям, проектированию и строительству отменено ФЗ-372.
Документы технического заказчика
В соответствии с нормами градостроительного законодательства технический заказчик должен состоять в СРО. Право на выполнение функций подтверждает выписка из реестра членов саморегулируемых организаций, форма которой утверждена приказом Ростехнадзора №86.
В соответствии с приказом Ростехнадзора №419 должностные лица территориальных органов могут требовать от технического заказчика документы, которые подтверждают членство в СРО.
Ответственность технического заказчика
Специализированная организация, которая привлекается застройщиком, выполняет функции технического заказчика в рамках заключенного агентского договора. В нем фиксируются обязанности и ответственность сторон.
Ответственность технического заказчика за ненадлежащее исполнение своих функций и прием в эксплуатацию объекта, который построен с нарушением нормативных требований и рабочей документации, определяется в соответствии с законодательством РФ.
С точки зрения взносов в компенсационный фонд, уровень ответственности технического заказчика зависит от размера обязательств по договорам подряда, которые он заключает с изыскательными, проектными и строительными организациями от имени застройщика. Это подтверждает письмо Минстроя №36341-ХМ/02.