В России снова будут строить доходные дома
В Россию вернутся давно забытые доходные дома. Необходимое законодательное регулирование института найма жилья предполагается осуществить до конца 2014 г. Арендная плата в доходных домах может быть ниже на 20–30%, чем в среднем по рынку. По мнению авторов законопроекта, арендное жилье позволит решить сразу несколько проблем: снизить стоимость коммерческой недвижимости, повысить мобильность населения, обеспечить жильем граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Законопроект, предусматривающий условия долгосрочного (на срок от 1 года до 10 лет) найма жилья на доступных условиях, пройдет второе чтение в Госдуме в весеннюю сессию. При рассмотрении законопроекта возникло множество дискуссий, доработка законопроекта осуществлялась совместно с Общероссийским народным фронтом, с учетом предложений депутатского корпуса, а также заинтересованных ведомств.
Согласно проекту закона, доходные дома будут строить как субъекты и муниципалитеты, так и частные девелоперские компании. Предполагается, что застройщикам, которые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, будут без торгов предоставлять земельные участки для строительства, а также может быть оказана иная поддержка, в том числе в части предоставления долгосрочного финансирования АИЖК. В поправках учли мнение девелоперского сообщества: в одном доме можно будет совмещать коммерческое арендное жилье и жилье по социальному найму (но не менее 50% соцнайма).
Как отмечают в Минстрое, реализация государственной политики по развитию найма жилых помещений позволит создать легальный рынок найма жилья, увеличить объемы жилищного строительства, улучшить жилищные условия граждан, имеющих невысокий уровень дохода, повысить мобильность трудовых ресурсов.
Предполагается, что доля жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах составит 3,8% в 2015 г., 7,4% в 2017 г. и 9,4% в 2020 г.
Доля жилья в аренде и собственности в разных странах мира
| Страна | Аренда | Проживание собственника | кооператив | Другое | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Всего | социальная | коммерческая | ||||
| Австрия | 40 | 23 | 17 | 56 | — | 4 |
| Великобритания | 31 | 20 | 11 | 69 | — | 0 |
| Нидерланды | 42 | 32 | 10 | 58 | — | 0 |
| Германия | 54 | 5 | 49 | 46 | — | 0 |
| Финляндия | 31 | 16 | 15 | 66 | 0 | 3 |
| Швеция | 44 | 17 | 27 | 38 | 18 | 0 |
| США | 32,6 | 1,0 | 31,6 | 66,4 | 1,0 | 0 |
| Россия | 25,6 | 14,2 | 11,4 | 74,2 | — | Цена аренды в месяц (евро) |
| Германия | Берлин, 1-комн. квартира на окраине | 200-300 | ||||
| Берлин, апартаменты в центре | 700-1000 | |||||
| Франция | Париж, квартира площадью 25 кв.м | 1200-1500 | ||||
| Чехия | Прага, квартира площадью 50 кв. м | 450 | ||||
| Испания | Аренда коттеджа вблизи Барселоны | 1000-1500 | ||||
| США | Нью-Йорк, Манхэттен | 700 | ||||
| Австралия | Квартира в Сиднее | 640-2600 | ||||
Пилотные проекты
Приоритетными регионами для строительства наемных домов являются крупные города и городские агломерации, территории, нуждающиеся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов.
По состоянию на начало июня АИЖК уже реализованы пилотные проекты арендного жилья в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. «Кроме того, у нас подписаны соглашения о намерениях по развитию рынка арендного жилья с 17 субъектами РФ. Всего по заявкам, которые находятся в проработке, нас запрашивают о финансировании на 20 млрд руб., причем где-то 60% приходится на градообразующие предприятия и новые производства, например, в области ВПК, а остальное – на муниципалитеты», – рассказал «РБК-Недвижимости» генеральный директор Агентства финансирования жилищного строительства (ОАО «АФЖС») Андрей Шелковый.
Размер арендной платы в пилотных проектах
| Регион | 1-комн. квартира, руб./месяц | 2-комн. квартира, руб./месяц | 3-комн. квартир, руб./месяц |
|---|---|---|---|
| Новосибирская область | 7000 | 7500 | 8000 |
| Нижегородская область | 3050 | 5250 | — |
| Республика Алтай | 6750 | 8750 | 14 625 |
| Пензенская область | 5231 | 7068 | 10 295 |
| Средняя стоимость | 5500 | 7140 | 10 970 |
Меры поддержки
Законопроектом предполагается, что господдержка при строительстве арендного жилья будет осуществляться дифференцированно в отношении двух сегментов: строительство наемных домов коммерческого использования (для найма жилых помещений в жилищном фонде коммерческого использования) и строительство наемных домов социального использования (для найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования). Акцент будет, конечно, поставлен на строительство наемных домов социального использования.
В Минстрое отмечают, что в рамках государственной и муниципальной поддержки развития наемного жилищного фонда будут установлены законодательные преференции по доступу к земельным участкам под строительство арендных домов. Застройщики не будут конкурировать с бизнесом, нацеленным на проекты строительства многоквартирных домов «на продажу», которые быстрее окупаются, пояснили «РБК-Недвижимости» в ведомстве.
Для этого планируется ввести специальные виды аукционов на право заключения договоров на строительство и эксплуатацию наемных домов коммерческого или социального использования. Застройщикам, которые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, земельные участки для строительства будут предоставляться без торгов.
Кроме того, строительство арендных домов может быть субсидировано субъектами Российской Федерации, муниципалитетами или иными лицами. Также, могут быть предоставлены государственные (муниципальные) гарантии при получении целевого кредита и иная поддержка в соответствии с законодательством.
В целях повышения доступности строительства или приобретения наемных домов (всех жилых и нежилых помещений в таких домах) юридическим лицам, заинтересованным в создании наемного жилищного фонда, ОАО «АИЖК» сможет предложить новый ипотечный продукт. Возврат такого кредита будет осуществляться компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилых помещений.
«Для поддержки проектов строительства арендного жилья в рамках программы «Стимул» мы предоставляем целевые средства банку, непосредственно кредитующему застройщика либо инвестора, строящего жилье, при этом конечная стоимость кредита для застройщика оказывается существенно ниже текущих рыночных ставок, – рассказывает Андрей Шелковый. – Мы предоставляем целевые займы банку в среднем по ставке от 6,75–8,5% годовых, при этом маржа банка не может превышать 3,5%, возможные сроки до конца 2017 г. Если говорить об инициаторах этих проектов, то для них разработан и запущен продукт «Арендное жилье», который позволяет получить юридическому лицу – будущему владельцу арендного дома долгосрочный – до 20 лет ипотечный кредит под залог этого объекта. Основная особенность заключается в том, что процентная ставка по этому кредиту зависит от инфляции, что позволит на 20–40% снизить платежи по такому кредиту по сравнению с обычным аннуитетным графиком погашения, в начале проекта, индексируя их в дальнейшем».
По словам главы АФЖС, все это долгосрочные проекты со сроками окупаемости от 10 лет. При этом не надо забывать, что после погашения кредита у инвестора остается в собственности ничем не обремененный объект, стоимость которого выросла по сравнению с первоначальной как минимум по инфляции, подчеркнул эксперт.
В Минстрое сообщили, что предполагается также участие фонда «РЖС» в предоставлении земельных участков для строительства наемных домов и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:
– На мой взгляд, на сегодняшний день существует лишь одна сложность, препятствующая развитию сегмента арендного жилья, – отсутствие соответствующего законодательства. А в остальном, если инвестор заранее проанализирует сроки окупаемости своего проекта и разработает правильную концепцию, никаких барьеров быть не должно. Данный рынок в России начал развивается не так давно, поэтому пока правила игры диктуют арендодатели, а не арендаторы. Свою нишу в этом сегменте можно занять пока достаточно просто, но если объем предложения будет и дальше возрастать столь стремительно, совсем скоро может возникнуть перенасыщение рынка.
Я считаю, что развитие данного сегмента будет идти от крупных городов-миллионников к меньшим по численности населения. Разумеется, власти должны способствовать развитию бизнеса, поэтому первостепенная задача для них – создать законодательство, которое будет регулировать отрасль. С одной стороны появление четких правил игры может приостановить девелоперов, но с другой – некоторые барьеры могут исчезнуть, отчего появится больше возможностей.
Олег Сорока, генеральный директор генеральный директор ГК «Пионер», направление Москва:
Законопроект, принятый в первом чтении, регулирует отношения по некоммерческому найму жилых помещений. Предполагается, что размер платы за такую квартиру будет привязан к ставкам по договорам социального найма. В Москве социальное жилье на таких условиях представляется только очередникам и льготникам. Эта законодательная инициатива, может быть, поможет государству исполнить свои обязательства перед определенными категориями граждан, но созданию цивилизованного рынка арендного жилья (а это – гораздо более широкое понятие) – вряд ли. Ведь он не застрагивает интересы целой армии специалистов, приехавших в Москву работать и учиться и уже снимающих жилье.
По большому счету, рынок арендного жилья уже есть. Его нужно только вывести из тени и развить за счет строительства доходных домов коммерческого найма. Вот в этом можно попытаться заинтересовать инвесторов.
Инициатива Минстроя разрешить сдавать половину дома по рыночным ценам не даст ожидаемого эффекта, а лишь поможет вывести безнадежные, с точки зрения экономики, проекты на уровень рентабельности.
Лучшие «дачные» места Подмосковья
Где в Подмосковье лучшие места для строительства частного дома?
Средняя цена квадратного метра зависит от района, а точнее от направления от Москвы и расстояния от МКАД.
Не секрет, что самое престижное направление Подмосковья – это Запад, точнее от Юго-Запада (от Симферопольского шоссе до Ленинградского шоссе). В этом секторе самые высокие цены на загородные дома для постоянного проживания и самый большой спрос.
Престижный Запад
Считается, что причина престижности западной части Москвы и Подмосковья в “розе ветров”, у нас в Московском регионе преобладают западные ветра, из-за них вся промышленность Москвы издревле располагалась на восток от города, со временем, уходя всё дальше и дальше от центра Москвы.
А на западе был “аграрный сектор”, а также дремучие леса с царскими охотничьими угодьями. Ветер с тех пор не изменился, а вот сельского хозяйства за последние годы совсем почти не осталось.
Охотничьих угодий почти тоже, но красивый хвойный лес здесь кое-где остался. Возле него и строят самые престижные и дорогие коттеджные поселки.
Не удивительно, что часть этого западного сектора забрала себе Москва, и территория между Симферопольским и Киевским шоссе почти полностью вошла в состав “Новой Москвы”.
В плане цен и престижа, не думаем, то частный дом (коттедж) на территории Новой Москвы будет сильно дороже и “круче” чем рядом – но в Подмосковье. Это вообще опасная тема: частный дом в Москве, примеры Бутово и поселка “Речник”, как бы намекают.
Что даст вхождение в “Новую Москву” владельцу частного дома? Инфраструктуру – безусловно. Дороги, магазины, детские сады и школы, поликлиники. Но жителей станет в сотни раз больше… Не сразу, но население этих тихих мест будет увеличиваться и хватит ли на всех этой инфраструктуры – вопрос.
Посмотрите что произошло и происходит в близких в Москве Подмосковных городах. Например в черту города Химки вошел весь Химкинский район Московской области, и теперь это “Городской округ Химки”. Ну так что плохого стать городским жителем?
В вот жили Вы раньше в стародачном месте Сходня в личном частном доме, а теперь оказались в городе Химки, и в соседнем дворе начали строить высотное жилое здание…. И так везде… Новая Москва вряд-ли будет исключением.
Всё зависит от Нового Генплана Москвы: если по нему Ваш коттедж в зоне частной индивидуальной малоэтажной застройки – тогда хорошо, а если многоэтажной? А в городах у нас всё таки строях многоэтажные здания – это выгоднее застройщикам.
Но наверняка в Новой Москве, как и в ближнем к МКАД Подмосковье останутся свои “оазисы” – поляны в лесу, где не видно высоких зданий и дорог и не слышно машин. Но дома в них будут очень дорого стоить.
Кроме части Юго-Западного Подмосковья, которая стала “Новой Москвой”, есть еще много хороших и очень хороших мест для жизни за городом и для строительства частного дома.
Это и соседние – Ленинский, Подольский район Подмосковья (то что от них осталось после присоединения земель к Москве), расположенный немного далековато от МКАД но с хорошей транспортной доступностью Наро-Фоминский район.
Безусловно это большой Одинцовский район, включающий в себя и знаменитую “Рублёвку” (Рублево-Успенское шоссе), не менее знаменитый Звенигород и окрестности города Одинцово, то есть Киевское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское шоссе.
К престижному Западу (Северо-Западу) можно отнести и Химкинский район (теперь Городской округ Химки) – правда мест под застройку индивидуальными жилыми домами здесь почти не осталось, район маленький и расположен вплотную к МКАД (как и Ленинский район) и здесь идет застройка многоэтажными зданиями. Хотя еще остались “оазисы”: Новогорск и Фирсановка.
Справедливости ради, скажем доброе слово и про некоторые другие “не западные” районы, где тоже есть престижные поселки с элитными домами. Это соседняя с Ленинградкой “Дмитровка” (Дмитровское шоссе), ставшее популярным среди состоятельных людей благодаря своему рельефу. Здесь много горнолыжных курортов и водохранилищ. Безусловно такое место как Пестово и Витинёво – можно считать элитным.
Есть несколько стародачных поселков в Мытищинском районе по Ярославскому направлению, и рядом, вокруг города Королев, вплоть до Щелково. Но не далее 10-20 км от МКАД.
Еще можно отметить одно из первых московских дачных направлений, еще в 19 веке здесь началось дачное строительство – это Рязанское направление до г. Раменское: Красково, Малаховка, Быково, Отдых и т.д. Здесь есть редкие предложения хороших лесных участков, но многоэтажки могут добраться и сюда.
Строить дорогой элитный загородный дом в других местах не рекомендуются, так как в случае чего, Вы не сможете его продать. То же в общем касается и коттеджей премиум и бизнес класса. Ведь для любой недвижимости главное – расположение (отсюда и название “недвижимость”, то здание Вы не “передвинете”).
Стоимость дома должна всё таки соответствовать стоимости земельного участка и стоимости соседских домов. Хотя на той же Николиной Горе (ДСК Ранис) на Рублевке еще остались старинные деревянные дачи 30-х годов, и это не мешает строить и продавать там суперэлитные особняки.
Это даже как раз вариант – купить старую ветхую дачу под снос. На хорошем лесном участке, в стародачном но престижном поселке и построить на её месте новый коттедж. Но нужно уметь правильно оценивать перспективы места где Вы покупаете дом или землю под его постройку.