ТЕРРИТОРИЯ ЗИЛ – НОВЫЙ ГОРОД БИЗНЕС-КЛАССА
Территория бывшего Завода имени Лихачева долгое время оставалась одной из самых крупных промышленных зон на территории Москвы, площадь которой составляла около 400 га. Сегодня здесь ведется строительство крупнейшего в столице жилого кластера бизнес-класса, сопоставимого по масштабам с целым городом. Аналитики «Метриум» выяснили, какие преобразования ждут ЗИЛ в ближайшее время.
Развлекательный кластер
Главным центром притяжения для всех будущих жителей ЗИЛа станет развлекательный комплекс «Остров Мечты», строительство которого завершается на территории Нагатинской поймы. Проект занимает участок площадью 100 га, которая отдана под крупнейший в Европе крытый парк развлечений, парковую зону с озерами, гостиницу, яхт-клуб, магазины и рестораны.
Всесезонная часть развлекательного комплекса площадью 300 тыс. кв. м накрыта несколькими стеклянными куполами, крупнейший из которых не имеет аналогов в Европе — его метраж составляет почти 9 тыс. «квадратов». Под ним разместятся множество тематических зон, в том числе «Маугли в стране динозавров», «Черепашки-ниндзя», «Отель Трансильвания», «Замок Снежной королевы», «Деревня Смурфиков» и т.д. Особого внимания заслуживает городской променад, образованный 120 зданиями, повторяющими самые известные мировые архитектурные памятники, включая римский Колизей и барселонский Дом Бальо авторства Антонио Гауди.
Помимо развлекательной функции, «Остров Мечты» обеспечит город (в том числе будущих жителей ЗИЛа) рабочими местами. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, их количество превысит 7,5 тыс.
Транспортная инфраструктура
Учитывая тот факт, что «Остров Мечты» является одним из приоритетных проектов для столичных чиновников, городские власти уделяют большое внимание возведению удобных подъездов к парку развлечений. И будущие жители ЗИЛа, несомненно, оценят по достоинству принимаемые меры. В частности, ведется активное строительство трассы, которая свяжет центр Москвы с Нагатинской поймой. Дорога частично проходит по реконструированной Симоновской набережной, через территорию жилого комплекса «ЗИЛАРТ», рядом с проектами «NOW. Квартал на набережной» и Central Park. В настоящий момент ведется строительство моста через Кожуховский затон в сторону Южнопортовой улицы, а затем начнутся работы по возведению моста через затон Новинки от набережной Марка Шагала до проектируемого проезда № 4062. Таким образом, покупатели квартир в жилых комплексах ЗИЛа получат сразу несколько удобных выездов из района, ведущих в разных направлениях и позволяющих планировать оптимальные маршруты.
Спортивный кластер
На протяжении всей своей истории Завод имени Лихачева добивался успехов не только в автомобилестроении, но и в спорте. Бренд «Торпедо» стал одним из символов индустриального гиганта, как и сам стадион одноименного футбольного клуба, построенный в 1959 году. Легендарная площадка до недавнего времени оставалась последним стадионом в Москве, который хранил «дух старой школы» советского футбола. В ближайшее время начнется реконструкция арены, однако девелопер проекта — группа компаний INGRAD — обещает сохранить историческое наследие. С 2017 года компания Романа Авдеева владеет командой «Торпедо» и ведет активную работу по возрождению былой славы футбольного клуба. После завершения реконструкции у трибун стадиона появится крыша, а территория вокруг спортивного комплекса станет частью городского паркового пространства.
Еще одной важной составляющей спортивного кластера на территории ЗИЛа является «Парк Легенд». Эта площадка объединяет ледовый дворец «ЦСКА АРЕНА», Музей хоккея и комплекс водного спорта.
Деловой кластер
В районе ЗИЛа сегодня ведется развитие одного из крупнейших деловых кластеров столицы, способного конкурировать по масштабам с ММДЦ «Москва-Сити». В рамках проекта Nagatino i-Land предполагалось строительство около 30 офисных и производственных корпусов, однако на сегодняшний день проект реализован лишь частично. Последним сданным объектом является бизнес-центр «Декарт» площадью 30,9 тыс. кв. м. Здесь размещается головной офис компании «Лидер-Инвест», управлявшей развитием делового кластера ЗИЛа. Не так давно была завершена сделка по приобретению девелопера группой «Эталон». Вместе с 49% акций компании структура Вячеслава Заренкова получила и активы «Лидер-Инвеста», включающие как уже построенную коммерческую недвижимость, так и права на дальнейшее освоение территории «ЗИЛ-Юг».
Жилой кластер
Размеры бывшего завода ЗИЛа вдвое превышает площадь Княжества Монако, а по численности населения новый жилой район мог бы претендовать на попадание в список «средних городов» (50-100 тыс. человек). Всего в России насчитывается 153 подобных населенных пунктов, среди них Наро-Фоминск, Анапа, Великие Луки, Ржев, Клин, Геленджик и другие. По разным оценкам, в жилых комплексах на ЗИЛе будут проживать от 55 до 77 тыс. человек. По данным «Метриум» сегодня в этой локации ведутся первичные продажи в двух апартаментных и трех жилых комплексах. Еще один находится в стадии проекта.
Стартовые цены в жилых комплексах ЗИЛа находятся в диапазоне от 7 млн до 10 млн рублей. В нижней части располагаются два комплекса апартаментов комфорт-класса, образующих небольшую прослойку данного сегмента в огромном массиве предложения бизнес-класса. В комплексе «Парк Легенд» цены на апартаменты начинаются от 7 млн рублей, в апарт-отеле «YE’S Технопарк» — от 7,6 млн рублей.
Самые доступные квартиры бизнес-класса можно приобрести в ЖК «ЗИЛАРТ» — от 8,8 млн рублей. В проекте «NOW. Квартал на набережной» порог входа находится на уровне 9,8 млн рублей, а в проекте RiverSky — 9,9 млн рублей.
Где строятся ЖК ЗИЛАРТ и ЖК Парк Легенд? Территория ЗИЛ прямо сейчас (фотоочет)
Локация определяет стоимость недвижимости, локация определяет вид из окна, локация определяет комфорт.
Если прочитать рекламу на сайте правительства Москвы, то можно увидеть много обещающий текст:
Площадь застройки ЗИЛа и прилегающих территорий составит 6,4 млн кв. метров недвижимости, из них 5,2 млн «квадратов» непосредственно на месте бывшего завода им. Лихачева.
Предусмотрено строительство жилья, социальной и транспортной инфраструктуры, офисов, спортивного кластера «Парк легенд», благоустройство и озеленение территории и набережной Москвы-реки. В результате на месте заброшенной территории появится «город в городе».
Естественно, что такую территорию невозможно реконструировать быстро. Но вдумайтесь, первый раз вопрос о реконструкции ЗИЛ подняли в 2006 году.
Сейчас территория осваивается разными строительными компаниями с двух сторон.
Со стороны метро Автозаводская и станции МЦК Зил строят компания ЛСР проект Жилого Комплекса ЗИЛАРТ и ЖК Парк Легенд ГК ТЭН.
Со стороны метро Технопарк территория осваивается ГК Лидер-Инвест. Здесь построены Бизнес-парк Nagatino I-Land и пять корпусов ЖК Nagatino I-Land (апартаменты).
Здесь же сейчас у метро Технопарк возводится комплекс апартаментов ГК Пионер и планируется старт строительства ЖК Central Park всего того же Лидер-Инвест.
Мы решили рассмотреть территорию и понять, что будет наблюдать Покупатель на территории ЗИЛ сейчас и в ближайшие пару лет. И сделали фотоотчет.
Старое русло реки Москва возможно когда-нибудь будет выглядеть красиво, но не ближайшее время.
Представьте сколько грузовиков с отходами нужно вывезти отсюда.
Некоторые цеха еще функционируют как арендные помещения.
Эти корпуса еще точно будут сносить не один год.
Каждый пусть представляет собой площадку, способную разместить не один жилой комплекс.
Сквозной проезд по набережной это больше 2 км дороги, которую с учетом места построить будет не так просто.
Разбитый рядом с ЖК Зиларт Парк соседствует с таким пустырем.
На станции МЦК Зил пока выходить под вечер будет неприятно.
Вы часто спрашиваете нас о ЖК Зиларт или о других жилых комплексах Москвы, которы соседствуют с бывшими заводскими территориями. Подумайте, сколько времени уйдет у инвесторов, чтобы из гигантских промышленных зон сделать «город в городе». Готовы ли вы ждать?
Что происходит с бывшим Заводом имени Лихачева
Над превращением ЗИЛа в новый лучший район Москвы работает супергруппа главных архитекторов России, а Хани Рашид построит здесь филиал Эрмитажа. Маленькая деталь: 30 тысяч человек должны купить здесь квартиры, чтобы проект состоялся. «Афиша» сделала огромный репортаж о том, что происходит на ЗИЛе.
Территория бывшего Завода имени Лихачева — один и самых масштабных московских долгостроев: планы его реконструкции активно обсуждаются с 2010 года. Последние несколько недель новости с этих постиндустриальных пространств сыпались одна за другой: Хани Рашид презентовал макет московского филиала Эрмитажа, который будет располагаться на ЗИЛе, Константин Богомолов получил здесь свой будущий театр, были обнародованы проекты Сергея Чобана и Сергея Скуратова, Виллема Яна Нетелингса и Михила Ридейка, а Сергей Собянин объявил конкурс на развитие южной части территории завода. «Афиша» решила разобраться с тем, может ли на ЗИЛе появиться дивный новый мир, действительно ли сносы такие серьезные, как рассказывают, и чего ждать от попытки переосмыслить одну из самых обширных промышленных площадок в городе.
Сейчас территория бывшего ЗИЛа – самая большая пустошь в Москве, где здорово, конечно, было бы провести фестиваль Outline. Эти завораживающие съемки сделаны в сентябре проектом Urbanoid.pro
Генплановская схема реконструкции ЗИЛа дает почувствовать масштаб
Фотография: НИиПИ Генплана Москвы
Конкурсы и предложения
«ЗИЛ — это был целый город, считай. 75 тысяч человек выпускали около 2000 автомобилей в год. У меня была зарплата 400 рублей. Такие деньги получал, для сравнения, полковник. Раньше всю продукцию распределял Госплан, поэтому автомобили уходили прямо с конвейера — в армию, в сельское хозяйство, в транспорт. После перехода к рынку армия и сельское хозяйство больше не могли покупать их за деньги», — рассказывал «Афише» наладчик 6-го разряда Василий. В 2013 году на ЗИЛе остановили почти все производство, хотя принципиальное решение радикально перепридумать огромную территорию завода московские власти приняли еще в 2010-м. ЗИЛ был не просто убыточным, но и имел огромные кредиты.
В качестве одного из вариантов прозвучало решение застроить всю территорию недорогим жильем — панельными домами. С альтернативным предложением тогда выступил Булат Столяров, тогда генеральный директор консалтинговой компании IRP Group и один из создателей Московского урбанистического форума: он заявил, что у территории есть потенциал в масштабе города. Решение поддержал Андрей Шаронов, на тот момент заместитель мэра по экономическим вопросам. Шаронов практически самостоятельно в конце 2011 года объявил конкурс на развитие территории ЗИЛа.
Еще момент: Д епартамент промышленности, в ведении которого находилось заводское пространство, продвигал тут идею технополиса — в том или ином виде она дожила до настоящего момента. Однако, чем ближе к сегодняшнему дню, тем более становилось очевидно, что единственный способ отбить кредит, висящий на территории, — застроить ее жильем.
Второй тур конкурса в 2011 году не состоялся, все бумаги с финальными предложениями пылились до момента, когда летом 2012 года главным архитектором Москвы назначили Сергея Кузнецова. ЗИЛ стал одним из первых проектов, с которым ему пришлось разбираться, и он пригласил бывших финалистов конкурса бюро «Меганом» вместе с НИиПИ Генплана разрабатывать более детальную концепцию развития территории. Нужно было рассчитать, сколько здесь можно построить жилья, какую транспортную нагрузку выдержит территория — этими подсчетами занимался НИиПИ, а «Меганом» разрабатывал идеологию и композицию.
Главная внутризаводская магистраль – будущий бульвар. 1982 г.
Фотография: Валентин Соболев / ТАСС
Как сейчас выглядит ЗИЛ
Концепция поменялась
После официальных процедур территория была разделена на две части — северную и южную. Чтобы ускорить процесс реконструкции, решили сначала составить планировку только для северной половины. Эта земля была вынесена на торги, которые выиграла компания «Группа ЛСР», — и к ней теперь, по идее, переходят все долги и кредиты бывшего завода.
«Группа ЛСР» — питерская компания, которая строит панельное и элитное жилье, — решила пересмотреть генеральный план. Если в первоначальном конкурсном проекте «Меганома» предполагалось сохранять производство в некоторых индустриальных зданиях, застеклить их и превратить работу машин в спектакль, за которым сможет наблюдать каждый, то новый инвестор от этой идеи отказался. Еще одна придумка, отвергнутая по понятным причинам, — предложение «Меганома» поделить территорию между многими девелоперами и в перспективе устроить здесь самоуправление. На последний шаг, несмотря на доказанную эффективность, город, конечно, не пошел бы ни при каких обстоятельствах: одному инвестору пакетом продавать территорию значительно проще. Проект укрупнился, концепция джентрификации трансформировалась: «Группа ЛСР» решила снести все, что было возможно, и оставить то, от чего отказаться нельзя. Они выставили ультиматум: либо сохранить только фасады производственных корпусов, либо ничего.
В сентябре управляющий директор «Группы ЛСР Москва» Иван Романов сообщил, что сносить не будут только расположенные вдоль центрального бульвара здания 1920–1930-х годов архитекторов Весниных: «Получился такой месседж из прошлого, — сказал он на круглом столе «Архитектура как инструмент развития городов». — Мы постарались найти для каждого из этих зданий новую функцию, и за этими промышленными фасадами мы разместили концертный зал, большой универмаг, театр, кукольный театр».
Проект сохранения исторических фасадов немецких архитекторов Uberbau
Что снесли и что осталось
«Меганом» отталкивается от генерального плана, разработанного мастерской Весниных в период работы над ЗИЛом (братья Веснины консультировали проектировщиков, которые занимались реконструкцией завода в 1930-е и участвовали прежде всего в зонировании территории. — Прим. ред.). Центральный проспект этого генплана превращается в арт-бульвар, при этом сохраняются фрагменты семи старых производственных корпусов, примыкающих к этой главной оси. Фасады, выходившие на центральный проспект, были, что называется, парадными. Стремление их сохранить — не просто жест уважения и дань памяти: они помогут создать среду, которая кажется возникшей в одночасье на пустом месте».
Разрушенный литейный цех
«Самые интересные части были снесены в последние годы — тот же Литейный цех. Остался кусок около центральной проходной, но, судя по всему, он долго не простоит. Так что останутся по флангам — здания техникума справа и бань слева. Ну и корпус работы Александра Кузнецова при участии Константина Мельникова 1917 года постройки. Вместо Музея ЗИЛа Ротенберг строит свою хоккейную «Арену легенд».
Повторяется история стадиона «Динамо». Сначала конкурсы с красивыми результатами, но хотя бы с предметом для обсуждения. Потом появляются люди с федеральными связями — там это был ВТБ, — и все, наследие исчезает. В случае «Динамо» была откровенно подложная экспертиза, согласно которой 3/4 стадиона не представляла ценности. А тут и экспертизы не понадобилось. Лишнее звено. Застройка, кроме бань и корпуса музея, была «ценной градоформирующей», но сразу понятно, что этот статус у нас означает.
Фасады создавали не сами Веснины, а их сотрудники, которые строили в 1930-е ансамбль фронта застройки Автозаводской улицы. Они включили и корпуса 1917 года, кроме центрального, — те, что были в глубине, — и корпуса второй половины 1920-х. Фасадов по факту уже нет, поэтому сохранением это назвать нельзя. Ведь для сохранения важна аутентичность самой материальной субстанции, а не только «габариты и рисунок фасада», как сейчас говорят. Это общий международный принцип, одобренный ЮНЕСКО и артикулированный в том числе применительно к наследию XX века».
Как это будет выглядеть
Старые индустриальные здания могли бы занять офисы, новое производство или жилье, и в результате Москва получила бы действительно уникальное пространство, сопоставимое с нью-йоркским Сохо. Но в тот момент, когда инвестор решает снести все, кроме фасадов, история про московский Сохо заканчивается и по факту начинается строительство в чистом поле нового проекта. Главный бульвар нового мастер-плана располагается там же, где располагался бульвар в генеральном плане времен Весниных, но это скорее градостроительная идея, чем сохранение архитектурного наследия. Фасады зданий, расположенных вдоль бульвара, не тронут, но утверждать, будто они передают атмосферу старого завода, — большая натяжка. Понятно, что в нынешней экономической ситуации сохранить ветхое наследие было бы дорого, но в нынешней версии проекта они играют чисто декоративную роль: старые вставки на новой улице, как картины, развешанные вдоль главного пассажа.
Пассаж — это бульвар протяженностью более 1,2 км, напоминающий Новый Арбат, только без проезжей части: с обеих сторон от него будут располагаться большие дома в 6–14 этажей и магазины. В соответствии с концепцией это будет плотная улица нового типа — как ее представляют — с «элементами восточной анархии и западной регулярности, наполненная торговлей и искусством». Все объекты на бульваре можно будет объехать с четырех сторон, будто бы вы оказались в типичном американском городе с его системой блоков.
С одной стороны бульвара расположится фонтан и московский филиал Эрмитажа, с другой — парк площадью 14,5 га со спортом, различными активностями, его представляют как локальный парк Горького. Все остальное пространство бывшего завода превратится в плотные кварталы жилой застройки. Вдоль воды, уже на южной части территории, пойдет широкая набережная в 90 метров. В каждом квартале будет пешеходная улица, связывающая дома, бульвар и набережную, и по этой улице смогут безопасно гулять родители с детьми.
То, что предлагает «Меганом», не новаторство. Само бюро позиционирует проект как «коллекцию безошибочных решений», и именно в наборе этих решений для градостроительной теории должен случиться прецедент: здесь будет и компактная застройка с хорошей проницаемостью улиц, и публичные пространства вдоль первых этажей зданий, и близко расположенный парк. Один из принципов концепции заключался в том, что в условиях кризиса возрастает роль дизайна — в первую очередь ландшафтного. Все, что располагается на земле, — перекрестки, тротуары, дворы и первые этажи — предмет особого контроля, дизайн-кода и визуальной связанности. Эту часть собираются проектировать единым комплексом дизайнерских рекомендаций — как это раньше было с парком Горького. Так, например, высота первого нежилого этажа всех зданий должна быть равна 6 метрам, на пересечении главных улиц и пешеходных путей располагаются микроплощади, а каждый архитектор при проектировании создает свой тип кирпича.
Смена подхода
«По предварительным данным я считаю подход правильным, а проект удачным. В этом году традиционные бизнес-модели перестали работать: произошла тотальная переоценка недвижимости. Она сегодня дешевеет даже в рублевом исчислении, а стоимость строительства растет. Единственный способ сегодня решить эту проблему — трансформировать неразвитые территории в плотную городскую среду. Для создания устойчивой среды, по нашим оценкам, необходимо минимум 30 тысяч жителей, так что проект на 25 тысяч новых жителей не может стать мертвым грузом для риелторов.
За счет того что Москва заново отстраивает транспортную инфраструктуру — и МКЖД, и второй пересадочный контур метро, — территории вокруг Третьего кольца получат новый импульс к развитию. Освоение промзон, таких как ЗИЛ к примеру, дает возможность создать абсолютно новую, качественную городскую среду за пределами исторического центра города, но полностью интегрированную в столичную ткань».