Регистрация права собственности на жилой или садовый дом, построенный на земельном участке в долевой собственности
Если земельный участок находится в общей долевой собственности, то кому будет принадлежать построенный дом, если этот дом был построен силами только одного участника долевой собственности?
С этим вопросом столкнулись многие в связи с недавним введением упрощенного порядка регистрации права собственности до 01 марта 2019 года на жилые дома, созданные на садовых участках и участках для индивидуального жилищного строительства.
Если ничего не предпринимать, то по-умолчанию право собственности на такой дом будет зарегистрировано на всех участников долевой собственности на земельный участок, даже несмотря на то, что финансовые расходы понес только один. Это предусмотрено порядком предоставления документов при завершении строительства жилого или садового дома согласно части 16 статьи 55 ГрК РФ. Помимо перечисленных документов обязательным является заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков, а исходный сохраняется в измененных границах. При этом у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, а другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Основанием для кадастрового учета и регистрации права на выделенный земельный участок будет являться соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимого имущества (п.3 части 8 статьи 41 218-ФЗ) и межевой план, подготовленный кадастровым инженером.
При выделе также необходимо помнить о предельных размерах земельных участках соответствующего назначения. Информацию об этом можно найти в правилах землепользования и застройки.
Специалисты нашей организации всегда проконсультируют вас о возможности выдела вашей доли и смогут выполнить весь необходимый комплекс работ по образованию самостоятельного земельного участка так, чтобы ваш дом стоял только на вашей земле!
Что делать, если совладелец в общей долевой собственности начал самовольное строительство
Если домовладение находится в совместной долевой собственности (несколько совладельцев), то любые изменения площадей всех строений возможны только с разрешения их совладельцев. Мало того, чтобы новая постройка или пристройка была законной, нужно иметь разрешение на строительство, получить которое можно только при соблюдении кучи условий. Но, кто у нас обращает внимание на законы, если сильно хочется! Итак, самовольное строительство началось, что делать остальным совладельцам.
Ранее, в статье « Проблемы продажи недвижимости из-за самовольного строительства соседа », уже обсуждалась ситуация, когда самовольное строение уже есть и предлагалось выделить свою долю в натуре. Выделение доли в натуре предлагалось из соображения, что, если собственнику нужно продать свою долю, то быстрее он сможет ее выделить, чем через суд обязать нарушителя снести самовольную постройку.
Из вопроса читателя понятно, что он, во избежание будущих проблем, хочет узнать, возможно ли законным способом остановить самовольное строительство соседа.
Быстро вряд ли получится, потому что пока чиновники примут меры, строительство может быть закончено, а вот снести самовольную постройку вполне реально.
Заниматься защитой своих прав, если нет потребности в продаже своей доли, т. е. времени сколько угодно, гораздо дешевле, чем выделять долю в натуре.
Руководством к действию будет ст. 376 Гражданского Кодекса Украины.
Теоретически, самовольный строитель может стать собственником своей постройки по решению суда, если ему будет предоставлен земельный участок в определенном законом порядке под уже построенное недвижимое имущество (ч. 3).
Почему теоретически? Потому что собственником (пользователем) земельного участка будет или город, или сосед, которые должны смириться с таким строительством и дать согласие на предоставление земельного участка под эту недвижимость. Администрация города, о чем бы ее не просили, как та Баба Яга, всегда против, даже если предложение будет разумным, а сосед – это инициатор сноса строения, понятно, что он в оппозиции.
По требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц (ч. 5) а лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено (ч. 6).
Но, чтобы снести самострой, или признать свое право собственности на него, нужно решение суда, поэтому, прежде всего, пострадавшие совладельцы в исковом заявлении должны указать, каким образом самовольное строение нарушает их права, в связи с чем понадобится адвокат.
В интернете можно встретить советы, суть которых сводится к тому, чтобы чужими руками наказать нарушителя и заставить его снести самовольное строение:
1) пожаловаться в государственную архитектурно-строительную инспекцию;
2) при отсутствии прав у самовольного строителя на землю пожаловаться в органы исполнительной власти, распоряжающихся земельными участками.
А уж эти самые органы проведут внеплановую проверку соблюдения требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, проектной документации, строительных норм и стандартов при строительстве указанного объекта и, если выявят нарушения, то самовольному строителю выпишут штраф и выдадут предписание о прекращении строительных работ и приведения объекта строительства в исходный вид.
А если самовольный строитель забьет на эти предписания и штрафы, то эти органы могут обратиться в суд с требованием о сносе самовольно построенного объекта.
Жалобщику только и остается, что удобно сидеть и смотреть, как чиновники расправляются с его обидчиками.
Больше всего умиляет совет обратиться в СМИ, чтобы привлечь внимание общественности к незаконному строительству и уж тогда должностные лица будут вынуждены наказать самовольного строителя.
Все эти советы перечеркивает инструкция: когда все предпринятые шаги не приносят желаемого результата и многочисленные обращения остаются нерассмотренными, следует обратиться в суд. Так стоило ли разводить всю эту тягомотину?
Запомните, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Никто за вас не будет напрягаться, тем более чиновники!
Обращение в государственную архитектурно-строительную инспекцию полезно только с точки зрения получения от них какой-нибудь отписки, чтобы использовать ее в дальнейшем в суде: мы обращались и вот ответ.
Следует также помнить, что снос самовольного строения, наверняка, будет произведен госисполнителями за счет заявителя, который в дальнейшем может взыскать расходы с виновной стороны (еще один суд), если у нее будут деньги или обратить взыскание на ее имущество. Но, как говорят в фильмах, это совсем другая история.
В любом случае, выделить долю в натуре или снести самовольное строение, будет решать совладелец, чьи права будут нарушены, а Жилищное Бюро «Альфа – Город» всегда поможет реализовать сделанный выбор.
Земля в долевой собственности, как построить дом?
Иванову принадлежит 1/5 земельного участка, Петрову 4/5.
Иванов строит на этом участке дом и гараж полностью за свой счет.
Кому принадлежит дом (требует госрегистрации), пока он не достроен?
Кому принадлежит гараж (не требует госрегистрации), пока он не достроен?
Кому будет пренадлежать этот дом после государственной регистрации?
Кому будет пренадлежать гараж после завершения его строительства?
О самовольной постройке речи не идёт. Разрешение получено и у властей, и у Петрова.
Качество ответов высокое, но как всегда у 2 юристов 3 мнения.
08 Сентября 2014 13:57
Здравствуйте. В любом случае он будет принадлежать тому кто строит и недостроенные и уже готовые объекты.
С чем беспокойство и вопросы связаны?
Статья 218. Основания приобретения права собственности
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Разумеется Иванова беспокоит тот момент, что он тратит на 100% свои денежки, а строит на земле, которая на 4/5 чужая.
что дом и гараж Вы будете делить с Петровым, так как точно не знаете на своих 1/5
Разумеется Иванова беспокоит тот момент, что он тратит на 100% свои денежки, а строит на земле, которая на 4/5 чужая.
Если есть разрешения и от адм-ии и от Петрова, то по факту ничего не будет я считаю. Максимум Петров может потребовать оплату аренды земли под постройками.
Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Так что получается что Иванов и так может этой землёй пользоваться, без арендной платы. Или нет?
Вопрос об аренде земли или выплате какой то компенсации не поднимался?
А в случае спорной ситуации какова будет судьба недостроя?
Не может быть имущество ничьим. И недострой будет Иванова, просто не в качестве недвижимого имущества.
Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Единственное, что на все работы и материалы нужно чеки и договоры (если строит не сам) сохранять.
Так эта норма на мой взгляд не противоречит требованию о арендной платы. Пользоваться же никто не запрещает, просто и собственник имеет право получить некоторую компенсацию.
А если собственник установит плату в размере 10 млн. долл. в месяц?
Так что получается что Иванов и так может этой землёй пользоваться, без арендной платы. Или нет?
По ст. 209 ГК РФ (указанной выше) считаю требовать может арендную плату.
А если собственник установит плату в размере 10 млн. долл. в месяц?
Плата должна быть разумной, то есть если она будет завышена, то можно требовать через суд уменьшения арендной платы. Видел такое решениесуда об уменьшении, но давно и найти сейчас не могу. Так что на 100% утверждать не буду.
Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
К вопросу о плате за аренду. Можно применитьв принципе положения ст. 10 ГК РФ при завышении арендной платы.
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
1.Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.
4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
А так же, хоть и не совсем по Вашей ситуации, но тем не менее, сама мысль ВАС РФ верная:
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
(ред. от 25.12.2013)
«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
22. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Не согласен, что на соседа зарегистрируют 4/5
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
(ред. от 21.07.2014)
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Статья 17. Основания для государственной регистрации прав
1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
Таким актом будет разрешение на ввод в эксплуатацию. Тем более что:
Разрешение получено и у властей, и у Петрова.
А прямого указания на то, что при регистрации права, оно должно быть зарегистрировано соразмерно долям на зем. участок, я во всяком случае не нашёл.
Так же это будет противоречить ст. 218, 219 ГК РФ
Вопрос о сносе по ст. 222 ГК РФ спорный на мой взгляд в данном случае и с учётом разрешения на строительство от Петрова вряд ли подлежит удовлетворению.
К вопросу о сроке исковой давности и изъятию зем.участка из незаконного владения.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 16867/12 по делу N А41-19663/11
Поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска, либо после удовлетворения такого иска.
Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, (здесь напомню согласие есть)может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).Указанная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 6 информационного письма от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».В силу статьи 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.Срок давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.По договору от 11.08.1998 совхоз продал обществу «Развитие» здание и передал его по акту, а покупатель приобрел право пользования земельным участком, занятым отчуждаемым строением и необходимым для его использования в силу статьи 552 Гражданского кодекса.Письмом от 11.11.1998 N 471 генеральный директор совхоза сообщил администрации, что не имеет претензий на земельный участок, находящийся под зданием и необходимый для его использования, площадью 7060 кв. метров и не возражает против предоставления его обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Впоследствии письмом от 01.03.1999 N 91 в адрес регистрирующего органа совхоз подтвердил, что по проекту перераспределения земель данный участок не вошел в земли совхоза.Таким образом, истец знал о выбытии из его владения участка, занятого зданием и необходимого для его использования, в момент заключения договора купли-продажи N 78 и передачи здания покупателю; о конкретном размере этого участка с кадастровым номером 50:21:04120009, выбывшем из владения истца, совхоз в лице генерального директора узнал 11.11.1998.