К строительству арендных домов для нуждающихся привлекут инвесторов
Госкомпания «Дом.РФ» подсчитала необходимые инвестиции и бюджетные субсидии на развитие до 2024 года рынка некоммерческого арендного жилья. Расчеты представлены в обзоре рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки за 2019 год, подготовленном «Дом.РФ», с которым ознакомился РБК.
Что такое некоммерческая аренда
Некоммерческая аренда квартир (или аренда жилья фонда социального использования) — это вид льготной аренды. Арендовать квартиру из этого фонда могут люди с доходом, который не позволяет им купить квартиру самостоятельно. Верхнюю планку такого дохода должны определять региональные власти. Этот вид аренды был включен в Жилищный кодекс в 2014 году, но на практике пока почти не используется.
Для некоммерческой аренды должны строиться специальные социальные доходные дома — возводить их может как государство, так и частный инвестор. В социальном доходном доме не меньше половины квартир должно быть отдано под некоммерческую аренду. Если такой дом строит инвестор, то он может получить поддержку от государства. Меры поддержки также определяют региональные власти, но в большинстве регионов России еще не принята нормативная правовая база, регулирующая этот вопрос.
Ставки аренды в таких домах устанавливаются государством. Эти квартиры нельзя приватизировать, а договор аренды заключается на срок от одного года до десяти лет — этим некоммерческая аренда отличается от жилья по социальному найму. На квартиры по соцнайму могут претендовать малоимущие граждане, им жилье предоставляется бесплатно, его можно приватизировать, но в большинстве случаев ждать такого жилья можно десятки лет.
Запуск программы строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тыс. семей до 2024 года, указано в обзоре «Дом.РФ». Программа будет рассчитана на «семьи с доходом ниже среднего и отдельные социальные категории» граждан.
Заявленный проект, по подсчетам «Дом.РФ», позволит построить дополнительно около 56 млн кв. м, это обойдется примерно в 4 трлн руб. Реализация такой программы, как сказано в отчете, возможна «за счет внебюджетного источника» — к ней планируется привлечь частных инвесторов. При этом затраты бюджета в 2020–2024 годах составят около 650 млрд руб. — эти деньги планируется использовать для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночного уровня. В обзоре не указано, планируется ли выделять деньги из федерального или из региональных бюджетов и по какой арендной ставке планируется сдавать социальное жилье.
РБК направил запрос в «Дом.РФ». Источник, близкий к госкомпании, подтвердил, что создание программы некоммерческого арендного жилья в таких параметрах обсуждается, но пока эта мера находится на начальном этапе проработки и не утверждена.
Необходимость развития рынка некоммерческой аренды жилья в обзоре объясняется тем, что доходы около 40% российских семей ниже среднего уровня и эти семьи не могут делать регулярные выплаты по ипотеке. «Даже с учетом развития программ государственного субсидирования ипотечного рынка существует предел для поддержания или увеличения доступности ипотеки. Для таких семей необходимо рассматривать альтернативные формы поддержки», говорится в отчете. Кроме того, согласно данным «Дом.РФ», сейчас государством накоплены обязательства по обеспечению жильем более чем 4 млн семей в рамках отдельных программ, из них — не менее 2,4 млн очередников. Средний срок ожидания в очереди составляет 20 лет.
В апреле «Дом.РФ» представил план помощи застройщикам жилья. Одной из антикризисных мер в нем рассматривался выкуп нераспроданных квартир у застройщиков. В плане указано, что эти квартиры могут использоваться в том числе для формирования фонда некоммерческой аренды. Однако пока в Жилищном кодексе не закреплена возможность передавать в фонд отдельные квартиры в жилых домах.
Аренда в «серой» зоне
Рынок арендного жилья, по данным «Дом.РФ», составляет 240 млн кв. м (около 9% всего жилого фонда многоквартирных домов). В арендованном жилье проживают около 10% россиян. Официально регистрируется только 5 тыс. договоров в год. Учитывая то, что сдают жилье в аренду в России 4,5 млн человек, сегодня этот рынок можно назвать преимущественно «серым», признавали ранее в «Дом.РФ».
Рыночную аренду «Дом.РФ» предлагает развивать через создание специальной категории паевых инвестиционных фондов (ПИФ), говорится в обзоре. Эти ПИФы смогут действовать бессрочно, иметь возможность инвестировать в строящиеся дома с отделкой, меблировкой и необходимой инфраструктурой. Появится также возможность формирования арендного объекта из отдельных секций или выделение для аренды отдельного этажа. Паи такого фонда должны быть доступны широкому кругу неквалифицированных инвесторов.
Некоммерческая аренда пока не получила широкого распространения, констатирует адвокат Forward Legal Карим Файзрахманов. Отдельные регионы приняли нормативные акты, которые касаются оснований предоставления такого жилья, но для этого сперва нужно построить наемные дома, а этим никто не занимается, указывает Файзрахманов. Примеры арендного жилья носят единичный характер, такие дома есть в Москве и Санкт-Петербурге, но широкого распространения такая практика не получила, подтверждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Какие скидки по аренде могут получить участники программы
Если распределить 650 млрд руб. на 980 тыс. семей на пять лет до 2024 года, то получится субсидия около 11 тыс. руб. в месяц. Если брать за основу четыре года (поскольку программа еще не запущена), то это уже почти 14 тыс. руб. в месяц.
Средняя цена аренды условной «двушки» в Москве сейчас составляет около 55 тыс. руб в месяц, соответственно, эта субсидия составит 20–25% от аренды, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Если сократить цену аренды на эту субсидию, получится 40–45 тыс. руб. в месяц за условную «двушку». «Такая ставка вряд ли подойдет семьям с доходом ниже среднего, им в Москве нужно компенсировать не менее 50%. Но в регионах, где ставки аренды ниже, компенсация будет более ощутима», — признает эксперт. По мнению Широковой, логично было бы в среднем предоставлять скидку в 20%, а для отдельных категорий, например врачей и учителей, субсидию сделать больше.
Поправки в Жилищный кодекс могут ускорить очередь на жилье
Предлагается, в частности, ввести единое понятие «социального жилищного фонда», не подлежащего приватизации и предоставляемого жителям по договору найма по единым расценкам, установленным на уровне региона. При расчете этих расценок должна учитываться среднерыночная стоимость аренды жилья. При этом семьи смогут получать субсидию на наем жилья, если эта плата превышает определенную долю их доходов.
Также, по мнению разработчиков поправок, должна быть создана единая федеральная система персонифицированного учета граждан, нуждающихся в жилищной поддержке. Сейчас, отмечают они, есть более 140 «федеральных» категорий россиян, которые могут претендовать на предоставление жилья, а регионы и муниципалитеты могут дополнять этот перечень. При этом граждане могут быть поставлены на учет по нескольким основаниям одновременно: например, молодая семья может и участвовать в госпрограмме, и числиться на учете очередников.
Нормы предоставляемой площади жилья и площади, при нехватке которой жители смогут претендовать на помощь государства, также должны быть унифицированы по всей стране.
Формирование социального жилищного фонда должно происходить, по мнению «ЖКХ-Контроль», путем строительства, выкупа жилья, аренды помещений, принадлежащих частным владельцам, передачи жилья, принадлежащего органам власти, в управление специализированным региональным институтам развития.
Поскольку стоимость найма будет приближена к среднерыночной по региону, сроки окупаемости проектов строительства сократятся, а значит, предлагаемые меры позволят не только ускорить получение жилья, но и повысить заинтересованность инвесторов в строительстве социального жилищного фонда
К концу 2018 года в качестве нуждающихся в жилых помещениях в России числилось более 2,3 млн семей. Большинство очередников ожидает жилье по 20 и более лет.
Кто крайний
В «ЖКХ-Контроль» предложили выделять субсидии на аренду жилья
Предлагается, в частности, ввести единое понятие «социального жилищного фонда», не подлежащего приватизации и предоставляемого жителям по договору найма по расценкам, установленным на уровне региона. При расчете этих расценок должна учитываться среднерыночная стоимость аренды жилья. При этом семьи смогут получать субсидию на наем жилья, если эта плата превышает определенную долю их доходов. При желании семья сможет на эти деньги самостоятельно арендовать более удобное ей жилье, доплатив разницу в цене.
Также, по мнению разработчиков поправок, должна быть создана единая федеральная система учета граждан, нуждающихся в жилищной поддержке. Сейчас, отмечают они, есть более 140 «федеральных» категорий россиян, которые могут претендовать на предоставление жилья, а регионы и муниципалитеты дополняют этот перечень своими категориями. При этом граждане могут быть поставлены на учет по нескольким основаниям одновременно: например, молодая семья может и участвовать в госпрограмме, и считаться очередником.
Нормы предоставляемой площади жилья и площади, при нехватке которой жители смогут претендовать на помощь государства, также должны быть унифицированы по всей стране.
Формирование социального жилищного фонда должно происходить, по мнению НП «ЖКХ-Контроль», путем строительства, выкупа жилья, аренды помещений, принадлежащих частным владельцам, передачи жилья, принадлежащего органам власти, в управление специализированным региональным институтам развития.
Поскольку стоимость найма будет приближена к среднерыночной по региону, окупаемость проектов строительства ускорится, а, значит, предлагаемые меры позволят также повысить заинтересованность инвесторов в строительстве социального жилищного фонда.
К концу 2018 года в качестве нуждающихся в жилых помещениях в России, по данным НП «ЖКХ Контроль», числилось более 2,3 млн семей. Большинство очередников ожидают жилье по 20 и более лет.
Минстрой не смог оперативно ответить на запрос редакции о том, поддерживает ли он разработанный законопроект.