Бизнес сдача загородного дома в аренду
В этой статье рассмотрим строительство двух загородных домов, для сдачи их в аренду, с целью получения дохода. Мы просто на цифрах, представленных строительными компаниями Екатеринбурга, смоделируем финансовую бизнес модель. Допустим, у вас и ваших друзей есть некоторая сумма денег и свободное время, которое вы сможете потратить на эту затею. Сразу делаем пометку, что все расчеты составлены на декабрь 2016 года.
Шаг первый – организация предприятия
Собственно, в этом случае никакого предприятия изначально регистрировать не потребуется. Так как в данном случае физическое лицо самостоятельно покупает землю, строит дом и вот когда он решит сдать его в аренду, то тогда и следует приобрести патент. Стоимость патента на один объект составляет 15 000 рублей в год. Земельный налог составляет 500 рублей в год.
Шаг второй – подбор земельного участка
Для своих расчетов принимаем, что у нас два физических лица покупают на себя земельные участки, площадью по шесть соток в новом коттеджном поселке Шато 2. Стоимость земельного участка составляет – 65 тысяч рублей за сотку, с учетом подведения газа, электричества и строительства дорог. Отдельно стоит отметить, что электрификация проводится по специальной программе за счет МРСК, и стоит для физического лица за 15 кВт – 550 рублей. Почитать про Шато-2 отзывы можно на городском портале Е1.
Таким образом, за два участка планируется отдать 780 000 рублей. Для минимизации берем у продавца рассрочку на шесть месяцев, что составит в месяц 130 000 рублей.
Шаг третий – выбор проекта для строительства домов
Вот здесь можно развернуться на славу. Можно построить дом различной этажности (до 3-х этажей), из различных материалов. Пятно застройки земельного участка, как правило, ограничено красными линиями в проекте планировки. А проще – нельзя застраивать земельный участок капитальными строениями со стороны соседей ближе 3-х метров, и от проезжей части не ближе 5-ти метров, а также площадь застройки должна быть не более 30% от площади участка.
Если посчитаем площадь застройки нашего участка, то получится, что на одном участке мы сможем застроить не более 180 квадратных метров. Таким образом, получается, что построив дом 160 квадратных метров, на предполагаемом участке остается 20 квадратных метров для строительства бани или гаража. Поэтому, если берете участок для жизни, для строительства собственного дома, то стоит брать не 6 соток, а больше, либо рассмотреть сдвоенный участок.
Проект каркасного дома – 160 м2. Полная стоимость дома составляет 2 242 тыс. рублей, из них материалы составляют 1 377 тыс. рублей, работа 856 тыс. рублей. В стоимость входит сам каркас, фундамент, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также утепление. Сделав несложные арифметические действия, получаем, что стоимость квадратного метра коробки дома составляет 14 000 рублей. Надо заметить, что сейчас строительство коробки дома из пенно или газобетонного блока за квадратный метр, стоит примерно столько же.
Если вы заказываете строительство дома в надежной строительной компании или покупаете готовый домокомплект, то, как правило, проект дома вы получаете в подарок. При выборе проекта закажите подробную смету, так вам станет понятно, сколько будет стоить строительство дома под ключ.
Следует отметить, что при строительстве каркасных домов, можно сэкономить на стоимости работ или услуг. К каждому каркасному дому прикладывается подробная инструкция по сборке (у надежного производителя каркасных домов). Какие-то работы можно сделать самостоятельно, конечно пригласив в помощь друзей. Мы в своих расчетах будем учитывать полную стоимость коробки дома, с материалами и работой.
Шаг четвертый – оформляем документы для разрешения строительства дома
Этот пункт для торопыжек. Если у вас разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, то перед началом строительства дома следует получить разрешение на строительство. Оформление через местные муниципальные конторы будет стоить от 10 000 до 20 000 рублей. Занимает это до двух месяцев. Если же у вас разрешенное использование – дачное хозяйство, то разрешение на строительство оформлять не требуется. Также, если на вашем участке расположены лесные насаждения, то перед началом строительства необходимо получить разрешение на снос/вырубку деревьев и зеленых насаждений.
В нашем случае участок с разрешенным использованием под дачное строительство, разрешение на строительство оформлять не требуется.
Шаг пятый – строительство дома, внутренняя отделка и подключение коммуникаций
Стоимость коробки нашего каркасного одноэтажного дома площадью 160 квадратных метров составляет 2 242 000 рублей. Условно считаем, что внутренняя отделка, с учетом разводки коммуникаций стоит 800 000 рублей.
Стоимость подведения электричества. Подводит нам электричество МРСК до границы участка, за подключение плата составит 550 рублей. Стоимость подведения электричества в дом, с учетом покупки счетчика стоит около 25 000 рублей. Итого – 25 550 рублей.
Стоимость подведения газа. Чтобы подключить газ, потребуется поставить дом на учет. Стоимость (гос. пошлина на регистрацию права собственности и стоимость технического плана с выездом кадастрового инженера) составит около 15 350 рублей. Стоимость проведения газовых труб в дом, стоимость котла, технадзор, исполнительная съемка, пуск и врезка – около 100 000 рублей. Итого – 115 350 рублей.
Стоимость строительства скважины. Оптимально по финансам делать скважину одну на два участка. Мы рассматриваем как раз вариант из покупки двух участков. Стоимость скважины (средняя глубина 50 метров) – 70 000 рублей, насос и автоматика 50 000 рублей. Итого – 60 000 рублей на каждый дом.
Стоимость установки септика. Стоимость септика на 4 человека – 100 000 рублей, установка – 10 000 рублей. Итог – 110 000 рублей.
Благоустройство территории и непредвиденные расходы – 100 000 рублей.
Всего потрачено на строительство, отделку и подключение коммуникаций – 3 452 900 рублей.
Шаг шестой – закупка мебели
Обустройство дома мебелью и бытовыми приборами, полностью подходящими для проживания семьи из четырех человек, обойдется в среднем 700 000 рублей.
Дом готов к сдаче и обойдется нам 4 152 900 рублей. Кстати, не забудьте застраховать дом.
Шаг седьмой – считаем доходы от сдачи недвижимости в аренду
Цена аренды подобного дома примем 50 000 рублей в месяц. Стоимость коммунальных расходов (газ и электричество), в среднем по году, составит 1 500 рублей. Сборы ТСН составляют 1 000 рублей в месяц.
Доходы за год – 60 000*12=720 000 рублей. С учетом того, что дом может простаивать какое-то время, примем поправочный коэффициент и получим ежегодный доход 576 000 рублей.
Расходы за год – 1 500*12 + 1 000*12 + 500 (налог) +15 000 (патент) +3 000 (моющие средства) =48 500 рублей.
Ежегодная прибыль составит 527 500 рублей или в месяц 44 000 рублей. Окупаемость нашего проекта около 7,5 лет.
Вывод. Если сравнивать с получением арендной платы от квартиры в городе, то это явно выгоднее. Причем, из-за грязи и шума в городе, из-за того, что все больше народа работает за компьютером, то это вложение средств будет весьма прибыльным. Тут самое главное – занять лучшие участки с экологической точки зрения, с точки зрения близости к городу, подведения коммуникаций и наличие инфраструктуры, а также адекватная цена за землю.
Купить участок и построить дом, потом свое дело можно передать детям, будьте здоровы и счастливы!
К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Хочу построить многоквартирный дом на 8 квартир в частном секторе на своем участке в Москве для сдачи на долгосрочную аренду квартир
Кадастровый номер в Москве участка
Здравствуйте, Евгений. Построить многоквартирный жилой дом, не важно, с какой целью, на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, нельзя.
Можно построить только индивидуальный жилой дом, а в нем могут быть и изолированные жилые помещения, которые можно сдавать внаём.
Строительство многоквартирного жилого дома предполагает изменение назначения земельного участка — под строительство многоквартирного дома. Что, скорее всего, невозможно.
Подскажите пожалуйста еще
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду. Могут ли признать это строение как многоквартирное?
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду. Могут ли признать это строение как многоквартирное?
Построить можете, вам никто не запретит.
Просто так никто не может признать дом таким или другим. Назначения дома зависит от назначения земельного участка. И если у вас садовый участок, дом так и будет считаться садовым. Хотя теперь можно строить на садовом участке и жилые дома. разумеется, не многоквартирные.
С коллегой не согласна. Речь не идет о гостиничном или туристическом бизнесе. При чем тут это? Каждый вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом, как считает нужным. В том числе, и сдавать в аренду. И ничто не запрещает сдавать в аренду и садовый дом.
Планировка внутри дома тоже никого не касается и сама по себе не свидетельствует о гостиничном, туристическом или еще каком-то бизнесе. Может, у вас семья большая и все хотят летом отдыхать на даче в изолированных помещениях. От того, что вы обустроите там несколько душей, кухонь или туалетов, дом многоквартирным не станет. Он, в соответствии с назначением земельного участка, как был садовым, так и останется.
У вас могут быть другие проблемы. Земельный участок, предназначенный для садоводства, и должен использоваться для садоводства. И если кому-то из соседей не понравится, что у вас на участке постоянно находятся толпы посторонних людей, явно не занимающихся садоводством, начнутся жалобы.Может выясниться, что дом используется в предпринимательских целях и вопреки целевому назначению садового участка. А это, в самом крайнем случае, может повлечь и его изъятие.
Тем более, с учетом того, что инфраструктура общества вряд ли рассчитана на многоквартирный дом. Могут быть проблемы с СанПиНами — водоснабжение, водоотведение, вывоз мусора и т.п.
Разе что попробовать, как советует коллега Елена Каравайцева, получить разрешение на условно разрешенный вид использования.
разрешенный вид использования Вашего участка — садоводчество, поэтому построить МКД на нем Вы не вправе, пока не измените ВРИ.
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду этих просто изолированных помещений в одном доме. Могут ли признать это строение как многоквартирное и возникнуть в связи с этим трудности?
Могу ли я построить на 8 изолированных помещений с туалетами а ванными соответственно. Могут ли у меня в дальнейшем возникнуть сложности при сдаче в аренду этих просто изолированных помещений в одном доме.
Евгений
фактически Вы будете вести предпринимательскую деятельность на участке не предназначенном для этого, что может повлечь административную ответственность.
Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2 и 3 настоящей статьи, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Могут ли признать это строение как многоквартирное и возникнуть в связи с этим трудности?
Евгений
6. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
хочу построить многоквартирный дом на 8 квартир в частном секторе на своем участке в Москве для сдачи на долгосрочную аренду квартир, не на продажу, законно ли это?,
Евгений
Нет, не законно. Фактически вы будете строить восемь обособленных жилых секций с самостоятельными входами, ванными комнатами и не сообщающиеся друг с другом. По этим признакам ваше строительство следует оценить как строительство многоквартирного жилого дома, не относящегося к ИЖС.
Поэтому ваша стройка будет являться незаконной, как не соответствующей разрешенному виду использования земельного участка. Как следствие этого вам будет отказано в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию. При этом построенный многоквартирный дом, в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, будет квалифицироваться как самовольная постройка, которая подлежит сносу вами, либо за ваш счет.
Кроме того, использование земельного участка для строительства многоквартирного дома будет не соответствовать его разрешенному использованию (под ИЖС), что образует состав правонарушения предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ (использование земельных участков не по целевому назначению).
С текстом данной статьи КоАП и санкций за указанное правонарушение можете ознакомиться здесь: base.garant.ru/12125267/8/
Здравствуйте, ЕВГЕНИЙ! Соглашусь с коллегами, что строительство МКД на участке под ИСЖ является правонарушением и признать данный МКД индивидуальным признать будет довольно сложно. Не проще ли построить индивидуальный жилой дом без разделения на квартиры. Просто 8-ми комнатный жилой дом. Потом установить условно-разрешенный вид использования под сдачу комнат в наем.
Порядок получения данного разрешения установлен Градостроительным кодексом РФ и заключается в следующем:
Правообладатель земельного участка, заинтересованный в изменении основного ВРИ и предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в специальный орган (комиссию, совет и т.д.) в составе органов местного самоуправления.
Администрация организует и проводит в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, публичные слушания о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка и объектов капитального строительства и готовит соответствующее заключение.
На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования готовятся рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или делается отказ в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.
Если решение является положительным, соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости.
Источник:http://www.zemvopros.ru/page_290.htm
Евгений, добрый день! К сказанному коллегами добавлю, что согласно ст. 7 Земельного кодекса
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором,
утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Данный классификатор утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Согласно ему вид РИ ЗУ «Жилая застройка» (код 2.0) предполагает
Размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них.
К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для
проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых:
— с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 — 2.7.1
соответственно вид РИ ЗУ «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) предполагает
Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей);
выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и подсобных сооружений
также и иные виды РИ ЗУ с кодом 2 не предполагают строительство объектов, которые будут использоваться в предпринимательской деятельности для временного проживания.
Для этих целей вид РИ ЗУ должен быть например «гостиничное обслуживание» (код 4.7)
Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них
Туристическое обслуживание (код 5.2.1 )
Размещение
пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не
оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью
извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них;
Таким образом для строительства озвученного в вопросе здания необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, последствия нарушений уже указали коллеги
В случае возведения вами дома с теми параметрами, которые вы указали, у вас будут сложности, т.к. этот дом может быть признан многоквартирным.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2
“Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в
таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).
В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.
Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества”.
Если администрация установит тот факт, что дом является многоквартирный, например по жалобе соседей, то она вполне может обратится в суд с иском о сносе дома, т.к. это будет самовольная постройка.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.03.2012 по делу N А32-19509/2011
Отказывая в удовлетворении заявления, суд отклонил требования истца о признании права собственности на возведенный истцом многоквартирный жилой дом. Как указал суд, в соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. При этом, согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию. Как установлено судом, у истца имеется разрешение на строительство трехэтажного индивидуального жилого дома. Однако фактически истец возвел пятиэтажный многоквартирный жилой дом, что не соответствует разрешительной документации. Доказательства изменения вида разрешенного использования земельного участка, соблюдения установленного порядка получения разрешения на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома, наличия проектной документации на возведенный объект, а также обращения в уполномоченные органы для согласования строительства спорного объекта в материалах дела отсутствуют. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований истца отсутствуют.
Что бы построить многоквартирный дом Вам необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка, если участок относится к землям поселений.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
У Вас однозначно возникнут сложности:
1. Вам могут отказать в регистрации права собственности на объект недвижимости
2. Ваш многоквартирный дом может быть признан самовольной постройкой и снесен.
Подтверждением сказанного многочисленная судебная практика, в том числе в Москве и Московской области!
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
М.А.Н. на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 600 кв. м, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, на основании разрешений на строительство возведен жилой дом общей площадью 1005,9 кв. м. Органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право собственности М.А.Н. на данный дом. На основании договора купли-продажи объектов недвижимости собственниками расположенного на указанном земельном участке жилого дома на праве общей долевой собственности являются, кроме М.А.Н., также Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н. и другие (всего 14 человек).
Решением Люберецкого городского суда Московской области удовлетворены исковые требования прокурора города Люберцы Московской области в интересах Т.Ю.А., муниципального образования «Городское поселение Малаховка Люберецкого муниципального района Московской области» к М. о сносе самовольной постройки.Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение суда оставлено без изменения.
Определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда, рассмотревшей апелляционные жалобы Б.К.В., Г.О.А., Г.В.А., О.М.Л., Р.Л.Н., судебные постановления отменены, исковые требования прокурора города Люберцы Московской области удовлетворены.
Как видно из материалов дела (акта проверки, технической документации и др.), на указанном земельном участке возведен трехэтажный жилой дом (два наземных этажа и мансардный этаж). На каждом из этажей фактически расположено по 8 или 9 отдельных квартир, все они пронумерованы, имеют отдельный выход в коридор, отдельный санузел, отдельную кухню, оборудованную плитой. Из жилого дома имеется один выход на первом этаже на прилегающий к дому земельный участок.
Возведенный ответчиком жилой дом, по существу, предназначен и фактически используется для проживания нескольких семей, которые не состоят с застройщиком в родственных отношениях и проживают в отдельных изолированных помещениях.
С учетом содержания пунктов 5 и 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47), в которых определены признаки жилого дома, квартиры, многоквартирного дома, судебная коллегия сочла, что совокупностью представленных в материалах дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения М.А.Н. многоквартирного жилого дома на земельном участке, предназначенном для строительства объекта индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований гражданского законодательства в части целевого использования земли. Разрешения на строительство многоквартирного жилого дома ответчик не получал, по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращался.
Таким образом, исходя из положений статей 222 (пункт 1) и 263 (пункт 1) ГК РФ, а также статей 7 (пункт 2) и 40 (подпункт 2 пункта 1) ЗК РФ, статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ возведенный М.А.Н. жилой дом признан судебной коллегией по административным делам Московского областного суда самовольной постройкой.
Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ, пунктам 23 и 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на М.А.Н. возложена обязанность осуществить снос указанного строения.
Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда Апелляционным определением от 02.04.2014 по делу N 33-3589/2014 установила:
администрация городского поселения Одинцовского муниципального района Московской области обратилась в суд с иском к ответчикам о сносе самовольной постройки — многоквартирного жилого дома. Иск мотивирован тем, что спорный многоквартирный дом возведен без разрешения на строительство, на земельном участке с целевым назначением для индивидуального жилого строительства, в зоне малоэтажной застройки, без возможности подключения к центральным системам водоснабжения и канализования, с грубым нарушением градостроительного законодательства, а также норм и правил технологии строительства объектов (Градостроительного кодекса РФ, СНиП 2.08.01-89, СП 30-102-99, СНиП 2.07.01-89, СНиП 31-02-2001 и др.).
Представители ответчиков возражали против удовлетворения иска, указав, что не утверждены генеральный план городского поселения, а также план застройки, ответчики являются ненадлежащими — так, в соответствии со ст. 222 ГК РФ иски о сносе самовольной постройки предъявляются не к собственнику, а застройщику. Для некоторых собственников этот жилой дом является единственным местом жительства в Российской Федерации, люди приобретали квартиры для личного проживания, две семьи реально проживают в доме. Администрация препятствует в изменении целевого назначения земельного участка. Дом стоит в 20 метрах от администрации, строился на глазах у администрации, и та с 2008 года не ставила вопрос о неправомерности его возведения или его сносе, истцом не доказано, что самовольная постройка несет угрозу жизни и здоровью граждан, само по себе отсутствие разрешения на строительство не служит основанием к сносу существующего объекта, права на который в установленном законом порядке зарегистрированы. Жилое строение возведено в зоне жилой застройки в соответствии с Правилами застройки города Одинцово, утвержденными Постановлением N 931 от 03.10.2012.
Представитель третьего лица — Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района Московской области — иск администрации поддержал, сообщив, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Учитывая вид разрешенного использования земельного участка, на нем допустимо возводить одноквартирный жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (СП 55.13330.2011, п. 3 ст. 48 ГрК РФ, п. 1 ст. 49 ГрК РФ).
Представителями Управления архитектуры и градостроительства администрации Одинцовского муниципального района осуществлены выезды с осмотром, в результате которых установлено, что на земельном участке возведен 4-этажный многоквартирный жилой дом.
Правообладатели земельного участка в Управление архитектуры градостроительства не обращались, т.е. не предпринимали надлежащих действий, направленных на легализацию самовольной постройки и соблюдение градостроительного законодательства.
Учитывая, что спорный объект фактически является многоквартирным жилым домом, то в соответствии с положением ст. 48, 49, 52, 54, 55 ГрК РФ строительство подобных объектов в обязательном порядке должно осуществляться специализированными организациями, имеющими свидетельство СРО, на основании проектной документации, прошедшей экспертизу, под надзором Госстройнадзора (уполномоченного органа).
Как следует из ответа Главгосстройнадзора Московской области от 18.02.2013 N Ж-59/31 и Предписания Главгосстройнадзора Московской области N 44и от 16.11.2011, застройщик с извещением о начале строительства объекта в органы государственного строительного надзора не обращался, государственный строительный надзор за строительством объекта на указанном земельном участке не осуществлялся. По результатам линейных замеров установлены нарушения противопожарных расстояний между спорным строением и жилыми домами, расположенными на соседних участках. К центральным сетям водоснабжения и канализации объекты не подключены. Так как качество строительно-монтажных работ в доме не соответствует требованиям нормативно-технических документов, предъявляемых для жилых зданий, возникают сомнения в долговечности и ремонтопригодности дома (нарушения СП 54.13330.2011 (СНиП 31-01-2003) «Здания жилые многоквартирные»).
Ответчики считают, что данным иском нарушаются их конституционные права как собственников земельного участка, а истцом не доказано нарушение его прав и свобод возведением строения, пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, в связи с чем просили в иске отказать.
Из материалов дела следует, что ответчики являются долевыми собственниками земельного участка для индивидуального жилищного строительства.
По проекту дом должен отапливаться газовыми котлами от существующего газопровода, водоснабжение осуществляться от существующего колодца, канализация — индивидуальные локальные очистные сооружения, в перспективе подключение к канализационным сетям, утилизация мусора — в металлические контейнеры посредством заключения договора на вывоз мусора. Данный проект разработан в соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами. Ответчиками после приобретения квартир в многоквартирном жилом доме принимались меры к легализации жилого дома и доведению его до состояния, пригодного для проживания, — обеспечение дома инженерными коммуникациями.
Относительно заявления ответчиков о пропуске администрацией срока исковой давности необходимо отметить, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.
Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Изучив все обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска о сносе самовольной постройки, поскольку в ходе рассмотрения дела установлен факт возведения самовольного многоквартирного дома на земельном участке для индивидуального жилого строительства.
Таким образом, однозначно не рекомендую Вам вкладывать свои деньги, время и нервы в эту затею.