Адрес без прописки
Статус апартаментов как полноценного жилья пересмотрят
Что не так с нашими апартаментами? В отечественном лексиконе понятие «апартаменты» вошло с начала девяностых.
Явно иностранное слово ласкало слух. Самые продвинутые дизайнеры рассказывали, как красиво обустроить жилище в апартаментах. Как расставить мебель и у кого заказывать дизайн.
Строительные компании рекламировали панорамные виды из окон просторных комнат в элитных жилых комплексах. За несколько лет терминология уточнилась и под апартаментами стали понимать вполне определенный вид недвижимости. Но что такое апартаменты, по нашему закону, до сих пор было непонятно.
В старом, пятнадцатилетней давности приказе Ростуризма, апартаментами назвали гостиничный номер не менее 40 квадратных метров, состоящий из нескольких комнат, с санузлом и кухонным оборудованием. Спустя десять лет был другой приказ, министерства спорта и туризма. Но по сути, он дублировал предыдущий.
Апартаменты есть не только в гостиницах, мотелях, но и в домах отдыха, санаториях и прочих подобных заведениях.
Этим они и отличаются от квартир, чей правовой статус очень подробно прописан в статье 16 Жилищного кодекса РФ.
Законодатели еще в 2018 году разработали и внесли в Думу законопроект о переводе апартаментов в разряд жилых помещений.
В пояснительной записке к документу тогда перечисляли, что строительство апартаментов получило широкое распространение в крупных городах, что у них мутный правовой статус, который лишь рождает проблемы у хозяев.
Но тогда законопроект раскритиковал Верховный суд. Позже документ был из Думы отозван.
В прошлом году в минстрое разработали другой законопроект, регулирующий строительство апартаментов. Было предложено изменить Жилищный кодекс и прописать в нем порядок перевода нежилых помещений в апартаменты.
В январе этого года нынешний вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что поправки, уточняющие статус апартаментов, могут быть приняты до конца уже этого года.
Очень возможно, что жильцам апартаментов можно начинать радоваться.
В Москве ограничили строительство апартаментов
Правительство Москвы приняло постановление, которое запрещает строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. В документе, разработанном департаментом градостроительной политики города Москвы, уточняются неоднозначные формулировки видов разрешенного использования земельных участков, которые ранее служили лазейкой для девелоперов при их строительстве. По мнению игроков рынка недвижимости, это окажет существенное влияние на развитие данного сегмента.
Ранее постановление позволяло строить апартаменты в офисных, деловых, гостиничных зданиях, а также в составе многофункциональных комплексов, отметили в департаменте градостроительной политики. Все это привело к массовой застройке города апартаментами, что стало головной болью для столичных чиновников.
Рынок апартаментов в 2014г. показывает высокие темпы прироста предложения. Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet отмечают, что в третьем квартале 2014г. по сравнению с четвертым кварталом 2013г. объем предложения на первичном рынке апартаментов вырос на 14,4%, достигнув 475 тыс. кв. м. По оценкам компании «Метриум Групп», всего в Москве построено чуть более 2 млн кв. м такого «жилья».
По мнению столичных чиновников, это урегулирует строительство апартаментов. В департаменте градостроительной политики «РБК-Недвижимость» заверили, что с ранее построенными объектами ничего не случится, так как новое постановление имеет юридическую обоснованность с момента его вступления в силу (11 ноября 2014г.).
По мнению главы российского представительства Rossmils Investments Алексея Могилы (реализовал апартаменты на ул. Красина), данная инициатива в первую очередь хороша для потребителей: нельзя передавать объекты, которые позиционируются как жилье без социалки.
По сути, власти сейчас сужают перечень видов разрешенного использования, подходящих для реализации проектов с апартаментами. В конечном итоге это делается для того, чтобы систематизировать и структурировать данный сегмент рынка, отмечает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
По мнению Марии Литинецкой, подобные шаги приведут к тому, что застройщикам будет сложнее получить исходно-разрешительную документацию на строительство комплексов с апартаментами. Соответственно, темпы выхода новых проектов действительно могут снизиться.
Напомним, что Москва уже больше года ведет необъявленную войну с данным форматом жилья и после многочисленных предупреждений девелоперского сообщества перешла к действиям. Как сообщили «РБК-Недвижимости» в департаменте, на этом работа в плане законодательного регулирования рынка апартаментов в Москве не закончена. В ближайшее время также планируется принять ряд соответствующих документов. В том числе столичные власти ведут совместную работу с Министерством строительства и ЖКХ над созданием законопроекта на федеральном уровне.
Игроки рынка столичного девелопмента, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что главным катализатором массовой застройки Москвы комплексами апартаментов стал приход к власти команды Сергея Собянина и последующие приостановка выдачи разрешений на строительство, пересмотр выданных инвестконтрактов, а также запрет на строительство офисов и торговых комплексов в центре столицы. В совокупности все эти меры заставили московских девелоперов решать свои проблемы по-своему: вместо офисов в центре и на промышленных площадках вне центра стали массово расти комплексы с апартаментами. Хотя первые апартаменты появились еще при Лужкове.
Серьезную долю рынка новостроек (около 10%) апартаменты начали занимать два года назад. Тогда о них впервые заговорили и столичные власти, заметив этот сегмент недвижимости.
В канун 2014г. Москомстройинвест опубликовал «страшилку», предостерегающую граждан от покупки апартаментов. В агитке столичного департамента отмечалось, в частности, что покупатели апартаментов не попадают под защиту 214-го Федерального закона, эти объекты пригодны только для временного проживания, в них нет правовых оснований для постоянной регистрации и социального обслуживания.
Позже мэр Москвы Сергей Собянин заявил в интервью СМИ, что строительство апартаментов в столице начали ограничивать. По словам градоначальника, если объемы предложения в данном сегменте рынка недвижимости будут расти, Москва рискует получить целые районы без необходимой социальной инфраструктуры.
В Госдуме объявили апартаменты мошеннической недвижимостью
Согласовать апартаменты проще, позиционируются они, зачастую, как ЖК, но в то же время строятся на запрещенных территориях для жилищного строительства и не обладают необходимой инфраструктурой, сообщает Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
«Строительство в последние годы многочисленных зданий с апартаментами связано с коррупционным фактором. Дешевыми эти проекты являются из-за того, что застройщик обходит все согласования и не тратится на возведение социальных объектов. Людей «ловят» это дешевизной, а потом обманывают, что помещение можно будет перевести в жилое», — уверена Хованская.
Все подобные высказывания и инициативы, прежде всего, касаются московского рынка апартаментов и существующих на нем интересов: как в их поддержку, так и в борьбу с ними; петербургский же рынок «играет по другим правилам», полагает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК».
Перевод апартаментов в жилье может быть выгоден с точки зрения увеличения средневзвешенной цены на 10-15%, подтверждает Наталия Кузнецова, генеральный директор «Бон Тон».
«Однако это не критичный прирост, если учитывать тенденцию к росту стоимости квартир последние полгода. При переводе в статус квартир на недвижимость в таких проектах будет уменьшен налог на имущество с 0,5-2% до 0,1-0,3%, который сейчас используется для жилья. Подобная риторика (апартаменты — продукт коррупционной деятельности застройщиков, как считает Хованская, — прим.ред) скорее относится к тем проектам, которые были запущены в 2010-х годах, когда в составе проекта были и квартиры, и апартаменты. И тогда, на самом деле, апартаменты реализовывались с дисконтом 15-20% по отношению к квартирам в составе данного проекта. Покупателям обещали со временем перевести данные апартаменты в квартиры», — полагает Наталия Кузнецова.
Как правило, изначально строительство апартаментов связано не всегда с желанием застройщика сэкономить на социалке (из-за этой экономии ему потом приходится продавать эти квадратные метры по цене на 15-20% ниже, чем аналогичное жилье), отмечает Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
«Связано это в большинстве своем со статусом земли, который по каким-либо причинам нет возможности сменить под жилую застройку. К апарт-комплексам предъявляются более простые требования, соответствующие требованиям к гостиничным комплексам. Помимо «социалки» это относится к инсоляции — требований по инсоляции к апартаментам нет. Однако в гостиницах более высокие противопожарные требования (системы пожаротушения, лестницы и т.п.). Если изначально проектировать апартаменты как жилье, то потом особых проблем с переводом не возникает, особенно в комплексах, где встречаются как апартаменты, так и квартиры. Покупателей же устраивает разница в 15-20% по сравнению с аналогичным жильем, и сейчас, по прошествии 10 лет широкого распространения апартаментов покупатели уже прекрасно понимают, что они покупают, какие права будут ущемлены (отсутствие постоянной регистрации, например). Отмечу, что в большинстве случаев апартаменты строятся в интересных локациях, а для недвижимости место значит больше, чем какие-либо ограничения. Риторика Хуснуллина и Хованской, пожалуй, означает одно — кардинальных изменений в статусе апартаментов ожидать в ближайшее время не приходится», — резюмировал Денис Бобков.