Дом, который построила власть
Социальное арендное жилье принесет больше пользы государству, чем рядовым гражданам. Но забота о людях в России давно уже не в приоритете.
Минстрой разрабатывает программу возведения государственного арендного жилья. Планы наполеоновские: до 2024 года обещают обеспечить недорогими съемными квартирами 20 млн российских семей. При этом государство не столько заботится о гражданах, сколько ищет новую возможность пополнить казну. Чиновники в интервью не стесняются рассуждать о рентабельности проекта.
Если бы правительство думало о людях, ему первым делом следовало бы навести порядок на рынке аренды. А то «невидимая рука» за тридцать лет как-то не справилась. Все стихийно и дико. Взаимоотношения арендодателей и нанимателей ничем не регулируются и никем не защищаются. Государство хочет лишь исправно получать свою долю в виде налогов — остальное его не волнует.
Между тем сейчас миллионы людей живут в съемных квартирах, по сути, на птичьих правах. Помимо ежемесячной платы, они вынуждены брать на себя бремя агентских комиссионных и страховых взносов, но при этом зачастую не имеют даже временной регистрации. А это значит, что они не могут получать бесплатные медицинские услуги или гарантировано зачислить ребенка в школу рядом с домом. Да еще есть все шансы остаться на улице, если к хозяину квартиры внезапно приедет тетушка из Ростова или племянник из Бокситогорска.
Арендодатели тоже рискуют — при встрече с недобросовестными квартирантами их, скорее всего, не защитят ни закон, ни полиция. Кроме того, сейчас, когда доходы людей падают, многие вынуждены снижать плату за аренду жилья при увеличении затрат на его содержание: в отдельных депрессивных регионах квартиры сдаются за погашение долгов по коммуналке.
А ведь власти могли бы поддержать и нанимателей, и арендодателей. Хотя бы отдельные категории. Например, поощрять собственников, предоставляющих жилье малообеспеченным гражданам, за счет налоговых льгот и частичной компенсации квартплаты. Одновременно можно было бы как минимум на треть субсидировать арендную плату для пожилых, многодетных, матерей-одиночек. И желательно, чтобы для этого не требовался ворох справок, а было достаточно паспорта, свидетельств о рождении детей и договора найма.
Новые доходные дома — дело, наверное, тоже полезное. Но их мало просто построить. Нужно еще, чтобы реализация не подкачала. И вот тут большие сомнения. Такие дома ведь уже существуют. Много кто о них слышал? То-то и оно.
Расскажу про петербургские. Их в пятимиллионном городе целых… два. В одном — 178 квартир, в другом — 32. Средняя стоимость проживания с «социальной» скидкой там составляет 10-15 тысяч рублей — половина рыночной. Однако чтобы воспользоваться этим щедрым предложением, нужно соответствовать куче требований. В частности, давно и безуспешно стоять на очереди по улучшению жилищных условий. А также проживать в городе более пяти лет. То есть если вы иногородний студент или приехали с семьей на заработки из условного Пикалево, то вам социальное жилье не светит.
Но и это не все. Главное — доход нанимателя. Если вы думаете, что в программу может попасть тот, в чьей семье приходится меньше прожиточного минимума на человека, вы ошибаетесь. Наоборот, возьмут того, у кого как минимум два МРОТ на каждого. Родители троих детей, например, должны зарабатывать не меньше 110 тысяч рублей, одинокая мама с двумя детьми — примерно 70 тысяч. Голодранцы государству не нужны. Ему интересны бедные, но очень энергично работающие.
Замахиваясь на масштабное строительство арендного жилья, государство хочет, помимо прочего, еще и заработать. Пишут, что ипотека не оправдала ожиданий чиновников, вот они, видимо, и подумали: если у людей нет денег на покупку недвижимости в кредит, пусть снимают. Уже прикидывают, что тариф можно установить в пределах 40% от среднего дохода. Это, к слову, не сильно меньше рыночной стоимости. Но, конечно, достаточно, чтобы переманить квартирантов из частного сегмента. В России жилье снимает каждая десятая семья, и еще примерно столько же присматриваются к аренде — государство может получить неплохой профит.
Тем временем граждане, не имеющие возможности вписаться в ипотечную кабалу, продолжат скитаться по съемным углам, выискивая варианты подешевле. А многие наследники бабушкиных хрущевок из-за государственного демпинга будут вынуждены продать лишние метры — вместо того, чтобы потом передать их своим детям.
Но властям до этих проблем дела нет. Главное — заткнуть дыры в бюджете, а заодно дать заработать строительному бизнесу. Да и без распилов-откатов новый проект тоже наверняка не обойдется.
Что на сдачу
В России появится федеральная система аренды жилья
Законопроект уже подготовлен, его обсуждают в правительстве. Как рассказала «РГ» председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, пока законопроект в Госдуму не поступил. Скорее всего он будет внесен в конце сентября. По словам Хованской, речь идет о создании единой государственной платформы, которая должна повысить прозрачность арендных сделок. Арендаторам она даст гарантии того, что договор с ними не расторгнут по первому хотению, а государство получит дополнительные налоги.
По оценкам экспертов, рынок арендного жилья в России имеет огромный потенциал для роста. Сейчас он составляет только 9% от всего жилого фонда. В развитых странах этот показатель достигает 40%. По оценке Минстроя, в стране сдается свыше 5 млн квартир. Поступления в бюджет от их аренды могут составить до 200 млрд рублей в год.
Уже существует 13 реализованных проектов в пяти регионах. До конца 2020-го на рынок выйдет еще три новых арендных дома в Москве: «Парк Легенд», «Октябрьское поле», «Матч поинт», а также один дом «Современник» в Воронеже. Сейчас «ДОМ.РФ» рассматривает строительство новых арендных домов в 15 регионах. Развитие программы арендного жилья реализуется через механизм коллективных инвестиций, а именно закрытых паевых инвестфондов, когда в программу привлекаются средства частных инвесторов. «ДОМ.РФ» помогает застройщикам приобретать через аукционы земельные участки, а за это получает часть квартир под арендное жилье.
О том, что на рынке арендного жилья, полный хаос, арендаторы не защищены никакими правами, а арендодатели не платят налоги за дополнительный доход, говорят уже много лет. Но в глобальном смысле пока мало что меняется. Разве что созданы удобные агрегаторы для поиска наемного жилья. Но жильцы по-прежнему зависят от прихоти владельцев, которые ни с того ни с сего могут позвонить среди ночи и сообщить, что завтра жильцы должны съехать.
На момент подписания номера в самой компании «ДОМ.РФ» не ответили на вопрос «Российской газеты» о цене аренды квартир.
К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.