Что такое исходно-разрешительная документация на строительство
Что такое исходно-разрешительная документация (ИРД)
Исходно-разрешительная документация — это термин, используемый для обозначения документации, оформляемой в соответствии со статьями 44 — 51 Градостроительного кодекса РФ вплоть до получения разрешения на строительство (ст. 51 ГрКРФ), а также получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрКРФ).
ИРД — документация, выдаваемая специальным органом власти или уполномоченной организацией за фиксированную плату (при необходимости) и в обязательном порядке (при условии соблюдения всех нормативных требований в отношении проектной и рабочей документации) в процессе проектирования и строительства объекта, по запросу застройщика (собственника или арендатора земельного участка), либо действующему в его интересах лицу.
Другими словами, Градостроительный Кодекс (44 — 51 статьи) содержит исчерпывающий перечень всех документов, получивших название исходно-разрешительных (ИРД). Они дают основание для принятия решения компетентными органами о целесообразности заявленного строительства.
Однако строения бывают разными, и отличия между жилым домом на одну семью и промышленным объектом являются существенными, что не может не сказаться на количестве документов. По этой причине перечень документов на любое строительство может быть разделен на две категории — минимально необходимый и достаточный.
Минимальный перечень ИРД для строительства
Возможны случаи, когда минимально необходимого пакета будет достаточно, но чаще всего состав исходно разрешительная документация на строительство более расширен. В минимально необходимый перечень, согласно ст. 48, раздела 6 Градостроительного Кодекса, входят следующие документы:
Разрешение на строительство выдается только в том случае, если объект будет размещен на земельных участках, использование которых соответствует плану застройки. Исходно разрешительная документация для проектирования позволит лицам, принимающим решение, оценить степень соответствия дома градостроительным планам.
Документы на подключение к коммуникациям, несмотря на их обязательность, подаются в случае, если функционирование объекта без этого невозможно или застройщик планирует подключение к существующим общим сетям, а главное — у него есть такая техническая возможность.
Что входит в полный пакет ИРД
Полный пакет ИРД зависит от характеристик и назначения объекта, целевого и разрешенного использования земли, особенностей размещения участка по отношению к другим объектам и строениям. Эти характеристики могут повлечь за собой сбор документов по выполнению, например, санитарных, природоохранных и противопожарных норм.
Кроме того, возможно наличие региональных особенностей и требований. Однако они не должны противоречить главному нормативу — Градостроительному Кодексу, а точнее, перечисленным выше статьям.
В заключение
Формирование достаточного набора исходно-разрешительной документации для застройщика является жизненно необходимым. Отсутствие или некорректно оформленные документы могут послужить основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а здание, построенное без разрешения, не может быть введено в эксплуатацию.
Разработка и согласование исходно-разрешительной документации (ИРД)
Что такое ИРД
Проведение любых строительных работ на земельном участке, капитального ремонта либо реконструкции невозможно без предварительного проведения ИРД. Исходно-разрешительная документация для проектирования подтверждает законность проведения таких работ. Именно на базе этого пакета документов начинается процесс проектирования. Одновременно, ИРД для специалиста содержит все необходимые данные:
Без предоставления этой информации невозможно получить разрешение на строительство, прочие сопутствующие виды работ. Этот процесс может занять несколько месяцев.
На какие виды работ нужна разработка ИРД
Оформление исходно-разрешительной документации обязательно понадобится при проведении таких типов работ:
Все эти процессы требуют обязательного подтверждения законности до начала работ, уже на этапе проектирования. Обратите внимание, что для некоторых типов объектов понадобится уведомление о начале строительства. К ним относятся:
К определенному классу объект строительства относит проектная организация, по предварительному согласованию с заказчиком. На основе готового ИРД в дальнейшем формируется техническое задание.
Что входит в ИРД
Разрешительная документация на строительство предполагает такие виды:
Соответственно, полный комплект ИРД содержит сведения:
Техническим заказчиком может быть:
В процессе получения подтверждается соответствие строительного проекта различным нормативным актам. Обязательно должно проверяться соответствие генеральному плану строительства, ПЗЗ и ППТ. Если будет выявлено малейшее несоответствие, разрешение на начало строительство не может быть получено.
Этапы сбора и оформления исходно-разрешительной документации
Оформление разрешительной документации предполагает такой базовый пакет:
Дополнительно заказчик или инвестор должны предоставить:
Это базовый перечень, на дополнительных стадиях ИРД могут понадобиться другие документы. Получение разрешительной документации – это непрерывный процесс, он завершается только на стадии сдачи в эксплуатацию. Пошаговый алгоритм:
На последнем этапе должны быть получены акты, заключения надзорных служб. Это ЦГСН, пожарная служба МЧС, ГИБДД, Росприроднадзор и прочие. При строительстве крупных объектов процесс сбора всех документов, получения согласований может занимать до 2 лет.
Согласование исходно-разрешительной документации
Важный этап – это согласование готовой исходно-разрешительной документации. Предполагает:
Для экономии времени, финансовых средств оформление всех этих документов возможно в электронном виде. Готовая проектно-разрешительная документация узаконивает право инвестора на проведение необходимого типа работ.
Правильное составление техзадания на разработку ИРД
Разрешительная документация в строительстве обязательно включает подробное техническое задание. Если нет нужных навыков, чтобы сделать это самостоятельно, стоит обратиться к специалистам. Группа компаний РосСтройЭкспертиза проводит не только оформление всех необходимых документов и проведение согласований. Разрабатываем подробное техническое задание для дальнейшей разработки ИРД.
Правильно составленное техническое задание позволяет:
Именно правильный выбор технического заказчика позволяет устранить большинство проблем, возникающих на стадии проектирования.
Проблемы и сложности, возникающие при разработке ИРД
Получение разрешительной документации – крайне трудоемкий процесс. Проблемы могут возникать на всех стадиях, поскольку на каждом из этапов требуется большой пакет документов, получаемых согласований. Отсутствие даже одного из этих пунктов приводит к тому, что инвестор не сможет получить разрешение на строительство. Типовые проблемы в этом случае:
Во всех этих случаях понадобится обязательное проведение корректировки, получение недостающих разрешений и согласований.
Заказать разработку, согласование ИРД в ГК РусьСтройЭкспертиза
Чтобы свести к минимуму временные и денежные затраты, понадобится четкий алгоритм работы со всеми органами власти, государственными институтами, контролирующими инстанциями. Группа компаний РусьСтройЭкспертиза (перелинковка на ) проводит комплексную экспертизу проектной и прочей документации в срок от 5 дней.
У нас заказывают такие типы услуг:
Точная стоимость проведения указывается в договоре. Этот же документ гарантирует качество оказываемых услуг в полном соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исходно разрешительная документация
Любые строительные работы на земельном участке — возведение жилого или нежилого объекта, капитальный ремонт, реконструкция – требуют подтверждения своей законности. Делается это посредством сбора исходно разрешительной документации (сокращенно ИРД) на начальной стадии проработки строительного проекта.
Терминология в общем и частном
В общих чертах исходно разрешительная документация – это комплект взаимосвязанных между собой бумаг разного характера:
На базе этого пакета в дальнейшем будет проводиться проектирование и строительство объекта. Для специалистов ИРД – это в первую очередь проработка исходных данных, которые дают такую информацию как:
Главной целью оформления исходно разрешительной документации является получение разрешения на строительство. Без этой бумаги владелец ЗУ и застройщик не смогут разработать и реализовать проект. Техническое задание также составляется на основе ИРД.
Все вопросы, связанные с получением необходимых бумаг, их составом, а также полномочиями надзорных органов, регулируются Градостроительным Кодексом РФ. Нужная информация размещена в статьях 44-51. Поэтому перед началом строительства рекомендуется их внимательно изучить.
Обобщая приведенную выше информацию, можно сказать, что ИРД – это первое, чем должен заняться застройщик или собственник земли. Нужно учесть, что процесс оформления бумаг крайне сложный и способен растянуться на несколько месяцев. Поэтому заняться вопросами получения исходно разрешительных документов необходимо сразу после общей проработки проекта.
Выдача полномочий на оформление бумаг
ИРД оформляются в несколько этапов, которые нередко затягиваются на неопределенное время из-за необходимости проводить согласование в разных инстанциях. Поэтому для решения вопросов, связанных с документацией, назначается технический заказчик. Он имеет все необходимые полномочия для:
В качестве технического заказчика могут выступать:
Чтобы строительство началось в срок, важен опыт полномочного лица в оформлении исходно разрешительной документации. Благодаря продуманному подходу, реализация проекта начнется в срок, чем будет обеспечена эффективность сделанных инвестиций.
Несколько важных нюансов
Исходно разрешительная документация – это не только первый этап проектирования и строительства, но и база для формирования архитектурно-функциональной концепции или АФК. Она подтверждает соответствие проекта регламентирующим актам и тесно связана с ними. В первую очередь проверяется соответствие:
Если выявлены разногласия между предполагаемым проектом и перечисленными бумагами, то строительство не будет начато. Уполномоченному лицу придется разработать корректировки к документации, согласовать их и обеспечить процедуру внесения.
В процессе получения ИРД нельзя забывать о правовом сопровождении проекта. Параллельно застройщик должен готовить проектную документацию (ее состав определяется видом строительных работ). Такой подход позволит начать строительство без досадных бюрократических проволочек.
Состав ИРД: что нужно знать о документах
Исходно разрешительная документация представляет собой перечень документов который в каждом конкретном случае может незначительно различаться. Рассмотрим общий перечень.
Имущественно-правовая
Без следующего списка подойти к вопросам непосредственного проектирования будет невозможно:
Чаще всего перечисленные бумаги из комплекта ИРД собирают первыми.
Распорядительная
Из состава этой подгруппы технический заказчик может исключить те документы, которые не соответствуют рамкам проекта. Ниже приведен полный список:
Территориальное планирование
Получение этих бумаг требует обращения в органы местного управления. Для запуска строительства понадобятся только отдельные материалы, собранные из следующих документов по списку:
Также технический заказчик должен будет запросить схему транспортного обслуживания и сформировать ГПЗУ.
Геодезическая
В исходно разрешительный пакет входят:
Нередко этот этап сбора ИРД называют самым затратным.
Технические условия
Сюда включены все ТУ, которые будут необходимы для начала строительства:
Исходно разрешительная документация из этой подгруппы представляет собой внушительный пакет, на оформление которого уходит немало времени.
Исходная
Жители Москвы и Московской области в обязательном порядке должны получить еще два вида свидетельств – АГР и АГО. Для остальных технических заказчиков важными являются только техзадание и задание на проектирование.
Ко всем перечисленным подгруппам можно добавить и дополнительную. В нее включены такие вспомогательные документы и материалы как письма, соглашения или, к примеру, заключения экспертов.
Можно ли сократить список?
Полный комплект бумаг за некоторыми поправками в связи со спецификой строительных работ придется собирать, если в планах застройщика есть:
Гораздо проще подготовить пакет при застройке ЗУ малоэтажными домами, предназначенными для проживания одной семьи. В этом случае базу будут представлять:
Если в документы вносились изменения по видам использования земель, то понадобится официальное подтверждение того, что корректировка была закончена. В некоторых ситуациях список может быть незначительно изменен в сторону увеличения.