Доходные дома Москвы: с чего начинались «человейники»
История аренды недвижимости существует столько же, сколько существует сама недвижимость. Однако массовое развитие аренды в России началось с появления доходных домов только в конце ХVIII века — такие дома специально строились под дальнейшую сдачу. Один из первых доходных домов сегодня можно обнаружить на Ильинке, правда в изрядно перестроенном виде. А началось все с того, что два купца (Н. С. Калинин и А. И. Павлов) приобрели участок земли на Ильинке, с тем чтобы построить дом, в котором бы все помещения сдавались в наем. Дом был спроектирован замечательным зодчим М. Ф. Казаковым и в итоге полностью отвечал заявленной функции: жилье для мелких и средних торговцев располагалось в верхних этажах, а лавки и небольшие магазины — на первых. И все же до массового строительства доходных домов в Москве оставалось еще почти 100 лет.
Как появились доходные дома в Москве
В XIX веке крупные города, в том числе и Москва, постепенно превращаются в индустриально-научные центры. Здесь строились многочисленные заводы и фабрики, открывались крупные учебные заведения. Инженерам, рабочим, профессуре, студентам — всем прибывающим в Москву требовалось жилье. Не только покупка, но и аренда особняка или усадьбы было для большинства из этих людей слишком дорогим удовольствием. Привычного для нас понятия муниципального жилья тогда не существовало. Рост населения в городе стал первой причиной начала массового строительства доходных домов.
Второй причиной стал тот факт, что в стране, а особенно в Санкт-Петербурге и в Москве, появились свободные капиталы, требовавшие вложений.
Третьей важной причиной стала свободная земля, появившаяся в городе. После отмены крепостного права оскудевающее дворянство массово распродавало свои земли, содержать которые в новых реалиях оказалось непосильной ношей для многих фамилий.
В этих условиях при большой нехватке жилья и большой прибыли от сдачи его внаем, и получил распространение новый тип жилья — многоквартирный жилой дом с секционным расположением квартир. Эти дома, строившиеся на личные деньги купцов и предпринимателей с целью получения в дальнейшем дохода от сдачи квартир в аренду, получили названия доходные дома. Позднее владельцами доходных домов выступали и предприятия, акционерные общества, страховые организации, учебные заведения и даже церкви и монастыри. На первом этапе доходные дома строились в 3-4 этажа, но постепенно этажность увеличивалась. Самый высокий доходный дом Москвы, построенный до Революции, был высотой уже в 10 этажей (б. Гнездниковский, д. 10).
Последние этажи в доходных домах — самые непрестижные
Этажность (в среднем 4-8 этажей) — одна из главных отличительных черт доходного дома. Большинство домов строилось с двумя лестничными клетками — парадной и черной. Вокруг парадной лестницы группировались передние, гостиные, столовые; вокруг черной — сан. узлы, кухни, комнаты прислуги. Владелец дома получал больше прибыли от множества мелких квартиросъемщиков, нежели от нескольких крупных квартирантов, поэтому доходные дома с одинаковыми квартирами на всех этажах встречаются не так часто.
Первый этаж в доме обычно сдавался под конторы и магазины. На втором обитали конторские служащие. Самым престижным считался третий этаж. Это связано прежде всего с инженерными системами того времени. Например, насосы той поры без проблем поднимали воду до третьего этажа, а затем, чем выше располагалась квартира, тем больше была вероятность получить регулярные проблемы с водоснабжением. Поэтому третий этаж отводился для проживания чиновников из дворян, банкиров и крупных купцов. Этажами выше селилась публика попроще. Мансарды, флигели, чердаки, мезонины, как правило, сдавались людям творческих профессий и студентам, а также отставным военным низших чинов.
Обслуживающий персонал и обязанности арендатора
В обязанности домовладельца входил надзор за жильцами-арендаторами. Для этих целей нанимался штат общедомовой прислуги: дворники, швейцары, консьержи, которые обычно проживали по месту службы — в полуподвальных, цокольных или чердачных помещениях. Для отчетности заводились специальные домовые книги. Кроме того, помимо арендной платы, жильцы дома были обязаны выплачивать городские сборы, заботиться (финансово) о надлежащем состоянии мощения прилегающих к дому улиц, о функционировании ливневой системы, об уличном освещении рядом с домом, о чистоте двора и прилегающих тротуаров.
В свою очередь городские власти занимались обеспечением участка всеми коммуникациями за счет городского бюджета: прокладывали электрокабели, водопровод и канализацию.
У арендатора были не только обязанности, но и права. Если арендатор исправно платил по счетам и не нарушал общественный порядок, выселить его не имели права. Повышать арендную ставку домовладелец мог только один раз в год. Не возбранялась и субаренда.
К ХХ веку сформировалось несколько типов доходных домов
1. Барские квартиры
Комфортабельные доходные дома в престижных районах Москвы. Квартиры в таких домах просторные и дорогие. 150-500 кв. м, обычно 5-15 комнат, потолки 3,50 м и выше, артезианские скважины, камины, вентиляция, электрические лифты, нередко собственная электростанция, ванные комнаты, собственная инфраструктура, хорошая меблировка и целый ряд других преимуществ. Владельцы таких домов заботились и о внешнем убранстве: для проектирования и строительства нанимались лучшие архитекторы, художники и скульпторы.
Квартиры в таких домах арендуют дворяне, перебравшиеся в Москву из губернских усадеб; иногородние зажиточные купцы, по делам много времени проводящие в городе; успешные врачи и юристы с хорошим заработком и постоянной клиентурой.
Аренда такой квартиры обходилась в среднем от 150 руб. в месяц — цены 1907-1908 гг. Выражение «барская квартира» в газете с объявлениями о сдаче жилья означало, что цена ее гораздо выше средней.
Примеры домов с «барскими квартирами»: дом страхового общества Россия (Сретенский б-р, 6); доходный дом Исакова (Пречистенка, 28); дом Воскресенского (Забелина, 3).
2. Квартиры для среднего класса и творческой интеллигенции
Дома большой этажности, с немного упрощенным (по сравнению с «барскими» домами) фасадом. Отличительная особенность зданий — протяженные фасады с длинными рядами окон. Удобная планировка квартир, до 5 комнат, наличие водопровода и канализации. Здесь обитали служащие банков, страховых компаний, акционерных обществ, частные предприниматели, управляющие и инженерный корпус заводов и фабрик, московская интеллигенция. Стоимость такой квартиры 50 — 100 руб. в месяц и именно на подобного рода жилье был самый высокий спрос.
Примеры домов — «середнячков»: дом с рыцарями (Арбат, 35), доходный дом Бочаровых (Забелина, дом 3, стр. 1), Дом Шереметева (Романов переулок, дом 3, стр. 1, 6, 7).
3. Дома каморочного типа
Такие дома выделяют внешне малое количество декора, либо и вовсе полное его отсутствие. 1-2 комнаты, минимальный набор удобств в квартирах. Часто — отсутствие кухни. Коридорно-гостиничная система планировки этажа. Обычно такие дома строились для определенной социальной категории, по которой и обозначался в обиходе в дальнейшем: «дом холостяков», «дом для вдов с детьми» и тп. Нередко при таких домах устраивались общественные бани, прачечные, летний душ, амбулатория, столовая. Стоимость такой квартиры около 30 руб. в месяц
Примеры домов коморочного типа: дом Нирнзее (Б. Гнездниковский, 10), дома Солодовникова (ул. Гиляровского, 61 и 65).
4. Ночлежные дома
Аренда коек для самой бедной прослойки городского населения. В комнате от 2 до 30 человек. Удобства на этаже либо во дворе. Цена койко/места от 3 коп. за ночь
Для сравнения, средняя зарплата дворника в начале XX века составляла 18 рублей, а инженеры получали почти в 30 раз больше — 516 рублей.
До революции по разным оценкам в пределах Садового кольца было построено до 800 доходных домов, до наших дней сохранилась примерно треть из них.
Вне зависимости от типа, владельца, стоимости аренды до революции в первое десятилетие советской власти все дома были национализированы. Именно доходные дома уплотняли, пытаясь решить пресловутый квартирный вопрос. Внутри проводили перепланировку. В второй половине ХХ века коммуналки расселили, но на базе одной «барской», нередко возникало 2 или 3 квартиры. Хорошим примером по этой части может послужить история квартиры № 5 в д. 10 по Б. Садовой. До революции здесь проживала семья из 5 человек с прислугой. В 1920 году квартира была национализирована, как и все остальные в этом доме. В 1924 году в квартире проживает 14 человек, а накануне ВОВ — 40 (!) человек. В 1980 году коммуналку расселяют и на ее базе появляется две обычные квартиры № 5 и № 5а. В 1996 году обе квартиры покупает коммерческая организация, проводит капитальный ремонт, уничтожая не только внутренний декор, но и планировку. Сегодня бывшая квартира № 5 существует как офис.
И все-таки очень многие из сохранившихся до наших дней доходных домов являются до сих пор жилыми. Квартиры в них ценятся прежде всего из-за хорошей и нестандартной планировки, из-за высоких потолков, качественной кладки стен, хорошей шумоизоляции, расположение здания в самом центре Москвы. Из недостатков можно отметить нередкие проблемы с коммуникациями и инженерными системами. И все-таки, у домов с Историей есть какая-то своя привлекательность и свое, неповторимое лицо.
Понравилась статья? Ставь лайк и подпишись, чтобы не пропустить следующую! Подписаться в Дзен
Нужна помощь в выборе новостройки? Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: ☎️ +7 495 431-64-64
Есть вопросы? Задавайте их в разделе Вопросы и Ответы
Доходные дома Москвы и Санкт-Петербурга
Д оходные дома в прошлых веках строили, чтобы сдавать в аренду меблированные комнаты, квартиры и площади под магазины или мастерские. Многие из этих зданий со временем стали памятниками архитектуры. Читаем о доходных домах Москвы и Петербурга — об их архитекторах, хозяевах и знаменитых жильцах.
Доходный дом Пороховщикова
До строительства доходного дома Пороховщикова по этому адресу стояло здание, принадлежавшее родственнику Александра Грибоедова Николаю Тинькову. Здесь жил генерал и поэт Денис Давыдов, у которого в гостях часто бывал Александр Пушкин. Александр Пороховщиков — предприниматель и меценат, владелец гостиницы «Славянский базар» и одноименного ресторана — купил участок в 1869 году. Спустя год здесь началось строительство доходного дома по проекту архитектора Роберта Гедике. Здание в стиле модерн с элементами готики выглядело непривычно среди классицистических соседей. Долгое время в доме располагалось Общество русских врачей с аптекой и лечебницей. С 1900 года здесь открылись Классы рисования и живописи Константина Юона. У него учились Вера Мухина, братья Веснины, Владимир Фаворский. На третьем этаже располагались меблированные комнаты. В доме долгое время жил и работал известный математик, профессор Московского университета Николай Лузин.
Сегодня в бывшем доходном доме Пороховщикова располагается Музей истории телесных наказаний.
Доходный дом Перцова
Строительство доходного дома железнодорожный инженер Петр Перцов начал в 1906 году. На проект здания в русском стиле был объявлен конкурс среди художников, его выиграл Аполлон Васнецов. Однако Перцов выбрал эскизы Сергея Малютина в «сказочно-былинном» стиле. Причудливый дом, украшенный майоликой со сказочными сюжетами, построили через год. В нем были помещения для квартирантов, художественные мастерские и квартира-особняк хозяев. В 1908–1910 годах подвал дома занимал театр миниатюр «Летучая мышь», где выступали Василий Качалов и Ольга Книппер-Чехова, часто бывали Владимир Немирович-Данченко и Константин Станиславский. В советское время здесь некоторое время жил Лев Троцкий — сначала в апартаментах одного из квартирантов, а потом в личных покоях хозяев Перцовых. В 1930-е годы на верхних этажах разместились мастерские известных советских художников, за что здание прозвали «московским Монпарнасом». Здесь работали Роберт Фальк, Павел Соколов-Скаля, Василий Рождественский, Александр Куприн.
Дом оставался жилым до 1970-х годов и только потом перешел во владение Министерства иностранных дел. Сейчас в здании располагается Управление делами дипломатического корпуса.
Доходный дом Ечкина
Предприниматель Александр Ечкин начал строить доходный дом по проекту архитектора Никиты Лазарева в 1903 году. На Арбате появилось четырехэтажное здание в стиле модерн с лепниной, коваными решетками и мансардами. Дом был оборудован по последнему слову техники того времени — в нем был и электрический лифт, и телефон.
На первом этаже здания находились магазины и квартиры их владельцев. На верхних этажах арендовали жилье более состоятельные жильцы. В одной из квартир жил известный историк Степан Веселовский, впоследствии выкупивший у Ечкина все здание. В мансарде располагалась мастерская известного скульптора Сергея Коненкова. В 1920–30-х годах здесь жил и работал художник Павел Корин, у которого в гостях нередко бывал Максим Горький. Доходному дому Ечкина повезло: в отличие от других зданий, перестроенных в советское время, он сохранил свой первоначальный облик.
Доходный дом Рахманова
Двухэтажный доходный дом был построен в 1810 году. На первом этаже находилась аптека, которая работает и сегодня. В 1877 году здание реконструировали — надстроили третий этаж и угловую башенку на крыше. Работами руководил архитектор Митрофан Арсеньев (хотя некоторые источники указывают Петра Виноградова).
В конце XIX века дом выкупил издатель, профессор Московского университета Георгий Рахманов. Дом называли «профессорским»: многие квартиры арендовали преподаватели, коллеги Рахманова. Одним из них был математик Николай Бугаев. Здесь провел свои детские годы его сын Борис — позже он стал известным поэтом и взял себе псевдоним Андрей Белый. В гостях у Бугаевых бывали писатель Лев Толстой, композитор Сергей Танеев, поэты Александр Блок, Валерий Брюсов, Зинаида Гиппиус, Вячеслав Иванов, Максимилиан Волошин и Дмитрий Мережковский.
В 1930 году был надстроен четвертый этаж, спустя год квартиры были превращены в коммунальные. В 1983 году в доме началось расселение, помещения перешли в ведомство Министерства иностранных дел. В настоящее время здесь открыт Мемориальный музей-квартира Андрея Белого.
Дом трех Бенуа
Доходный дом Бенуа в начале XX века стал крупнейшим жилым комплексом города. Он был построен по заказу Первого Российского страхового общества. Над проектом работали два брата-архитектора Бенуа — Леонтий и Альберт — и их двоюродный брат Юлий Бенуа. Именно поэтому здание и стали называть Домом трех Бенуа. Комплекс занимал практически целый квартал. В нескольких корпусах, соединенных целой системой дворов, было распланировано 250 квартир. Дом был оснащен по последнему слову техники тех лет: здесь было паровое отопление, лифты, электричество, телефон, своя электростанция, мусоросжигательная печь, котельная и прачечная. В нижних этажах для жильцов были устроены каретные сараи и автомобильные гаражи.
Здесь жили состоятельные чиновники и литераторы, архитекторы и купцы. После революции часть квартир превратили в коммунальные, часть — отдали партийным руководителям. В одной из них поселился известный политический деятель Сергей Киров, сейчас в здании работает его мемориальный музей. Также в Доме трех Бенуа в разное время проживали композитор Дмитрий Шостакович, актер Николай Черкасов, маршал Советского союза Леонид Говоров.
Сегодня здесь находится драматический театр «Остров», в фойе которого работает музей писателя и драматурга Александра Володина.
Доходный дом Суворина
Первый дом на этом месте был построен еще в 1723 году для Луки Чистихина, шута Петра I. Автором проекта стал один из первых архитекторов Санкт-Петербурга Николай Гербель. В конце XIX века дом реконструировали, чтобы сдавать квартиры в аренду: двухэтажные флигели надстроили до трех и четырех этажей. Здесь находились магазины и булочная, а арендовать квартиры могли только состоятельные жители Петербурга. В 1905 году дом купил издатель Алексей Суворин, он пристроил еще один трехэтажный флигель: там разместилась типография. В 1908 году архитектор Борис Зонн его реконструировал вновь — здание превратилось в современный шестиэтажный дом с лифтами и обновленной системой отопления. После революции в одной из квартир разместилось издательство газеты «Правда», здесь находился кабинет Владимира Ленина. В 1984 году в здании был открыт музей «Владимир Ленин и газета «Правда», который спустя семь лет реорганизовали в Музей печати Санкт-Петербурга.