Концепция реновации квартала 20-21 в Черемушках
PROJECT: Конкурсный проект
LOCATION: г. Москва, ЮЗАО, район Черемушки
CREATIVE TEAM: Долецкая Елена, Камаева Ксения, Позднякова Юлия, Белогорлова Анастасия, Герасимова Виктория
В рамках всероссийского фестиваля молодых архитекторов «Перспектива» Союзом московских архитекторов был организован конкурс на разработку архитектурно-градостроительной концепции реновации московского жилищного фонда на примере квартала 20-21 района Черемушки. Конкурс состоялся в апреле 2018 года
Проектом предусмотрена плотная дорожная сеть, так-же как и сеть велосипедных дорожек, ведущих в парк сквер внутри района, а так-же к Воронцовскому парку и усадьбе Черемушки-Знаменское. Под каждым урбан-блоком предусмотрена подземная парковка, плюс некоторое количество наземных госте-вых парковок по внешнему контуру кварталов. Дворы, таким образом, свободны от машин, для жителей первых этажей в них предусмотрены. Внутриквартальные проезды размещаются в пределах публичных территорий квартала и могут различаться по своему функциональному наполнению: возможна как организация технических проездов с автостоянками и площадками для сбора мусора, так и внутриквартальных бульваров с большим количеством озеленения и благоустройства. Для территорий, занимаемых внутриквартальными проездами составляет не менее 20% от площади жилого квартала.
СХЕМА ПЛАНИРОВОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:
Сформированный урбан-блок обладает целым рядом преимуществ перед традиционными типами застройки. Применение принципа «ДВОР БЕЗ МАШИН» формирует правильный подход к созданию микросреды и обеспечивает высокую безопасность. Поднятый на уровень стилобата двор урбан-блока решает проблему транзитной проходимости методом так называемой «ОТКРЫТОЙ ИЗОЛЯЦИИ» – когда двор открыт для доступа, но его использование в транзитных целях является нерациональным. Стилобат же обеспечивает выполнение норм по хранению личного автотранспорта, размещению точек ритейла, упрощенному способу прокладки и обслуживания внешних и внутридомовых коммуникаций. Учитывая климатические особенности, применяются пологие пандусы, которые обеспечивают легкий доступ для любых групп населения.
Этажность варьируется от базовых 3-х этажей до 9-ти, с учетом 1-го этажа ритейла и социальной инфраструктуры. Такая высотность создает комфортную и легкую среду для жизни в городе, не ограничивает «стенами», оставляя воздух и пространство; В каждом урбанблоке есть террасы-плато и эксплуатируемые кровли, что повышает привлекательность района и дает больше пространства для отдыха и хобби; принципы размещения социальной инфраструктуры района нацелены на создание условий для развития малого бизнеса и, тем самым, – на сокращение ежедневных трудовых миграций и формирование компактного городского сообщества. Под учреждения торговли, сервиса, досуга отведены все первые этажи уличных фасадов. Расположенным здесь предприятиям – частным яслям и детсадам, клубам по интересам, салонам красоты, минипекарням и т.д. – отводится важная миссия по установлению атмосферы добрососедства, активизации микросообществ и социальному контролю территории.
Зеленый каркас («ЗЕЛЕНАЯ УЛИЦА») района предполагает мероприятия по комплексному благоустройству территории: проложены аллеи, созданы места для досуга и отдыха, детские игровые площадки.
При этом сохраняется восприятие историчности сложившейся городской среды, природного ландшафта и возникает эффект нетро-нутой дикой природы в традициях английского парка с его природным натурализмом.
ВИДОВОЙ КАДР:
Прогулка по променаду.
Правильные профили улиц позволяют организовывать маршрут для конного экипажа.
ВИДОВОЙ КАДР:
Контрастная этажность.
Сударыни и судари воскресное утро проводят в своем любимом квартале.
ВИДОВОЙ КАДР:
Комфортная среда.
Благодаря грамотному подходу к организации внутрирайонных коммуникаций, гармонию и счастье в этом квартале обрертут все: молодые семьи, пожилые, дети, кони, пары эпохи барокко, дамы с собаками.
Жми «Палец вверх», если хочешь больше таких статей!
Обманутым дольщикам в Новых Черемушках выдадут ключи от квартир в конце марта
Прошло почти 10 лет с тех пор, как эти москвичи заплатили за свое жилье в Новых Черемушках. Работы начали тормозить в 2012 году, а в 2018-м компанию-застройщика признали банкротом. С тех пор потенциальные владельцы квартир отстаивали свои права на собственность, пока на помощь не пришло государство. Рассказываем, когда дольщики смогут заселиться в новые квартиры, а также какие проблемы возникли у нового застройщика со сдачей жилого комплекса в Новых Черемушках.
Увидели квартиры спустя 10 лет
Не так давно вдоль проспекта 60-летия Октября выросли три разноцветные башни высотой в 36 этажей. Территория жилого комплекса огорожена забором. За забором – территория под благоустройство, а внутри расположились детская площадка и небольшая парковка. Внутри общей для трех домов стилобатной части находится парковка на 201 машино-место.
12 марта Екатерина впервые увидела воочию свою квартиру. Трехкомнатная, с двумя балконами и санузлами, а также видом на главное здание МГУ, «Москва-Сити» и другие достопримечательности города. В жилом помещении пока только обозначены межкомнатные перегородки, нет даже стяжки пола и штукатурки стен. Но Екатерина все равно довольна – этой квартиры у нее вовсе могло бы не быть.
«Это жилье я купила в 2011 году. Отдала 9,5 миллиона наличными. Компанию-застройщика мы выбирали тщательно: надежную, с чистой историей и положительными отзывами. Когда мы вкладывались, наш дом – третья высотка – был еще на этапе котлована. Но первый дом был построен, казалось, полностью, а второй – где-то наполовину», – рассказала девушка Москве 24.
Но, как уверяет еще один дольщик, в промежутке между 2014 и 2015 годами стройка замерла полностью. «Впервые стройка затормозилась в 2012 году. Я пытался связаться с компанией, но она уже уклонялась от общения с дольщиками. Периодически стройка размораживалась. Были небольшие объемы работ, но было видно, что процесс идет катастрофически медленно. И примерно шесть лет назад стройка остановилась насовсем», – рассказал Москве 24 Сергей Кузьмин, который в 2010 году приобрел в ЖК двухкомнатную квартиру.
Компанию признали банкротом
Этот ЖК возводила строительная компания «СУ-155». Работы в Новых Черемушках начались в 2002 году, и с тех пор 334 семьи стали дольщиками и с нетерпением ждали своих квартир в современном жилом комплексе.
Работы растянулись на долгих 20 лет. Со временем компанией вносились изменения в проект зданий: например, неоднократно менялась этажность. По словам дольщиков, изначально высота башен не должны была превышать 17 этажей. Однако эта цифра увеличивалась и увеличивалась, хотя фундамент здания к изменениям в планах строителей готов не был.
Однако это не единственная проблема, которая сопутствовала работе. Компания без внимания отнеслась и к вопросам технологий и безопасности. А самое главное – застройщик вовсе не имел необходимой разрешительной документации на возведение этих высоток. Правда, этот факт выявился значительно позже.
Правда, дольщики не собирались расставаться с уплаченными средствами. Вложившиеся в стройку потенциальные жильцы дома в Новых Черемушках объединились в инициативную группу и начали действовать.
И наконец в 2017 году борьба граждан принесла свои плоды: работы возобновились, но уже с другим застройщиком, а деньги выделил банк «ДОМ.РФ».
Новый застройщик столкнулся с проблемами
«В 2017-2018 годах мы заметили, что стройка снова сдвинулась с мертвой точки», – вспомнила Екатерина и добавила, что большого спокойствия этот факт жильцам не принес.
«Мы все равно были напряжены, тщательно следили за ходом работ нового застройщика. Установили на соседнем здании камеру, чтобы смотреть за происходящим онлайн. А также заслали на объект нашего человека, который производил подсчет строителей, чтобы их количество совпадало с количеством заявленных новым подрядчиком», – рассказывает Екатерина. Сейчас она смеется, но несколько лет назад ей и ее коллегам по несчастью было совершенно не до веселья.
Новому подрядчику дома передали с огромным количеством проблем. И со стороны нельзя было представить, как достроить объект, исправить недостатки и сдать дом в короткие сроки.
Кроме фундамента, у башен были большие проблемы с пожарной безопасностью. Лестничные марши не соответствовали нормативным размерам: они были смонтированы не по проекту, а часть несущих конструкций вообще отсутствовала. Изначально стоял вопрос о демонтаже лестниц, однако их удалось исправить и без столь масштабного вмешательства.
Кроме того, проблема была и с лифтовыми шахтами. В связи с тем, что монолитные работы по этажам были выполнены со смещением более чем на 20 сантиметров, лифтовые шахты домов также имели отклонения более чем на 20 сантиметров по вертикали. Для решения этого вопроса были спроектированы лифты с уменьшенными кабинами.
Также новые решения нужны были и для фасадных работ. Керамогранитную облицовку, предполагавшуюся изначально, отклонили: несущие конструкции зданий не выдержали бы такого дополнительного веса. Поэтому компания-застройщик приняла решение в пользу крашеных стальных кассет в качестве оформления фасада. Москомархитектура проект новых домов одобрила.
В завершение в общих помещениях здания сделали современный ремонт, комплекс сделали пригодным для маломобильных групп населения. Как утверждают потенциальные жители, все масштабные работы удалось закончить еще в 2018 году.
Мутко взял на личный контроль
Тем не менее недовольных жильцов нет. В конце марта дольщики наконец-то получат ключи от квартир, которые купили девять и более лет назад. «Получаем разрешение на ввод дома в конце недели. У Москвы замечаний нет по нему. Все здесь сделано. После разрешения сразу выдадим ключи. А потом уже постановка на кадастр и оформление собственности», – рассказал журналистам генеральный директор компании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.
Дольщики ему благодарны. «Я не сомневаюсь, что в марте мы получим ключи. С личной поддержкой и контактами с Виталием Леонтьевичем мы уже не нервничаем», – рассказал Москве 24 дольщик Сергей Кузьмин.
Более того, Мутко обещал помочь решить проблему с подземным паркингом. Некоторые дольщики сразу вместе с квартирами приобретали и машино-место. Другие потенциальные жильцы только сейчас задумались о пространстве для своего автомобиля. «Мы поступим так: сначала дадим возможность купить места тем, у кого их вообще нет. Потом другие жильцы при необходимости смогут купить по второму машино-месту. И только тогда оставшиеся мы продадим на аукционе. Средства пойдут в фонд», – рассказал Мутко во время беседы с жильцами.
«Президент поставил задачу за два-три года закрыть проблему с недостроем в целом по стране. Сейчас более трех тысяч домов по всей стране у нас проблемные», – отметил Мутко и добавил, что вопрос именно с «СУ-155» планируется закрыть в текущем году. «Здесь, в Москве, еще один дом серьезный, большой, и ЖК «Каменка» в Санкт-Петербурге – это те дома, которые мы хотим завершить к концу года и вернуть 286 тысячам граждан их жилищные права», – заключил Мутко.
Выбираем район: что нужно знать о Черемушках перед покупкой квартиры
Черемушки известны как район экспериментальной жилой застройки конца 1950-середины 1960-х годов. Именно здесь массово возводились первые пятиэтажные хрущевки. Черемушки еще долгое время сохраняли за собой репутацию спального района с типовыми домами, однако облик и статус его со временем меняется.
Сегодня Черемушки — часть столичного юго-западного округа. Здесь расположена московская штаб-квартира компании «Газпром», здесь строятся современные жилые комплексы. В ближайшие годы облик района изменится до неузнаваемости благодаря программе реновации, которая уберет с территории Черемушек последние пятиэтажки.
Застройка
Из 330 жилых домов в Черемушках более 120 приходится на пятиэтажки (все они вошли в программу реновации), отмечают аналитики сервиса онлайн-объявлений ЦИАН. Сейчас в районе выбрано две стартовые площадки для строительства домов взамен сносимых.
«Таким образом, жилищный фонд будет постепенно обновляться, а облик района изменится заметнее, чем в некоторых соседних локациях, которые программа затронет в меньшей степени — например, Ясенево, Обручевский, Академический», — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
В кварталах из пятиэтажек также встречаются панельные и блочные 9–13-этажные башни. Сегодня здесь осталось много зданий, построенных 40–50 лет назад, но появляется все больше современных жилых комплексов. На месте хрущевок, снесенных по предыдущей программе обновления жилого фонда, в 2000-е годы были возведены типовые панельные дома.
Нетиповое жилье представлено отдельными объектами точечной застройки и кварталом номенклатурных кирпичных домов у метро Новые Черемушки — ЖК «Царское село», построенного во времена позднего СССР между Профсоюзной и Новочеремушкинской улицами. Это самый большой из подобных жилых комплексов в Москве.
«Квартиры в «Царском селе» очень ценились и в советское время, а после возникновения свободного рынка жилья квартал стал одним из самых дорогих на юго-западе столицы, — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Сейчас средняя цена 1 кв. м в этом ЖК составляет около 300 тыс. руб. Характеристики квартир сопоставимы с современными новостройками верхнего сегмента комфорт-класса. Здесь большие метражи квартир, высокие потолки, инфраструктура на первых этажах, благоустроенные дворы. Из недостатков — возраст домов (им уже более 30 лет) и нехватка парковочных мест».
Важным фактором для развития Черемушек стало строительство в начале 1990-х годов штаб-квартиры «Газпрома» на улице Наметкина. За следующее десятилетие помимо основного здания компании появилось еще несколько крупных офисных центров (в основном, в них размещаются структуры, аффилированные с газовым монополистом). Это стимулировало спрос на недвижимость в районе со стороны работников офисов (как в продаже, так и в аренде), отмечает Алексей Попов. Для сотрудников головного офиса на пересечении Новочеремушкинской улицы и улицы Наметкина был построен корпоративный «газпромовский» дом.
Инфраструктура
Исторический район Черемушки охватывает существенную часть ЮЗАО (от территории нынешнего района Академический до улицы Обручева и от Ленинского до Севастопольского проспекта) и одноименный административный район.
Один из главных плюсов этого района — его расположение: Черемушки относятся к престижному Юго-Западному административному округу, кроме того, район находится относительно недалеко от центра и не граничит с МКАД. Крупных промзон на территории района нет, но нет и больших зеленых зон (за исключением Парка 70-летия Победы). Однако на границах Черемушек расположены большой Битцевский лесопарк и Воронцовский парк, к тому же район довольно зеленый благодаря массивам пятиэтажек, где пока еще сохранились старые дворы.
В Черемушках действуют три станции метро — «Профсоюзная», «Новые Черемушки», «Калужская», которые относятся к одной ветке — «оранжевой» Калужско-Рижской.
«От станции «Профсоюзная» до станции «Китай-город» можно добраться всего за 16 минут. При этом район расположен так, что от самой удаленной точки до метро чуть больше 2 км», — отмечает Мария Литинецкая.
По Черемушкам проходят многочисленные маршруты наземного транспорта. Однако основные автомобильные магистрали района (Севастопольский и Нахимовский проспекты, Профсоюзная улица) обычно очень сильно загружены, там постоянно возникают пробки.
В районе работает 14 детских садов, десять общеобразовательных школ, четыре школы-интерната, армянская школа (№ 1110), пять негосударственных гимназий («Газпром», «Развитие», «Доверие», «Британская» и «Ника»), три учреждения дополнительного образования («Юность», «Лидер», «Юниум») и Центр досуга «Хорошее настроение». Также на территории Черемушек расположены педагогический колледж № 4, одна музыкальная и две спортивные школы.
Кроме того, в Черемушках расположены одна взрослая и две детские поликлиники, а также Центр планирования семьи и репродукции.
«В Черемушках появляется все больше бизнес-центров, торговых комплексов и объектов сферы услуг, — отмечает Мария Литинецкая. — Это значит, что местные жители могут не выезжать каждый день в другие районы столицы, а работать и пользоваться всеми столичными сервисами недалеко от своего дома».
Вторичный рынок
В настоящее время 44% продающихся квартир в Черемушках представлено в панельных домах различных серий, 42% квартир продаются в монолитных домах. В кирпичных домах предлагается около 10% квартир, а наименьшая доля приходится на хрущевки — 4% от общего количества квартир в продаже, расказали эксперты компании «Азбука жилья». Всего в продаже находятся на вторичном рынке района представлено 477 квартир.
Из-за неоднородности застройки разброс цен на жилье в районе очень велик. По данным ЦИАН, 1 кв. м в пятиэтажках под реновацию стоит около 190 тыс. руб., средняя однокомнатная квартира в них — 5,8 млн руб., двухкомнатная — 8,7 млн руб. В панельных домах (большинство из них построено на месте пятиэтажек, снесенных по «лужковской» реновации) средняя цена за 1 кв. м — 210 тыс. руб. Средняя «однушка» в них стоит 7,8 млн руб., «двушка» — 11,3 млн руб. В кирпичных домах в «Царском селе» 1 кв. м стоит около 300 тыс. руб., двухкомнатную квартиру здесь можно купить за 20–22 млн руб., трехкомнатную — за 25–27 млн, а «однушек» в этих домах практически нет.
По данным компании «Метриум», самый доступный лот на вторичном рынке Черемушек — однокомнатная квартира площадью 31 кв. м на первом этаже панельного дома, которая стоит 4,5 млн руб. Максимально дорогое предложение — просторная многокомнатная квартира площадью 485,8 кв. м на 11-м этаже в ЖК «Розмарин» с качественным ремонтом, которая продается за 320 млн руб.
«Средняя стоимость 1 кв. м на «вторичке» в Черемушках выше, чем в некоторых других соседних районах, однако некоторым локациям он по этому показателю уступает, например, Ломоносовскому и Обручевскому, — отмечает Дмитрий Таганов. — Я могу предположить, что в этих районах в составе жилищного фонда немало сталинских домов, поэтому средние цены на вторичное жилье здесь выше, чем в Черемушках».
Новостройки
Сегодня на рынке новостроек в Черемушках продаются квартиры в нескольких жилых комплексах бизнес-класса, строительство которых было завершено еще восемь-десять лет назад. Один из них — ЖК «Адмирал-3» — расположен рядом со станцией метро «Профсоюзная» и является частью целого комплекса монолитных зданий переменной этажности (от 17 до 24 этажей): «Адмирал-1», «Адмирал-2», «Адмирал-3». В ЖК «Адмирал-3» предусмотрены квартиры свободной планировки площадью от 100 до 362 кв. м и пентхаусы.
Еще одна новостройка — ЖК «Розмарин» — находится в 20 минутах от станции метро «Новые Черемушки» рядом со штаб-квартирой «Газпрома», которая формирует вокруг себя деловой кластер. В комплексе имеются квартиры с разным количеством комнат (от одной до шести), предлагается отделка white box.
ЖК «Флагман» — монолитное 24-этажное здание, которое расположено в 15 минутах ходьбы от станции метро «Профсоюзная». В комплексе предусмотрены лоты со свободной планировкой различной площади: от 65 кв. м в однокомнатных квартирах до 341 кв. м в пентхаусах.
«Представленные жилые комплексы были построены еще в 2008–2010 годах, и их качественные характеристики уступают новостройкам, возводимым сегодня. Соответственно, квартиры в них пользуются меньшим спросом. Всего в совокупности здесь продается 172 лота», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По данным «Метриума», средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Черемушках составляет 241 тыс. руб. Минимальный бюджет покупки квартиры — 15,6 млн руб. (за однокомнатную квартиру площадью 68 кв. м в ЖК «Розмарин»). Максимальный бюджет равен 79 млн руб. (стоимость шестикомнатной квартиры площадью 289 кв. м в ЖК «Адмирал-3»).
Перспективы района
Развитие Черемушек в ближайшие годы определят реновация, строительство большой кольцевой линии метро и переезд «Газпрома» в Санкт-Петербург, отмечают эксперты. По итогам программы заметно изменится облик района, увеличится плотность застройки и численность населения. Станции Большого кольца появятся на пересечении Каховки и Севастопольского проспекта и на существующей станции «Калужская».
«Что касается «Газпрома», московская штаб-квартира после переезда, конечно же, не опустеет, но число высокопоставленных (и наиболее высокооплачиваемых) сотрудников в ней сократится. Это может привести к снижению текущих цен, которые сейчас представляются завышенными именно из-за соседства с «газпромовской» офисной высоткой», — считает Алексей Попов.
Из-за программы реновации в Черемушках появится много нового качественного жилья, считает Дмитрий Таганов. Но если население района из-за этого сильно увеличится, то, скорее всего, придется строить еще и новые объекты социальной инфраструктуры. Кроме того, рост количества жителей может привести к большей загрузке транспортных автомагистралей в Черемушках.
История района
Район получил название от существовавших ранее в этом месте деревень. Они, в свою очередь, были названы так благодаря расположению: впервые местность упоминается в документах XVI века как «пустошь Черемошье, на Черемошском враге». Историки говорят, что речь идет о глубоком овраге, заросшем черёмухой, по которому протекала речка Черемха, левый приток реки Котловки.
В 1629 году эти земли приобретают дьякон Венедикт Махов и владелец соседних Котлов (современной Котловки) Афанасий Осипович Прончищев, которые основали две деревни: Знаменское-Черемушки и Троицкое-Черемушки.
В XVIII веке расположенной в одной из деревень усадьбой владели князья Голицыны, а затем (почти до конца XIX века) — потомки Александра Меншикова.
После революции 1917 года в усадьбе устраивается дом отдыха, а после Великой Отечественной войны в там размещался Институт теоретической и экспериментальной физики Академии наук СССР. С середины 1950-х годов Черемушки становятся районом экспериментального крупнопанельного домостроения.
Интересно, что в Черемушках хрущевки не только впервые стали строиться, но здесь же стартовала и программа по их сносу. Три пятиэтажки на улице Наметкина в 1995 году пошли под ковш бульдозера, дав старт предыдущей («лужковской») программе реновации, которую полностью планируется завершить только в этом году.
Читайте также: риелторские путеводители по районам