Пришло время для строительства арендного жилья?
Похоже, в Тюменской области региональные власти решительно настроились на строительство арендного жилья. Эта тема в последнее время все чаще звучит на различных диалоговых площадках. Однако застройщики Тюмени, загруженные проблемами «долевки», по всей вероятности, еще не готовы полностью отказаться от долевого строительства и принять «новую реальность». И тем не менее…
О рынке арендного жилья губернатор Тюменской области Владимир ЯКУШЕВ говорил во время ежегодного послания Тюменской областной Думе «О положении дел». Поэтому во время «Прямого разговора», который состоялся 2 декабря, главе региона задали вопрос на эту тему.
На недавней встрече с застройщиками замгубернатора Тюменской области Евгений ЗАБОЛОТНЫЙ недвусмысленно намекнул участникам совещания о том, чтобы они серьезно задумались над переходом к строительству арендного жилья для продолжения сотрудничества с региональным правительством в ликвидации старого жилищного фонда.
Несколько больший временной промежуток прочит для окупаемости инвестиций в арендное жилье замгубернатора Вячеслав ВАХРИН. Объем инвестиций, необходимый для реализации регионального проекта, по его мнению, составит порядка 50 млрд рублей, срок окупаемости – около 15 лет.
«В России сложилась ситуация, когда 80% людей имеют жилье в собственности и лишь 20% пользуются наемным. В большинстве стран мира это пропорция реализована с точностью до наоборот. Мы тоже можем пойти по этой модели, но чтобы такое сделать, нужен соответственно развитый рынок, которого на сегодняшний день в регионе нет», – цитирует «РБК Тюмень» Вячеслава ВАХРИНА. Чиновник считает, что государство способно сформировать цивилизованный рынок арендного жилья. Для этого потребуется увеличить количество предложений и оптимизировать ценовую политику.
Про «спрос» надо бы спросить у потребителя. Что касается «хрущевок» и «брежневок», то в них немало собственников жилья. Если на их переселение в бюджете тоже нет средств, то с этой категорией граждан придется долго договариваться. Учитывая менталитет нашего человека, побывавшего в роли собственника, и опыт расселения ветхих домов для освобождения площадок под муниципальные нужды…
К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Съемный вариант
По данным профильного федерального портала недвижимости N1, за год цены на аренду жилья в сибирском городе снизились на 12 процентов. Так, за однокомнатную с мебелью и бытовой техникой раньше просили в среднем около 14 тысячи рублей. Между тем в февральской базе риелторов есть масса привлекательных предложений о сдаче «однушек» за 10-12 тысяч.
Прежде власти региона ставку на доходные дома не делали, всерьез эту нишу не рассматривали. Первые публичные «сигналы» о новой парадигме раздались в конце минувшего года, когда зашла речь о доживающих свой век «хрущевках». Было заявлено буквально следующее: тем их обитателям, у которых нет личных сбережений для переезда под более надежную крышу, останется ее арендовать.
Эксперты хором утверждают: днем с огнем не найти капиталиста, согласного полтора десятка лет ждать возврата инвестиций. Да еще в секторе, где долговременные риски вообще трудно просчитать. Экономисты областного правительства подтверждают: разумеется, без участия бюджета не обойтись, только финансовая поддержка растянется во времени.
Предполагаются следующие правила игры в рамках концессионного соглашения. Условный инвестор (для простоты схемы пусть будет единственным) по утвержденному госзаказчиком проекту в определенных местах строит на собственные средства высотки. Затем передает их в собственность регулятора (муниципалитета, к примеру), но домами управляет, плату с арендаторов получает. Исходя из заданных ранее ценовых и физических параметров, собирает в год три миллиарда рублей при полной занятости помещений. Столько же ему ежегодно перечисляют из казны. Через 15 лет только доход от субсидий составит 45 миллиардов, что сопоставимо с накоплением от соответствующего по величине и сроку депозитного вклада под 6-7 процентов годовых. Слабый стимул, учитывая опережающий темп инфляции. Однако подразумевается, что в последующем инвестор останется оператором арендного жилья, продолжая получать с него стабильный доход.
Пока вопросов по аренде с избытком. Некоторые из них сформулировал эксперт консалтинговой компании Алексей Звидов:
