Нужно ли разрешение на строительство частного дома и обязательно ли иметь проект?
Очень часто после принятия решения о постройке собственного дома возникает множество вопросов юридического характера. Как приобрести земельный участок, какие документы нужны для строительства, необходима ли проектная документация и т.д. Конечно, при решении каждой из этих задач могут возникнуть какие-либо индивидуальные особенности, требующие консультации квалифицированного юриста. Однако общий порядок определен законодательством Российской Федерации и им следует руководствоваться в любом случае.
Покупка участка
Если у вас еще нет земельного участка под строительство дома (ИЖС – индивидуальное жилищное строительство), то необходимо обратиться с соответствующим заявлением в местные органы власти. Существующие участки приобретаются в собственность через аукцион. Однако есть категории граждан, которые имеют право на безвозмездное получение земли. Это многодетные семьи, инвалиды, ветераны и т.д. Решения по ним принимает специальная комиссия. Можно купить участок у другого лица. Однако в этом случае стоимость земли может весьма отличаться от кадастровой и от рыночной стоимости, так как определяется собственником участка самостоятельно.
Разрешение на строительство (реконструкцию)
Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ (Статья 51) для постройки или реконструкции капитальных объектов (а частный дом относиться к таким объектам) требуется разрешение на строительство. Оно выдается местными органами власти. При его отсутствии в дальнейшем могут возникнуть трудности при регистрации прав на недвижимость, а вслед за этим и трудности при подведении инженерных коммуникаций (например, газа). Получение кредитов, субсидий и различных льготных сертификатов на строительство дома так же будет проблематично без разрешения на строительство. Согласно той же Статье 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство не требуется для:
— вспомогательных хозяйственных строений
— для других построек, не относящихся к объектам капитального строительства
Нужен ли проект для получения разрешения на строительство
Ответ на этот вопрос так же можно найти в Градостроительном кодексе (Статья 48):
п. 3. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.
Проще говоря проект дома для получения разрешения на строительство предоставлять не надо при условии, что этажей в доме не больше 3-х и он планируется для проживания одной семьи. Однако самому будущему домовладельцу проект иметь было бы не лишним, хотя бы для того, что бы минимизировать случаи недопонимания между заказчиком и подрядчиком в процессе строительства.
Обратите внимание, что для получения разрешения на строительство вам потребуется (п.9, Статья 51 Градостроительного кодекса РФ) «схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства». Это план вашего участка земли с указанием границ участка, зон строительства, габаритов дома и т.д. Этот документ можно получить в отделе архитектуры или заказать в проектной организации.
Дом без проекта! Верное ли я принял решение, выбрав такой вариант строительства?
А еще я самостройщик, и все делаю своими руками. Это не хвастовство, а просто мой путь, на который я вступил, не зная что меня ожидает.
Вспоминая, то время, когда я еще только представлял в воображении строительство своего дома, я задумываюсь: «А чтобы я сделал по другому?» И конечно найдется много вещей, которые я точно не стал делать, или что-то в них изменил.
Но для меня до сих пор, остается открытым вопрос:
А стоило ли строить дом без проекта?
Даже после двух сезонов строительства, для меня не появилось таких аргументов, которые заставили бы меня, окончательно сделать выводы.
✅ Чем бы, на мой взгляд, был полезен проект на моей стройке:
Экономия времени.
Сколько времени, я потратил продумывая то или иное решение, просто не передать словами.
И начиная строительство, я был уверен, что все учел. Но нет! В процессе вылезало столько мелочей, о которых без опыта и знать невозможно.
Шаг арматуры, раскладка блоков, многочисленные узлы соединений. В нормальном проекте, все решения уже продуманы за тебя!
❗ Отсутствие всего этого, в сумме, очень тормозило строительство.
Экономия средств.
Все конструктивные решения, которые я принимал при строительстве, были так скажем, «примерными», и брались с запасом.
Размер фундамента, толщина стен, сечение балок перекрытия и стропил. Все это и многое другое, в проекте рассчитано. А значит нет никаких ненужных запасов, и соответственно лишних трат.
✅ Но при этом, для меня есть вещи, которые не сможет тебе дать ни одна проектная документация.
Все так, как тебе хочется.
Наверное каждый, кто решил построить дом, мечтает чтобы там все было «тебе по душе». Но не всегда так выходит.
Та цена в 30-50 т.р., о которой я уже упомянул, адекватна для уже готового проекта одноэтажного дома, который, может быть немного, подстроят под вас.
Простая конструкция дома.
Прямые стены и углы 90 градусов, один этаж и мансарда, двухскатная крыша. В моем доме, все просто.
Нет никаких сложных элементов, у которых требуется какой-то расчет. Все решения просты и общедоступны.
Гарантий нет, ни в одном случае!
Ни один проект не застрахован от наличия ошибок в нем. И их количество не всегда зависит от тех денег которые вы заплатили.
А если к этому прибавить так скажем непрофессиональных строителей, некоторые из которых и чертеж прочитать не смогут, то конечный результат строительства вообще не предсказуем.
Подписаться на канал. Там вся история строительства своими руками( и поставьте лайк 👍, если статья понравилась ).
Строительство дома без проекта
Осенью 2008 года участник дачного форума dron1969 приобрёл участок земли – шесть соток в 12 км от МКАД. От дома до участка ехать всего 30 мин и без светофоров.
Перед началом строительства он нанял двух таджиков, чтобы они привели участок в порядок, что они и сделали за три дня – участок был похож на футбольное поле (все растения были старые и поэтому были вырублены).
Повсюду вокруг его участка велось строительство, поэтому ему не составило труда найти прораба на соседней стройке. С ним он обговорил цену за работу и начал заготавливать арматуру. По словам прораба, фундамент можно поставить за 5 дней. Конкретного проекта дома у dron1969 не было, но он точно знал, что по периметру дом будет 9х9 метров с эркером.
Начало строительства
Фундамент
Для полной уверенности, что рабочие делают всё как положено, dron1969 находился постоянно на объекте. Но вдруг неожиданно пропал прораб, пришлось ему самому вести стройку: закупать щебень, песок, дерево на опалубку.
И вот начали бурить ямы под бетонные сваи, на глубину 160 см с расширением внизу на 60 см. на расстоянии 130 см друг от друга. Работы проходили под постоянным контролем, чтобы не было халтуры.
Пробурив все отверстия для бетонных свай фундамента, рабочие установили в них арматуру и начали заливать. Перед этим dron1969 взял у друзей 2 бетономешалки для замешивания бетона, но узбеки посмеялись и сказали, что руками лучше и быстрее (потом он в этом сам убедился).
Затем рабочие за два дня сколотили опалубку для заливки армопояса, которая и по внешнему виду и по крепости выглядела отлично. За это время dron1969 съездил на завод в Одинцово и заказал бетон. Бетон взял марки 350, его привезли вовремя, но как назло в это время шёл дождь и несмотря на это отрицательный фактор пришлось заливать. Вторую машину бетона слили в подготовленный короб, а оттуда его вёдрами таскали – адская работа. А в завершении строительного сезона dron1969 построил забор по периметру из профлиста.
На этом закончилась история строительства дома в 2008 году, а 20 октября он уехал на зимовку в Москву. Зимой он обдумывал из чего будет строить дом, и как это будет происходить. В январе он решил, что будет строить из блоков, а чтобы время не пропадало зря, делал наброски будущего убранства дома.
Возведение стен
Стены возводились при помощи водяного уровня и отвеса, каждые 5 рядов dron1969 проверял нивелиром, а через 3 ряда стены армировали сеткой 50 на 50 мм. На перекрытия первого и второго этажа он использовал брус-150 на 150 с шагом 60см под утеплитель. На оконные проемы взял уголок 75мм, а на дверной 100мм. И недолго дума приобрёл 12 окон.
За 10 дней сделали первый этаж, и подошли вплотную к возведению второго, но тут встал вопрос – как класть перекрытие? Рабочие твердили, что плотность блока 500 и можно на него класть перекрытие, но dron1969 решил сделать армопояс высотой 13 см.
После установки балок началось возведение стен второго этажа до мауэрлата. Который он решил сделать как блок 25 см и хорошо его заармировать. Для этого в армопояс он вставил шпильки под брус длиной 18 мм. на расстоянии 80см друг от друга, а внизу шпилек приварили крестики для надёжности.
Строительство крыши
Через пару дней двое таджиков уехали, и осталось двое кровельщиков, которые приступили к установке крыши. Они гарантировали качество и обещали, что за 2 недели, если не будет дождей, поднимут крышу.
Через два дня стропила были установлены. Для того чтобы пирог крыши получился качественный, он не стал экономить и приобрёл тайвек и пароизоляцию ондулин. Узбеки в темпе начали делать обрешётку. Крышу он утеплил по всей площади 200 мм – роквулом и кровельными матами 150 мм техно. А после строительства крыши утеплил и потолок второго этажа роквулом 80мм. Крышу эркера обработали гидроизолом потом стеклоизолом а сверху положил много ваты и все накрыл тайвеком. Закончив утепление крыши, он заказал металлочерепицу на заводе в Одинцове. Рабочие её закрепили, как положено. А хозяин остался очень доволен.
Установка окон
Для установки окон dron1969 пригласил специалистов из фирмы. Они закрепили все окна и двери за 6 часов.
За окнами пришёл черёд делать черновые полы и утеплить их. Этим занимались узбеки. На черновой пол они постелили фанеру 22 мм и утеплили на первом этаже пеноплексом – 5см и роквулом 5 см. Все края dron1969 пропенил самолично. Вместе с утеплителем везде закреплялась пароизоляция.
В планах на этот год—это еще застекленная беседка и фундамент под террасу дома
Итоги строительства
dron1969 считает что, несмотря на отсутствие проекта, всё получилось неплохо. Первый этаж получился почти без изменений, за исключением лестницы. Она идет вдоль другой стены гостиной. А вот на втором этаже у него три комнаты (12,7; 12,7; 8,8 гостинная, 1,5 туалет и шкаф) и маленький коридорчик.
У него есть два варианта утепления фасада. В первом варианте он хочет использовать батсс –роквул 80мм а сверху покрыть металлическим сайдингом. Во втором варианте планируется утепление 50 мм ппс, а сверху штукатурка. Скорее всего, он применит второй вариант.
Вот и конец строительного сезона, нужно к зиме прибраться. После субботника набралось 20 кубов мусора.