Особенности покупки дома у воды
Загородный дом, расположенный возле водоема или реки, всегда пользовался популярностью у частных застройщиков. Причин несколько — отличная экология, красивые пейзажи и возможности для активного отдыха на воде. Стоит отметить, что строительство дома рядом с водоохранными зонами должно соответствовать требованиям законов РФ и местного самоуправления. Место не должно входить в перечень запрещенных для застройки территорий или земель с ограничениями частного использования.
Можно ли строить возле водоема или реки
Согласно Водному кодексу РФ, строить коттедж или дом возле воды допускается при соблюдении следующих норм:
В соответствии с ВК РФ, любые прибрежные земли имеют особый статус. Прежде чем строить жильё, нужно ознакомиться с нормами Водного кодекса.
Водоохранная зона и ее границы
Водоохранная зона — это расстояние в несколько метров от береговой линии реки, моря, озера или другого водоема. Территории охраняются и контролируются государством, даже если находятся в частном владении. Чтобы понять, сколько метров расстояния должно быть от дома до водоема, следует обратиться в федеральную службу и кадастровый учет.
Расстояние между домом и береговой линией определяется границей водоохранной зоны. Метраж защищенной территории зависит от протяженности реки и её ширины. В ВК РФ приняты следующие нормы расстояния построек от воды:
Индивидуальное строительство в водоохранной зоне осуществляется с учетом положений ст. 65 Водного кодекса РФ. Строить коттедж на расстоянии ближе 50 метров от воды можно при условии соблюдения установленных норм — недвижимость и участки должны быть оснащены фильтрационной системой. Перед тем как строить коттедж, нужно согласовать проект с инстанциями и пройти экологическую экспертизу. Собственник дома обязуется соблюдать санитарные нормы.
Особенности строительства рядом с водой
При возведении постройки в водоохранной зоне следует соблюдать нормы расстояния от реки, чтобы не перекрывать доступ к воде. Если вы планируете строить коттедж на близком расстоянии с водой и собираетесь разбить собственный пляж, нужно иметь ввиду, что Водный кодекс РФ запрещает перегораживать заборами территорию 5-20 метров. В местном самоуправлении можно узнать, сколько метров можно отвести под пляж.
Мы изучили десятки предложений на рынке и подготовили обзор рейтинга районов премиум-класса по основным направлениям Московской области. Самый дорогой район – первый в списке, относительно бюджетный вариант – последний.
Загородный рынок элитной недвижимости Подмосковья менее подвержен переменам, чем городской. Это связано со стоимостью объектов, например, средняя цена статусного домовладения на первичном рынке – 150 миллионов рублей.
Покупка дома в коттеджном поселке за городом – радостное событие. Но у семей, в которых есть дети, сразу возникает закономерный вопрос: есть ли поблизости от нового места жительства государственные или частные образовательные учреждения? Родителей совсем маленьких детей интересует, не будет ли проблем с устройством ребенка в детский сад.
Жилой или садовый дом в водоохранной зоне: что нужно знать?
Использование водоохранной зоны регулируется водным и природоохранным законодательством. По российским законам водоохранные зоны водных объектов имеют особый правовой статус. Поэтому, если Вы стали собственником земельного участка, расположенного возле водоема и планируете возвести на нём дом или являетесь владельцем недвижимости на берегу, во избежание конфликтных ситуаций рекомендуем ознакомиться с данным материалом.
1. Что такое водоохранная зона?
В нашей стране на законодательном уровне принят ряд мер, направленных на установление защитных механизмов в сфере водопользования.
Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ.
На данных территориях устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности с целью предотвращения загрязнения, засорения, заиливания водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
Важно! Водным законодательством установлен ряд запретов при использовании водоохранных зон. Наиболее существенным для владельцев объектов недвижимости, расположенной в такой зоне, является запрет на сброс сточных и дренажных вод (п. 7 ч. 15 ст. 65 ВК РФ ).
Водный кодекс РФ также вводит понятие прибрежной защитной полосы в границах водоохраной зоны. Режим использования территории прибрежной защитной полосы имеет дополнительные ограничения.
В ч. 16 ст. 65 ВК РФ указано, что водоохранная зона может быть использована для хозяйственных, строительных и культурных целей исключительно с соблюдением особых условий.
Так, проектирование, строительство, реконструкция и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в водоохранной зоне разрешаются при условии оборудования их сооружениями, которые могут обеспечить охрану водных объектов от загрязнения и истощения вод.
2. Как получить сведения о расположении земельного участка под объектом недвижимости в границах водоохранной зоны?
Понять, что Ваш земельный участок частично или полностью находится в границах водоохранной зоны, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).
Для этого подайте через МФЦ либо в электронном виде запрос в Росреестр о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о земельном участке.
Такие сведения также можно получить с помощью общедоступного сервиса «Публичная кадастровая карта Росреестра» на официальном сайте Росреестра ( http://www.pkk5.rosreestr.ru ) по кадастровому номеру земельного участка.
3. Размещение индивидуального жилого или садового дома в водоохранной зоне: условия и ограничения
Как уже было сказано, действующим законодательством допускается размещение объектов недвижимости в границах водоохранных зон при условии соблюдения всех санитарных и водоохранных требований и норм.
Прежде чем начать строительство в водоохранной зоне, нужно взвесить все плюсы и минусы этого решения. С одной стороны это накладывает внушительный ряд ограничений, Вам в обязательном порядке придётся соблюсти не только основные строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые необходимо учитывать при проектировании и строительстве объекта ИЖС (они содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах), но и все требования водоохранного законодательства. С другой же стороны, домик с речкой, разве то не чудесно!?
В частности, речь идёт о требовании оборудовать объекты недвижимости, расположенные в водоохранной зоне, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод (ч. 16 ст. 65 ВК РФ ).
При этом на территориях садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, допускается применение приёмников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду (ч. 16.1 ст. 65 ВК РФ ).
Важно! Законодательством РФ установлено, что все водные объекты, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, являются объектами общего пользования (ч. 1 ст. 6 ВК РФ ). Если иное не предусмотрено законом, каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд (ч. 2 ст. 6 ВК РФ ). Поэтому организация личных закрытых пляжей является незаконной.
4. Особенности оформления индивидуального жилого или садового дома, расположенного в водоохранной зоне:
4.1. Уведомительный порядок строительства жилых и садовых домов
С 4 августа 2018 года Федеральным законом № 340-ФЗ от 03.08.2018 » О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введен уведомительный порядок для начала строительства жилых домов на земельных участках, предоставленных для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, а также для строительства жилых и садовых домов на садовых земельных участках.
Для соблюдения этого порядка направьте в муниципальную администрацию уведомление о планируемом строительстве объекта недвижимости (индивидуального жилого или садового дома) с приложением схемы расположения строений на земельном участке с размерами и параметрами.
Форма уведомлений утверждены приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».
Подать уведомление можно:
4.2. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на индивидуальный жилой или садовой дом, расположенный в водоохранной зоне
Чтобы узаконить существующий индивидуальный жилой или садовый дом в водоохраной зоне, необходимо, в первую очередь, подготовить его технический план. Для подготовки технического плана обратитесь к кадастровому инженеру.
Обратите внимание! В техническом плане в обязательном порядке должна содержаться информация об оборудовании объекта недвижимости необходимыми сооружениями для очистки сточных вод или приёмниками, изготовленными из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.
Уведомление и документы могут быть Вами поданы лично либо Вашим представителем, в том числе:
Размер госпошлины за государственную регистрацию права собственности составит 350 руб.
Застройка возле воды: как строить по закону
Зимой и весной этого года судебные инстанции Подмосковья поступил иск от ФГБУ «Канал имени Москвы» с требованием признать некоторые дома и хозяйственные сооружения, возведенные у воды, самовольным строительством — и возвратить участки земли в собственность государства. Начался процесс по восстановлению прав на объекты и выявлению нарушений. Мечты о доме у озера могут быть разрушены.
Какие документы нужны
Действующим законодательством ограничивается застройка у водохранилищ, каналов и других водоемов — в особенности, если речь идет о водных объектах, служащих источниками питьевой воды. Чтобы избежать ситуации, когда поднимается вопрос о сносе дома, адвокаты рекомендуют проверить, если ли пакет разрешительных документов на строительство, регистрация прав собственности в Росреестре и генплан, соотнести с ПЗЗ (правилами землепользования) этого населенного пункта, уточнить вид разрешенного использования участка. В противном случае есть риск, что дом или хозяйственные сооружения могут признать самовольной постройкой — а это может привести к сносу зданий по решению суда.
Строительство у воды — особенности регулирования
Застройка у водоемов и речек ограничена — как и оборот участков. Если водоем связан с водоснабжением населенного пункта, то на таких землях обычно установлены водоохранные зоны, которые разделены на три пояса регулирования. Здесь либо запрещено строительство — либо разрешено, но со строгим учетом ограничений.
Береговая полоса составляет 5-20 метров и, по закону (Водный кодекс, статья 6) считается территорией общего пользования. Здесь не только нельзя строить дома, но и заборы. Водоохранная зона составляет 50-200 метров, в зависимости от протяженности самого водоема, и строительство на этом участке разрешено при наличии локального очистительного сооружения, канализации, систем, которые защищают воду от загрязнения (Водный кодекс, статья 16). Если речь идет о море, то водоохранная зона достигает 500 метров.
Когда водоем относится к источникам питьевой воды, то устанавливаются зоны санитарной охраны (ЗСО), протяженность которых не может быть меньше 100 метров. На этой территории любое строительство, за исключением обустройства сооружений для эксплуатации водного объекта, не разрешено. К примеру, на канале имени Москвы была отмечена ЗСО, включающая полосу в один километр.
В ЕГРН (едином государственном реестре недвижимости) можно найти информацию о границах установленных зон санитарной охраны питьевого водоснабжения. Карта градостроительного зонирования ПЗЗ также должна содержать сведения об этих территориях.
Где можно строить
Второй и третий пояса могут стать зоной, где разрешено строить — включая ИЖС. Предварительно необходимо согласовать стройку с Центром государственного санитарно-эпидемиологического надзора (ЦГСЭН). И если объект может ухудшить качество вод, то на его владельца возлагается обязанность — выполнение санитарных мероприятий (СанПиП), которые обезопасят источник воды от загрязнения. При игнорировании условий грозит административная ответственность.
Как спасти от сноса свой дом
Если здание имеет признаки самовольной постройки, но при этом соблюдены строительные нормы, вид использования участка подходит, а сам объект не несет опасности жильцам и другим лицам — то есть шансы спасти строение через суд. Если же есть ограничения строительства на этом земельном участке, то вероятнее всего дом будет снесен. Однако при наличии у владельца разрешительных документов можно говорить о взыскании убытков от сноса — компенсации стоимости (рыночной) сооружения. Для этого устанавливается, какой орган дал разрешение на строительство, которое не было законным.