Организации базы отдыха
Купил земельный участок. Переуступка права аренды. Аренда на 5 лет. Участок состоит из ДНП и ЛПХ. ДНП 15 соток. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для дачного строительства. + ЛПХ примерно 1 Га.
Хочу организовать на нем базу отдыха. Поэтому прошу прояснить некоторые моменты.
Насколько правомерно будет организовать на данном участке базу отдыха? Если возникнут вопросы с целевым использованием земли, можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?
Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?
Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?
Строиться можно только на ДНП или на ЛПХ тоже?
И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?
Также по поводы организации ООО или ИП. Что лучше? Какие есть плюсы и минусы у того и у того? Налоги и прочее. Какие есть тонкости именно для базы отдыха?
По поводу питания на базе, если строить ресторан, как это сделать?
Какую-то информацию уже прочитал на вашем ресурсе и других ресурсах интернета, но у всех немного «своя ситуация» и «свои тонкости», поэтому решил задать вопрос вам.
В общем, как правильно действовать и в какой последовательности.
«…предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.»
Как можно проводить торги если я уже арендую эту землю?
Также не раскрыты следующие аспекты моего вопроса, просьба прояснить.
«можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?»
«Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?»
«Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?»
«И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?»
Михаил, здравствуйте. Ни в коем случае при таких исходных данных строить базу отдыха нельзя. Вопрос по ЛПХ: это тоже земли сельскохозяйственного назначения? Если да, то на таком участке вообще строительство запрещено. Согласно ст.4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве»
1. Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).
3. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Дачный участок Вы вправе использовать для личных и семейных нужд: возводить жилое строение, хоз. постройки и т.д. Поэтому любые Ваши постройки, связанные с базой отдыха, будут признаны самовольными и снесены. Необходимо сначала привести в соответствие вид разрешенного использования земельного участка. Но сомневаюсь, что Администрация даст разрешение на изменение ВРИ, так как предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.
«…предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.»
Как можно проводить торги если я уже арендую эту землю?
Также не раскрыты следующие аспекты моего вопроса, просьба прояснить.
«можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?»
«Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?»
«Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?»
«И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?»
«…предоставление земельного участка под строительство с подобным ВРИ проводится только через торги.» Как можно проводить торги если я уже арендую эту землю?
Михаил
Вы не поняли. Да, Вы арендуете землю, но с ВРИ «ДНП» и «ЛПХ». Администрация не изменит Вам ВРИ на «строительство базы отдыха», так как земельные участки под строительство предоставляются исключительно с торгов, а это значит, что изменение ВРИ в данном случае может выглядеть как уход от установленной процедуры, предусматривающей торги. На этот счет имеется обширная судебная практика, когда отказы Администрации в изменении ВРИ признавались законными именно по этой причине.
«можно ли менять вид разрешенного использования, если можно, сколько это займет времени и денег, как это делать? Или нужно менять категорию земель, если это нужно и возможно, как это делать?»
Михаил
В Вашем случае необходимо менять в первую очередь категорию земель. Так как на землях сельскохозяйственного назначения базы отдыха не строят. Она предназначена для с/х производства и возведения зданий, строений, сооружений, используемых для хранения и первичной переработки с/х продукции. Процедура перевода зависит от того, в какую категорию Вы собираетесь переводить земли: в земли населенных пунктов, или, например, в земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения, в Вашем случае). Процедуры установлены Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В частности, особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию установлены ст.7 указанного закона. Например, можно включить данные участки в границы населенного пункта с одновременным изменением ВРИ путем внесения изменений в Генеральный план поселения и Правила землепользования и застройки поселения. Но опять же, повторюсь, я считаю, что в данном случае Администрация вряд ли пойдет Вам навстречу, так как земля у Вас не на праве собственности, а на праве аренды.
Также прошу прояснить, как перевести землю в собственность, это можно делать только после постройки зданий или нет. Есть ли конкретные требования для этих зданий, где такие требования можно прочитать и какой закон это регулирует?»
Михаил
Для того, чтобы приобрести землю без торгов — необходимо построить здание (здания) и зарегистрировать право собственности на него. Тогда арендатор земельного участка имеет исключительное право на приобретение земельного участка под зданием без торгов. Так, на земельном участке ДНП, Вы вправе построить жилое строение, а также хозяйственные строения и сооружения. Разрешение на строительство в данном случае не требуется (п.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ). К таким строениям законом не предусмотрены какие-то определенные требования, которые могли бы повлиять на возможность государственной регистрации права собственности на них. Но в зависимости от вида строения, на него могут распространяться различные СНиПы, Своды правил, которые иногда носят рекомендательный характер, иногда — обязательный. Так, на индивидуальные жилые дома распространяется Свод правил СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные».
«Сколько домов можно строить на ДНП в 15 соток. Какая у них может быть максимальная площадь, этажность и т.д. Есть ли конкретные нормативы? Где о них узнать?»
Михаил
Законом количество домов на одном участке не ограничено. Но есть такое понятие как градостроительный регламент. Он устанавливается Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент устанавливает, кроме прочего, максимальный процент застройки земельного участка, расстояния границ участка и других строений, максимальная этажность и т.д. В любом случае, жилое строение, построенное на дачном земельном участке, не может быть более трех этажей (это максимальное кол-во этажей, установленное законом для объектов индивидуального жилищного строительства, дачные дома никак не могут быть выше).
«И опять же, лучше сначала строить, а потом переводить в собственность или наоборот, какие плюсы и минусы у этих вариантов?»
Михаил
Сначала строить, а потом переводить в собственность. Иначе, если будут другие желающие на участок, продажа пойдет через торги, а это может значительно увеличить его стоимость. Кроме того, даже в случае продажи без торгов, обычно продажная цена пустого земельного участка выше чем продажа участка под зданием.
Все виды объектов, что можно строить на землях ЛПХ
Участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) может быть двух типов — полевым или приусадебным.
Приусадебный участок находится в границах поселения и относится к категории земель населенных пунктов.
Полевой ЛПХ находится за пределами поселения и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.
В вопросе строительства – это два совершенно разных понятия.
Рассмотрим подробнее, что можно строить на землях ЛПХ в зависимости от ВРИ и категории земельного участка.
Что можно построить
Постройки, которые можно возводить на ЛПХ, определяются местным градостроительным регламентом и правилами застройки и землепользования.
Прежде чем начинать строительство необходимо заказать градостроительный план надела (ГПЗУ). Сделать это можно в отделе архитектуры по месту регистрации участка.
На его основе составляется схема планировочной организации надела (СПОЗУ), где необходимо указать расположение всех планируемых строений, за исключением некапитальных (постройки без фундамента).
Участок ЛПХ подразумевает одновременное наличие дополнительного вида разрешенного использования, под понятие которого попадает возможность строительства объектов типа гаража, бани, сарая и т.д.
Отдельное разрешение на постройку этих объектов брать не нужно, но в СПОЗУ необходимо указать их наличие.
Важно, чтобы все строения не нарушали СНиП, градостроительного регламента, правил застройки и землепользования, противопожарных правил и т.д.
К таковым относится:
При этом расстояние измеряется от самой выступающей части строений.
Данные расстояния не обязательно выдерживать внутри границ одного участка, но примыкающая к кирпичному дому деревянная хозяйственная постройка не считается его продолжением и расстояние до построек соседнего участка должно быть выдержано как от кирпичного дома, так и от деревянного сарая.
На приусадебном участке
На приусадебной земле ЛПХ (находится в составе земель населенных пунктов) можно строить все, без исключений, объекты, что указаны выше.
Жилой дом
На приусадебном ЛПХ допускается возведение одного жилого дома, не разделенного на отдельные квартиры с общим количеством этажей не более трех. В расчет не берутся цокольные (подвальные этажи).
Подробную информацию читайте в отдельной статье.
Нормы возведения хозяйственных помещений
Под хозяйственными постройками следует понимать строения с количеством этажей не более одного, которые предназначены для обслуживания жилого дома и земельного надела.
Информацию о них необходимо заранее указывать в СПОЗУ, но проект на каждый объект в отдельности составлять не нужно.
Если решение о строительстве гаража, бани, сарая и т.д. было принято после составления СПОЗУ – ничего страшного нет.
На объект также не нужно брать дополнительное разрешение, но при составлении следующего СПОЗУ (документ действителен в течение 10 лет) его необходимо там указать.
Согласно действующему законодательству максимальная площадь таких построек на участках более 10 соток составляет 200 квадратных метров в сумме.
При участке от 6 до 10 соток допускается возведение хозпостроек общей площадью до 100 м. кв.
При участке менее 6 соток допускается возведение хозяйственных построек общей площадью до 50 м. кв.
Данные ограничения носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер и на практике не проверяются. Но при этом очень важно выдерживать нормы СНиП, ПЗЗ и другое.
Бурение скважин
Без дополнительных согласований допускается устройство колодцев и бурение скважин на первый водоносный горизонт.
В ином случае необходимо оформлять лицензию на артезианскую скважину.
На полевом
Без ограничений и дополнительных согласований полевой ЛПХ можно обгораживать забором, а также ставить на нем передвижной вагончик (бытовку), который в любое время можно поднять и увезти.
Также, по согласованию с администрацией на полевом ЛПХ можно возводить некапитальные строения, то есть строения, не имеющие фундамента – теплицы, курятники и т.п.
Здесь же есть спорный вопрос о возможности возведения зданий на бетонных плитах.
То есть, положив бетонные плиты можно возводить большие постройки, типа ангаров. Под разряд капитальных строений они попадать не будут, так как у них нет фундамента, а бетонные плиты можно поднять и увезти. На практике же не факт, что такая постройка будет одобрена.
В решении данного вопроса очень много зависит от местной администрации и ее понимания действующего законодательства.
Какая бы постройка не была возведена на полевом ЛПХ, она не сможет получить почтового адреса.
В отношении скважин ситуация ровно та же, что и на приусадебном ЛПХ.
Особенности и правила ведения личного подсобного хозяйства
Согласно Федеральному закону № 112 на указанных земельных наделах можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства.
Заниматься указанным имеет право гражданин (физлицо) сам или вместе со своей семьей в своих, не коммерческих целях.
В то же время продавать товар, выращенный и созданный на этом участке можно. Более того, при определенных условиях он не облагается налогом.
Разрешение
При необходимости возвести жилой дом необходимо обращаться за разрешением к местной администрации.
Для этого в обязательном порядке необходимо предоставить:
Дополнительно могут потребоваться иные документы, полный перечень которых указан в Градостроительном кодексе Российской Федерации.
На полевом ЛПХ необходимо брать разрешение на все виды строений (забор и передвижной вагончик таковыми не считаются).
Строительство без согласования
Без отдельного разрешения на приусадебном ЛПХ можно построить все объекты, попадающие под понятие хозяйственных и подсобных помещений (указаны выше).
Полезное видео
Смотрите видеоматериал, в котором эксперты рассказывают о возможностях строительства на участках личного подсобного хозяйства и разбирают юридические тонкости.
Выводы
Таким образом, ЛПХ участки делятся на приусадебный и полевой.
На первом без каких-либо ограничений можно возводить постройки личной надобности:
На втором можно по согласованию с местной администрацией возводить некапитальные постройки.
Отдельное разрешение на приусадебном ЛПХ необходимо брать лишь для строительства дома, все остальное можно строить без дополнительного согласования, но все постройки должны быть возведены с соблюдением СНиП и ПЗЗ.